每个开发商定房价的套路是什么 房价为什么这么高
看完你就全明白了
每个开发商定房价的套路是什么 房价为什么这么高
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很多人吐槽房价高，但是却不知道这么高的房价是由哪几部分组成的，每个开发商定房价的套路又是什么？本文将用一张图带你看懂新房房价是如何构成的。一、土地成本占比约25%-30%。大家经常看到一些土地出让的资讯，里面会计算楼面地价，这个楼面地价就是该楼盘的土地成本。一般，用楼面地价乘以3或者4，大体可以测算出未来该楼盘的销售价格。二、建安成本占比约30%。建安成本是房价中相对稳定的部分，它是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，主要可以分为三个部分：1、前期费用。主要包括三通一平费用和专项费用。三通一平费用是指使建筑地段的土地平整，达到通上下水、通电、通路等投入的资金，大面积或不成熟的小区建设在此项费用上的投入是可观的。专项费用指支付给设计公司的总体规划、房型设计等费用，开发商若重视此方面的投入，将为其本身和消费者带来利益。2、土建费用。很多房子外表看起来差不多，但实际质量却有很大的差别。这主要就表现在土建费用上，框架结构，多层打桩，现浇楼板虽然使得成本比较高，但是房屋质量也更能保证。俗话说一分价钱一分货就是这个意思。3、配套设施费用。这部分主要包括开发商在水、电、煤气、绿化、卫生、教育等方面花费的资金。在现在的大环境下，绿化率也成了一个衡量的重要标准。房屋设备安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本。可能相对精装房而言，这部分费用的占比会高一些，但是跟整体的建安费用相比，也高不到哪里去。三、销售管理成本占比约5%-10%。销售管理成本包括开发商经营成本、广告宣传、营销代理等。说白了，就是开发商养了一大帮子人，要给他们开工资；同时，为了让更多的人知道这个楼盘，需要打广告。这里还有一项成本，就是银行利息，多数开发商都会像银行贷款，如银行向下调息，对于开发商负担就会减轻，虽然对于房价影响不大，但相对而言可降低成本。四、税费占比约25%。除了买地缴纳的土地出让金之外，开发商建房卖房还需要缴纳各种税费，含增值税、营业税等共13项税费。而到我们买新房时只需要缴纳契税，因为其他的税费都包含在房价里了。五、利润占比约10%开发商不是活雷锋，买地建房卖房自然是为了赚钱，利润率越高，也就意味着企业的融资开发等成本越低，而这就看各家开发商的本事了。另外，楼盘开发有周期，开发商拿地后开发一期后，而后楼面地价升值了，而开发成本基本不变，开发商的利润也会随之增加，这也就是很多开发商捂盘惜售的原因。当然，各项成本与利润之间的比例不是固定的，跟国家政策、建材价格、开发商操盘能力都有关系。假如买房一套房子花了100万，那么30万是用来买地的，30万是用来建造房子的，5万是来养活销售、策划以及打广告，25万用来缴税，剩下的10万是开发商的净利润。这么一算，不难看出谁拿了大头。叨叨：老百姓都希望房价能降，从以上几个方面我们看下哪些可以成本可以降。政府会降地价？降税费？不太可能（08年和14年房地产市场不景气政府救市时都没有降）。开发商主动压缩自己的利润？可能性不大。销售管理成本是固定的，那么只剩下建安成本了。如果建安成本压缩，那就意味着房屋建设豆腐渣工程、房屋漏水裂缝、绿化不达标等等问题。（当然不排除某些不良开发商为了增加自己的利润而这么操作。）所以，你还抱有房价会降的幻想吗？
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房价究竟谁说了算？不要再抱怨开发商、政府了，答案在这！
&&我们假设出现这样一种情况：既然国人皆曰房价畸高，中国政府干脆以行政命令要求全国的将房价下调50%，同时政府出面保持股市在平稳中不断上涨，并保持GDP高速增长。若能够实现这样的中国式梦想，则广大买房人高兴，广大股民高兴，中国政府也高兴，而开发商也会高兴，因为房价下跌的损失会在公司股票的上涨中得到补偿，如此，我们的社会就真正是一片莺歌燕舞的和谐景象了。&&&&但现实为什么却恰恰相反？是中国政府无能，还是中国政府行政不作为呢？从人民政府不断出台的调控政策来看，人民政府一直在不断努力地为人民着想。那么，房价，究竟谁说了能算呢？&&政府，总理，主席，住建部，开发商，炒房者，老百姓，丈母娘，美国人，外星人，中国的房价谁说了算？显然，老百姓说了不算，所以老百姓祈盼政府来管，但政府说了就能算吗？至少到目前为止，政府说了也没算，多年以来，中国政府关于房地产的政策出了不下一箩筐，从朱总理到温总理，再到李总理，但房价不是一路在“离谱”中上涨到更加“离谱”吗？&&所以，从中国房地产发展的历史事实来看，我们可以得出非常明确的结论：&&房价！&&老百姓说了不算！&&住建部说了不算！&&政府说了不算！&&总理说了不算！&&主席说了不算！&&丈母娘说了更不算！&&而另一个事实也是非常清楚的，除了开发商和炒房人，恐怕没有人希望房价上涨。&&因此，我们只能将房价的上涨归咎于开发商和炒房囤地的投机分子，若果真如此，中国特色的经济就产生了一个崭新而惊人的事实，中国的开发商和炒房投机者是人类有史以来最伟大的开发商和投机者，因为他们在政府如此严厉的房地产调控政策打击下，依然能够让中国的房价一路上涨，他们创造了世界房地产发展史上的奇迹！&&&&然而，他们真的是奇迹的创造者吗？&&我们整个民族都应该冷静地从客观事实出发认真思考一下，房价如此强势的上涨，究竟是什么魔力所致？&&让我们从一句在谈到房价几乎人人都会脱口而出的话说起：高的离谱！&&那么，我们首先要弄清楚离了什么谱？离了谁的谱？离了您的谱？离了我的谱？离了百姓的谱？还是离了市场的谱？&&显然，房价完全脱离了一般老百姓的谱。这就给中华民族提出一个严肃而极其关键的问题，我们不是宣称要坚定地走市场经济的道路吗？所以，我们应该以市场为谱呢？还是以百姓希望的合理价格为谱呢？进一步，百姓心中的谱与市场的谱能够一致起来吗？本着良好地愿望，我们当然希望房价应该符合百姓的谱，我们当然也希望市场的谱与百姓的谱是一致的，若真能如此，则中国经济发展中的矛盾和由此导致的社会矛盾将迎刃而解烟消云散。&&【实例分析：谁的谱？】&&让我们从现实生活说起，以北京为例，一套3环位置的2居室100平米的房子，大致的价格在300万到500万不等。既然大家觉得高的离谱，那么我们就重新定价，150万好吗？对开发商而言，这可以说是个跳楼价了，咱先不管开发商的死活了，谁让他们赚了这么多年房价上涨的钱呢？出点血难道不应该吗？&&2012年北京的平均工资为5223元，还有月薪7千,8千，1万，1.5万的，更高的还有年薪30万，40万，50万，100万的。我们设想三个普通的北京家庭，他们都在三环附近工作，为了上班方便，一定都想在3环附近买房子，其中一人为公司高管，年薪100万，买套150万的房子易如反掌，一人为普通职员，年薪15万，咬牙贷款也能买的起，第三个人为北京建筑工地的农民工，年薪6万，对于他来说，150万的房子依然是天价。&&因此，由于各自能力的不同，百姓们的谱也是各不相同有着巨大差距的，那么，我们究竟应该以那个阶层的百姓诉求为谱呢？一个让购房者皆大欢喜的谱是我们以农民工的谱为定价标准，则所有人都能买得起房子。&&那么，房价最高只能定在每平米3000元甚至更低，试问，若您是北京的开发商，您还有兴趣盖楼吗？一定有人会说，这非常容易解决，政府不卖地就成，政府应该将划拨给开发商直接使用，很好，这的确是个解决问题的办法，但毫无疑问，这就转化为计划经济的发展模式了。其结果会是什么呢？您从改革开放前的中国经济状况完全可以做出清楚的判断。因此，以百姓的标准为谱，结果是没谱可循，当然也就不存在什么高的离谱。当我们在说出高的离谱这句话的时候，不过是以自己心中的谱做出的脱离客观现实的主观判断。事实上，千百万民众各不相同的谱汇聚在一起的总谱就是市场。&&什么是市场？成千上万民众的需求汇合起来就构成了市场，以北京房地产市场为例，人人需要房子。&&所以，是千百万老百姓的住房需求构成了房地产市场，当供不应求的时候，房价就会上涨，这就是最基本的经济规律！因此我们的结论是，我们不得不遵循市场的谱，而只有市场才是最公平合理的谱，只有市场才能真正说了算！&&而中国的房地产市场已经用房价的上涨给出了明确答案，供不应求，房价只能继续上涨，有利可图，开发商继续投资盖楼，炒房者继续投资投机买房，直至产生房地产泡沫。&&基本的经济规律能够被中国特色的中国政府之手改变吗？&&经济学泰斗萨缪尔森说：人类世界最伟大的王，也不可能改变海洋中的洋流。&&经济规律是不可改变的。任何人，任何政府都无法改变其运行轨迹。就今天中国的经济形势而言，即经济规律决定了房价的上涨，任何力量都无法阻止，如果一定要用行政手段迫使房价下跌，那么，我们必将受到经济规律的惩罚，中国经济将步入衰退，中国股市的跌跌不休已经非常准确地反映了中国经济的艰难处境。&&事实上，自有人类历史以来，让房价下跌，而股市上涨，同时保持8%左右的GDP增速的情形从来没有出现过。中国人可以创造这样的奇迹吗？答案是否定的，无人可以超越经济规律！&&中华民族应该清醒起来了，房价的涨与跌只能是市场说了算，市场的谱才是真正的谱。政府的行政干预只能打乱房地产市场自身的运行节奏，而最终会阻碍中国经济的正常发展。中国房地产市场多年来的发展已经给出了清楚的答案，供不应求，房价只能上涨！（来源网络：江智辰）
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房屋竣工验收是由哪个部门负责
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开发商 房管局
设计 业主 等等
不知道下面这条知识能否帮助到您
经常听到在拿到房子之后,很多人都不知道如何验收,也有一些人认为质检站都已经验收了,业主再验收有多此一举之嫌。验收标准有哪些?小编为大家搜集了相关资料,以供参考。
收房标准话你知:房屋建筑工程竣工验收
各市、县(区)建设主管部门负责本区域内工程竣工验收及备案的监督管理工作。 第四条 工程竣工验收工作由建设单位负责组织实施
如果你是指《竣工验收备案表》,那么归建设厅(局)管
好多部门都要验收。他们会出具一些表格。规划、工程质量监督、消防都要参与的
好多部门都要验收。他们会出具一些表格。规划、工程质量监督、消防都要参与的
如果买卖合同他也签的话,哪就不好办了,可以找房产这方面的律师咨询下
恩，价格啊，盘还那么低价。自然有人买账
有除虱子的药，多洗澡
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违法信息举报邮箱：王健林：房价这么高是政府责任 难道要开发商负责吗
日 15:28来源： 作者：孙晶、刘珊
王健林 资料图
万达450亿广州拿四地 王健林感叹：广州来晚了
讯 记者孙晶、刘珊摄影报道：就在万达将借壳赴港上市或因急需融资的消息传出之际，万达集团董事长王健林在广州接受了羊城晚报记者采访。据悉，王健林此行是为了参加今日举办的“新广州 新商机”2013年重大项目投资推介会。王健林对记者坦言，“我没有资金压力，万达已在广州新签约4个项目：计划在萝岗、荔湾、从化再建三个万达广场，在花都投资100亿元建设万达城，以上4个项目总投资超过450亿元。未来五到八年，万达将在广东布局至少30个项目。”
关于上市：万达不缺钱
羊城晚报：对于收购大股东股份的事情你有什么说明？这是否意味着万达在融资方面的需求增大？
王健林：关于收购恒力商业地产股权的问题还没有正式公告，要等联交所公告。中国IPO暂停了，我估计重启也得到今年下半年了。万达电影院线规模亚洲老大，运营很好，上市应该没有问题。商业地产上市也在排队，但是受限于国家宏观调控的政策，这就不好估计。万达上市真不是以募集资金为主要目的，万达去年竣工12个广场，今年竣工20个广场，明年竣工17个广场。任何一个竣工物业拿出来抵押贷款，拿个10亿8亿不是问题，相当于一次上市的融资。上市主要是为了建立好的企业制度，更为了高管和长期跟随我投资的小股东有一个流动性。
关于广州：来晚了 投资要加速
羊城晚报：广州白云万达广场开业两年多，你对于万达在广州的投资怎么看？
王健林：对于广州市场，我感觉来晚了，前些年考虑到广州商业非常发达，万达自信心有些不足。但广州项目开业后，经营效益好于预期。开业仅两年的白云万达广场的万达影院票房收入在全国万达影城中排名前五，万达希尔顿酒店的效益在万达已开业的全国38家五星级酒店中排名前三四名。
在广州我们已经建了3个，这次又签约了4个，在广东其他城市还有四个项目签约。原来我计划用很多年在广州建10个万达广场，看来这个速度要提前了。因此，万达计划在萝岗、荔湾、从化再建三个万达广场，在花都投资建设万达文化城万达城项目，以上4个项目总投资达到450亿元，未来五到八年万达在广东布局是30个项目以上。
关于商业地产：结构性失衡
羊城晚报：你认为商业地产是否有泡沫？
王健林：美国有3亿人，大大小小有3万个中心。中国真正开业的购物中心有1000个吗？中国的商业地产是结构性失衡，多的地方过多，真正缺的很缺。当然，也确实出现一个城市有四五十个购物中心的问题。但是商业地产并不是真正意义上的过剩和泡沫。
关于房价：房价高是政府责任
羊城晚报：政府不断出手干预房价，房价却越调越高，你认为问题在哪里？
王健林：这么多年，政府在房地产的问题上过多干涉是有问题的，“包打天下”，调控过多，忽略供求决定价格的经济学基本规律。老讲抓住两个龙头，关紧土地和资金，市场供应减少，还希望价格不上来，是不可能的。另外，如果在2000年，政府就适当配套建设保障房，就不至于累积到现在的矛盾。房价这么高是政府的责任，难道要开发商负责吗？
关于万达百货：可能还会亏
羊城晚报：万达百货一直在亏损，外界不太看好，你怎么看？
王健林：所有人都看好的事情一定不要去做，别人不看好，也不一定就不好。万达百货目前还是亏损，可能今年明年还会亏损。因为万达百货每年都开20家新店，新百货起码要三年才能盈利。万达百货也有盈利的店,我们正考虑是不是把盈利的店拿出来单独上市，境内不行就去境外。
关于电商：万达不做淘宝或京东
羊城晚报：去年万达宣布高薪聘用杀入电商界引起强烈关注，拥有庞大线下“商业王国”的万达如何做电商？
王健林：万达做电商不是要做一个淘宝或是京东，而是为了丰富线下资源，把万达广场打造成智能广场。商业形态上，万达包括地产、酒店、百货、购物广场、、院线，覆盖衣食住行。预计2015年底，有20亿人次进入过万达广场。但这20亿是些什么样的人，年龄分布怎样，他们什么时候来，喜欢买什么，这些特征并不清楚。万达的电商平台正是要建立客户分析系统，为招商服务，使万达广场更能满足客户的需求。
[责任编辑：zhangzh]
王健林：政府越管房价越高：
王健林马云赌约：
“霸”王健林财大气粗：
王健林经典言论：
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