应勇市长表态不希望看到上海房价太高意味着什么
& & 昨天下午，在市第十四届人大五次会议闭幕后，上海市政府记者招待会在上海城市规划馆市政府新闻发布厅举行。上海市市长应勇与中外记者见面并回答记者提问。关于房地产调控，应勇市长怎么说？
& & 应勇：上海市委、市政府始终高度关注房地产市场的问题。上海的房价高，而且上涨速度过快。我们不希望看到上海的房价太高。房价太高，不利于吸引人才，不利于年轻人的发展，影响城市的活力、创新能力，也不利于上海的长远发展。去年上海坚决贯彻党中央、国务院关于房地产市场调控的要求，出台了&沪9条&、&沪6条&等政策，从实施的情况看，政策效果正在逐步显现。
& & 下一步，我们将继续加强对房地产市场的调控，牢固确立&房子是用来住的，不是用来炒的&定位。始终坚持&以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主&的原则。尊重规律，综合运用行政、经济和法律等手段，促进房地产市场平稳健康发展。与此同时，政府还要进一步完善廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障房和征收安置住房&四位一体&的住房保障体系。今年，市政府已经决定新增5万套各类保障性住房，完成48万平方米中心城区二级旧里以下房屋的改造，完成4.4万平方米郊区城镇的旧区改造，实施300万平方米老旧住房综合改造，进一步改善困难群众的居住条件。
& & 我们要进一步加大对各类人才住房的保障力度，还要加强对房地产中介机构的严格监管，严厉查处炒作房价、发布虚假信息等违法违规行为。
& & 借此机会，我还想说一下社会比较关注的公寓式办公等&类住宅&的问题。近期，市政府有关职能部门作出了停止此类项目审批、暂停此类项目预售和销售的决定。&类住宅&项目在土地性质、使用年限、水电气配套和使用价格、居住人员落户和子女就学等公共服务政策以及房屋交易税率等方面，都和普通商品住宅有明显的区别。
& & 现在公寓式办公等&类住宅&的乱象，扰乱了房地产市场的正常秩序，也间接抬高了工业用地和其他商业用地的价格，对这类问题必须予以清理整顿和规范。目前市政府有关部门正着手研究制定对此类问题清理整顿规范的指导意见和政策措施。
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谁说上海房价只能涨不能跌 对当前楼市的冷思考之一
●谁说房价只能涨不能跌-―对当前楼市的冷思考之一
价格和涨幅居全国之冠的上海楼市最近出现了一系列新变化，未来房价走势会怎样，又一次成为一个热门话题。到底是什么因素决定着商品住宅的价格，有哪些似是而非的问题需要我们冷静思考?
上海楼市在一定程度上是全国的风向标。而恰恰是价格和涨幅居全国之冠的上海楼市最近出现了一系列新变化：新盘成交下降，成交速度下滑，若是一次性付款则可打折，二手房有价无市，拍卖成交率节节下滑，全市1万多家大小中介商度日如年。正是在这样背景下，未来(至少两三年)上海房价走势会怎样，又一次成为一个热门话题。不管许多人如何说上海房价还会涨，只是涨幅趋缓而已，笔者试着以理性考察和冷静思考来看待市场上常见的一些问题。
只可以涨，还是可涨可跌?
不久前，市面上有这样的说法：上海什么物价都可以跌，唯独房价只能涨不能跌，房价一跌，牵涉面太大。这种说法听起来有理，实际是一种缺乏经济学起码常识的糊涂认识。如果房价不能跌，难道汽车就可以跌?钢铁就可以跌?食品就可以跌?应当说一样都跌不得！跌了总会影响商家利益，影响到跌价商品的上游和下游产品企业的利益和经营。国民经济各部门是相互联系，相互影响的，根本不存在哪种商品可不可以跌价的问题。2002年和2003年上海房价一路高歌猛进，许多楼盘价格都翻番。二、三年前，内环线以内元一平米的新房可说很多，到处可见，现在则彻底绝迹。那时市郊新楼盘，普遍在2000元左右，现在则都跃进元行列。如此疯涨，不仅粉碎了大批尚未买过新房的普通百姓改善住房梦，而且大大提高了上海的商务成本，削弱了城市竞争力。这样疯涨的房价难道没有必要理性回归一下吗?如果房价疯涨了不能下调，岂不等于一个人狼吞虎咽吃得过饱，生病了，也不应呕吐腹泻吗?只因为呕吐腹泻时人难受，还伤身体。当然，房价涨跌，不是哪一个人说了算的，应当由供求关系决定，应正确认识到，房价疯涨后作适度理性回归，并不是坏事。
只会涨，还是会涨会跌?
有些人说，近年来上海住宅建设开发成本已经大大上升，例如，老西门地区原地价为700万元/亩，目前涨到1000万元/亩，再加上建材涨价，人工费涨价，而容积率又有较低的硬性规定，市区拆迁成本也已大大上升，还要有其他各种费用，加上一定的利润，因此，从成本看，高房价已被牢牢锁定，只能上，不能下，未来房价跌不了，涨慢一点就不错了。这种说法，既是缺乏经济学常识的又一糊涂观念，也是开发商只想赚钱的一厢情愿。实际情况是，住宅商品化以后，住宅售价和其他商品价格一样，不仅是开发成本一方决定的，而更重要的是由市场有效需求决定的。老实说，2002年和2003年上市的楼盘，土地一般是年协议而不是拍卖取得的，成本并不高，拆迁成本也不高，但为什么卖这么高的价钱呢?不少楼盘在短短几个月内价格上涨30-60%,难道也是成本了上升那么多吗?显然不是。房价的疯涨，明显是需求拉动的，强烈的消费需求和投资需求把房价迅速推高，和成本毫无关系。
房子涨价时，忌谈成本，为什么讨论房子跌价时，开口闭口是成本决定的呢?从开发商立场说，当然房价和利润越高越好，这几年上海开发商利润率不少是60%左右，远远高于一般行业。正因为如此，我国富豪排行榜上，开发商最多。暴利吸引了千军万马来搞房地产。然而，事情在经济规律作用下已悄悄走向反面：一方面高房价严重削弱了消费和投资需求(前几年因可租房源紧张，租金高，但房价不高，因此买房出租收益率可达20%左右，而现在租金下滑，房价上升，收益率通常维持在7%左右),另一方面，新造住宅大量涌现，加上前几年买进的新房现在想脱手把差价落袋为安的二手新房大量挂牌，这样，使原本要排队领号或托人领号购房的严重供不应求局面开始改变，变成了供过于求。供求关系的转变，势必使房价涨势逆转，这是不以任何人意志为转移的客观规律。说成本上升了房价就只会涨不会跌，无异于说搞房地产只会赚钱不会亏本。但这是不可能的，只要是搞市场经济，任何经营都存在风险。供不应求可使你赚钱，供过于求会使你亏本。这里的“求”是指有购买力的需求，而房价上涨越快，购买力下降也就越快。
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租房还是买房?
一说到房价上涨过快使普通工薪阶层更买不起房，马上就有“理论家”站出来说，且慢！我们要做的应当是“居者有房住，而不是居者有其屋”。还说，西方资本主义国家，以及我国解放以前，也不是人人买房，买不起住房的可以租房。这话听来很有道理，细细一想有点味道不对，因为这种“理论”的实质是说，穷人不该有自己的住房。我想，说这样话的人，绝不在穷人之列。“买不起房可以租房”，很对，但他忘了：房价高租金必然也高，如此高的租金，缺房者付得起吗?他们就是因为收入低才买不起房，如果付得起高租金来租房，为什么不买房呢?也许有人会说，我们可以像香港特区政府那样提供廉租房嘛！这是不错的主意，问题是我们的财政力量够不够。
我认为，设法让普通老百姓也能买一套面积不大功能全，价格不高质量高的住房，不但应当是政府的目标，也应当是广大开发商的努力方向。俗话说，安居才能乐业，有恒产才有恒心。这千古名言难道错了吗?什么买不起房就租房，这种为房价迅速上升辩护的论调完全不符合“三个代表”和“以人为本”的思想。当然，不是说房产租赁市场就没有必要存在了，租赁市场有它特有功能，但不应成为“穷人本来就没有必要买房”的理由。(复旦大学房地产研究中心主任 尹伯成教授)
●变脸楼盘买不得
我第一次来到这个城市的时候，就被它迷住了。后来公司有相当一部分的业务放在这个繁华的大都市，而我也被派长驻。公司给了一笔不小的租房津贴，那时房产投资热正在全国兴起，我就想与其把钱贡献给酒店，不如自己买房做一项投资。于是我就在业余时间关注起房产。
酒店式公寓在当时被认为是最好的投资对象。随着外来高端人才的不断涌入，大城市高端房屋出租市场和宾馆入住率一片兴旺。通常这些酒店式公寓盖在黄金地段，面积不大，功能齐全，装修豪华，由专业酒店管理公司打理，租金高昂，对投资者有很大的吸引力。市中心繁华地段有一幢酒店公寓开盘了，虽然开盘价高达每平方米均价8000元，但依然买者踊跃，我花了500元雇了民工排了两天两夜的队才抢到一套，我才拿到号就有人加价2万元求购，太抢手了，我感觉是买了棵摇钱树。我盘算着用租房津贴还贷款，将来不在这里工作了，还可以出租挣钱，也可以把它作为自己以后度假的“行宫”。
没想到这项我自鸣得意的投资两年后令我懊恼不已，因为我现在已成为几百位愤怒的业主中的一员，有限的精力投入到无限的扯皮、投诉、官司上去了。
这幢酒店式公寓原来是烂尾楼，它其实是上世纪90年代初期房地产业萧条时的遗址，发展商接手后把它包装成“传奇伟业旷世杰作”(房产商的广告语)的豪华时髦的小户型酒店式公寓，也因此大赚特赚。由于功能和结构上中途突变，楼盘存在很多先天不足的缺陷，其隐患也慢慢显现。比如说，面积分割成小户型后，一层楼面就有几十户，而电梯只有两部；因为是玻璃幕墙大厦，通风、采光非常差，令人难以忍受；竟然没有安装中央空调，分体式空调的室外机无法安装在外墙通风处而只能放在隔层里以致严重影响了制冷效果；所谓贴心的家政服务价格高得离谱。
缺乏诚信的开发商根本置售楼时美好的承诺于不顾，报纸广告上富丽堂皇的大堂已被他们改建成商场出租给了超市，开发商严重侵犯了业主们权益：因为这部分面积事实上已平摊到每户的建筑面积中出售给了业主，因此它的主人应该是全体业主。装修质量很差。比如大堂的大理石地坪上到处是裂痕，合同中写明的电梯厅大理石地面改成了普通地砖，高级实木家具变成了夹板贴面家具。购买复式住宅的业主都发现室内结构被更改，开发商为了节约成本把原本美观的旋转楼梯改为粗糙的木质直下楼梯，复式住宅的水泥楼板用材低劣以致于隔音很差。
更有一个意想不到的问题是，酒店式公寓的性质原来不是公寓住宅楼而是商住综合楼。这样一来，我们业主头大了：首先，在水电费的计价标准上，商务办公楼要高于住宅楼；第二，商务办公楼不能报户口；第三，住宅楼的使用年限是70年，而商办楼只有50年；第四，交易税收不同，如果业主想转手卖掉，如果是住宅楼只需交1.5%的契税，但如果是商办楼就要交3%的契税再加上5%的综合税，这还不算，增值部分还要交20%的增值税。
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