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别当炮灰，三四线城市房价的疯涨就是个坑！
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
2017年，三四线城市去库存，正赶着资金去当接盘侠。从今年3月份以来，包括、、、等地纷纷出台了关于政策，作为带头大哥的北京不断出台补充政策，其他热点城市也纷纷跟紧老大的步伐开始升级限购政策。眼看着这些热点城市都被盯上了，不让炒了，众多投资客开始转战三四线城市。5月份统计局住房数据显示，15个一线和热点二线城市新格同比涨幅全部回落，、南京、等9个环比下降或持平。反倒是、、等三四线城市房价环比领涨全国，一些更小的城市比如、、等，房价基本一年翻倍，俨然一轮小牛市的节奏，人性再次趋于疯狂，这也把一些朋友给搞懵逼了。有一些人在问伪砖家该不该去买三四线城市的房子投资增值，也有一些持有三四线城市房产的朋友询问伪砖家要不要现在抛售，问题中可见各种纠结，无妨，今天咱们就来分析下这件事。说实话，这种市场情绪伪砖家其实是恐慌的，看着就像是要套人的节奏！站在投资交易的角度，二八现象必然存在，较后赚钱的一定只是少数人，群体性的疯狂伪砖家通常用来做为反向指标。大家别看现在三四线城市房价涨的那么欢，搞得人这么冲动，其目的还是要让大家更高更快更强的在山顶上站岗，接过革命的较后一枪，犹如股市的5178。咱们来仔细回顾下这轮房产牛市的套路：从深圳起涨，带动北京上海，等到名列前茅梯队释放赚钱效应了，库存去的差不多了，开始挖掘第2梯队，向核心二线扩散，紧接着二线楼市调控，一线周边的三线城市补涨。到现在的阶段，已经轮涨到最边缘的四五线城市了，你说行情炒作到什么阶段了？上面这个套路，如果有炒股的朋友可能会更加熟悉些，股市题材的炒作节奏就是这样的，一再重演，没什么稀奇的。现在一线城市冰封，二线城市余温尚存，三四线城市洋洋得意，等到轮补涨的挖掘完了，行情也就结束了，当然龙头可能维持高位震荡，跟风品种那就稀稀拉拉怎么来的怎么去了，疯狂炒作后的一地鸡毛，这种事不只是在股市，在楼市同样上演，还有2000年的互联网泡沫，久一点的荷兰的泡沫等等，人性如此，贪嗔痴疑慢以不同方式却相同结果的一再演绎。每当一个城市的库存去到6个月以下的时候，这个城市基本都会出台极其严格的限购政策，因为政府的目的已经达到了，这一轮行情的目的就是通过打造一二线城市的赚钱效应，带动三四线城市去库存。目的完成，接下来就是关门打狗，把流动资金锁死在这里，毕竟总得有人站岗啊。其中，一线城市毕竟是龙头，严格限购之后，强预期还在，而且房价背后总归凝结了产业以及福利，人口源源不断向其集中，多头的力量能够维系，所以房价会进一步走平而坚挺，只不过销售量暴跌。核心二线城市也尚能维系，但是三四线城市可就不容乐观了。就像北京周围的县城，一旦严格限购，那立竿见影的就是下跌，然后无法销售，房子瞬间烂在自己手上。因为这些地方本身刚需不多，就是早年北京人过来炒作的，那时候房价也便宜5、6千，一直放着。后来一直涨到了两三万，早就获利颇丰，所以只要稍有风吹草动，那么就可能不计成本的往外卖，因为已经远远脱离成本区了。大家想象一下挤兑、踩踏，一致性预期的可怕威力在中国历史上早已经屡屡上演，过去是、现在是，将来依然是。很多人说股票暴跌是庄家出货，但也可能是散户多杀多，踩踏式的出走，恐慌情绪的爆发，使得谁都没有了活路。所以，现在别看很多三四线城市涨的还很凶，赶紧去看看库存的数据。（付费数据里有，可以用锐理，但覆盖不到的地方上当地房管局网站。不想花钱就百度搜，要不就到当地的政务厅查询。）一旦库存大于20个月，估计还没什么问题，不会限购，但小于12个月就要小心了，政策可能随时出台，做好随时套现的准备，一旦小于6个月，必然会受到政策的打击，到时候卖都卖不出去。无法变现的财富，屁用没有，多少人眼睁睁看着自己股市账户的市值在大牛市翻了N倍，然后在熊市里变本加厉的还回去了，这过山车坐的十分刺激，一度天台跳楼都得排着队。卖点永远在上涨过程中酝酿，别到白天才问夜的黑。伪砖家再次核心提醒：千万不要因为贪图三四线房价便宜，就跟着这波资金去三四线城市炒房子！即便今年三四线城市房价会上涨，也不行！否则几年后，你的资产很可能将灰飞湮没！在这里久了的朋友都知道，房价最终的决定性因素一定是供需和流动性。从去年十一国庆后，随着核心对20个热点城市进行限购，造成了房价上涨范围全面向下扩散，三四线出现了小幅补涨。但三四线以下的城市，房地产供需其实长期来讲是严重供大于求的，人口在净流出，土地供给却反而宽松。未来中国房地产价格必然是一二线与三四线以下两级严重分化，不同级别的城市房价，将来的价格一定会一个天地下。大家千万别在冲动和焦躁的驱动下，跑到三四线和以下的城市投资买房。千万记住，守着自己的财富，不要傻呼呼的去陪葬。别当炮灰，如今三四线城市房价的疯涨就是个坑！ &
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按Ctrl+Enter发送中国十大最适合养老的二线城市 房价便宜也是重要因素（全文）
编者按：买房不仅要考虑价位还要考虑居住城市的适宜度、压力、卫生条件、生活成本等多项问题。各位已买房及尚未买房的朋友，你们心仪的城市究竟适不适合养老呢？就随小编一起来看看吧！
成都：医疗条件较好
老年人偶尔生个小病实属正常，医疗条件不容忽视，退休人士的医疗服务需求较高，医疗水平是选择退休城市的重要标准。而内陆城市医疗水平最高的应该是成都，其拥有以华西医院为代表的近20家三甲医院，医疗水平在国内也堪称一流。
昆明：消费最低环境宜人
“七彩云之南，悠悠春城梦。”昆明，是一个让众多追求生活真谛的人圆梦的城市。云南的气候、水土，加上昆明位于滇中，因此，昆明的鲜花不论季节，在冬天，仍然可以看见娇艳的玫瑰。
另外，昆明的物价很低，低廉的物价确保了昆明人能在收入水平偏低的情况下保持较高生活水准。与全国其他大城市相比，昆明每平方米5000元左右的房价让林京也实现了“住房梦”。内陆城市房价最为合适的是昆明，拥有医疗和基础设施完善，空气质量好，气候宜人，城市的快乐指数也很高。
大连：快乐城市
网民们认为令人最快乐的城市之一，大连地区淡水资源总量为每年37.86亿立方米，其中地表水资源34.2为亿立方米、地下水资源为8.84亿立方米，两者重复水资源量5.8亿立方米。
大连市位于北半球的暖温带地区，具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明。
海口：环境较好海滨城市中房价较低
海口市是环境最好的城市，全年有311天空气质量为优，良好的空气质量对身体健康的重要程度。海滨城市中，海口是房价最低的城市，也是10大退休城市中的最低住房均价。
“海口”一名最早出现于宋代，迄今已有九百多年的历史。十佳城市、国家环境保护模范城市、全国卫生城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家历史文化名城
、全国创建文明城市工作先进市，全国城市环境综合整治优秀城市、荣获“中国人居环境奖”。
苏州：诗意栖居
苏州是中国文化宁谧的后院。在为自己挑选老年栖居城市时，王明达想起了余秋雨在《白发苏州》中对苏州的这一描述。这座以园林著称的城市适合白发人居住吗？这是王明达最关心的。江南园林甲天下，苏州园林甲江南。
苏州不是个夜生活十分丰富的城市，粉墙黛瓦，小巷幽深，处处流露出安然与闲适，生活成本不太高，是个比较适合生活，尤其适合老年人生活的城市。苏州市区目前房价与旁边的杭州相比，还算可以接受。
厦门：全国环境最好城市
厦门一年四季花木繁盛。由于生态环境良好，空气清新，栖息着成千上万的白鹭，形成了厦门独特的自然景观，又因为厦门的地形就像一只白鹭，因此被人称为“鹭岛”。
风景秀丽，气候宜人，可以说这里是全国环境最好的城市之一。海水环绕、沙滩广阔、阳光和煦，由于生态环境良好，厦门的空气清新，栖息着成千上万的白鹭，形成了厦门独特的自然景观，又因为厦门的地形就像一只白鹭，它因此被人称为“鹭岛”；除了自然风光优美，厦门的城市环境也非常整洁，是我国著名的旅游城市。　　“未来，厦门在出让土地时，可能将要求开发商必须建设中水回用设施，使小区生活污水达到零排放；建筑的屋顶和外立面也将逐步安装太阳能电板，可再生能源将逐步取代传统的化石能源。”这些都不是天方夜谭，而是国际能源专家白瑞华为厦门作的低碳城市总体规划。
威海：全国卫生城环境好
威海有其名；卫生城市屡屡上榜，无愧于“最干净的城市”；三线滨海，空航海航的便利；西海岸的重点开发；与烟台合龙的交通建设；威海的将来发展前途不可限量，与其找个医院多的地方，不如找个不生病的地方。
青岛：气候宜居
由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有明显的海洋性气候特点。空气湿润，温度适中，四季分明。
烟台：未来城市化进程加快更加提高生活品质　　从城市化周期的角度来看，烟台仍然处在郊区城市化与中心城区升级并存的阶段，且由于旧城改造等多方面问题，郊区城市化的速度远远高于中心城区的升级速度。但从（、、）市化进程的经验来看，未来10到20年，烟台将逐步从郊区城市化阶段进入到中心城区复兴阶段。
珠海：气候舒适房价尚可接受
珠海气候宜人，年平均气温为22.4摄氏度，周帅曾几次出差珠海，觉得呆在这座安静、美丽的城市非常舒服，走在情侣路上，会看到珠海市的象征—珠海渔女的石刻雕像。目前珠海房价尚可接受，但是必定会涨，如果将来真要定居珠海，就要趁早在珠海买房，退休之后才能在这个浪漫之城生活。
本文来源：和讯网
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虎嗅注：转自微信公众号“点拾投资”（ID：deepinsightapp），作者：朱昂。导读：房价似乎是一个永恒的话题，当然也可能不是。国庆期间去了一次东京，和那边的人交流似乎没有什么人关心房价。在东京，大家都选择租房，长期通缩的环境下，物价越来越便宜，房子也越来越便宜。而在国内，城镇化带来了房屋价格的暴涨，也决定了个人的财富。根据我自己的不完全统计，身边大部分人财富的分化来源于对于房子的资产配置能力。而2015年之后，一线城市房价又出现了暴涨，和二三线城市之间出现明显分化。今天就和大家探讨一个话题，是什么决定了一线城市的房价？无法改变的人口因素题人口是决定房地产价格最重要的因素。上周看了安信证券高善文博士的一篇报告，讲得非常深刻。他认为2012年以后，人口集中流入了大城市和特大城市，同时由于这些土地供给意愿较低，产生了明显的房价上涨压力。相反，人口流入速度缓慢的二线以下城市，城市土地供给意愿更强，房价的表现也比较弱。也就是说，2012年之后，中国从城镇化迈向了都市化。在这个过程中，土地的供给却出现了背离。人口流量多的一线城市土地供给不足，而人口流量少的二线以下城市，土地供给充沛。那么为什么人口集中向一线城市涌入呢？我认为和城市提供的教育，医疗资源，以及产业结构有关。2009年金融危机之后，整个全球都出现了产业集中化的特征。全球化带来了各国之间更加明确的分工，而在这个国家内部，优势产业开始聚集。比如美国就是互联网和金融，日本是高端制造业，中国是世界工厂向精密制造和互联网升级转型。所以金融危机之后，美国代表新经济的硅谷一片欣欣向荣，房价也不断创新高，全世界最优秀的工程师都在涌向硅谷。相反，代表美国旧经济的底特律几乎没人去了，人口都是净流出了。而且由于原来的汽车制造业开始没落，导致底特律治安问题越来越严重。那里的房子就算再便宜也没人买。我们再看中国，这几年经济转型后，过去重工业的发展走到头。以上海、北京、深圳和杭州为代表的一线城市依然保持活力，提供了大量的就业机会。曾经有一篇文章，说为什么北上广生活压力那么大，还是要留住这边。核心就是这里提供了最好的机会，对于一个人的成长帮助是最大的。而代表重工业典型的东北，这几年人口都是净流出的，房价也不会有好的表现。人口，还是人口题另一个影响一线城市房价的因素，还是人口，那就是富人的数量。我曾经思考过纽约的房价。作为一个城市，纽约分曼哈顿、皇后区、布朗士、布鲁克林和斯塔滕岛。曼哈顿是寸土寸金，新房的均价差不多40万人民币，二手房均价也在20万人民币一平米。不过离开了曼哈顿，我们可以在皇后区买到40万美元一套的双卧室公寓，也可以在布鲁克林买到80万美元一栋的别墅，价格甚至比国内还要低。而美国还有Coop合作公寓出售，许多COOP合作公寓只要10多万美元就能买一个卧室的公寓房，20多万美元买两个卧室的公寓房，价格和国内三线城市房价差不多。当时我就觉得很有意思，在纽约富人，中产，穷人都能买得起房子。当时我一直有一个疑惑，是什么决定了曼哈顿的房价？后来在我开始明白，曼哈顿的房价虽然和美国经济有关系，但更多是和全球富豪人数有关系。许多拥有曼哈顿豪宅公寓楼的，不是美国人。十年前许多俄罗斯人在曼哈顿买房，五年前许多中东富豪在曼哈顿买房，而这几年来自中国的土豪在曼哈顿买房比例很高。曼哈顿才是真正的New York City，而能够在曼哈顿买房子的人，却来自全球各地。前一段时间在知乎上看到一位来自NYU的校友，笔名Haoran，Economics & Urban Studies@NYU，他写了一篇类似的分析，认为一线城市的房价只和高净值人群成正比。在这篇文章中，他对比了北京、上海、纽约和洛杉矶的房价，以及当地富豪人数的相关度。这个富豪是净资产超过1000万美元的人数量，我们从下图看到，这个人群和房价的相关度居然高达0.91。背后的逻辑也容易理解，上海、北京、纽约这些地方房价，基本上是普通人要在这些城市买房支付80到137年的平均年收入。就算你毕业进了大投行，一年几十万年薪，没做到大VP之前也想都不要想。而且还要生活开支、家庭开支、税收开支等等。我们剔除本来就享受到当地经济发展的“本地人”外，全世界真正能在一线城市购房的人都是少数富豪、精英。纽约的房价全世界最贵，因为纽约是全世界的，是一个非常全球化的大城市。这里有全世界各种文化，有联合国总部、博物馆、各类美食，以及金融、科技的投资机会。所以就算美国经济一般，只要中国经济增长快，日本经济增长快，或者中东经济增长快，全世界的富豪都会来纽约买房。中国的上海和北京也是同样的道理。富豪虽然遍布在全国，但是从生活舒适度、配套方面来说，上海和北京都是最好的。中国最有钱的人基本上都愿意在上海和北京生活，这里的房价也是中国最贵的。当然，前几年有一家叫做阿里的公司在美国上市，也带动了一波杭州的房价。创业板大牛市的时候，结合腾讯股价的牛市，也带动了一次深圳的房价。所以富豪的数量，决定了一线城市的房价。未来什么将终结房价上涨？事实上，随着经济转型和人口红利拐点消失，大部分二线以下城市的房价都出现了下跌。目前依然坚挺的是一二线城市，也是我们所谓的超大城市和大城市。大家生活在上海，也会讨论上海房价到底是不是要跌了？我觉得如果经济继续发展，整个都市化进程不会放缓。大城市拥有人才、机制、更好的医疗、教育水平，以及更健全的基础设施。在经济增速放缓的过程中，他们将是受益的。越来越多三四五线城市人口涌入大都市。虽然生活成本很高，但是这里有机会。而对于其他城市的超级富豪来说，一轮经济周期结束后，这些城市制造财富的机会也会下降，他们也会去大都市开始享受新的生活。这几年我们就看到许多来自其他城市的土豪涌入北上深。和日本对比，房价整体开始下跌来源于经济停滞增长。另一个当然是房产税。从根本上来说，对于房地产的投资成为了一个避税工具。今天你开一个工厂，赚了1000万利润，你是要交税的。而且税收也是以一种复合增长的方式进行，长期以往，十年下来交税很多。但是持有1000万的房子，是不需要交税的。就算最后卖掉的时候交税，也是可以以各种手段转移。在相同回报率的假设下，1000万投资房地产比投资开工厂要好得多。当然，如果房产税出台，将改变一切。所以真正决定一线城市房价的是人口，特别是富豪的人口数量。在任何一个国家的一线城市购房，生活，都是一件成本极高的事情。而经济停止增长，以及房产税的推出，将是终结一线城市房价的紧箍咒。不过短期看，发生的概率并不大。
*文章为作者独立观点，不代表虎嗅网立场
授权 虎嗅网 发表，并经虎嗅网编辑。转载此文章须经作者同意，并请附上出处()及本页链接。原文链接/article/219254.html
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第一名：昆明。昆明目前房价仍然在8000左右徘徊，看来炒房团还没有全面发力。不过，由于昆明四季如春的气候条件和良好的地理位置，使得不少投资客都十分看好昆明的房地产市场。所以，与其砸锅卖铁在一线城市买个火柴盒式的住房，不如到昆明来买个大房子等着升值更划算。
第二名：重庆。重庆的炎热天气一直都被认为是阻碍其房价上涨的主要因素。不过，重庆的经济增速这几年在全国排名中一直名列前茅，各大产业又都充满活力，所以还是有源源不断的年轻群体到重庆来安家落户。目前，重庆均价6000左右，还是很有升值空间的。
第三名：长沙。长沙的房价一直都在7000左右徘徊，与东部沿海城市相比其实很低。随着国家对中部地区发展情况的重视，长沙将优先受到扶持。而且，长沙的高校也很多，每年前往长沙经商投资的商人也不少，未来房价一定会上涨。
第四名：佛山。佛山是广东的第三大城市，经济极为发达，但房价却并不吓人。如果是在南海等地方，8000一平米的房子还是有很多的。至于禅城区就不要想了，要不然会觉得自己很失败。
第五名：珠海。珠海房价目前真心不高，超过1万每平米的楼盘虽然有几个，但数量不多。之所以认为珠海的房价有暴涨潜力，最关键的还是因为珠海背靠港澳，将来一旦连接起来，那么香港和澳门的有钱人难免会来珠海买房置业，到时候房价还不是分分钟拉高？
第六名：贵阳。贵阳这几年的经济发展速度实在太快，过去是排名倒数第一，但现在已经全面超越了云南。不过，贵阳的房价反应速度较为滞后，目前还是在5000左右。这个时候出手投资，其实是价格洼地，赚钱是肯定的，赔钱是不可能的。