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买房后发现房子被法院查封了！？
来源：新浪乐居
不动产过户请求权与法院查封发生冲突，已经不是稀罕事，无独有偶，近日，相关媒体报道，郑州市民小张购了一套二手房后，办理网签时，却发现房子被法院查封了。
新浪乐居讯 （实习编辑 童亚真）不动产过户请求权与法院查封发生冲突，已经不是稀罕事，无独有偶，近日，相关媒体报道，郑州市民小张通过中介购了一套二手房，总价120万元。双方签订了购房合同，小张按约定给房东打了50万元购房定金。因为房子有贷款，小张家又在之后半月内，先后给房东打了近50万元的购房款，用于贷款解押。然而，办理网签时，却发现房子被法院查封了。
小张咨询律师得知，在不动产统一登记过程中，物权以不动产登记簿为准。只要房屋产权转移信息没有全部载入不动产登记簿，交易中的房子就有可能被法院查封，甚至会出现多个法院“抢”着查封。&&&&&& 那么不动产过户和法院查封为什么总会出现呢？有解决办法吗？
现实困境原因
1、过户裁判执行难
虽法院作出要求售房者履行过户手续的裁判文书已生效，但若涉案房屋被法院查封，那么则不能直接办理过户手续，法院对生效裁判的执行陷入困境。此时，就目前法律规定而言，能够解除困境的方式仅仅有购房者向执行法院提出执行异议或者案外人异议之诉两种方式。在这两种方式中，由于我国法律对管辖的相关规定，只能由购房者到执行法院提出。而执行法院与购房者所在地相聚距离，则在相当程度上决定了购房者是否愿意到执行法院进行查封。若购房者不愿到执行法院解决房屋已经查封的问题，而单纯认为已经向法院申请了对生效法律文书的执行，法院即应当为其执行，暂时不能执行即对法院裁判文书的效力产生怀疑，严重影响法院的公信力。
2、购房者权益保护难
随着市场经济的发展和人员流动的加剧，债权人在国内的活动范围越来越广，可能对其房产进行查封的法院与房产坐落位置的距离可能也极远。由于我国法律并未限制多家法院对同一房产的查封，所以一个房产上可能存在多家不同法院的查封。那么如果仍然要求购房者到每一个执行法院通过提出案外人执行异议来解除查封，明显是不合理的。且即便购房者愿意到执行法院提出执行异议，由于法律没有规定具体的程序，在执行员审查案外人异议时，实践中主要由执行员一人负责调查与处理，复杂的可以组成合议庭进行。审查以书面方式为主要形式，也可以召集利害关系人参加简易的听证。具体选择何种方式由执行员自主决定。如果执行员认为没必要请示院长批准中止执行，或者为了追求结案率及其他目的不想中止执行，那么他可以自行决定继续执行。执行员在没有任何监督制约的情况下就凭个人感觉作出是否继续执行，以及在缺乏系统法律业务知识的情况下就对异议理由作出判断，有极大的随意性和片面性，购房者的权益不一定能够得到有效保护。更何况根据最高法院《执行程序的解释》关于“案外人提起执行异议诉讼的，诉讼期间，不停止执行。案外人的诉讼请求确有理由或者提供充分、有效的担保请求停止执行的，可以裁定停止对执行标的进行处分；申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行”。的规定，即便购房者到执行法院提出了执行异议或案外人异议之诉，也不能必然立刻阻止执行法院对房产的执行，而房产一旦执行后，其结果往往是不可逆转的。若购房者选择放弃过户，为维护其权益，首先他需到不动产所在地法院以合同根本不能履行为由起诉售房者，要求其返还购房款，而此时售房者已经对外负有不少债务，即便购房者的诉讼请求得到法院的全部支持，实际能够执行到位多少也很难确定。那么购房者可能将会面临既失去房屋又难以获得补偿的情况。
3、为执行设置障碍
为避免上述房、款两失的情况，购房者往往会选择以消极方式对待，即既不到执行法院提案外人执行异议，又不起诉要求售房者返还房款。购房者可能继续居住在该房屋内，当执行法院对房屋进行评估、拍卖时不予配合，甚至出示之前的法院生效判决来对抗执行法院的执行。此时，往往存在两个法院对立的情况，即执行法院认为应当撤销或者说无视民事诉讼法院的生效文书，而民事诉讼法院又认为其生效文书的裁判力应当得到维护。
4、执行异议审查难，成本高
案外人执行异议的目的不在于中止执行，因为中止执行的案件以后还要恢复执行；提出执行异议是为了排除法院对该执行标的之执行行为。即购房者到执行法院提出执行异议系基于其认为自己对被查封房屋享有所有权，而此时该房屋尚登记在售房者即债务人名下，依照我国的登记公示制度，该房屋的所有权对世应当属于债务人所有。因而，对案外人执行异议的审查实质是包含了对房屋权属的确认的，对权属确认的审查即应当慎之又慎。在审查时，对购房行为是否真实的审查，往往需要考虑价款是否实际支付，房屋是否由购房者占有等，这些内容的确认均需要裁判人员（执行员或案外人异议之诉的审判员）到房产所在地进行了解。一方面，执行法院认为到房产所在地将增加办案成本；另一方面，由于房产所地在并非执行法院所在地，执行法院裁判人员在进行审查时可能存在种种不便。
5、是否恶意规避执行判断难
在执行实践中，被执行人为了逃废债务往往与案外人合谋另行提起确权诉讼并通过自认、达成和解、调解协议等形式转移财产。针对上述情况，《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条和《关于依法制裁规避执行行为的若干意见》第9条对审理确权诉讼应当查询财产权属状况，以及由执行法院专属管辖等进行了严格的规定，但如前述分析，购房者起诉要求售房者办理过户手续属于基于房屋买卖合同的债的给付之诉而非确权之诉，不属于上述法律规定范围。而受理房屋买卖合同纠纷案件的法院由于全国各地间法院的信息不能共享，案件的审理多数时间仅能根据双方当事人的自认和陈述，且民事案件的审理，尤其是调解在相当程度上不能违背当事人意思自治原则，对该诉讼是否系基于恶意规避执行而提出缺乏判断力。
1、及时办理过户手续或预告登记
我国对房屋买卖要收取一定数额的契税，且为了控制房屋炒作行为，对二手房交易中，出售房屋的年限进行了不同规定，其中在购房五年内出售房屋和五年后出售房屋所收取的契税差距高达一倍以上。在二手房交易中，售房者往往会将办理过户手续所需缴纳的税费计入售房款中，或者约定由购房者承担过户税费。若购买的是不足五年的房屋，购房者往往会为了少缴纳税费，而与售房者约定在房屋满五年后再办理过户手续，甚至仅仅是占有房屋，而不办理过户手续。这样就为以后的房屋产权确认埋下了隐患。因此，建议购房者在购房房屋后，不要为了规避国家税收就不办理过户手续，而应当及时办理过户手续。即便因为房款是分期支付等原因，一时不能办理过户手续的，也应当及时到相关房屋登记管理部门办理房屋产权预登记。
2、加强对诉请过户的案件的审查力度
现实中，不可避免的存在有被执行人利用虚构买卖合同并通过法院诉讼的方式予以确认，以实现转移其所有的房产，规避法院执行的情况。因而法院在受理原告诉请被告协助办理房屋过户手续的案件时应当特别注意审查其买卖合同的真实性。
（1）可参照最高法院关于确权纠纷的规定，在受理案件后，对涉案房产进行权属现状查询。对已被法院查封的房屋，要重点审查，并根据查封法院的远近等因素，建议原告先行到查封法院通过提出执行异议或者案外人异议之诉的方式，解除对涉案房屋的查封，再行向法院起诉要求过户。对未被法院查封的房屋，也可建议原告对该房屋申请诉讼保全，以保障以后对房屋的过户。
（2）对房屋买卖合同的真实性进行严格审查。法院在受理原告诉请过户的案件后，一方面要听取双方当事人的陈述，审查合同条款；另一方面更为重要的是需要严格审查原告是否已向被告支付了全部或者80%以上的购房款，并要求原告提供银行转账等付款依据，同时通过调查走访的形式了解涉案房屋是否已实际由原告占有等。
3、构建网上提交异议申请及书面审查制度考虑到若前文假设中，查封房产的法院相隔千里或系多家法院的情况。为减少购房者维护自身权益的成本和执行法院的司法成本，建议构建网上提交异议及书面审查制度。即购房者可以通过邮寄或者网上提交执行异议或提起案外人异议之诉，执行法院受理后，可以通过法院系统内网或者机要邮寄的方式获取原审法院审理诉请过户案件时的相关证据材料，以审查购房者的异议请求或者案外人异议之诉的诉请能否成立。注：困境原因、解决办法整理自法院网更多精彩关注新浪乐居微信平台伙呆！城里人看房新姿态 专人专车随叫随到还免费，还等什么？扫描二维码说走就走全城免费约走起！扫一扫码上专享，在郑州你和家的距离只差一个它！
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回迁房没有书面材料可以证明房子是我的
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本帖最后由 淮安市纪委网络发言人 于
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拆迁时候有补偿协议书，后来领房子时协议书上交了。现在没有东西可以证明房子是我的，请问我到那个部门办理手续证明这个房子是我的？拆迁办和结算中心办公楼都没有了。
TA的每日心情开心 16:25签到天数: 835 天[LV.10]主题帖子积分
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为什么交了~
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五年后办证
菩提本无树，明镜亦非台。
佛性常清净，何处有尘埃！
心是菩提树，身为明镜台。
明镜本清净，何处染尘埃！
菩提本无树，明镜亦非台。
本来无一物，何处惹尘埃！
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五年后办证
没有协议书你拿什么证明这房子是你的
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为什么交了~
交了协议书才能拿房子。
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淮安市太乱，政府太无能，市长书记应问责下台
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淮安市太乱，政府太无能，市长书记应问责下台
惠建林市长可是全国优秀县委书记上来的呢！
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为什么不复印？
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谢谢大家关心。去决算组了解过了。可以证明了。
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这个你咨询过。可以起诉，要求她返还协议或协助办理产权证。如果需要可以电话联系。那天电话说的不是很清楚。
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