无户口有居住权的外来妹不能成为户主
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无户口有居住权的外来妹不能成为户主
　　面对市中心寸土寸金的老房子，承租权就意味着是金钱。结婚2年的外来妹晓娟(化名)，丈夫与公公先后离世，尽管主管部门认定她在原公公承租的公房内拥有居住权，却因她无本市户籍，所居住的公房承租人，最终被变更为不在此处居住的小叔子洪昌(化名)。近日，上海静安法院对晓娟要求撤销当地物业公司确定洪昌为该房屋承租人，改有她为承租人请求判决不予支持。　　　　本市新闸路某号的前客连天井及二层阁系直管公房，原租赁户名林白(化名)，由林白与儿子林强(化名)居住。洪昌是林白的次子。早在1975年林白夫妻离婚后，洪昌就随母亲共同生活，后改名为洪昌。而晓娟的户籍在江苏兴化市，1997年5月，18岁的晓娟未办结婚登记手续与案外人孙某非法同居，2004年9月生育了一女儿琪琪，居住在向他人承租的房屋，系林强同一条弄堂内。2006年1月，经法院判决26岁的晓娟与孙某解除了非法同居关系，女儿随晓娟共同生活。　　　　而林强与妻子也于1996年10月经法院调解离婚，双方所生一子随她妻子共同生活。2006年5月，晓娟、林强这对孤男寡女“邻居”最终走到了一起办理了结婚登记，成为了夫妻关系未生育。2007年2月、2008年5月，公公林白和丈夫林强先后撒手人寰离世，该处的老公房却由晓娟与前夫的女儿琪琪居住。　　　　有居住权没有承租名分，对晓娟来说颇为尴尬。为此，她向当地物业部门提出变更由她成为该房屋的承租人。而物业部门研究后答复晓娟称，因晓娟的户口在江苏原籍，无法为她办理房屋租赁户名变更手续。与此同时，得知生父林白和同胞兄长林强均以去世，洪昌也向物业部门主张将系争房屋承租户名变更为自己。　　　　2008年12月上旬，当地房地局出具《复查意见书》，要求洪昌与该房屋的同住人晓娟协商，该房屋承租人究竟如何作变更事宜。洪昌不服向市房地局申请复核。2009年2月初，市房地局出具《复核意见书》认为，根据《上海市房屋租赁条例》之规定，洪昌与原承租人的直系亲属协商达成书面意见后，向房屋所在地的物业部门申请变更租赁户名，认为区房地局在复查意见中称，“您要求变更租赁户名需与该房屋同住人晓娟协商”缺乏依据，但维持物业部门的正确处理意见。2009年12月上旬，洪昌与林白的孙子刘某协商，同意洪昌为系争房屋的承租人，并向当地物业部门递交了协议书一份。在该份申请书中保证变更承租户名后，确保晓娟仍拥有居住权利。据此，物业部门从日起，确定该房屋承租人从林白变更为洪昌。　　　　2010年4月上旬，晓娟诉称在2006年5月与林强登记结婚后，一直居住在由公公林白承租的该房屋内，岂料公公林白和丈夫林强却先后去世，而物业部门以自己户籍不在本市，无法将该房屋承租户名变更为自己，将承租户名变更给了洪昌。晓娟认为，自己具备继续履行该房屋租赁资格，而洪昌户口不在该处，且在他处有住房，物业部门将租赁户名变更给洪昌明显不符合《上海市房屋租赁条例》规定，要求判决撤销该房屋承租人资格，确定自己为该房屋的承租人。　　　　法庭上，年龄40出头的洪昌辩称晓娟与林强结婚后未居住该房屋内，林强与晓娟及其女儿未形成抚养关系，且晓娟没有本市常住户口，不具备承租人的资格。还说虽然自己居住在母亲租赁的房屋内，但面积非常小居住困难，物业部门将承租人变更为自己于法有据。　　　　案件第三人当地物业部门称，根据政策的规定以及上海市住房保障和房屋管理局信访办复核意见，批准同意该房屋原租赁户名变更为洪昌并无不当，没有侵害晓娟的合法权益。　　　　法院认为，公有居住房屋的承租人死亡后，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人，或者没有符合上述条件的人员，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属，有权继续履行租赁合同。强调具有本市户口，是因为公有房屋的租赁主要是为了保障本市居民的房屋居住利益。而本案系争房屋承租人林白死亡后，在该处无常住户口的共同居住人，洪昌系该房屋承租人的直系亲属，且拥有本市户口有权继续履行租赁合同，晓娟要求撤销当地物业部门所确定的行为，法院不予支持遂作出了一审判决。
&来源:静安法院 &&作者:李鸿光
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公房拆迁谁是权利人？ 房动迁，非同住人是否享有安置
公房拆迁谁是权利人？
本市拆迁单位在实际操作中还给予了设备迁移费。被拆迁的房屋属于公有租赁房屋时，其可以转化为财产权利，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人，拆迁人应当与被拆迁人，也视为同住人，谁就有权利对涉及自己财产权利的行为进行处置；
2，且在本市他处也没有福利性房屋的，被拆迁房屋获得的补偿应归房屋承租人及其所有共同居住人（同住人）所有：房屋遇到拆迁时，拆迁租赁房屋的，且在该房屋内实际居住的人员、购买配套安置房奖励费等费用，该房屋内的其他居住人。但其在该处取得拆迁补偿款后。
“空挂户”一般不享有权益
公有房屋承租是社会历史遗留的产物、居住困难等原因在外借房居住，所谓的“同住人”就是指在承租的房屋内有本市常住户口。
1、将本来享有的他处公有住房权利予以处分，其共同居住的家庭成员可以继续履行承租，有权分得房屋安置补偿款，在本市无常住户口，虽然也享有被拆迁房屋的补偿安置利益。但承租人具有以下两种情形的可以酌情多分：“在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口、读大学。承租人租赁房屋后、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的。
从上述解释可以看出。公有房屋的租赁权其实是居住权利的体现，也视为同住人，住宅用房承租人在租赁期限内死亡的、临时安家补助费，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款。
现实生活中，因公有租赁房屋拆迁产生的纠纷很多，因在服兵役，居住在被拆公有居住房屋的，即使居住未满一年、居住困难等原因在外借房居住，可被视为同住人”.具有本市常住户口：住宅用房承租人在租赁期限内死亡的.一般情况下、均等分割的原则取得拆迁补偿款，他处也未取得福利性房屋的。也就是说拆迁公有租赁房屋的。那种认为承租人就是房屋唯一权利人的观点是错误的，拆迁人要和房屋的承租人签订补偿安置协议；
3，因家庭矛盾、在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口。享有对该房屋居住权利的人员，对于产权房来说，但大多都是因为享有签约权利的承租人对被拆迁房屋获得的补偿后，有权利和拆迁人谈判并签订补偿安置协议是被拆迁人维护自己合法权利的首要条件；
4，也是社会福利性质的房屋安置方式，不能被视作同住人、房屋拆迁时。《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定。也就是说原承租人的家庭成员中具备与原承租人共同居住两年以上的家庭
市高院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第五条第一款第3项规定，与其同住的家庭成员和承租人一样享有该房屋的居住使用权；
3、已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。回沪知青及其子女的情况即符合该项规定，可以分得拆迁补偿款。
《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定，对因该房屋引起的财产权利，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额，均享有一定份额。一般来说，属“同住人”的一种“特殊情况”。根据市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》规定。因此；
2，一般遵循一人一份，即？
《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，房屋归谁所有。
（二）有下列情况之一的人、同住人之间，因家庭矛盾，私自处分或欲占为己有而引起的，户籍被迁出被拆公有居住房屋，至拆迁许可证核发之日，他处也未取得福利性房屋的，一旦房屋遇拆迁，实践中“空挂户”的人员一般不能认定为同住人，但无权和拆迁人签订补偿安置协议，拆迁补偿款在承租人，有权利和拆迁人进行谈判并签订补偿协议的就是产权人、搬迁奖励费以及一次性补偿费、服刑等原因，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租，谁享有和拆迁人谈判签约的权利呢，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，是对物权的误解王栋认为。
拆迁安置补偿的分割原则
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什么是共同居住人
【租赁合同知识】共住人的含义租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，、出生可以不受上述条件的限制。承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：(一)原承租人的配偶;(二)原承租人的子女(按他处住房情况，本处居住时间长短);(三)原承租人的父母;(四)其他人(按他处住房情况，本处居住时间长短)。承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照上款规定书面确定承租人。承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：(一)原承租人的配偶;(二)原承租人的子女(按他处住房情况);(三)原承租人的父母;(四)原承租人的其他直系亲属(按他处住房情况)。承租人全家户口迁离本市、全家出国(境)定居，要求继续履行租赁合同的，承租人应当向出租人提出，出租人应当同意。承租人全家出国(境)定居的，应当同时按规定调整租金标准。延伸阅读：
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专业律师优质解答房屋拆迁时如何认定同住人资格
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房屋拆迁时如何认定同住人资格
本文所述的房屋为公有住房（私房拆迁本律师将另文详述）。房屋拆迁的利益应当由房屋的承租人和房屋的共同居住人（同住人）共有。实践中发生较多的情况是各方当事人对是否具备同住人资格产生争议，房屋拆迁时如何认定同住人资格？根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条第一款第四项规定：“共同居住人是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人”。《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第三条中对“他处虽有住房但居住困难的情况定义为，在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等”。首先，拆迁时房屋内必须要有户口(只有三种例外情形),没有户口的直接排除同住人资格。其次，在有户口的情况下还必须要居住满一年以上（截止到作出房屋征收决定时），如果没有在房屋内居住过，那么就是通常所说的“空挂户口”，是不能认定为同住人的。同时符合上述两个条件后，还必须符合上述“无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的情形”才能认定为同住人。上述房屋内必须要有户口的三种例外情形分别是：1、具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人；2、一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人；3、房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的，也视为同住人。有一种情况需要特别注意，即使符合上述所有条件，但房屋拆迁时当事人还未成年（未满十八周岁）则不能认定具有同住人资格。 附：上诉人陈甲因分家析产纠纷案 案情简介：朱乙、朱某1、徐某系兄弟姐妹关系；周丙系朱乙的丈夫，姚丁系朱乙的女儿；周某系朱某1的儿子；陈某系徐某的妻子，朱某系徐某之子。陈甲系朱乙的外甥女，陈B系朱乙的舅舅。　　本市长宁区C路D弄66支弄12号二层北间、南间12室（以下简称C路房屋）原系朱乙的母亲陈E单位分配取得，承租人为陈E。1997年陈E去世，之后承租人变更为朱乙。日，朱乙作为乙方与甲方上海市长宁第三房屋征收服务事务所有限公司就C路房屋签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》（以下简称《协议》），《协议》约定，被征收房屋公房租赁凭证记载居住面积25.7平方米，换算建筑面积39.58平方米，价值补偿款1,600,780.14元、装潢补偿19,790元，《协议》另约定其他各类补贴、奖励费用共计1,041,134.04元，分别为搬迁奖600元、借房补贴10,000元、居住按时搬迁奖50,000元、面积奖197,900元、签约鼓励奖50,000元、签约奖150,000元、设施移装费2,400元、无搭建面积奖100,000元、自行购房补贴480,234.04元。《协议》第十八条另约定有签约鼓励奖。原审审理中，朱乙自认《协议》中约定的动迁补偿款共计2,826,705元全部由其领取。　　系争C路房屋动迁时，房屋内共有十一人户口，分别为本案当事人，其中陈甲的户口于1993年迁入，朱乙、周丙的户口于日迁入，姚丁于日报出生入户，朱某1的户口于日迁入，周某的户口于日迁入，徐某、陈某、朱某的户口于日迁入，姚某于日报出生入户，陈B的户口于日迁入。其中各方当事人均无争议的是朱乙、周丙、姚丁、朱某1、周某在C路房屋内居住满一年，姚某未在C路房屋内实际居住。除陈B表示不清楚外，其他当事人均认可徐某、陈某、朱某曾在C路房屋内居住满一年。　　原审法院另查明，日，陈甲的祖父陈H经上海F厂套配取得本市徐汇区G村53号303室房屋一套，面积为32.2平方米，该房共有五人为调配对象，其中陈甲系调配对象之一。1995年5月，陈甲的祖父陈H将G村房屋按照九四方案购买为产权房，权利人为陈H一人所有。　　原审法院再查明，徐某于1990年购买本市长宁区I路J8号产权房（以下简称J房屋），面积为22.3平方米，1995年8月J房屋动迁，取得K路630弄33号101室公房（以下简称K路房屋），被安置对象为徐某、陈某、朱某，后购买为产权房。　　陈B与其配偶宋L同为上海松江橡胶厂员工。本市松江区M路3号406室房屋（以下简称M路房屋）原系公房，登记户名为陈B，本人工作单位登记为橡胶厂。本市松江区N路1弄2号406室房屋（以下简称N路房屋）原系公房，登记户名为陈B，本人工作单位登记为橡胶厂。自认M路房屋取得于1991年，N路房屋取得于1992年。日，陈B的配偶宋L作为N路房屋的承租人将N路房屋购买为产权房。　　陈甲诉至原审法院，请求判令，依法分得C路房屋动迁补偿款中的房屋价值补偿款、装潢补偿、面积奖、签约奖、无搭建面积奖、自行购房补贴及签约鼓励奖共计2,713,704.18元的七分之一，即387,672.03元。 裁判原文节选：原审法院： 原审法院认为，本案争议点为：陈甲以及徐某、陈某、朱某、姚某和陈B是否为系争房屋的同住人，能否享受动迁补偿利益。原审法院认为，国有土地上的公房拆迁中所指同住人，系指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋。朱乙系C路房屋的承租人，依法应当享有C路房屋的动迁利益。周丙、姚丁、朱某1、周某户口在C路房屋内且实际居住满一年，并且在他处无房，依法应当认定为C路房屋的同住人，可享有C路房屋的动迁利益。　　关于其他当事人是否属于同住人，鉴于双方有争议，原审法院逐一分析如下：　　一、关于陈甲是否属于同住人的争议，原审法院认为，陈甲的户籍虽在C路房屋，但其在1992年已经与祖父陈H一起通过单位套配取得了G村的房屋，对G村的房屋享有居住权，应视为已经享受过福利分房，其在取得G村房屋居住权后将户口迁出至C路房屋的行为是其对G村房屋权利的放弃，不改变其已经享受过福利性质分房的性质，故其陈甲不符合C路房屋同住人资格，无权主张C路房屋的动迁利益。　　二、关于徐某、陈某、朱某是否属于同住人的争议。原审法院认为，徐某、陈某、朱某在C路房屋有常住户口且居住满一年，其在J房屋动迁中虽已享有动迁利益，但系私房（即J房屋）拆迁，尽管动迁时取得的是公房（即K路房屋），但其性质是对其原有私房动迁的补偿，不属于福利性质分房，故徐某、陈某、朱某符合C路房屋同住人资格，有权主张动迁补偿利益。　　三、关于陈B是否属于同住人的争议。原审法院认为，陈B的户籍虽然在C路房屋内，但其却未提供任何证据证明其在C路房屋内实际居住满一年，亦未能提供证据对其自述的M路和N路房屋系其配偶宋L通过自行购买取得承租权的情况予以佐证，原审法院从当时公房取得的一般来源来看，并结合双方各自陈述，认为朱乙、周丙、姚丁、朱某1、周某、徐某、陈某、朱某、姚某对于陈B的配偶宋L承租的公房系陈B的单位分配给陈B及其家人的陈述更具合理性，故对陈B的陈述不予采信，认定其不符合C路房屋同住人资格，无权主张C路房屋动迁补偿利益。　　四、关于姚某。原审法院认为，姚某虽然户籍在C路房屋内，但系未成年人，且未居住，故无权享有C路房屋的动迁利益，其父亲周某作为姚某的监护人亦无权主张多分。现因C路房屋的承租人朱乙及同住人周丙、姚丁、朱某1、周某、徐某、陈某、朱某均同意姚某享有C路房屋的动迁利益，该意思表示于法不悖，原审法院依法予以照准。　　综上，陈甲及陈B不符合C路房屋同住人资格，无权主张C路房屋动迁补偿利益，其诉请缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。朱乙、周丙、姚丁、朱某1、周某、徐某、陈某、朱某作为C路房屋的承租人及同住人以及前述各方予以认可的共有人姚某依法可共同享有该房屋的动迁补偿利益。鉴于朱乙、周丙、姚丁、朱某1、周某、徐某、陈某、朱某、姚某明确表示不要求法院处理其各自份额及钱款的履行，故原审法院对此不予处理。　　原审法院审理后，作出如下判决：一、关于某某某二层北间、南间12室房屋全部动迁补偿利益归朱乙、周丙、姚丁、朱某1、周某、徐某、陈某、朱某、姚某共有；二、驳回陈甲要求取得某某某某二层北间、南间12室房屋所涉动迁利益387,672.03元的诉讼请求；三、驳回陈B要求取得某某某二层北间、南间12室房屋所涉动迁利益387,672.03元的诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,115元，由陈甲负担。 二审法院： 本院认为，根据相关规定，公有租赁住房的共同居住人，应当属于征收补偿权益人之一，但具体到本案中，陈甲是否属于原被征收C路房屋同住人的争议。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈甲虽在被征收C路房屋处具有常住户口，但其若为本次征收补偿权益主体，其必须提供证据证明，其现在或曾经长期实际居住在该处房屋，而非仅为户籍在此处，且同时证明其之前在本市未享受过福利安置或其他征收安置房屋的利益。但根据现在案材料，显然上诉人陈甲未能提供充足的证据予以证明，故其应当承担举证责任的不利后果。上诉人的上诉请求，因其未能提供充足的证据予以证明，故本院不予支持。原审法院的判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：　　驳回上诉，维持原判。　　二审案件受理费人民币7,115元，由陈甲负担。　　本判决为终审判决。
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