海外楼盘开发分析师手把手教你如何海外资产配置，再也不愁怎么选房了-房利尔
海外楼盘开发分析师手把手教你如何海外资产配置，再也不愁怎么选房了作者：房利尔 / 微信号：funlear发表时间 ：海外资产聚宝盆房利尔房利尔原创，侵权必究！侵权举报电话：021-微信公众号：funlear欢迎订阅
海外楼盘开发分析师手把手教你如何海外资产配置看完你明白怎样找到价值洼地大家好，我是房利尔海外楼盘开发分析师。做全球房产研究有7年了。本文是我真实体会。一些投资人说我用词太专业，今天我用大白话和大家说说自己心得。海外房产开发，背后有基金、开发商、投资人正现金流的要求，也就是要赚钱。亏一次，分析师就不要干了。这个压力和钱不多的投资人错误投资翻不了身是一样的。保本还不行，基金也要给基金的客户赚钱，每年给客户在8～10%回报。所以对楼盘开发要20%年净回报才可以。但是不仅仅是开发商、基金、投资人赚钱，对于基金来说，时间比什么都重要。时间不但提高利润率，而且提升基金及基金自己客户、投资人的信心。信心比黄金重要。一些开发商、基金只顾自己赚钱，这样的公司我见的太多了。有的大陆公司在美国纽约开发，楼盘卖了好几年了，还在卖。就是价格高，卖给大陆人赚钱更多。当地人熟悉楼市，会比较。为什么非的说卖给大陆人？台湾人和香港人才不会上这个当。有的在南亚投资1000亿，造那么大的项目，卖给大陆人，今年在大陆因涉嫌保险套汇销售点被关门。如果纯粹卖给当地人，或者主要卖给当地人，少赚点，就不会发生这样的事情。都是看中大陆这块大蛋糕。所以大陆开发商纷纷在海外开发，都想一口吃个胖子，在大陆投资人身上赚一把。7年后，如雨后春笋一般，海外房产中介，开发商，纷纷冒出。除了美国，澳洲的房产，现在网上一搜一大把，真可以说多如牛毛。言归正传，下面看看怎样海外资产配置。海外资产配置，首先考虑三大前提 首先要国家、城市定位准确，这个国家，至少这个城市要有发展。比如前几年美国迈阿密花100亿美元造港口。那时候我要很多人投资迈阿密房产。一些人投了，几年下来，房价翻了一倍多。那时候25万美元左右在市中心买的，现在看看迈阿密市中心房价多少。而且周边新建剧场等各种娱乐景点。城市在大开发是最好的。比如深圳，在刚刚开发的时候买房，现在升值多少倍？所以最好是正在大开发的城市。而不是被华人炒的城市。其次时间把握精准，千万不能当海外楼盘接盘侠。比如2012年，洛杉矶买房就像打了鸡血一样。我记得140人抢套房子。现在呢？著名二奶村阿卡迪亚房价去年下半年开始下降了。去年上半年抛售是最好的。然后到另外一个城市投资。当然，如果购买时间正确，如果政治稳定，经济持续稳定发展，人口在增加，居民收入增长，就业率上升，投资环境好，在房价低位数购买，是可以长期持有的。因为出售需要缴纳所得税的。所得税多少要看持有年数和每个国家情况。时间把握的好，房价才是最低的时候购买，才是花最少的钱。地段再好，周边再繁华，时间过了，再房价顶点购买也是失败的投资。比如2008年金融危机，沃尔玛开在你家门口，再繁华有什么用？房价也跌。所以现在很多房产中介，说周边怎样热闹，有什么用呢？时间才是房产投资一大关键点。比如现在悉尼房价大跌，在悉尼CBD又有什么用？再次是地段要好。Location! Location! Location! 是房产至理名言。我7年后才对这个深有感悟。老生常谈的含金量最高，而不是新观点。房产是成熟的行业，只要是市场经济国家，就没有新观点。核心的东西掌握就行了。就是我前面说的那几十条标准。这条标准就是，房子新旧、房型、朝向、大小、漂亮程度等，在Location面前很渺小。但是很多华人被房子外观吸引了，忽视了地段才是第一。在同等地段下，才考虑房子本身情况。地段好的前提下，考虑到时间因素。美国房产投资美国是海外投资第一大国家。所以先说一下美国房产投资。如果5年前投资美国房产，是最佳时间。现在购买，基本是接盘侠。Zillow预计，美国房价每年增长2.6%.现在算一下目前，美国房产投资平均净回报。满租无维修（下同）：【租金1600×12月×0.92（管理费）-1980（房产税）-1000（保险）-400×12（物业费）】/198000房价=5.446%注：不含空档期、维修、所得税、水费（有的地方是房东出水费）。美国房价超过历史高位。如果不是川普上台，美国房价已经开始下跌。川普代表美国人利益，买美国货，用美国人。要求海外企业到美国投资，解决美国就业，所以美国经济好转，房价扭转要下跌势头，反而上升。但是我预计最多上涨2、3年，美国房价就会下跌。另外，根据5月31日最新消息， 多个迹象表明，美国科技泡沫再现。 专家预警，目前投资人追逐少数科技股，忽视部分严重的宏观经济阻力，和1990年代末期互联网泡沫破灭的情况类似。目前美国科技股增长趋势已超过上一次网络泡沫时期的水平，即美国增长股的表现，超过全球价值股，而且是2000年以来的最高点。 此外，美银美林集团表示，全球股市市值与全球GDP的比率，超过1999年和2007年的历史新高。自1990年以来，只有两个时期发生这种情况，每次都造成股市下行。对于美国房价来说，最好再来一次金融危机。明年下半年是美国房产脱手最佳时机。在下跌的前夜出手时最佳的。就像A股，4500点了还想6000点，结果被套牢。被套牢的怨不了别人，太贪了，没有危机意识。当然，如果年购买的，是可以长期持有，因为美国租金稳定，收益还是不错的。但是要防止租客交不起租，那就麻烦了。美国房产目前正红火，但绝不是最佳购买时机美国房价已经上涨5年，2018年还要涨。这个对于投资人来说不是好事，应该清醒。我是绝不会现阶段在美国进行房产开发。不要指望永远涨下去。在正红火的情况下，要警惕。越红火越要警惕。最高点往往是下跌的起点。不要指望恰恰在最高点抛售。以下是美国房产红火的前夜：美国房地产市场持续升温。虽然现房短缺、价格攀升、买方抢购，人们的购房热情依然居高不下。市场预测，年美国房屋销售将持续激增，或达到近十年来的高峰。高峰往往是下跌的起点。炒股的朋友在股灾时应该深有体会。美国房地产经纪人协会（NAR）公布的报告显示，2017年美国现房销售量将增长3.5%，可望达到564万单；在2018年，现房销售量将继续增长2.8%，有望达到580万单。今、明两年美国房地产销售将达到近十多年来的高峰。随着美国股市创新高，自2010年以来新增就业达到1600万，以及消费者信心增长等因素，美国人购房的经济能力也获得增长。但是，在许多地区，房价的增长仍高出收入的增长。目前新建房的数量仍赶不上市场需求。预计今年新建房销售量将增长10.7%，可望达到62万套，高于2016年的56万套。2018年，新建房销售可能再增长8%，达到67万套。在部分房地产过热的地区，由于房屋供应短缺，房价呈现两位数增长。由于买方抢购，西雅图部分地区的房屋增长价格已经被哄抬到超过30%。一些打算卖掉现有住房，再买入新房产的人，由于当地房价增长过高和过快，使他们在目前难以满足自己的需求。看到这些是不是很激动？我的看法相反。特别对于我们开发不是好事。开发有2.5～3年周期。要考虑到3年后的情况。千万不要再房价高位的时候开发，因为这时候地价贵，人工也贵，材料也贵。谁让房产市场红火呢。但是请看：纽约房价屡创新高，面临泡沫化危机看到纽约房价，是不是很高兴，认为这是机会？投资还是要有危机意识啊。纽约市房地产早已是全球巨富转移资金的避风港，2015年售价屡创新高，天文数字房价一再出现，不过房地产Zillow季度报告也提及纽约是可能出现泡沫化的全美6大城市之一。尽管纽约房市欣欣向荣，房地产公司Zillow最新季度报告发出警讯，提及全美几个迅速扩张市场，由于房价屡创新高，随着利率上升，正面临房市泡沫危机。其中又以旧金山、纽约、休士顿、洛杉矶、西雅图、圣地牙哥等6城市可能性最高。所以我个人得出结论：美国楼市目前居高不下，2019年或达峰值。居高不下就不是洼地。美国房市 这十个城市最不宜投资一些经济发展势头不太强劲的美国城市，房源相对充足，往往长时间待售，交易量不大，购房者有更多的讨价还价空间，也有较充裕的时间做决定。很多买方市场城市的房产交易量增长比较缓慢，那里的高科技和能源产业的职位都没有大幅增长；最大的买方市场基本上是在制造业基础上发展起来的城市，其经济增长已经放缓、不复昨日势头。全美大城市中，芝加哥“溺水”房比例最高房地产数据公司Zillow日前报告称，美国35个大城市中，芝加哥市的“溺水”（Underwater）房屋比例最大。所谓“溺水”房屋，是指其房贷值超过了房产价值。芝加哥市有20.3%的住房“溺水”，而全美水平是12.7%。 排名第二的是拉斯维加斯，“溺水”比例为20.2%。拉斯维加斯在过去的四年半一直名列“溺水”房屋榜首。圣荷西（San Jose）是“溺水”最少的城市，只有2.8%。对于房市是否回升，芝加哥人似乎更加悲观——只有18%的芝加哥人和28%的郊区居民认为当地的房市走出危机，而全美29%的民众认为2008年的房市危机已经过去。美国哪些城市人口增长最快，这是房产投资的人口因素这些房产优于美国其他城市增长，大约2020年房价将下跌根据人口普查局的统计，2015年至2016年之间，德州Conroe市人口增长率达到7.8%，是全美人口增长最快的大城市。德州的其它人口增长最快城市是弗里斯科（Frisco），增长率为6.2%；麦肯尼（McKinney）增长率为5.9%；以及乔治城的人口增长率为5.5%。人口报告显示，全美前15个人口增长最快的城市中，有四个是西部大城市，但中西部只有一个，东北部城市则为零。华府房价近十年最高，单位面积全美最贵2017年4月，大华府地区的房屋出售价格中位数为43.65万美元，比去年同期上涨了4.1％，是过去十年同期中位数的最高值，轻松超过去年的41.92万美元。华府地区缺乏出售房源供潜在买家选择。4月份的新上市房源较去年同期下降13个百分点。这是出售房源连续第12个月出现下降，并且达到2014年以来最低值。房源不足正在影响房屋销售额。华府地区已完成过户的房屋较去年同期下降了1.7% ，签约合同数额也比去年4月下降了8.3%。此外，个人理财信息网站GoBankingRates对全美住宅的销售情况比较后发现，30万美元在华盛顿特区平均只能买到603平方英尺的住房，也就是一套大的独立单间住宅，这在全美是面积最小的。很快取代加州硅谷，美国以下城市房价将涨如果科技泡沫破裂，这些城市的房价将和硅谷一样暴跌然后跌倒差不多可以进场，危机就是机会福布斯报导，目前超过三分之二的硅谷科技人才认为，他们不必一定留在硅谷，才能找到满意的科技类工作。相反，许多人正在或打算前往美国东部、中西部、东北部或南部城市，寻找新的就业和发展机会。以下5座城市在2017年有可能取代硅谷，成为美国科技大都市。1. 盐湖城（犹他州）据《企业家》杂志排名，盐湖城被列为除旧金山或纽约以外，最适合新创公司起航的城市。早在三年前，电子商务公司eBay作为领头羊，首先在盐湖城扩大投资，大量增加在那里的经营网点。风险投资商也看好盐湖城，为这里众多的初创公司，注入数千万美元的资金。2. 丹佛市（科罗拉多州）一项对100名加州科技人才的调研显示，他们中近一半的人准备移居像丹佛这样的城市。谷歌在科州的Boulder附近耗费1.5亿美元建起了办公大厦，带动更多技术人才和十几家初创公司向这里涌来，寻求发展。3. 亚特兰大（乔治亚州）继续向东海岸走，亚特兰大近年的科技就业，包括软件编程、开发及支持等就业增长速度，远高于全美平均水平。自2010年以来，亚特兰大的科技类工作增长了46.7%，比全美平均水平高近20%。4. 波特兰（俄罗刚州）波特兰的科技社区及公司，当地人称“硅谷森林”的增长速度，已经超过加州硅谷。年，波特兰技术人才增长近30%，超过加州硅谷10%。5. 西雅图（华盛顿州）2010年以来，美国有上万技术人才移居被称之为“翡翠之城”的西雅图。这里给技术人才的报酬丰厚，年薪超过11万美元。美国墨西哥湾海岸房产投资全球最大的上市石油生产商埃克森美孚（XOM.N）周一（6日）宣布，将在美国墨西哥湾海岸投资200亿美元，创造4.7万个临时和永久工作，扩大其化工石油精炼行业。预计大部分永久性工作的薪水在每年10万美元以上。所以大部分家庭都有能力购买房产。而且目前房价处于低位。国内开发商、房产投资者可以投资。4.7万个职员会保证你的几套房子出租。波士顿房产投资，房价高，净回报低波士顿房产投资净回报：满租无维修（下同）：【租金2494×12月×0.92（管理费）-.304%（房产税）-1500（保险）-500×12（物业费）】/547000房价=2.88-901.76/547000=2.358%注：不含收入税波士顿一般是教育房产，买房给子女读书用，不是用来投资的。也就是刚需较多。旧金山湾区地产，1月交易量锐减硅谷最大的危险在于科技泡沫要说地段，没有哪个地产有硅谷、曼哈顿有优势。Apple公司在你家门口吗？Google 在你家门口吗？Facebook公司在你家门口吗？一些开发商说中介说，我们的房子周边有购物，在CBD，有屁用啊。和硅谷比，就是个渣。但是，硅谷的房产交易量锐减。热过之后下降是正常的。所以任何城市房产投资，首先考虑的是时间段，其次是位置。资本主义经济循环，硅谷跑不掉的。一旦下跌到一定程度，就可以大举进场买入。Apple公司在2014年买地造办公楼，因为我做开发分析、商业地产，成交当天就知道了，当时想，如果在苹果公司新总部旁边大量投资房产，那肯定不错。现在房价几乎翻倍。旧金山 硅谷 Palo Alto 房价走势，虚惊一场2017年4月初下跌，但是诡异的是又上涨了。虚惊一场。预计2018年上涨0.8%，2016年下跌1%。其实Palo Alto房价，要看邮编区。比如94301就非常好，350万美元的破破的别墅，只要土地1万尺，目前加价50万美元才可以买到，而且要现金。洛杉矶房价2018年下跌著名二奶村阿卡迪亚和华人喜欢住的城市尔湾，明年房价将下跌。还是那句话，过热后肯定会冷静下来。都显示正态分布，涨到头必跌。休斯顿房价：房价下跌，市场冷却亚特兰大市场：明年上涨，2～3年后下跌亚特兰大优于休斯顿，证明前面科技人才流动的分析。2010年我就要人投资亚特兰大，2019年抛售是最佳的选择。其实买房子投资就是赌博。海外楼盘开发每次都有全部押上，梭哈的感觉，心惊肉跳。加拿大房产投资：目前为黑名单加拿大9个城市房价被高估 多伦多居首加拿大按揭与房屋公司（CMHC）公布的2016年第一季度的房市评估（HMA）报告显示，多伦多公寓和独立屋的价差进一步拉开，租赁市场的入住率较高，导致2015年的旧房市场对卖家有利。多数城市仍存在房价高估和过度兴建的问题，最突出是多伦多和魁北克房价高估，以及萨斯卡通和里贾那过度兴建。温哥华虽然高房价全球闻名，但高估程度只列为中等。CMHC指，对于低层房子来说，现在不存在市场过热或价格上涨的问题。但对高层建筑则建议建筑商管理好库存，过度兴建会出问题。过度兴建是我们开发商最注意的问题。对于多伦多的公寓市场，很多已完工的套房没有卖出，这种现象比以前多。低层房屋和高层公寓的价格差距越来越大，这导致2015年的二手房市场成为卖方市场。租赁市场的平均入住率比较高，这会鼓励一些人买公寓。根据Royal LePage周四（12日）公布的房价调查及市场调查预测报告，加拿大2个最大的房市正朝着相反的方向发展，多伦多房市2017年会看到平均房价升10%，而温哥华房市则会经历8.5%的平均房价下滑。结论：年，多伦多房价将下跌。中国炒房团离场。澳洲房产投资：帕斯一枝独秀，悉尼办公楼可投前年很多机构预测悉尼房价下跌。但是房价继续上涨，给很多房产中介以反击口实。但是现在， 以数字说话，悉尼房价真的降了。做澳洲房产投资的，就不要再忽悠了。地段再好也不行。5年前可以投资悉尼住宅房产，现在已经过时。请看下面报道：BIS Shrapnel公司的Robert Mellor说，“在墨尔本，供大于求是很严重的，在布里斯本，情况更糟糕。这是随时会爆发的问题。”布里斯本一直追逐着悉尼和墨尔本的步伐，在South Bank，Toowong和Kangaroo Point以及CBD都建起了新公寓。都是想忽悠大陆人购买。一句话，兴建的太多了。由短缺到泛滥，这才是市场规律。RPS Group的经济学家Mark Wallace称，这么多公寓项目都是过去18个月来，强劲的国际买家需求导致的。“布里斯本的房地产市场就像债券投资：回报不高，但总是在慢慢变多的。这就是吸引投资者的地方。”Urbis公司的研究专家Mal Aikman说，布里斯本的新公寓销售量在2015年增加了50%，达到新高，而且也为市场引入了另外3700套公寓。“Urbis观察了2015年推出的85个新项目，大部分都集中在内南区，达到43%。但是昆士兰东南部的经济，受到资源减少和政府预算约束的限制，比墨尔本和悉尼的经济都要弱。昆州房产协会 （Real Estate Institute of Queensland）警告称，在CBD五公里内，出租公寓空置率上升到3.8%，这“助长了供应量过高的猜测”。与此同时，去年第四季度的内城区公寓转售量下降了16%，售价中位数也下滑了2.1%。澳洲各大银行的房地产贷款投资者跌至10个月内的最低水平，谭宝政府为降低悉尼和墨尔本房地产市场热度而作出的努力“收到了奇效”。自从谭宝政府公布了新一期的澳洲政府预算案，澳洲银行和金融行业抵触情绪明显，严格的监管和税法制度取得了显著的效果。反映在市场上，“数字不会说谎”澳大利亚五大主要首府城市的房价出现了明显的下滑。根据CoreLogic的最新数据显示：悉尼，墨尔本，布里斯班，阿德莱德和珀斯的房价格在本周下跌0.5％，本月房价出现了0.9％的下跌。四月份之前，悉尼的房价曾实现了连续18个月的上涨，同时3月份的房屋贷款审批数量则下降了0.5％。澳洲房产投资，大陆人就像2010年投资洛杉矶房产一样，一阵风啊。过热后，市场就冷清了。澳洲知名地产中介McGrath的数据显示，随着中国经济减速且股市在今夏暴跌，曾帮助刺激悉尼房价大涨的中国需求同比下降多达15%。麦克格雷斯说，悉尼和墨尔本的房价正接近“上涨周期”的尾声。在截至10月的三年中，悉尼的房屋均价上涨了47%至约100万澳元，但在上月下跌了1.4%，为至少五年来最大跌幅。同时，因创纪录房价吓走投资者，悉尼成功拍卖出去的房屋数量也降至了三年新低。房产研究机构CoreLogic 12月初发布的数据显示，澳大利亚八大首府城市（堪培拉、阿德莱德、墨尔本、悉尼、珀斯、霍巴特、布里斯班和达尔文）中有五个城市的房价下滑，导致11月的首府城市价格指数下滑1.5%。主要因中国股市大跌和经济放缓造成部分富豪财富缩水，此外货币贬值和更严格的资本管控也让部分人无法将国内财富转移到国外。珀斯房屋租赁市场显示活跃，投资看好但不是价值洼地，房价也高企，涨了一些年了西澳房产协会（REIWA）最新数据显示，该季度，房屋租赁交易量比2015年期同期上涨23.8%。房屋租赁交易是按季度增加，去年第四季度比第三季度，其增长了1.9%。其中交易活动最显著的5个区，分别是Burswood区（上涨了78.9%）、Palmyra（上涨70.3%）、Melville（上涨59.1%）、Langford（上涨54.5%）和Beechboro（上涨53.8%）。”悉尼写字楼租金未来三年涨90%悉尼、墨尔本办公楼租金，年增达两位数行业分析预测机构BIS Shrapnel 最新做出大胆预测，到2018年底，悉尼的写字楼租金会暴增90%，商业物业的租赁市场会重新变回卖方市场。未来三年，业主对租金的要价会增加30%。未来，写字楼的空置率会暴跌，供应量枯竭，所以奖励性补贴会大幅下降。这是大部分租金增长的原因。到2018年12月，写字楼租金要价会从890元每平米涨到1200元每平米。从实际租金来看，奖励性补贴会从28%降低到10%，写字楼的租金几乎会翻倍，从570元每平米涨到1100元每平米。房地产咨询公司Cushman & Wakefield最新的悉尼写字楼市场报告得出了相似的供需动态。他们的结论称，基本上“未来五年，业主们会迎来空置率的下降，租金上涨的浪潮，（租户们）可能最后得排长队了。”相比之下，珀斯、阿德雷德办公楼的租金急剧下跌，布里斯本的办公楼租金也在下跌，这是因为这些城市办公楼的高空置率及其需求疲软所致。结论：澳洲房产投资：悉尼、墨尔本办公楼，帕斯住宅。但是，帕斯不是价值洼地。中国人买了5、6年了，房价涨了好几年了。3年后这个市场会改变。所以海外房产，主要是时间把握。而不是什么CBD，那是中介忽悠人的。世界火药桶巴尔干半岛可能是世界最佳投资地点，但那可能是500年后。在英国哪个城市投资房产最合算？2017年2月初，来自Aspen Woolf 的一组数据显示：过去一年，购房出租的房产，投资回报率最高的前十个地区如下：另外一组来自英国官方Land Registry的数据显示，年租金收益率（rental yields）最高的依然是曼彻斯特，以6.02%的年租金回报率领跑。其次是利物浦，卡迪夫，考文垂，外伦敦等等。这个计算是毛利润，对于买家而言，需要的是净回报，很务实。管理费、空档期、维修都没有算，一般需要下降2.5～3%才是净回报。房价升值首选的则是伦敦伦敦预计将会有巨大的就业增长。伦敦改造计划（FALP）预测，到2036年，伦敦可提供580万个工作机会，而牛津经济研究更指出，此前官方预测的到2050年就业机会达630万的目标有望在2026年提前完成。另外，来伦敦求学的人也在不断增加，伦敦的高等教育机构目前拥有36万名学生。最新的仲量联行（JLL）报告指出：2025年伦敦的学生数量将翻倍；而过去十年间，伦敦欧盟外国家留学生人口已然增加了一倍。英国国家数据统计局预测，到2039年，伦敦金融城 The City of London 的人口增长速度最快，可能达到50% ，而Tower Hamlets，Barking and Dagenham两个区域紧随其后，预计增长三分之一。结论：英国房产，如果要求现金流，内伦敦最佳，房产增值， 伦敦金融城 The City of London最佳。马六甲：全球房价升值最具潜力城市对于我们房产开发而言，基金要赚钱，开发商要赚钱，而且要速度快。统一利润，时间越久，利润率越低，基金信心越低。所以我们和一般房产大佬公司反着做。他们自己有钱，慢慢玩得起。就像碧桂园，1000亿可以慢慢玩。所以我们的目标是快速销售。达到这几点，必须：1、地段有优势。投资有投资的地段，养老有养老的环境。2、稀缺房产，绝不能同质化严重，那对于我来说是失败的。同质化严重的房产也难卖。3、售价低。很多国内开发商出售给国内售价很高，这样很赚钱。其实错了。卖掉确实利润更高。但是时间久。售价低，出售时间短，资金回笼快，基金高兴，我的老板高兴，因为售价低，买家也高兴。我就会快速决定下一个楼盘在哪里开发。而且基金愿意投资，买家也愿意二次购买和转介绍。老客户是最宝贵的资源。 时间就是才是真正的金钱。我现在终于明白了。4、目标群体为当地人。我不会把全部客户群体放在大陆人，那是不正常的。那是想在大陆人身上大赚一笔。而且销售成本也很高，也累，也着急。卖掉一套像中奖一样。还不如价格低销售快，把利润让给买家一点。庆幸的是，很多买家成为我的朋友和合作伙伴。我现在的合伙人就是我的一个客户。当然，品质就不说了。本人不做低端房产，专做中高端市场，也不做特别豪华房产。因为这些市场少。开发，一定要做价值洼地。像悉尼、墨尔本、伦敦、洛杉矶、温哥华、纽约、东京、香港，哪个城市房价不是高的怕人？而且很多城市房价在下跌。那我是不会去开发的。太危险了。房价高，地价高，材料贵，工人翘。拜拜，我只能这样说。在这些地方，我肯定是要去的。但不是现在。大约5、6年后我会考虑。我现在就是希望金融危机快快来临。今年底或者明年，我或者进入悉尼的办公楼开发。房价高不是开发最佳选择。开发是讲究利润的。买家也一样。比如北上广，房价高，但适合开发吗？房价高，地价贵。大陆房产开发，现在年毛利润10%。还不如香港。找到价值洼地，才是房产开发和买家同样的目标。我现在觉得马六甲是最佳的。一个是一带一路，新马高铁，1200亿人民币的皇京港，印象马六甲、郑和城、海底公园等新旅游景点，这些刺激作用，发展前景大。第二是马六甲城市体量小。体量大，比如在上海，迪斯尼对上海整体房价增幅微乎其微，除了对周边房价增长大。体量小影响大，房价增幅大。另外，马六甲是马来西亚房产最健康的城市。价值洼地，就要投资第一的城市。第四，马来西亚是2017年最佳投资地点。找到这点很难。因为我的下一个开发房产的城市，也想找到全世界最佳地点的城市。而且各种条件都适合。仅仅这点不够。要政治稳定，对华人包容， 经济发展迅速，目前房价不高，最好有一些大企业进驻，而且陆续进驻才好。就像被发现前的大庆油田。我提前知道，事先买了油田周边农村的房子，大庆油田来了，那我就发了。目前不是富有，而且越穷大企业即将进驻越多，利润率越大。第五，马六甲旅游市场增长大。郑和几百年前去了，我们几百年后来了。印象马六甲等景点，和国内旅游公司签订合同。皇京港也是刚需。其他的，华人多，旅游城市，美食，都是次要的。马六甲，我之前去了，和当地开发商说，马六甲有点像当年的深圳和2012年左右的迈阿密。当年迈阿密100亿美元投资兴建美国南部最大港口，那时候我的很多投资人，现在仅仅靠房产增值，基本翻倍。我们那时候建议投资迈阿密市中心和迈阿密海滩。现在看来，果然正确。马六甲目前是发展的10年黄金期。马六甲房产投资风险。皇京港，这个是刚需，在2025年建成，经过5年的扩张期后，可能出现泡沫，如果大陆经济萎缩，那么利好全部用完。那么对马六甲房价有影响。对于印象马六甲等景点，就看老谋子仪仗队式的中国文化，是不是深受观众喜爱。第六，马六甲开通广州直航，我想皇京港建成之前，上海、北京、重庆极大可能开通马六甲直航，更多的人到马六甲旅游。要想富，先修路，那是一带一路。要想涨，先直航。第七，房价低。房价低有发展才是价值洼地。我们和买家利润率才会高。马六甲再度成为全球聚焦点。中国电力建设集团承建的马来西亚马六甲皇京港动工，项目占地一千三百六十六英亩，总投资八百亿马元，2025年建成后将超越新加坡成为地区最大港口，成为全球房价升值最具潜力城市。印象马六甲、郑和城、海洋公园新旅游景点建设，2020年旅游人数激增翻倍到2000万人次，成为房价增长双利好。马六甲，马来西亚最健康房市5年房价在没有外来刺激下增长30.76%马来西亚房价2008年金融危机来了照样涨！房产市场太健康了，难怪是最佳投资国新马高铁再为马六甲房价加把劲 第3度蝉联全球最佳医疗国家2016年百万医疗旅客 大马是因为相对廉宜的费用、拥有西方国家认证、无需漫长等待等因素获得青睐，获选全球最佳医疗国家。而最受欢迎的医疗服务包括整容、牙科及皮肤科。
该份报告是以医疗费用，拥有设施，优良医院，熟练医师及可负担的照顾，决定24个国家的排名。
大马的医生当中，许多人是受过亚洲最好的训练，其余大部分则是在美国、澳洲、英国等地学医。马来西亚经济发展迅猛全球竞争力排名第20，上升4位---世界经济论坛于日内瓦2017全球最佳投资国 这项调查由纽约战略品牌咨询公司BAV Consulting和宾州大学沃顿商学院共同进行，以每个国家的贪污、动态、经济稳定度、创业、税收环境、创新、劳动力的熟练以及技术专长8个方向作为主要评分标准。并综合了从全球4个区域中选出的2万1000位参与者的反馈，最终得出结论。
马来西亚在总分100分的评分中，以超过30分的分差领先各国，成为亲商投资地点的冠军。适合全年旅游，买套房子随时吃喝玩乐房价物价便宜，你就是爷！到美加澳英，你是富豪才是爷马六甲是去马来西亚旅游必去的热门城市。普通去一次旅游，肯定不够过瘾，在那里买套房子随时吃喝玩乐怎样？马来西亚楼价几乎是全亚洲最便宜.继万达集团之后，壹言集团也“来”了万达投资大马，除了马六甲12亿马币轮胎厂，旅游地产因为汇率被国家否决了。首富做不成的事情，你终于能做了。首相拿督斯里納吉訪華參與「一帶一路國際合作高峰論壇」前夕，為大馬城計劃捎來利好消息；萬達集團將成為大馬城的新投資者，投資額超過100億美元。100亿美元，肯定不是王健林一个人的决策。是整个团队的决策。他们和我观点一样，可惜他们投不了。100亿美元，得要多建大，太看好也不能这么干。碧桂园活生生的例子。谁叫首富有钱呢，没办法。中国万达集团宝通轮胎有限公司计划在马六甲州投资12亿马币，设立土地面积90亩的轮胎生产厂。该公司与马六甲州政府和马六甲州发展机构签署备忘录，准备在马六甲州野新生产高档轮胎。万达这个决策，是近些年万达少有的正确决策。为什么呢？皇京港口就在马六甲，马来西亚橡胶便宜，是橡胶生产大国，而且马六甲人工便宜，直接运输到国内，就地取材。这个还算精明的决策。总结：亲，看到这里，基本明白房产怎么投资了吧。投资前提是国家定位，这个国家发展怎样，政治稳定与否，对华人包容度。像泰国，印度，缅甸，我是不会去投资的。必须没有动荡。全社会比较安全。到泰国玩玩可以，房产投资不会，世界那么大。新加坡也不会，让他们拥抱美国佬去。印尼一辈子不会了。欧洲也慎重。其次是城市时间段把握。任何华人喜欢的城市，都是好的房产投资，前提是时间段把握好。比如悉尼现在不适合，5、6年前是好的投资。现在别人都出手了，就希望你接盘呢。投资就是要找价值洼地。不是价值洼地那叫什么投资？金融危机以来，现在全世界房价几乎泡沫严重，很多都在下跌。下跌是机会。全世界房产泡沫正在面临破裂，过剩非常严重。就像大陆，可以满足30亿人居住。在这种情况下，找到价值洼地非常难。各种条件要求非常苛刻。下一个价值洼地城市在哪里？伤透我的脑经。不过先做好马六甲开发再说吧。第三是房价低，经济稳定持续发展的前提下，有大量企业涌入，就业率上升，未来经济突飞猛进那是最好。我相信一带一路、皇京港、印象马六甲等，会给马六甲带来经济长远发展。马来西亚，正在学中国改革开放，正在向中国逐步全面开放。这是马来西亚政界最精明的决策。吸取中国改革开发成果，拥抱中国。和中国搞僵的国家，看不到中国援助和大众手里的钱。找到价值洼地，也有幸运的部分。我们否决了很多城市的开发。所有方案必须房产大佬通过。感谢这个时代。房利尔海外楼盘开发分析师 胡沣登房利尔版权所有，侵权必究侵权举报电话：021-觉得好就鼓掌吧版权所有
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