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65. 六种情况可不收楼 …… 36 收楼要验哪些内容？ …… 37 收房时初装费到底该交哪 些？ …… 38 见招拆招， 做个聪明收楼人 …… 38 收楼必看 20 个细节 …… 40 入住前如 何验楼 …… 41 收楼细节之 Top Ten …… 43 置业宝鉴 教你办理交房手续 …… 43 购房 者验房应看“两书一表” …… 44 实地验房全接触 …… 44 小区竣工验收需符合哪些条 件 …… 45 入住时节验房 18 看 …… 45 如何办理房屋交付手续 …… 46 买房一定要把 好最后一关 …… 46 根据 “两书” 检验新房 …… 47 轻松有序入住新居 …… 47 如何约定 暂测面积与实测面积 …… 48 入住时如何验收 …… 49 收楼中容易出现的七种“货不对 板” …… 50 收楼欠思量快乐化为痛 …… 50 专家解释商品房“面积缩水” …… 51 收楼 验房看哪些？ …… 52 收楼时请慎用签名权 …… 53 验收不合格如何处理 …… 54 房屋 设施验收标准 …… 54 怎样降低收楼风险？ …… 55 各类验收话你知 …… 55 收楼应看 “一证三书” …… 55 用“火眼金睛”去收楼 …… 56 精装修住宅的验收要点 …… 56 如 何对所购商品房进行面积验收 …… 57 如何对房屋质量进行工程验收 …… 58 全装修房， 验收更要当心 …… 60 如何办理交房手续 …… 60 II 收楼宝典 广州市交楼的标准是什么？ 1. 广州市交楼的标准是什么？ 房地产商发出“交楼通知” 是不是就算交楼呢？当然不是。如果这样，那购房人说我没 有收楼还算不算交楼了？那 么交钥匙是否等于交房？同样的道理， 也不是。 交楼有它的标准。 交楼是否符合标准由两方面去衡量。一方面是法律法规规定的标准，另一方面是合同约定的标准。必须强调的是法 律法规规定的标准只是最低的标准，无论在合同中有无约定，交楼时 都必须符合。 一、法定的标准 1、根据相关法律法规，开发商必须提供《房屋建筑工程和市 政基础设施工程竣工验收备案表》 （取代原来的竣工综 合验收合格证，依据《中华人民共 和国行政许可法》 ， 国务院在 《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国 发 [2004]16 号）中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，广州市建委自 2004 年 7 月 1 日起，停止受理广 州市商品住宅建设项目的综合验收资料，不再办理该项业 务。 ） 2、开发商必须完成消防、规划、人防、竣工备案等法定的单项验收工作。购房人 。 可查看《消防工程验收合格证》 、 《建设工程规划验收合格证》 《人防工程验收合格证》等 文件的原件。 、 3、开发商完成永久水、电、市政及煤气、通信、通邮等生活必需的基础设 施项目建设后，方可将房屋交付业主使用。 购房人可查看《永久供水证明文件》 《永久供电 证明文件》 广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》 《 《住宅小区市 、 、 、 政设施验收 合格证明书》 （城市统一供气的）或《燃气工程验收批复》 、 （LPG 集中供气或代天然气） 《单项（单位）工程 、 竣工验收证书》 （电信管线） 《通邮申报表》等文件的原件。 、 4、 开发商交付住宅的，还应当同时向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 《广 州市商品住宅交楼 、 书》 。购房人应该对《广州市商品住宅交楼书》中记载的项目在收楼 的现场逐项核对， 对房屋本身质量和装修质量有异议 应在交楼书中作相应记载并向开发商及 时提出， 要求其作出相应改进再行交付； 若对具体项目是否符合交楼标准并不明确 时也应 作相应记载。并由开发商签收，以保存相关证据，避免自身利益受损。购房人切记不要在收 楼之前便签收交楼书。 二、开发商交楼还必须符合合同约定的交楼标准。 三、若由于开发 商的原因导致不能交楼或延期交楼，购房人有依据合同及相关法律法规追究其违约责任的权 利。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条 ： 根据《合同法》第九十四 条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催 告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求 解除合同的，应予支持，但当事人另 有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行 使的合 理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾 期不行使的，解除权消 灭。 第十七条 ：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿 额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以 下标准确定： 逾期交付使用房屋的， 按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同 类房屋租金标准确定。 买房＝考试”悄悄话： 2. “买房＝考试”悄悄话：新楼交钥匙教你验收房子 买房有时就像考试一样，到了交房日，考试步入最后阶段，然而业主往往对于交房一头 雾水怎么验收房？交房手续 是什么？交房要付多少钱？碰到房子有问题怎么办？什么是房 子质量问题等等。 新楼交钥匙教你验房子 验收新房要带什么“装备”？ 1 收楼宝典 一般房产商通知业主入伙时间会比较早，建议不要在第一、二天去收房，因为 在那两天， 同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细陪同去看房子， 最好是第三天或第四天比较好， 需要带的工具： 1.一个塑料洗脸 盆―――用于验收下水管道 2.一把小榔头―――用于验收房子墙体与地面是否空鼓 3.一副卡尺―――用于测裂缝的宽 度 4.一副 5 米卷尺―――用于测量房子的净高 5.一个万用表―――用于测试各个强电插 座及弱电类是否畅通 6.一个计算器 ―――用于计算数据 7.一根水笔―――用于签字 8.一 把扫帚―――用于打扫室内卫生 9.一个小凳子和一些报纸、 塑料袋， 包装绳―――时间长 的时候，可休息一下及预先封闭下水管道。 正常验收房子时间一般是持续 2~3 个钟头，建 议早晨要赶早，如 8 时，或下午 2 时半。 去物业管理处该做什么？ 首先，去物业部门查 看资料部分， 分别有以下几份资料需要查验： A． 房屋的 《住宅质量保证书》 （可带走） B． 《住 宅使用说明书》 （可带走） C． 《竣工验收备案表》 D．面积实测表 E．管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构） （可带走） 如果房产商准备充分，一般 10 分钟即可查看完资 料。 其次，核实面积、合同及价钱多退少补问题。 确认售楼合同附图与现实是否一致，结 构是否和原设计图相同， 房屋面积是否经过房地产部门实际测量， 与合同签 订面积是否有差 异（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为 3％，3％之内不考虑，超出部分进行处 理，建议定 合同为 2％误差，但是不超过 5％比较好） 。以双方签定合同为准。一般这个 时间因人而变，时间为 30~40 分钟。 验收房子分哪几步？ 看完资料后，基本就可以去验收 房子了，暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可 同他们协 商，验收好后，再交付费用。 从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥 匙等。接着就可以同物业人员一起去房子里了。 （记得 带上工具哦） 一看 详细检查房屋 质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象（阳台裂缝危险大） 。 悄悄话：由于新房子空 关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗， 一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清除后就可以看了。 二看 检查墙体平整度、 是否渗水、 是否有裂缝。 悄悄话： 特别是查看一些墙体是否有水迹， 特别是厨房卫生间顶面、 外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。 三看 仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳 开裂情况。 悄悄话：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易 打穿楼板，妨碍邻里关系。 （以上 3 项可用小榔头和卡尺） 四看 水电煤气畅通情况和能 否正常使用。 大开龙头查漏堵， 尽可能让水流大一点、 急一点， 一来看看水压， 二来试试排 水 速度（一般新房会配一个简易龙头给业主） 。用万用表测量各个强弱电是否畅通。 悄悄话： 关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 五看 验收下水情况，先用面盆盛水， 再向各个下水处灌水， 分别是台盆下水、 浴缸下水、 马桶下水、 厨房和卫生间及阳 台地漏等， 基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 悄悄话：做好这 些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料 袋罩着 水口，再加以捆实，而像地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置） 。 六看 验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了（约高 2cm） 。然后约好楼下的业主在 24 小 时后查看其家厕卫的天花。 2 收楼宝典 悄悄话：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时 要记录电表数字。 七看 核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否 相符。 悄悄话：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。 八看 测量一下 楼宇的层高，用 5 米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据。 悄悄话：最好把水表、电 表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小 本 子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。 最后好了，检查完这 些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决 日 期，看解决结果是否影响收房，若影响，就需要交涉了。 3. 收楼攻略：处处可见收费“拦路虎” 收楼攻略：处处可见收费“拦路虎” 前车之鉴： 装修竟要挂靠管理处 日前， 记者收到居住在东山区中山四路某楼盘业主陈先 生的投诉。陈先生称，其所购买的房子是在去年年初收楼的， 收楼标准是毛坯房，于是陈先 生在收楼之后，马上开始对房子进行装修，并在收楼时向发展商交纳了 1000 元的装修保证 金。 谁知后来该盘物业管理公司却通知陈先生： 称陈先生找的装修公司必须要具有资质证明， 如果是未经有关部门批准的 装修公司， 楼盘将不予其入内装修。 陈先生对装修公司的资质证 明一事不太清楚，于是要求解释。后来，该盘物业管理公 司又表示，装修公司没有资质证明 也可以，只是要将其挂靠在物业管理处，而挂靠的业主每户要收取装修服务费 1500 元。 虽 然陈先生对“装修服务费”不解， 并且在收楼时发展商所派发的收楼收费明细表上也没有列 明该项收费， 但由于房子要 急于装修入住，所以陈先生就先将“装修服务费”交上。等到 陈先生将装修公司的资质证明拿到管理处后，物业管理公司 却以“收费已经报批”为由，拒绝将“装修服务费”退回。另据了解，与陈先生有相同遭遇的还有相当一部分业主，要不 以 “装修服务费” 、要不以“装修管理费”的名义向物业管理公司交纳 1500 元。 另外，收楼 之时陈先生已经向物业管理公司交纳了 450 元的垃圾清理费， 但是在装修过程中， 有关工作 人员又对陈 先生表示，装修垃圾中淤泥不算垃圾，只有木屑、纸皮等才算是“垃圾” 。于是， 装修过程中产生的淤泥清理又要另外交 钱， 物业管理公司对其计算办法为： 选派一些工作 人员守在淤泥的收集地点， 按每袋淤泥大小进行分别收费。 陈先生反映， 虽然当时负责交 纳淤泥费的是装修公司，但羊毛出在羊身上，这笔额外费用最后还是转嫁到业主身上。 根据 有关规定，业主在收楼时一次性缴交费用一般包括水电费周转金、装修保证金、装修垃圾淤 泥清运费、公共设 施费用等， 而所谓装修公司必须具备资质证明所衍生出来的所谓“装修 服务费” “装修管理费”绝对不在收楼时需要交 纳的费用之内。并且，按照物价局的有关 、 规定，物业管理公司是无权向业主收取该项费用的。另外，陈先生在收楼时已经 交纳了高达 450 元的装修垃圾清理费，而物业管理公司在其装修过程中没有任何理由按袋收取淤泥清运 费， 按照物价局规 定，该项收费同样属于乱收费。 市场现状：乱收费“猛于虎” 据国家 发展和改革委员会最新统计，由于物业管理公司违反规定乱收费，以及物业服务收费项目和 标准不透明导致 的群众投诉，一直位居各类价格举报问题的第 3 位。而目前较为普遍的物 业管理公司乱收费现象有以下几个： 超出物价局 核准的价格收取管理费； 擅自提高代办项目 收费，如代收电话报装费、水电增容费、管道煤气费等，从中赚取巨额差价； 擅自增加项目 建设，而将费用分摊给业主。 一直以来，人们普遍感到物业管理公司收费“猛于虎” ，业主 常常感叹买得起楼住不起楼。 但最近政府对物业管理 公司乱收费现象进行了一系列严有力的 监管。 首先在今年 10 月 1 日全国住宅小区开始实行 《物业服务收费明码标价规定》 ， 要 求物业管理公司在其服务区域内对物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计 费方式、 计费起始时间、 费项目、 收 收费标准、 价格管理形式、 收费依据、 价格举报电话 12358 等进行公示。 另外，广州市物价局、市国土房管局在 11 月 1 日起正式实施了《广州市物 业服务收费管理实施细则》 《广州市普通 、 3 收楼宝典 住宅物业管理服务等级标准》 《 年度广州市普通住宅物业服务收费 政府指导价基准价和浮动幅度》三个物业管 、 理收费新规。在这三个物业管理收费新规内， 有多个收费等级标准都发生了变化，例如“有电梯”和“无电梯”被划分成 两个收费等级、 水电手续费禁向业主收等等。消费者可以及时参照有关收费标准，对照自己所居住的楼盘物 业管理公司有 无乱收费现象，如若发现，可以及时提出监督或者举报。 专家支招：遇到乱 收费应积极投诉 物业管理公司乱收费是指物业管理公司不依物价局核准的文件及物业管理 合同， 自定标准额外收取业主费用的陷阱。 物管行家指出，物业管理公司之所以能够如此 猖狂乱收费，一个是由于政府监管不严，物业管理公司自己不遵守法规；而 另一个就是由于 业主缺乏维权意识， 大多数楼盘都没有成立业主委员会， 没有以业主利益为首的集体组织 站出来为业主维 权。所以，要防止物业管理公司乱收费现象，可以从以下几点入手： 一. 要求物业管理公司出示有关收费文件及对物业收费项目进行明码标价，必要时可向国土房管 局物业处、物价局等 相关部门投诉或诉诸法院。 二.选出为全体业主服务的业主委员会，业 主积极参与维权。 依照法律规定， 业主委员会有权选聘物业管理公司。 过选出业主委员会， 通 该组织就可以挑选信誉好的物业管理公司，或解除与信誉不好的物业管理公司之间的合同， 并有权监 督物业管理公司的行为。三.订好物业管理合同， 以合同限制物业管理公司的权力。 业主委员会与物业管理公司通过签订物业管理合同， 规定 业主与物业管理公司之间的权利与 义务，规定收费事项、新建项目的批准权、财务收支公开、合同解除条件等重大事项。 4. 年底收楼容易发生什么纠纷？ 年底收楼容易发生什么纠纷？ 质量问题年底交房由于是冬天，精装修房很容易出现墙面开裂、门窗封闭不好、易变形 等问题。 面积不符 不少楼盘交房前都会请测量部门重新测量验收，如果业主发现了未超过国家允许的３％的面积误差，虽然只好作罢， 但心中仍有不满。也有楼盘擅自修改楼体外立 面，业主认为与沙盘和宣传图片不符，有被欺骗之感。 强行收费 不少开发商交钥匙前先让 业主交纳各种费用， 强行代收契税和公共维修基金， 对于这些办理产权证时再交纳不迟的 费 用， 业主可以先不交。 对于这两笔费用， 业主可以自行向税务部门和小区办缴纳， 或者 请开发商代收。 其他费用， 如“面 积测绘”“煤气入户”“电话初装”等都属于不合理费 、 、 用，开发商收取是没有依据的。 忽视业主知情权 不管是出于好意，还是故意这么做，开发 商对已经向业主承诺并写入合同包括补充协议的内容，如果改变都应该事 先征得业主的同 意。例如改变社区规划、橱柜品牌、门窗材料、楼体外立面设计、会所用途等。即使出于善 意，为了让业 主得到更多的实惠而改变，也应尊重业主的知情权，提前沟通商量。 5. 买房一定要把好最后一关 要入住了，这的确是件让人高兴的事儿，但在这里要提醒您，千万要把那颗因兴奋而狂 奔的心压住，做好最后一项 工作，否则，您前面的努力都将化为乌有。 4 收楼宝典 一、查验合格证明。不少开发商因害怕支付延期交房滞纳金，往往在房屋未经 有关职能机构检验并取得合格证明前 就交付使用。 这种做法严重违反了国家建筑法， 消费者 可拒绝接房。在消费者正式收楼之前，有权向开发商索取查阅《建 设工程质量认定证书》以 及到现场勘察验收。 二、确认房屋本身。某消费者购买了某幢楼 4 单元 4－3 号住宅，由 于签订合同时与开发商未约定所购房的具体位置 图， 交房时消费者发现号码没错， 但位置 已变。 原来开发商在此前改了单元号的次序。 我们提醒消费者在签订购房合同时， 必须在 合同中与开发商约定一张所购住宅（或门面）位置图。 三、验收室内工程。消费者进入所购 房内验收，首先查看事前有特别约定部分是否与合同相符，然后根据以下分类 查验： 1、结 构工程：钢筋是否暴露，墙面是否渗水，墙壁是否有裂缝，承重墙、梁、柱是否符合设计规 范。 2、梁与柱工程：检验梁与柱的位置是否影响出入动线与生活动线。 3、层高：其尺寸 是否符合图纸标称要求。 4、门窗工程：门的厚度、材质与规格；窗的底部滑道是否平滑、 窗框的材质与规格；门框、窗框与墙身有无过大缝 隙，门与门框、窗与窗框有无过大缝隙。 钢木门窗应安装平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确， 钢门窗缝 隙严密，木门窗缝隙适度；进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固；木装修工程应表 面光洁，线条顺直， 对缝严密，不露钉帽。 5、水电工程：电气线路安装应平整、牢固、顺 直，穿墙应有导管，导线加接必须紧密；应按套安装电表或预留表位， 并有电器接地装置； 照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。此外，应安装水 表或预留 表位；地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须顺畅；房屋应按单元设 置信报箱，其规格、位置必须符合有关 规定。 四、验收室外工程。室外及环境查验应把握 以下要点：1、阳台工程：是否与事先承诺及设计图相符；2、标识系统： 楼宇标识、门牌标 识、层位标识、房屋标识是否与实际相符；3、邮政通讯：是否有邮政接收箱、电话线是否进 户等；4、 楼宇对讲：许多中高级小区设立了楼宇对讲系统，在验收时要注意其音量功能、 对讲功能、操作功能是否正常。5、公共 能源：给水情况、水质如何、水流状况、水表计量 是否正常，供电是否正常。 6. 收房专家提醒须牢记五项注意 “延期交房惹争议” “众业主要求集体退房” “业主以延迟交房为由与开发商对簿公 、 、 堂”……近期，常看到、 听到这样的信息，收房和交房成为房地产界谈论较多的一个话题， 消费者说，收房真累，总觉得处处有陷阱，如履薄冰； 开发企业说，现在的消费者越来越强 大，维权渠道越来越多，提出的要求近乎苛刻。双方各执一词，究竟孰是孰非？笔者 认为， 产生纠纷的责任既不能完全归咎于消费者，也不能完全归咎于开发企业。 收房、交房作为整 个楼房买卖过程的最后阶段，往往也是出问题最多、最易发生纠纷的阶段。开发企业经过选 址、拿 地、规划、设计、施工一系列复杂的生产过程，终于完成产品，可谓投入巨大、用心良苦，但交房时，难免遇到一些不如 意的地方；而消费者买房花费多年积蓄、贷款、苦苦等 待，对楼房寄予很高期望，容不得它的瑕疵也能够理解。由于商品 房大多是期房销售，成品 房与开发企业当初预售时的广告、沙盘有所不同，这些不同就导致交房时消费者与开发企业 之间 的一场场冲突。消费者收房时，对这种高额商品的接受一般都很谨慎，而且，近几年法 律知识的普及使消费者维权意识日 益增强， 收房时经常存有一系列疑问： 楼房是否具备使 用条件？交房手续是否齐全？面积与层高缩减了吗？墙面裂缝会涉 及主体结构吗？煤气、 宽 带能不能及时使用？开发商所使用的建材是否符合国家标准？是否环保健康？电线、水管、 燃气 管道等设备的铺设是否规范？交房程序合理吗？物业管理费应该预先交纳几个月的？ 业主临时公约不合理怎么办？诸如 此类的问题。 而这些往往涉及比较复杂的专业知识， 普通 人很难清楚地了解，消费者面对收与不收的两难境地。 看多了这种沸沸扬扬、旷日持久的交 房收房之争，站在中间立场总结起来，消费者和开发企业之间应更多些沟通、理 解、信任， 双方应通过自身努力规范自己的行为，从而达到避免矛盾、减少纠纷、顺利交接的目的。为 此，提供以下个人 意见供参考。 5 收楼宝典 收房时应关注五大问题 交房纠纷，究其根源在于合同是否细致到位，法律能 否给双方提供可依据的准则。收房实际是对购房合同的履行，合 同条款约定得明确细致，就 容易确定履行标准，分清责任，反之，就容易产生分歧，甚至发生纠纷。有的消费者在收房 发 生争议时， 才意识到如果在签订购房合同时， 在补充协议中对开发企业多一些合理的约束 以及量化的违约赔偿条款，收房 时的情况就会主动一些。例如：由于房屋质量问题（像水管 爆裂、 墙皮脱落等） 造成购房人人身和财产损害的赔偿问题； 停车位问题； 小区绿化率问题； 擅自变更规划的解决办法及楼间距、采光、通风问题；配套设施的内容、运行时间、不能 正 常运行的补救措施及违约责任等等。 有法律界人士提醒， 收房时消费者应重点关注以下五类 问题： 一是房屋是否达到交付使用条件，根据相关法律法规，开发商必须提供房屋建筑工程 和市政基础设施《工程竣工验收 备案表》 （取代原来的竣工综合验收合格证，依据《中华人 民共和国行政许可法》 ，国务院在《国务院关于第三批取消和 调整行政审批项目的决定》 （国 发[2004]16 号） 中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收） 其中一方面 是验 ， 证，另一方面也要看验收合格证取得的合法性。 二是看小区规划设计变更、商品房室内设计 变更的情况，开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销 售后，开发企业不 得擅自变更规划、设计。如果是因经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更， 而导致商品 房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生变化，或出现合同当事人约定的其他 影响商品房质量或者使用功能情形的， 发企业应当在变更确立之日起 10 日内， 开 书面通知 消费者。消费者收房时，应核对房子的规划、设计是否变更，开发商是 否在规定时限内履行 通知义务。 三是景观绿化、小区配套、设施标准是否符合合同约定，该部分对楼盘品质、居 住目的有很大影响。商品房买卖合同 一般都约定基础设施、公共配套建筑、绿化标准等，也 有的售楼广告对此用语明确具体， 直接对消费者购房心理和价格的 确认造成影响， 也属要约， 开发企业应当履行约定。 四是房屋质量，建筑质量无疑是牵动消费者神经的最大关注点，如 果房屋在建筑质量上出现了问题， 那么基于它之上 的一切如配套设施、 小区景观等都只不过 是空中楼阁而已，没有任何价值和意义。除传统的质量问题，装修房还存在新型 的环保、节 能等质量问题也值得重视。 五是交付逾期和面积差异问题。 逾期交房会给消费者造成一定 的经济损失和机会损失， 也可能破坏消费者的家庭生活 计划，给生活带来诸多不便。商品 房买卖合同一般约定（合同第九条） ：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买 受人 使用，按逾期时间，分别处理（不作累加） ，其中第二款约定逾期超过一定日期后，买受人有 权解除合同， 也可要求 继续履行合同。 由此看来， 开发企业交付房屋逾期达到一定的天数， 消费者是可以退房的， 此时的前提条件是消费者拒绝接收此房屋， 如果已经实际入住接收 了房屋， 那么只能接受开发企业支付违约金的补偿方式了。 面积问题也应该是消费者最为关心的内 容之一， 对于交房时面积差异的处理方式在合同中一般都有约定， 2003 年 6 月 1 日起实施的《最高人民法院关于审理商 品房买卖纠纷适用法律若干问题的解释》已经明确， 合同有约定的，按合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对 值超出 3%时，买受人 有权退房或不退房而要求房地产开发企业承担赔偿责任（损失） 。 7. 收楼验楼八件宝一件都不能少 检查房屋的各方面质量是一件麻烦事，如果你自己不是行家又找不到“专业人士”陪同 收楼，那么，就带上这八样 小宝贝，自己出动吧。可不要小看了他们，关键时候他们能够发 挥出你想象不到的作用。 乒乓球：头号宝贝 圆滚滚、滴溜溜转的乒乓球是收楼头号宝贝。 带它去收楼，并非拿来哄小孩，检查坡度时它可大派用场。那么，房子 里哪些地方需要检查 坡度呢？如地面、窗台、柜子等等。一点小毛病都逃不过它的眼睛。 6 收楼宝典 厕所、厨房、阳台地面的“去水”是否顺畅很重要。我们的乒乓球小宝贝这时 候可派用场了：先把乒乓球放在地面， 若乒乓球顺势滚到地漏处，那就 verygood 了；轻推 一下能过去的， 也可收货； 要是乒乓球到处乱跑， 甚至倒着走， 你该 知道问题出在哪里了吧？ 试验时，记住应从多个方向考察。 同时，乒乓球还能检查窗台是否水平，如今流行飘窗台， 窗台又大又漂亮，但内窗台一定要平，乒乓球若在上面滚动 的话，即不合格。此外，许多楼 盘的交楼标准送橱柜、 衣柜。 这些成品柜子若装得不平， 日后柜门就容易关不严、 关不上； 橱 柜上层若向下倾斜，零碎东西就会自己往油锅里跳，这些地方在验楼时都应用“头号宝贝” 细查。总之，一套房子里， 该平的地方得平，该斜的地方得斜，只要乒乓“宝贝”在手，想 验哪，就验哪。 “人”字铝梯：往高处看 扛把梯子去收楼，好似很夸张，但细想，验楼时需要爬高检查的地方真不少：天花板有 无空鼓？空调插座是否安装妥 当是否松动？柜顶是个什么样子？藏在厨厕天花里的给、 排 水管是否顺通？这些看似偏远的装修地带， 往往存在着不少的 破绽，检查清楚才能安心收 楼。 化妆镜：哪里都够得着 收楼可是个辛苦活儿，带上化妆镜，难道担心女主人累得花容 失色，及时补妆之用？非也。借助化妆镜，可看清楚眼 睛“够不着”的地方。验收木门时， 大多数业主只是检查门的开合是否顺当，锁的质量，门框、面板的手工等，但门扇的 底边却 很难验得到。 这时候， 化妆镜就大显身手了！ 把镜子平放在门扇下， 底下的情况就可用这 “第 三只眼”看得清清楚 楚了：有没刷油漆，有没贴饰面板，质量如何，是否平整？全部遁形。 插页式文件夹： 一样都不能少 收楼时， 发展商要移交的票据、 证书、 资料一大摞： 纳税单据、 各种收楼费用的凭证、各种产品的保修卡、入住手册、 物管合同、押金收据……这些资料一 定要妥善放好，遗失了其中一份就很麻烦。买个 40 页以上的插页式文件夹则很妥当， 收一 份文件放好一份，签收单正好当资料目录。收完楼，所有资料都齐了，自家房子的“档案” 也建立起来了，要拿什么， 在文件夹里翻翻就找到，整齐清楚，一目了然。 备忘贴纸：不 要做个糊涂虫 验楼时，业主多多少少会发现需要修缮的地方，除了认真填写维修单外，业主 还应在出现问题的地方贴上备忘贴纸，具体说明问题所在， 方便发展商的维修工人现场检修。 业主做得细致一些，与发展商反复争论的机会可能会少一些，矛盾 和摩擦自然也就更少。因 此，要做精明、通气的好业主，收楼时别忘了带贴纸。 小锤子：看看有没有空鼓 拿个小锤 子去收楼？要自己动手改装修？非也！它可以用于检查空鼓，如天花、地板、窗台、阳台、 瓷片，等等，如 果敲击的声音有小许回响，则是有点问题了，沉闷的声音则表示 OK.不过， 用小锤仔细敲击需检查处时应拿捏好力度，否 则验楼可能变成拆楼了。 电笔：电路通畅很 关键 一套房子里的插座通常有几十个， 事前带支电笔逐个检测电路是否畅通， 总比入住以后 发现某个插座不通电， 再凿墙 挖孔的省心。 矿泉水： 水也是检查工具 拿着的矿泉水喝完后， 瓶子千万不要扔，它也是一样重要的验楼工具呢。检查厕所、厨房、阳台的地面有无坑坑洼洼， 去水是否顺畅， 泼上大量的水便知道， 矿泉水瓶子的用处就在这了。 这道“工序” 可放到最后进行， 待其他各项都验完了， 用矿泉水瓶接水，泼洒到地上，稍等片刻，哪里 积水就表明哪里的地砖铺得不平、或去水坡度做得不够。 8. 购房应把永久用电作为收楼条件 一般来说，楼盘在交楼时候都会完成永久用电工程，购房者应该在收楼前查询所购买的 楼盘是否有永久用电。 记者 特意采访了供电部门的有关工作人员， 表示可以从三个方面查知 楼盘是否有永久用电。 7 收楼宝典 一、购房者可以凭楼盘的地址、区属和发展商名称，到楼盘所属区的供电公司 营业部门或技术部门，查询楼盘是否报 装永久用电。 二、用户入住前签署收楼合同时，要 看清楚合同中注记的电费是交付给供电分公司还是管理处。 一般来说， 有永久用 电的楼盘业 主都是直接交电费给供电分公司的， 如果开发商要求业主电费交给管理处， 其中可能就有 猫腻了。 发现此情况， 业主应立刻到供电部门查询。 三、 业主入住前可要求检查楼盘的 电表房， 因为供电部门的电表在表盘下都标有专用条码。 如“02Nxxxx 单项电表） （ ” 、 “02Dxxxx（三项电表） ”等。 （子文） 自 2003 年起因欠电费被相继三次停电的远峰大厦近 日再出现用电问题。 因开发商远峰房地产公司拖欠电费
元， 楼盘 500 住户又被 停电。 继荔湾广场欠缴电费遭停电事件出现后， 远峰大厦停电事件将是另一个在供电上暴 露的新问题， 其中主要是临时用电 惹的祸。 开发商因为不愿意出资 200 万元的永久用电工 程费，楼盘一直使用施工用电，但现在开发商不再垫付民用电和工 业用电之间的电费差价， 致使远峰大厦拖欠电费被多次停电。而据了解，广州不少旧有楼盘交付使用后仍然继续使用 临时 用电，类似于远锋大厦的“供电烂尾”问题还将会在其他使用临电的楼盘中爆发。 楼 盘交楼仍用临电是常事 据供电部门监测站工作人员向记者透露， 交楼后仍然使用临时用电 是早年广州不少楼盘的惯用手法，即使是现在的新 楼盘也有部分在交楼后仍用临时用电的。 因为开发商要把临时用电转变为永久的民用电， 需要缴纳巨额的供电增容费和工 程费。其 中供电增容费少则几百万元，多则上千万元，而相关工程费则是每户
多元。由 于早期对永久用电验 收监管不严， 而且该项费用巨大， 开发商往往不愿意过早投入该笔费用， 而一直使用临时用电。 虽然开发商需要支付临用 电和民用电之间的差额， 但总比一次性投入 几百万元甚至上千万元要划算。而至楼盘销售进入尾声，大部分业主入住后， 开发商才在收 到的售房款中抽出该笔费用，把临时用电转为永久民用电。 但开发商这一做法，为楼盘留下 了隐患。因为楼盘销售理想，开发商能获得资金进行用电工程的改造，楼盘就平安无 事。但 如果楼盘销售部理想，开发商经营不善，日后无法进行用电工程改造，就会出现远锋大厦事 件了。 该监测站人员更表示， 供电部门目前一直希望对这些使用临时用电的楼盘进行清理。 但供电部门对这些楼盘进行停电， 楼盘业主就无端受到影响，群众意见很大，所以该事情一 直无法解决。广州房地产市场竞争激烈，一些早期开发的楼盘销 售并不理想，楼盘“供电烂 尾”问题引发的矛盾仍会继续爆发。 应把永久用电作为收楼条件 业内人士认为，即使是新 楼盘， “供电烂尾” 其 隐患依然存在。 因为永久水电并不是楼盘交楼的法定必备条件， 尤其 是 “综合验收合格证”被取消后，永久水电更少了一重监管，永久用电问题更容易被购房者忽 视。 尤其是购买楼花， 购房 时更无法确定楼盘交楼后是否有永久用电， 购房者更容易 “中招” 。 广东伯方律师事务所副主任、律师陈敏表示，虽然永 久用电会列入验收的备案表上，但该备 案表并不是交楼的必备条件，所以为了防范“供电烂尾” ，购房者应该在购房合同 中注明， 把永久用电作为开发商交楼的必备条件之一。 而出现了“供电烂尾”情况后，陈敏则表示， 提供永久用电是开发商应负的责任， 如果交楼一段时间后楼盘仍没有完 成永久用电工程， 业 主可以通过诉讼要求开发商完成该义务。 9. 验收毛坯房八方面在房地产市场中毛坯房目前依然占据着主角位置，虽然毛坯房在出售前大多已经过相关 部门的工程验收，但购房者 在把毛坯房变成展现自我个性的空间之前， 还需要对毛坯房的 验收标准有所了解。有关专家建议消费者在验收毛坯房时需 要对以下八个方面多加留意。1. 全部外饰面， 包括阳台、 雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。 2.公用部位、 公共设施、 各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具)等都 应 按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。 8 收楼宝典 3.各种管道应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。 4.屋 面工程项目进行蓄水、淋水试验。 5.户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到 不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺 无错台，表面平整、色泽基本均匀、 线角顺直； 户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、 压实， 达到粘结牢固、 无裂缝。 6.有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两 次蓄水试验，做到无渗 漏。 7.地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密 平顺，无渗漏。 8.各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。 10. 交楼入住时还要交哪些费用？ 交楼入住时还要交哪些费用？ 答：入住费用可以分为两部分，一部分交给发展商，另一部分交给物业管理处。 办理入 住手续时，交给发展商的有费用有： ●防盗系统费用：例如楼下大门的对讲机、安在各家各 户的红外线探头等。这个费用各楼盘不等，基本在 800 元至 1500 元之间，而且智能防盗系 统不普遍； ●管道煤气开通费：现在广州市最高的是 3500 元/房，有些楼盘只收 3000 元/ 户， 多层单位一般是 2500 元/户。 ●有线电视安装费： 一般是 300 元， 如果不只安装一处， 则每个插口多加 50 块钱； ●电话安装费、 宽带上网费： 这类收费一般要和电信局具体联系， 通常安装费用是 100-300 元/户。 交给物业管理处 主要有以下几种： ●预交 3 个月的物业 管理费：按各小区具体收费标准而定，正常情况下是两种标准的综合，一是发展商的承诺， 一 是物价局的规定的指导价。如果收费过于夸张，业主有权去物价局查询。 ●水电周转金： 各 200 元。 ●装修保证金：一般是 1500 元（不是每个楼盘都有此项费用） 。 ●淤泥清 运费：根据路程与交通便利情况而定； ●物业维修基金：也有新旧两种收费标准，一般是房 价的 2%。 以 100 平方米、房价为 40 万元房屋为例，按正常价格计算，这一类的总费用为 12000 元左右。 专家提醒：交给发展商的有些费用可以到物价局查询。另外，有些设施的安 装业主可以自行解决，不要盲目听从开 发商安排。交给物业管理处的资金里，一定要注意三 个月的物业管理费是预交的，而不是押金，法律规定是不允许收押金 的；另外，装修保证金 在装修验收合格后需退还给业主，物业管理处无权占有。 11. 收楼:无证交楼 收楼:无证交楼 收费拦路 货不对板 送走红红火火的十月，迎来金风送爽的十一月。不过，楼市没有因为销售高潮的暂时过 去而有所放松。相反，随着 年底渐近，交楼高峰期不断迫近，发展商只有顺利渡过最后的交 楼大关，才算是正式的“大功告成” 。同样，在买楼过程 中与发展商的多番“斗智斗勇”后， 即将在年底收楼的购房者们也将迎来买房过程中最后一道“大槛”―――收楼。 9 收楼宝典 毫无疑问， 在与发展商不断 “较劲” 的近几年中， 广大的购房者已经不断成熟。 但要知道：道高一尺魔高一丈。在房 子这“一辈子的大事”接近胜利边缘的时侯， 更应在 收楼过程中步步为营， 以免最后落得“被打掉牙齿只能往肚子里吞” 的境地。为了能让广 大“准业主”们能合理收楼、合法收楼，本报特别制作此次《收楼攻略》 ，以助一臂之力。 无 证交楼歪风须防 前车之鉴： 前车之鉴：一证未有竟敢交楼 近日，新快报接获一位周小姐投 诉，称她年初时在天河员村买的东 X 花园住宅，10 月份接到了发展商的收楼通知书。 一心以为很快就能搬入新家的她，前后楼盘办理收楼手续时却让她如淋冷水、失望非常，对发展 商又气愤又无奈。 原来， 事事细心的周小姐在收楼时特意将原来与发展商签订的购房合同带 到现场，一一对应发展商的交楼条件。谁知 不对还好，一对吓一跳，原来发展商根本就还没 有取得《建筑工程竣工备案表》 ，更没有《住宅使用说明书》和《住宅质 量保证书》 ，就给她 发来了交楼通知。而按合同的约定，这三个证书都是交楼的必备条件。因为担心证书不齐， 楼房质量 难以保障，周小姐不肯在收楼纸上签字收楼，拿着合同书与发展商论理，发展商答 复她，该楼已向有关方面申报资料，正 等待建筑工程竣工验收， 《建筑工程竣工备案表》等 证书，半个月后就能拿到，让周小姐先签了收楼纸再说。那位负责接 待的发展商代表还一脸 不以为然地向周小姐“强调” “现在大多数楼盘都这样做啦， 这都是行规了， 有什么好 ： 奇怪的！ ” 市场现状： 市场现状：无证交楼歪风大起 合同规定的证书没拿到就交楼？这 真的是行规吗？是行规就可以不按合同执行、 可以不合法也“合理”吗？周小姐实 在想不 明白。既然三证未齐就可收楼，那楼房的质量如何保障？出了问题找谁负责？最关键的是， 像她这种情况，在发展 商未取得有关证书前， 这样草率的交楼能不能算数？三证未齐交楼 算不算“迟交楼” 发展商应不应该承担迟交楼的违约 责任？ 据悉，今年以来，由于受建 ， 材涨价等因素影响， 广州不少楼盘都或多或少地出现了迟交楼的现象， 一些发展商为了免 于 承担迟交楼违约赔偿责任，往往在未正式取得《建筑工程竣工备案表》等相关证书时，就急 急让业主忙收楼。众多不明 就里的业主，也就这么糊里糊涂地将楼收了，能像周小姐这样认 真的还真不多见，因此也就助长了业内“无证交楼”的陋 习成风。 专家支招： 专家支招： 无证交楼房屋质量难保障 发展商无证交楼、消费者不验明证书就轻率收楼，会有什么风险 呢？业界行家指出，根据国务院 1998 年 7 月 20 日颁 布的《城市房地产开发经营管理条 例》 （国务院令第 248 号）第十六条规定： “房地产开发企业应当对其开发建设的房地 产开 发项目质量承担责任” ，第十七条规定： “房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使 用，未经验收或者验收 不合格的，不得交付使用。 因此，在收楼时一定要要求发展商出示 ” 《住宅使用说明书》 《住宅质量保证书》 《建筑工程竣工验收备案表》 （简 称“二书 、 、 一表”，还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》 ） （房间功能分区及标的物详列各项验 收内容，如客厅 楼板、阳台地面等等）与验收意见表（如《楼宇验收记录表》 ）等。 （按原来 的规定，商品房交楼时还要具备《竣工综合 验收合格证》 ，但自 2004 年 7 月 1 日起，广 州市建设委员会已下发通知，取消商品住宅建设项目竣工综合验收。 交楼是要具备这“二 ） 书一表” ，这是国家的强制规定，如果证书不齐全，建筑质量当然就难于得到充分保障。因此 早 在签定购房合同之前，消费一定要坚持将“二书一表”齐全列入交楼的必要条件中，这样 一来，就算是碰到发展商违规无 证交楼的情况，发生纠纷也有据可依。 证件不齐有权利选 择不收楼 行家又表示，根据《商品房销售管理办法》等相关条例的有关规定，有下列情况之 一者，买家可以不收楼，并可要求 解除原购房合同退还房款及利息：由于楼盘整体建筑未完 成而根本无法验收，未取得“二书一表”的楼房，买家可以不收 楼；开发商无故比原合同约 定延迟交楼（时间超过 30 天）又未以书面形式提前通知买受者的；开发商未经有关部门批 准， 擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的； 开发商经批准改变房屋结构未经买家 认可的； 房屋实际交付面积比原合同 规定误差比绝对值超过 3%（不含 3%）的；房屋主体 结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的， 买受人有权退房。 购 房人在以上情况之一出现时选择退房，相关违约赔偿责任由发展商承担。 由此可见，当碰到 “二书一表”不齐全的情况，购房人可选择拒绝收楼，如果确实被要求收楼，也要在相关文 件，如 《住户验房交接表》《验房记录表》等相关文件中详细写明“未见《××××》等字 、 样，并妥善保留好相关文件，以备 日后万一之需。(李琳) 处处可见收费“拦路虎” 处处可 见收费“拦路虎” 前车之鉴： 前车之鉴：装修竟要挂靠管理处 10 收楼宝典 日前，记者收到居住在东山区中山四路某楼盘业主陈先生的投诉。陈先生称，其所购买的房子是在去年年初收楼的， 收楼标准是毛坯房，于是陈先生在收楼之后，马上开 始对房子进行装修， 并在收楼时向发展商交纳了 1000 元的装修保证 金。 谁知后来该盘物业 管理公司却通知陈先生：称陈先生找的装修公司必须要具有资质证明，如果是未经有关部门 批准的 装修公司，楼盘将不予其入内装修。陈先生对装修公司的资质证明一事不太清楚，于 是要求解释。后来，该盘物业管理公 司又表示，装修公司没有资质证明也可以，只是要将其 挂靠在物业管理处，而挂靠的业主每户要收取装修服务费 1500 元。 虽然陈先生对“装修服 务费”不解， 并且在收楼时发展商所派发的收楼收费明细表上也没有列明该项收费， 但由 于房子要 急于装修入住，所以陈先生就先将“装修服务费”交上。等到陈先生将装修公司的 资质证明拿到管理处后，物业管理公司 却以“收费已经报批”为由，拒绝将“装修服务费” 退回。另据了解，与陈先生有相同遭遇的还有相当一部分业主，要不 以“装修服务费” 、要 不以“装修管理费”的名义向物业管理公司交纳 1500 元。 另外，收楼之时陈先生已经向物 业管理公司交纳了 450 元的垃圾清理费，但是在装修过程中，有关工作人员又对陈先 生表 示，装修垃圾中淤泥不算垃圾，只有木屑、纸皮等才算是“垃圾” 。于是，装修过程中产生的 淤泥清理又要另外交钱， 物业管理公司对其计算办法为： 选派一些工作人员守在淤泥的收集 地点， 按每袋淤泥大小进行分别收费。 陈先生反映， 然当时负责交纳淤泥费的是装修公司， 虽 但羊毛出在羊身上，这笔额外费用最后还是转嫁到业主身上。 根据有关规定，业主在收楼时 一次性缴交费用一般包括水电费周转金、装修保证金、装修垃圾淤泥清运费、公共设施 费用 等， 而所谓装修公司必须具备资质证明所衍生出来的所谓“装修服务费” “装修管理费” 、 绝对不在收楼时需要交纳 的费用之内。并且，按照物价局的有关规定，物业管理公司是无权 向业主收取该项费用的。 另外， 陈先生在收楼时已经交 纳了高达 450 元的装修垃圾清理费， 而物业管理公司在其装修过程中没有任何理由按袋收取淤泥清运费， 按照物价局规定， 该 项收费同样属于乱收费。 市场现状：乱收费“猛于虎” 市场现状：乱收费“猛于虎” 据国 家发展和改革委员会最新统计， 由于物业管理公司违反规定乱收费， 以及物业服务收费项 目和标准不透明导致的 群众投诉，一直位居各类价格举报问题的第 3 位。而目前较为普遍 的物业管理公司乱收费现象有以下几个： 超出物价局核 准的价格收取管理费； 擅自提高代办 项目收费，如代收电话报装费、水电增容费、管道煤气费等，从中赚取巨额差价；擅 自增加 项目建设，而将费用分摊给业主。 一直以来，人们普遍感到物业管理公司收费“猛于虎” ， 业主常常感叹买得起楼住不起楼。 但最近政府对物业管理公 司乱收费现象进行了一系列严有 力的监管。 首先在今年 10 月 1 日全国住宅小区开始实行 《物业服务收费明码标价规定》 要 ， 求物业管理公司在其服务区域内对物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计 费方式、 计费起始时间、 费项目、 收 收费标准、 价格管理形式、 收费依据、 价格举报电话 12358 等进行公示。 另外，广州市物价局、市国土房管局在 11 月 1 日起正式实施了《广州市物 业服务收费管理实施细则》 、 《广州市普 通住宅物业管理服务等级标准》 、 《 年度广 州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》 三个物 业管理收费新规。 在这三 个物业管理收费新规内，有多个收费等级标准都发生了变化，例如“有电梯”和“无电梯” 被划 分成两个收费等级、水电手续费禁向业主收等等。消费者可以及时参照有关收费标准， 对照自己所居住的楼盘物业管理公 司有无乱收费现象， 如若发现， 可以及时提出监督或者举 报。 专家支招： 专家支招：遇到乱收费应积极投诉 物业管理公司乱收费是指物业管理公司 不依物价局核准的文件及物业管理合同， 自定标准额外收取业主费用的陷阱。物管行家指出， 物业管理公司之所以能够如此猖狂乱收费，一个是由于政府监管不严，物业管理公司自己不 遵守法规；而 另一个就是由于业主缺乏维权意识， 大多数楼盘都没有成立业主委员会， 没 有以业主利益为首的集体组织站出来为业主维 权。所以，要防止物业管理公司乱收费现象， 可以从以下几点入手： 一.要求物业管理公司出示有关收费文件及对物业收费项目进行明码 标价，必要时可向国土房管局物业处、物价局等 相关部门投诉或诉诸法院。 二.选出为全体业主服务的业主委员会，业主积极参与维权。依照法律规定，业主委员会有权选聘物业管理 公司。通 过选出业主委员会，该组织就可以挑选信誉好的物业管理公司，或解除与信誉不好 的物业管理公司之间的合同，并有权监 督物业管理公司的行为。 三.订好物业管理合同，以 合同限制物业管理公司的权力。 业主委员会与物业管理公司通过签订物业管理合同， 规定 业 主与物业管理公司之间的权利与义务，规定收费事项、新建项目的批准权、财务收支公开、 合同解除条件等重大事项。 (姚泳湫) 装修标准谨防 “货不对板” 装修标准谨防 “货不对板” 11 收楼宝典 前车之鉴： 前车之鉴：交楼马桶小了几号 去年底，经过多次的比较，黄先生 选中了滨江东某楼盘。黄先生表示，在滨江东众多楼盘中选中该楼盘，主要原因是 该楼盘号 称达 1200 元/平方米的交楼标准与其它楼盘相比， 明显高出一个档次。 发展商在交楼样板间 展示的洁具、 橱柜、 地板等都是名牌产品， 即使自己装修， 也未必舍得用那么好的建材产品。 但令黄先生感到意外与气愤的是， 当发展商通知收楼时， 黄先生发现装在自己房子里面的 跟在交楼样板间里看到的完 全是两回事。 如当初看样板间的时候， 卫生间的马桶是一个非常 豪华的科勒产品，但交房时，马桶虽然还是科勒的产品， 但体型明显缩小了一圈，不但形号 不同， 档次也明显下降。 而橱柜、 地砖、 灯具等即使普通人也能一眼看出只是一些低档 货色。 当感到被欺骗了的黄先生与多位业主气冲冲地去找开发商理论时， 发展商反倒“理直气壮” 地表示， 交楼标准完全是 按照楼书里的要求的品牌与种类建造，没有问题。当黄先生提出 要到交楼样板里对质时，却发现发展商早已将交楼样板间 清拆，什么物证也找不到了。没有 证据，又没签合同，最后，黄先生与整栋楼宇的业主都只能哑巴吃黄连―――有苦说不 出。 市场现状：精美样板房， 市场现状：精美样板房，看得着用不到 近日，天河区某大型小区 业主通过互联网发起了大规模的维权活动，主要就是抗议发展商交付的房子的装修用料、手 工和当初业主在样板间看到的有天壤之别， 出现大量建筑材料以次充好的情况。 有激愤业 主更将大量怀疑内存瑕疵的交楼 装修照片发到网上以示声讨。种种迹象显示，交楼装修“货 不对板”正成为交收楼纠纷中冒头最快，表现十分突出的一个 问题。 据了解，由于目前市 场上的大多数物业都倾向于做精装修，而且选择带精装修的房子对于买家来说，也是一件更 省时 省力的事情，所以很受购房者的欢迎。但精装修房的出现，也使一些缺乏诚信的发展商 感到了“有机可乘” 。这些无良发 展商为了节约成本，往往在房屋装修上做起文章：在做推 广销售时，将交楼样板间做得美仑美奂，但当真正装修业主在购 买了房子后，就故意选用较 低档次、较低等级的材料，甚至于偷工减料。使不少购房者在收楼时发现，原来精美样板间 的 装修材料、品牌、档次完全变了样。 对于无良发展商在交楼装修上的种种恶劣手段， 有 买家感叹道： “样板房通常都只是为吸引买家是做出来给买家看的， 真正收楼时根本收不 到，那时候样板房已经拆掉了，没有对证。就算有，发展商也会以原来的材料已经没有了等 等种种理 由为提供“货不对板”现楼推脱。 而值得关注的是， 随着市场上商品房装修标准 的不断提高， 有的发展商推出楼盘装修标准每平方米甚至达到了几千元， 相当普通商品房 的价格。如何保证最后交楼标准与交楼样板的一致甚至接近，就使人十分关注。 专家支招： 专家支招：交楼标准应书面具体细化 购房者必须与开发商签订一份关于屋内装修的补充协 议， 在协议中， 购房者应与开发商对附属设备与屋内装修项目的 标准、 品牌、 型号、 价格、 颜色等做出详细约定。如果是进口的材料或设备，还要在合同中写清楚原产地。对开发商承 诺 赠送的材料和设备，也要通过书面形式明确下来。 有的业主在补充协议中就简单地签一 条： 精装修标准与样板间一样。 这样则容易出现样板间拆除后， 业主死无对证的 问题。 因此， 业主签精装修问题的补充协议一定不要一笔带过，要对精装修标准、材质、品牌做一个全面 的约定。购房者 在接收房屋时可对照合同对装修设施的品牌、型号、质量、标准逐一进行检 查和试用，并与样板房进行详细对照，以保障 自己的权益。根据有关规定，如果开发商交付 的房屋装修标准与实际不符，差价部分将由开发商双倍赔付。 收楼维修小心一拖再拖 前车之鉴：维修一拖再拖， 前车之鉴：维修一拖再拖，新屋入住遥遥无期 “一家人盼住进新家 特别着急，一早就掐算好日子，订好家具，挑好日子，最后却因为发展商拖着小小的维修问 题不 解决，给我们原本无比喜悦的心情当头浇下一盆冷水。 ”说起自己收楼时的心情，陈先 生说起来至今仍难以释怀。好不容 易盼到新屋入伙，购房者心里总有说不完的喜悦，但像陈 先生那样， 因新房出现质量问题找物管维修而导致收楼时间一拖 再拖的情况， 不少买家都可 以吐出一肚子的苦水。 原来半年前， 家住海珠区的陈先生购买了一套三房两厅的新房。 没 想到收楼时陈先生却发现房屋地板出现大面积裂纹， 他先后给管理处打过多次电话， 地板一 天不修好，新买的家私等物品一律都进不了场，新居无法乔迁。虽然陈先生心急如 焚，但管 理处答应维修的工期却一拖再拖。一周后终于人有接手维修，但再次验收时，开门却见到地 板裂纹依旧，陈先生 几乎当场晕倒。 市场现状：大玩“ 市场现状：大玩“拖”字诀逃避责 任 12 收楼宝典 买房对于大多数市民而言，恐怕是一生最重要的事情。然而让人担忧的却是， 现在不少房子都不是现楼发售，等交到 消费者手上时，这样那样、大大小小的质量问题一个 接一个。于是商品房在收楼验收的时候出现质量问题，导致业主不满 的投诉屡见不鲜，其中 发展商或物业管理公司推卸维修责任、拖延工期时间更成为引发双方纠纷的热点。 据了解， 由于楼盘交楼标准统一由一个装修公司装修的，工程量很大，所以往往会出现小问题多多的 情况。 购房者收 楼时应仔细检查， 把所有需要维修的地方登记在册， 交由物管公司进行维修。 但由于发展商或物业管理公司一般都找回原 来的施工队负责维修， 没有专门进行监督， 造成 各部门互相推脱，业主投诉无门的尴尬局面。有时装修工人也大玩拖延战 术，令心急入伙的 业主最后向发展商屈服，为赶快入伙而不追究责任。 业内人士指出， 商品房在普通市民生 活中所占的分量远远超过其他商品， 交到市民手中的新房出现任何问题都会让业 主很难接 受，而由于商品房出售时往往还处于建设期间，使得消费者对商品质量的验收成为了商品的 “售后”的工作，造 成发展商不够重视。 专家支招： 专家支招：业主要采取主动 行家指 出，我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十三条 规定：因房屋质量 问题严重影响正常居住使用， 买受人请求解除合同和赔偿损失的， 应予 支持。 交付使用的房屋存在质量问题， 在保修期内， 出卖人应当承担修复责任；出卖人拒 绝修复或者在合理期限内拖延修复的， 买受人可以自行或者委托他人修复。 修复费用 及修复 期间造成的其他损失由出卖人承担。因此，在发展商拖延维修时间时，业主可以采取主动， 发展商是必须在合理时 间内， 指示建筑工人将单位修理妥当。 业主可以书面形式形式向发展 商定出一个最后限期，例如在 30 天内，把单位修理 好，否则，业主自行修理，费用将会向 发展商追讨。 收楼慎用签名权 前车之鉴： 打死狗讲价” 前车之鉴： “打死狗讲价”无奈收 楼 “ ‘先验房、后收楼’在我想象中一直认为是天经地义的事情，而实际上现在却都是先签 收后交楼。实在是‘打死狗 讲价’”被问到收楼时遇到的问题时，上个月刚刚入住新居的刘 ！ 小姐便恼怒不已。 先签收楼纸，才能验房收楼。这种明显有失公允的不合理收楼程序，被第 一次置业，经历收楼的刘小姐视为买卖双方 信息不对称的最大不公平。刘小姐表示，当她收 楼时，发展商一再要求她必须先签订收楼纸后，才能带她验楼收楼。当时 她提出异议，结果 还遭到工作人员的恐吓。当时陪同收楼的工作人员声称，如果业主不先签署收楼书，到时如 果房子出现 任何问题，后续的跟进问题就要业主自己负责。 市场现状： 市场现状：收楼前 要查验有关文件 有常识的人都知道，先验房，再签文件，后交费的收楼程序是较合理的正常 程序， 但目前发展商能让买家先验楼后办 手续的并不多。 通常的做法是让业主先在收楼文件 上签字，再发批条，让业主到物业管理处去拿钥匙。 据熟知内情的人透露，发展商采取“先 收楼再验楼”的做法，将可以取得更大的主动性，从一开始就已将自己置于不 败之地，购房 者难以取得实质性的保护。因为买家先签收楼纸，即表示已经认可开发商所交的“商品” ，即 等于业主还没 见到货品就签收了。 业主进入单位后一旦发现房间出现质量问题需要维修、 甚至需要退房或日后若是出现诉讼，往往会处 于被动状态。 有关专家提醒，业主一旦签了有 关文件， 就视为对楼宇质量的认可。 收楼前首先应要求开发商出示： 《住宅质量保证 书》 、 《住 宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等文 、 、 件和证明，这 是通常所说的“一证三书” 。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条 例》规定： “房地产开发项目竣工后，经验 收合格后，方可交付使用”“三书一证一表”齐 。 全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记， 是发展商交楼的必要 条件。 确定该楼已验 收合格，并且与购房合同一致才能签署入住单、收楼，否则业主签名时则更要慎重。 专家支 招： 专家支招：将“先验楼再收楼”写入合同 先验楼再收楼” 法律界人士认为，购房者在 签合同时应将作为附加条款写在合同里，不验房不收楼。如当初合同未有约定的，则可采 取 变通方法， 在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样， 这样一旦发现楼房存在质量 问题， 需要维修甚至希望退房等， 业主也可以为自己取得主动权。 同时， 业主在签署入住单、 收楼前， 有些业主在跟开发商签合同时， 没有约定交楼时间 一定要在楼盘通过综合验收后， 而只要求通过专业验收或者竣工验收， 即使是在这些阶段交 楼，开发商也应该具备单体、主体工程质量验收证明、建设用 地规划许可证等，业主可以向 开发商要求提供这些证明书。 醒目收楼面面睇 准备篇 13 收楼宝典 1.发展商交楼要提供“三书” 按穗建开（ 号文精神，发展商向购 房者交楼时，必须同时向购房者提供由广州市建委统一监制的《广州市 商品住宅交楼书》 ， 购房者在收楼前，应先明确该物业是否已经取得政府核发的《广州市商品住宅交楼书》 ，方可 办理收 楼手续。 另外，按穗国房字（ 号文要求，业主应与物业公司签订由市国 土房管局监制的《物业管理服务合同》 ，并 接收由发展商提供的《广州市商品住宅质量保证 书》和《广州市商品住宅使用说明书》 2.要计算好保修期 业主在收楼之前一定要注意计好 。 商品房工程质量的保修期限， 因为国家对于工程质量保修有明文规定， 业主要懂得用 法规 保护自己，不要在入住后才发现工程质量有问题，然后再找发展商也是于事无补。 根据国家 颁布的《建设工程质量管理条例》 （中华人民共和国国务院令第 279 号）第四十条的规定： 在正常使用条件 下，建设工程的最低保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基 基础工程和主体结构工程， 为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二） 屋面防水工程、 有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为 5 年； （三）供热与供冷系统，为 2 个采 暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为 2 年。 其他项目 的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。而业 主在了解到各种 项目的保修期后，最好能与收楼时发展商交付的《住宅质量保证书》的各项 内容逐一对照， 并根据建委出具的竣工验收文 件发出的具体日期， 计算出各项的保修到期时 间。届时，在保修期限到达之前，可以再把相关项目重新检查一遍，要是属 于发展商在保修 期内应负责任的部分，业主就应督促其完成修缮工程。 细节篇 业主在收楼时最难的就在于 检查房屋质量，当中一些细节就最容易忽略，并且发生问题后再维修就比较麻烦，所以业 主 要记得留神。 1.门窗 检查门时最主要是看看开启关闭是否顺畅， 门四边有否紧贴门框， 门插有否插入得太少、 门间隙是否太大。而检查窗 时首先就是要看玻璃是否完好， 检查窗边与混凝土接口有无缝 隙： 窗框属易撞击处， 框墙接缝处一定要密实， 不能有缝隙。 另外，试一试开关窗户是 否太紧，开启关闭是否顺畅。最后就是要注意窗台下面是否有水渍，如有则可能是窗户漏水。 2.天花 首先看顶上有无裂缝，如果有，就要懂得判断严重程度：如果是与房间横梁平行的裂缝， 就属不妨使用的质量通病， 如果裂缝与墙角呈 45 度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那该住 宅就有严重结构性质量问题；另外要看顶部有无水渍、裂 痕，如有水渍，就有渗漏之嫌；接着就要看顶棚有无麻点、油漆脱落或长霉菌、隆起或凹陷、特别倾斜、弯曲、起浪等等， 这 些都是容易出现的质量问题。 3.地板 看看地板有无松动、爆裂或撞凹，试试行走时有无吱吱作响；检查一下地板石或材质板 的间隙有无太大，特别注意柚 木地板有无大片黑色水渍；细看地脚线接口，检查有无松动现 象；再就是看看是否有裂缝、起砂现象。 4.厨厕 注意看裂痕，浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象；坐厕、水池龙头下水是否通 畅；浴缸、面盆与墙或柜的接 口处防水是否妥当；要细看卫生间、厨房内有否地漏，坡度有 无往门口处倾斜， 不然水要流进居室内； 厨房瓷砖、 马赛克 的疏松脱落及凹凸不平也要注意。 5.开关插座 记得要试一下全部开关、插座及总电闸有无问题，连各种电路、闭路电视、电话插座的 位置也应仔细了解。国家出台 《住宅设计规范》 ，规定每套住宅回路数不宜少于 5 个。增加 回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。 工具篇 业主要检验以上的细节 问题，可以在收楼时带备一定的小工具。 1.电笔或扁形三插头小电器 事前带支电笔逐个检测电路是否畅通，或是可带一个扁形三插头小电器，如电吹风、电 须刨等，插入屋内各个电源插 座就可知道电源是否已全部接通。 14 收楼宝典 2.小锤 用小锤仔细敲击需检查处，主要用于检查空鼓，如天花、地板、窗台、阳台、瓷片等等。 3.备忘贴纸 验楼时发现需要修缮的地方， 除了填写维修单外， 还可在出现问题的地方贴上备忘贴纸， 具体说明问题所在， 方便发 展商的维修工人现场检修。费用篇 在收楼时到底要交多少费用， 很多业主并不清楚，所以往往助长了发展商乱收费的行为。在这里要提醒，按规定，一 次性 缴交费用如下： 1.水电费周转金，多层住宅 200 元/户；高层住宅 400 元/户；水、电费周 转金必须专户储存，专款专用，并定期公布 使用情况，接受业主或业主委员会监督。业主直 接通过银行自动缴费的，可不收取。 2.装修保证金，多层住宅最高不超过 800 元/户；高层 住宅最高不超过 1500 元/户。 3.装修垃圾淤泥清运费，原则上由业主自行清运，需物业公 司清运的按实际发生费用收取并报分管物价局备案； 业主 以书面明确不进行装修的， 不必缴 交；业主装修完工，经物业管理公司检查验收，没有损坏公共部位和设备设施，装修保 证金 应于检查合格之日起 15 个工作日内退回业主。 4.公共设施费用， 在销售商品房合同未有明 确配套而新增加的设施，可收取下列费用，已明确的配套项目不得重复收 取：A、公共防盗 门费：按实际支出分摊，并需出示有关费用凭证；B、有线电视初装费；C、管道煤气初装费。 另外， 如果物业管理公司向业主收取以下规定不能收取的费用， 应引起业主注意： 、 （1） 供水、 供电一户一表（含 抄表装置）设备； 、信报箱、通邮费； 、电话管线费； 、装修 （2） （3） （4） 管理费。 临水临电手尾长 前车之鉴：借用工业用电惨遭拉闸 前车之鉴： 2003 年 12 月， 海珠区某大厦裙楼 20 多个商铺突然被海珠区供电局拉闸停电，原因是部分楼盘小业主和发 展商欠缴 了 30 多万元的电费，停电固然让那些老老实实如期交电费的商铺业主气愤苦恼， 但更让人无奈的是该楼盘交付使用多年 却一直违章借用工业用电， 商铺业主自己交电费给供 电局要求供电的愿望也难以实现。 该楼盘的一位业主说， 由于该楼盘一直是借用某工地的工 业用电，民用电费是 0.61 元/度，工业用电 0.96 元/度，中 间的差额一直由发展商支付， 所以在欠缴的 30 多万元的电费中， 业主共欠电费
元， 剩下的电费欠款则来自发 展商。而部分楼盘业主没有如期交电费，是因为发展商多年未能办理房产证，物业面积缩水，发展商欠下不少业主该退还 的房款， 所以部分业主不向与发展商同属一家的物业管理公司缴 电费和物业管理费。 据了解，因为开发商没有交供电增容费，该楼盘一直使用工业用电，供 电局不可能为业主分表供电，所以停电后，商 铺业主想自己交电费给供电局，请供电局为已 交电费的业主接电的要求被拒绝。 许多商铺业主们无法忍受无端被停电， 下再次接通工业 私 用电，但私接电源可能引起的电缆负荷、火灾隐患等诸多问题也让业主们担惊受怕。 对此， 发展商方面则表示，从 2002 年 1 月到 2003 年 6 月，开发商垫付的业主欠缴的电费和民 用电、工业用电的电费 差额就达 67 万元，面对供电局开出的电费单，物业管理公司仅从业 主处收到不到三分之一的钱款， 加上开发商补贴的差 额也远未达到该费用， 开发商无力支付， 最终因为欠费被拉闸停电。 市场现状： 市场现状：3.5 万小区住户被迫使用临水临电 据了 解，目前在广州有 130 多个小区的 35000 住户一直使用“临水”“临电”的业主。由于开 、 发商在交房时，房子 的水、电系统还是工程施工阶段使用的临时水和临时电，并经常导致停 水、停电，这种情况已经屡见不鲜。而业主在收房 时并不能发现这一点，往往入住一段时间 后才发现。 行家指出，临时供电使用的是工业用电，由于原本是短期使用，所以设备比较简 单，在用电高峰期，往往因负荷过大 而导致断电，而且临时供电的电压往往高于居民用电， 也容易把家中的电器烧坏，存在极大的安全隐患。另外，如果断电 后相当长的时间内难以恢 复供电， 还会造成高层住宅供水中断等一系列的问题。 按照规定， 在业主收楼入住之前， 社 区用电应转为正式的生活用电， 并在业主入住后按时缴纳电费或安装插卡式电表， 但是由 于转换一般需要几百万到上千万的资金，所以若发展商资金不足或为节省资金，就会对临电 问题能拖则拖。因此， “临水”“临电”不仅让业主的生活受到影响，业主每月还要交纳每 、 单位比民用水电高出差不多四角钱的水电费用。 然部分发展商会采用 虽 “补差价” 进行补偿， 但却不是解决问题的有效方法，而一旦开发商“销声匿迹” ，临时性水电要转 成民用水电， 业主还要背负一笔额外的大数额费用。同时也有行家认为，临时性水电问题还将影响到楼盘 的投资等潜在价 值，不仅不能以理想的价格出租，还会导致降低转手价值，实质上是从另一 个层面再次损害了业主的利益。 15 收楼宝典 专家支招： 专家支招：查证分责 行家指出，收楼时要查验小区所使用的水电 是否属于临水临电，可从以下几方面着手： 一、查看证件。购买房屋时要向开发商索取永久 性水电安装的复函、竣工验收备案表等仔细查看。 二、抓住字眼。购房者可以将一般合同里 规定的“房屋交付时，水、电达到使用条件” ，改成“房屋交付时，供水系 统、供电系统达 到使用条件” 。因为临时水、临时电也可算作“达到使用条件” ，而改成供水、供电系统就意 味着市政自 来水公司、 市政供电公司已对该小区的供水、 供电系统出具过一份验收报告。三、 划分权责。购房者在签订合同时，可在合同里强调“交房时，小区应通过市政基础设施验收， 小区水电应为市政 供电和市政供水，否则买受人有权拒绝收房” 。若是现房，购房者最好查 看楼盘的供电、供水的工程验收文件。 四、明确时间。如果小区是临时性水电的，购楼前一 定要问清什么时候变成市水市电，并作为一个条款列入合同。 12. 注意: 注意:发展商收楼之日费用多多 说到收楼费用，很多买楼者都会满肚苦水。本来买楼时已经交纳了巨额首期款和按揭费 用，而收楼时名目繁多的这 费那费，更让他们雪上加霜。其中许多费用收得不明不白，不排 除一部分已转化为发展商的利润。 由于此时消费者的首期 也交了、 按揭也办了、 楼也正在供， 尤如“肉在砧板上” ，如果不交钱就收不了楼。到了这个时候，即使再强硬的消费者， 可能 也会英雄气短了。 杨先生买了天河公园附近某小区的现楼， 最近收到发展商通知他收楼的 消息， 喜滋滋地赶到售楼部去办手续。 一坐下， 销售人员首先递给他一张表，一看就令杨 先生大吃一惊，原来还要再交上万元。 一看列表，像什么面积测绘费、煤气入户费、有线电 视和电话初装费、还有全额契税、物业维修基金、可视对讲机费 用等等，足足有十几项，他不由得越看越心凉。以下是他和销售人员的对话―― 杨： “这可视对讲机，你们那时在售楼 书上不是写每户配可视对讲机的吗？为什么还要我交 1800 元？” 销售小姐： “先生，我们 只是说配， 没有说送。 杨： ” “那契税不是在办房产证时才交的吗？为什么现在就要收？” 销 售小姐： “我们的房子都是现楼了，房产证很快就能办下来，早收迟收都不一样的嘛。 杨： ” “煤气初装费怎么要 3800 元那么贵？” 销售小姐： “这是我们公司的统一价。 杨： ” “面积 测绘费是什么？交易管理费又是什么？为什么两样加起来要几千元那么多？”销售小姐：哎 “ 呀，这可是政府的行政收费，可不是我们收的。 杨： ” “什么叫智能化设施啊？为什么要我交 差不多 5000 元？” 销售小姐： “这个系统很先进的，有了它，以后我们小区每一户都能远 程抄表，你在门外还能控制房内的电灯开关， 用起来很方便的。 杨： ” “啊，抄表这种事情 不是你们物业管理处管的吗？为了节省你们的时间，倒要我自己掏钱智能化。而且我回家才 开灯不行吗？为了在门外开灯就要多给 5000 元？” 销售小姐： “话可不能这样说，我们发 展商也是为你们业主的生活质素着想嘛！ 有了智能化设施， 你们的生活档次立 马就上去了。 ” 杨： “那我还没住进去呢， 为什么要我交管理费、 煤气管道维修检测费？还有这个装修押 金怎么要 3000 元这么多？” 销售小姐： “管理费是预收的。 煤气管道维修检测也是为你 好嘛， 还有， 你们装修时说不定会磕坏我们的电梯什么的， 就从装修押金里扣，要是装修 完了没造成对公用物件的损害，我们会退给你的。 看销售小姐如此振振有词，杨先生只好 ” 闷闷不乐地刷卡交钱了事。一套 40 多万元的房子，收楼时的杂费就交了 2 万 多元。 有些 费用收得不明不白 不少开发商在交钥匙前都会先让业主交纳各种费用， 但确实要交的费用其 实可能并不像发展商所列出来的那么多。 16 收楼宝典 比如说，在房产交易过程中，政府规定收取的费用只有契税、交易管理费和印 花税三项。面积测绘费则没有向业主收 费的依据。 另外， 预交的三个月物业管理费是为了 让物业管理公司能够有一个管理资金的充分流动， 但要注意， 交了这些费用后， 在未来的 三个月里，业主就不必再交纳任何的物业管理费用。 又例如说，电话开通及有线电视开通、 ADSL 开通等可直接向相关部门交付，不开的可不交。某些买卖双方在合同并 未约定由业主 交纳，或有约定已包含在房屋价格款之内的设施，如智能化系统等费用，则应属于开发商的 开发成本； 但如 买卖双方明确约定不包括在房屋价格款之内或明确约定由业主交纳的， 则业 主应予交纳。 以杨先生的个案为例，他可以不交的费用包括了面积测绘费、交易管理费、智 能化设施费、煤气管道检测费等等，约 占了他收楼费用的一半左右。按他所在的小区共 300 户业主计算，发展商仅收楼费用一项，就能多赚数百万元的利润。 13. 收楼宝典最新“情报” 收楼宝典最新“情报” 买房是人生一件大事，不少家庭花一辈子的“积蓄” ，好不容易才下决心选定一套房子。 年关将至，买楼人终于等 到了收楼关键时刻。要提个醒的是，收楼的买家在高兴的同时别忘 了收楼也有繁复的程序和细节，尤其是近一两年，广州 房地产市场的新产品越来越多，新品 种、新花样日新月异，新产品的应用同时也给收楼的买家带来了新问题，以前收楼的 “老一 套” ，现在很多都派不上用场了，市场变化了，买家也需要跟上形势“与时俱进”了。为了让 广大市民能顺顺利利 地住上新房子，我们特别请教了多位行内“高手” ，网罗了一系列收楼 最新“情报” ，让您做个醒目收楼人。 收楼日期只可提早不可推迟 按合同约定， 发展商通 常在收楼前十几天通过挂号信等形式将收楼通知单送到买家手上，并通知具体收楼的时间及 须 准备带齐的资料。现在，许多发展商都“时兴”提前交楼，因此，买家应时刻留意信箱有 没有收楼通知单。 然而， 并非所有发展商都能做到按时交楼， 因此当业主收到收楼通知书时， 首先要看发展商的实际交楼日期是否超过 了合同上约定的收楼日期， 如超过了， 可考虑向发 展商按合同索赔。 错过收楼日期麻烦多 收楼通知书一般以挂号信方式寄出， 某些负责任的 商家会在收楼通知书寄出后再以电话通知买家， 也有的发展商家并 不管你有没有收到。需要留意的是，发展商的收楼日期大多约定在收楼通知书寄出 30 天时间内，买家要带齐所需 资料， 包括申办产权证需要的原购房合同（契约） 、各期还款单据（发票或用于换发票的收 据） ，按揭购房的要带上银行贷款合 同，还有业主本人的身份证、常住人员照片、收楼通知 书等到楼盘现场办理收楼入住手续。 按有关规定， 如购房者在约定 时间内没有到指定地点办 理相关手续， 则被视为发展商已实际将该房交付买家使用， 买家应从通知单的最后期限之 日起承 担所有购房风险责任及税费。 譬如买家由于出差在外没收到通知书错过收楼期， 那责 任在自己身上。 因此， 买家在购房时切记写清楚邮寄地址， 如合同约定的收楼期恰遇上购 房者出差， 可通过电话或亲友咨询具体情况。 有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式 委托亲友、 律师进行， 也可及时与发展商联系， 商议另行约定时间， 并以书面 形式确认。 看 清合同查清证件 要收楼了，买家当然也要拿出《购房合同》保护自己的权益，因此收楼前应 仔细研究合同中的交楼约定， 充分了解哪 些东西是发展商必须交付的， 买家权益有哪些。 根 据国务院 1998 年 7 月 20 日颁布的 《城市房地产开发经营管理条例》国务院令第 248 号） （ 第十六条规定： “房地 产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目质量承担责任”第十 七条规定： “房地产开发项目竣工，经验收合格后， 方可交付使用，未经验收或者验收不合 格的，不得交付使用。 因此，在收楼时需要求发展商出示《建设工程质量认定证书》 ” （这是 房屋通过有关部门质量验收的凭证）《住宅使 用说明书》《住宅质量保证书》《房地产开发 、 、 、 建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》 、 （简称“三书一 证一表”，还有各种相 ） 关验收表格， 《住户验房交接表》 如 （房间功能分区及标的物详列各项验收内容， 如客厅楼板、 阳台地面等等）与验收意见表（如《楼宇验收记录表》 ）等。 17 收楼宝典 有权利选择不收楼 根据《商品房销售管理办法》等相关条例的有关规定，下 列情况之一者，买家可以不收楼，并可要求解除原购房合同 退还房款及利息： 由于楼盘整 体建筑未完成而根本无法验收，未取得“三书一证一表”的楼房，买家可以不收楼；开发商 无故比原合同 约定延迟交楼（时间超过 30 天）又未以书面形式提前通知买受者的；开发商 未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合 同中约定的配套环境的； 开发商经批准改变房 屋结构未经买家认可的；房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过 3％ （不含 3％） 的；房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的，买受人 有权退房。 购房人在以上情况之一出现时选择退房，相关违约赔偿责任由发展商承担。 若 碰到“三书一证一表”不齐全情况，购房人可选择拒绝收楼，如果确实被要求收楼，也要在 相关文件，如《住户验 房交接表》《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××××》 、 ” 等字样并妥善保留好相关文件。 莫忘记录验楼结果 验完楼后，买家应按实际验收情况填写 《住户验房交接表》 ，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在《验房 交接表》中） ； 如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如 发展商未准备 有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。根据买家意见，买卖双方 协商解决办法，如属可整修内容，应协商并 签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一 般不超过 30 天） 。需要提醒的是，不管发展商陪同收楼的工作人员如何 花言巧语，业主都 应坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，如楼盘根本就 没准备验收 登记表， 则要自备纸笔， 将有关问题一一记录。 最好同时用贴纸贴在出问题地方， 并写清自己的意见， 以便整修时识别。 防止不公平 《入住协议》 防止不公平 《入住协议》 验 完楼后，开发商一般要求业主填写《住户档案表》《入住协议》《消防责任书》等协议书， 、 、 同时领取《住户手 册》《服务指南》等各种入住手册及各种赠送物品。 《入住协议》与《消 、 防责任书》是购房者与管理处的入住约定，有些物管公司从便于自身管理出发，订下一些双 方责 权不对等的条款。签署时应先详细研究，发现不公时应及时提出异议，双方协商后再签 署。 14.垃圾满地让我收楼？ 垃圾满地让我收楼？验收注意 进入 8 月，交楼的高峰期到来了。因为经过大半年的建设，许多楼盘接近竣工，加上许 多发展商为了避开交楼对十 一黄金周的影响，一般都会尽量提前交楼。交楼的多了，交楼的 “故事”也就多了。 本来，对于购房者而言，经过了长时间的等待，终于可以一睹自己新家 的“芳容” ，应该是件无比欢欣的事。但这欢 欣却需要依靠发展商的配合，如果发展商将房 子搞得漂漂亮亮交付，购房者自然欢喜异常；但如果发展商将房子搞得乱七 八糟，甚至根本 就是惨不忍睹就交付， 那苦恼就来了。 有哪些证书是交楼必备 1、 收楼必须了解的政策法规： 在收楼前， 首先业主要查看开发商是否取得 《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工 验收备 案表》 、是否完成了消防、规划、人防、竣工备案等法定的单项验收工作。业主可以要求查看 《消防工程验收合格 证》《建设工程规划验收合格证》《人防工程验收合格证》等文件的原 、 、 件。 2、在交楼前，发展商还一定要保证永久水电以及通邮、通气等手续完成。业主可以要 求查看《永久供水证明文件》 《永久供电证明文件》《广州市燃气输配及应用工程交工验 、 、 收证书》 、 《住宅小区市政设施验收合格证明书》 、 （城市 统一供气的） 《燃气工程验收批复》 或 （LPG 集中供气或代天然气）《单项（单位）工程竣工验收证书》 、 （电信管线） 《通邮申报 、 表》等文件的原件。 3、交楼时，发展商还要向业主出示《住宅质量保证书》和《住宅使用 说明书》《广州市商品住宅交楼书》 、 。业主 要针对和发展商签订的《商品房买卖合同》中的 交楼条款，以及这些文件中的内容，在收楼过程中一一核对。如果有任何 问题，要向发展商 及时提出，并且要出示文字说明给发展商，要求发展商签收。在真正查看了房间之前，业主 千万不要先 签收楼书再去看房。 18 收楼宝典 4、相关的法律要熟悉： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适 用法律若干问题的解释》第十三条规定： 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请 求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题， 在保修期内，出卖人 应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委 托他人修 复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 第十五条：出卖人迟延 交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一 方 请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约 定，经对方当事人催告后，解除 权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除 权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除 权消灭。 第十