南通出租房租房问题

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-07-30 12:05 标签： 南通开发区租房
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技术支持：房屋租赁业税收征管存在的问题及对策
信息来源：南通市通州地方税务局 作者：王冠新
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　　近年来，随着市场经济的持续、快速发展，经济发展逐步从农村转移到城镇，农村富余劳动力大量涌入城镇经商和就业，促使房屋出租市场得到飞速发展，同时也给房屋租赁业税收征管带来了一些新情况、新问题。
　　一、当前房屋租赁业税收征管中遇到的问题
　　房屋出租税收在地方税总收入中所占比重不断上升，已成为地方税收极具增长潜力的重要税源。在税收征管中主要存在如下问题：
　　（一）税收宣传难。税务部门每年的税收宣传大多集中到企业、承包经营户、个体经营者，对个人出租房屋行为申报纳税的相关税法宣传重视不够，宣传不多，加上房屋租赁的纳税人群体多、情况比较复杂，有单位房屋出租、私有房屋出租，还有转租、转让的，因此税务部门要想将房屋租赁税收政策宣传到位，让每一个房屋租赁的纳税人知晓税收政策，自觉履行纳税义务，确实存在一定的困难。
　　（二）税源监控难。房屋租赁涉及面广、税源分散、周期短、变动性大，给税源监管带来了很大难度：一是产权所有人难以寻找。有的产权所有人和房产不在同一个地方，有的是委托亲朋好友帮忙看管，代收房租，查找产权所有人往往给税务机关带来了很大困难，对一些承租又转租的纳税人，要想找到他们更是难上加难。二是租赁关系难以确认。在税务机关征税时，租赁双方相互串通，有的说是借用、有的说是自用，有的说是合伙经营，共同承担风险，致使租赁关系无法确认。三是变动频繁难以监控。房屋租赁经常出现转租、停业、短期租赁等情况，人员变动较为频繁，给税源监控带来了很大难度。
　　（三）部门配合难。房屋租赁管理工作涉及房管、公安、工商、税务、街道办事处和社区居委会等部门。在实际工作中，各部门的管理体制不健全、管理部门职责不明确、管理行为不规范、综合管理措施不完善，以致相关职能部门往往各自为政，信息不沟通，数据不共享，没有共同规范管理房屋租赁市场，各部门之间缺乏行之有效的协作配合机制，未能形成齐抓共管的合力，无法从源头上对房屋租赁业税收进行监控。
　　（四）确定收入难。一是合同不规范。有的房屋租赁合同严重违反有关法律法规，在合同中签定包含水电费、税收等各项税费，特别是商场租赁承包情况较为严重，税务机关很难准确划分，给税务调查带来阻碍。二租赁双方恶意勾结，降低计税依据，其合同金额远远低于原始签订并实际操作的合同，而税务机关对其收入取证有难度，税务机关只能按照虚假合同计征税收，虽然税务机关有核定征收权限，但实际征管工作中难以操作，租赁收入认定难。三是出租方将房屋出租后，不签订房产租赁合同，以内部承包名义，签订虚假的联营承包合同，按期从承租方取得固定收入，变相将实际的租金收入人为地转化为联营利润，税务机关难以认定。四是口头协定，现金结算。房屋出租行为十分隐蔽，房屋出租户、承租人往往只是口头商定租赁关系，没有规范的文书和账据，有的房屋租赁只有几个月或半年就更换了人，都是现金结算，白条代替发票，很难找到证据确定真实收入。
　　（五）税收负担重。从当前的情况来看，出租房屋税负较高，其税种及税率为：营业税3%～5%、房产税4%～12%、城市建设维护税0.7%、教育费附加3%，个人所得税10%～20%，印花税1&，不计地方性的各种收费，总体税率近30%，如果加上土地使用税等则更高。出租房屋行业涉及税种之多、总体税率之高，纳税人难以承受，客观上给税收征管工作加大了难度。
　　（六）执行政策难。一是政府职能部门房屋租赁难征收。政府行政管理部门房屋租赁收入大多是单位的&小金库&，或是干部职工福利的主要来源，因此，涉及到部门利益，加之这些单位特权思想严重，纳税意识非常淡薄，出租房产与自用房产混在一起，偷逃出租房屋的税款，或以各种理由不缴或少缴出租房屋税收，加大了税务机关的征管难度。二是相互观望，法不责众，使税款入库难。房屋租赁税收涉及点多面广，情况复杂，政策要一视同仁，全面开花、普遍征收，应收尽收，大家都相互观望，或找种种理由推诿，难度确实很大。加之税务机关人少事多，房屋出租税收征收成本高，征收效率低下，在&任务至上&的计划管理和税收考核体制下，往往对面广量小、税源分散的房屋出租税收没能给予足够重视，大多没有征收，由于以上种种原因，房屋租赁的税收政策和管理很难执行到位。
　　二、加强房屋租赁税收征管的对策
　　（一）加大税法宣传力度。税务机关要针对纳税人纳税意识淡薄，税收流失严重的情况，广泛采用网站、广播、电视、报纸、税务公开栏以及&送税法进社区&活动等，发挥街道和社区居委会联系群众面广的工作优势，采取逐户走访、个别宣传、文体活动等多种形式宣传和普及税法知识，把房屋租赁税收征管与社区评先评优相结合，提升纳税人的纳税意识，在全社会真正形成诚信纳税的良好氛围。同时，要广泛宣传依法诚信纳税典型，曝光涉税违法犯罪大案要案，强化震慑教育作用，提高纳税人的税法遵从度和税法宣传的针对性和实效性。
　　（二）加大联合控管力度。对房屋租赁的税收管理，税务机关要加强与工商、房产、公安、社区居委会等单位和部门的联系，建立多方协作机制，工商年审时在审查办理《房屋租赁证》的情况后，方可予以验证，并在执照上注明经营场所的性质；房产部门将已备案的房屋租赁合同提供给地税部门；公安机关在核发《暂住证》时要审验租赁合同等证明；社区居委会将本辖区实际发生的租赁情况通报给地税部门。以此对房屋租赁实施动态监控，实现数据资源信息共享，从源头上堵塞漏征漏管现象，建立房屋租赁税收的高效、长久制约机制，同时，建立规范化管理的私房租赁市场，依法委托街道办事处（居民委员会）、乡镇政府（村民委员会）、物业管理单位、建设管理部门等单位，按照税务机关提供的政策依据和征管办法，代征出租房屋税款，并定期反馈房产税收征管信息。对政府行政部门的房屋租赁税收，利用政府行政手段和财政会计核算中心的财务管理职能，全面准确核算行政事业单位经营房产原值和房租收入，计算房产租赁税收的应纳税额，依法委代核算中心将房屋租赁税款集中划缴入库。
　　（三）加大税源监管力度。一方面要加强房屋租赁登记管理工作，按照《税收征管法》的规定，房屋出租人发生纳税义务，自租赁之日起30日内，持房屋产权证明、租赁合同、居民身份证等资料，到房屋所在地主管税务机关办理税务登记或临时税务登记。另一方面税收管理员要加强巡查巡管，通过巡查分栋号、房号、门市商家名称，逐街、逐楼、逐门进行清查登记，包括企业名称、地址、租赁时间、出租方姓名、工作单位、电话号码等将相关资料详细登记造册，做到摸清底数，建立税务电子档案，按门牌地址、姓名、租金收入等测绘出税务管理电子地图，建立房屋租赁税源长效科学管理机制。
　　（四）加大执法查处力度。一是开展房产税收专项检查，稽查局要将收入较大的街道门面出租税收纳入稽查工作的重点，建立房屋出租税收的定期巡查制度或不定期地组织开展房屋出租税收的专项整顿，将重点稽查与日常管理有机结合，整顿和规范房产税收秩序，实现以查促管，以查促收。二是加大处罚力度，实施小税重罚，定期向社会公布房屋出租的税款征收、减免税、停歇业、处罚等情况，曝光涉税违法犯罪行为，教育纳税人，震慑不法分子，设立举报电话或信箱，接受社会监督。&
　　（五）加大税制改革力度。为使房屋租赁业税收征管有章可循，可借鉴国际经验，坚持&宽税基、少税种，低税率&的原则，将房屋租赁业税收与房产税、土地使用税等税种合并，统一征收营业税，通过设计合理的房屋租赁业营业税税率，降低房屋租赁纳税人的税负，可根据租赁收入的大小建议选择10%&20%之间的税率较为适宜。对于房屋出租或转租、再转租方式应分别设定分档税率，这样，不仅可以避免重复征税，而且，可以有效平衡税负，堵塞税收征管漏洞。

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