&&& 邵阳市城市规划设计研究院创建于1997年，拥有城乡规划编制甲级、市政道路工程甲级、市政行业（给水工程、排水工程、风景园林、桥梁工程）乙级、工程测量乙级、工程咨询丙级等综合性资质,具有承接区域规划、城镇规划、城市设计、风景名胜、园林景观、道路交通设计、给水（厂）排水（厂）工程设计、桥梁工程、工程测量、工程咨询、项目策划、房建和市政监理、招标代理等业务能力。。...
建筑设计阶段成本控制的一点体会
来源：综合科 更新时间： 09:32:22 浏览人数：82
建筑设计阶段成本控制的一点体会
摘要：&随着建筑产品的多样性及复杂性，设计阶段在成本控制中有着举足轻重的作用，本文从产品定位着手，明确设计标准是产品设计的前提，重点阐述了建安成本在方案阶段已基本定型，以及时间成本和设备投入控制的重要性，强调项目的前期定位尤为关键，以及设计产品是一个不断修正和完善的过程，阐明设计优化在各个设计阶段的必要性，包括后期施工成本控制的不容忽视。
关键词：&产品定位 建筑产品 设计产品 设计标准 有效沟通 设计变更 无效成本 结构优化 施工服务
做设计二十六年，遇到一些&难以招架&的事情，有不少甲方，一是总认为设计很简单，依样画葫芦，做死的压缩设计周期，二是认为设计只是用来办手续用的，死抠&设计费&，越便宜越好，三是重大设计变更太多，堂而皇之的理由是适应市场变化，四是设计优化，一双眼只盯着所谓的&含钢量&，&限额设计&写进合同里等。
&&&&2.产品定位
随着建筑产品的多样性及复杂性，产品定位的重要性不言而喻，往往后续的大调整都与产品定位不准有关，对于产品的开发，很有实力的公司拥有自己的研发团队，较有实力的企业会聘请专业策划公司，大部分的开发商会依托销售公司和建筑设计单位的资源。
&&&&2.1 产品定位
产品定位指产品在潜在消费者心目中的印象（地位）， 谚语&只有透过你的眼睛，我才能看的见我自己&，这句话道出了定位成功与否的精髓；产品定位还有一点很重要，贵在坚持，前期工作一定要做细，重大决策不要随便&拍脑袋&，需要足够的基础数据做支撑。
2.2 建筑产品
建筑产品定位，一是市场定位，如市区盘还是郊区盘、面对的主要消费群体等，二是品质定位，如高档盘还是中档盘、整体立面风格、建设标准等，三是功能定位，如使用功能、户型面积及配比、配套设施等，突出产品的特殊功能。
2.3 市场定位
也称作&营销定位&，用以在潜在客户的心目中塑造产品、品牌或组织的形象或个性的营销技术，使自己生产或销售的产品获得稳定的销路，关键是企业要设法在自己的产品上找出比竞争者更具有竞争优势的特性。
&&&&2.4 品质定位
2.5 功能定位
根据潜在的
分析：增加一层商业，须减少二层住宅（100米限高），主楼下的商业空间比较小（转换层柱距不宜过大，核心筒隔断、裙房进深小等）；属重大方案调整，须重新报建（含施工图审查），设计修改工作量大，以及消防疏散要求增加，结构低位转换变成高位转换等。
建议：增加了时间成本，加大了前期投入，假如能尽快达成租赁协议（最好付定金），可以做设计变更，目前只是地下室施工，不会影响工程总进度；项目另一地块已规划大型商业圈，盲目地增大商业面积，不可取，毕竟电子商务对传统商业冲击太大了。
&&&案例2：六年前在一家房地产公司任职（长沙先导区），广东最大国企控股的子公司，实力相当不错，郊区盘（精装房），请了专业的策划公司，又聘请了一家顾问公司（一个月来一次），当时学恒大及万科，做独立的样板房展示区（投入1千万），二年以后被撤除了。
分析：做单独的样板房展示区，一是代表公司的实力，二是利于销售（提前参观），建在售楼部旁边，很能吸引顾客的眼球；在实际操作过程中，出现了二个失误，一是样板房放样尺寸增大了1.05倍，加上隔墙厚度均变小了，空间与现房实际尺寸偏差偏大，反而误导了消费者，二是样板房占用的区域与二期开发的区域相冲突，计划赶不上变化，最终效果适得其反，无功而返。
&&&&案例3：前一段热议的&穿衣戴帽&临街立面改造项目（地级市），事后说好说丑的都有，其中一条街色调用到了橙色及深黄色，色调过于张扬，容易产生错觉，有人调侃这个城市有点&黄&，有点&色&。
分析：一个城市应该有她的主色调，可惜的是，没有明确哪个主管部门来主持，这个项目没有方案确认程序（赶进度），就下放到区建设局负责现场管理；效果不佳，推责是很容易的，色调虽是建设方定的，实际上责任还是落在设计方身上，一句话，设计水平臭，感触最深的就是整体效果和单栋效果是二回事，虽然设计方做了效果图对比，大家（责任各方）比较满意 ，但整街效果，天壤之别，大跌眼镜。
&&&&3. 产品设计
好的建筑产品需要充分的市场调研，前期调研是项目立项的前提，俗话说：磨刀不误砍柴工，接着是产品策划（分析，定位，决策），是项目实现的核心，然后是方案设计，此阶段的重心是创意，提出创新性的解决方案，接下来是初步设计，进一步优化方案中的具体细节，最后是施工图设计，将构思变成可以实施的蓝图。
3.1 产品设计
通过多种元素如线条、符号、数字、色彩等方式的组合把产品的形状以平面或立体的形式展现出来，是将计划（设想）通过具体的操作，以理想的形式表达出来的过程，全面确定整个
建筑产品设计，是人们为了满足社会生活需要，利用所掌握的物质技术手段，并运用一定的美学法则，包括被大家慢慢接受的风水理念（与自然的协调）等，而创造的人工环境，建筑产品设计首先是功能布局，注重的是安全、适用、经济等，其次是外观效果。
案例1：最近了解的一个楼盘（三线城市），市区盘（非老城区），该项目计划打造新的商业圈，商业面积20万平米，住宅面积20万平米，现由省内的一家知名上市公司操盘，目前商业大部分还在建设中（地下室施工），住宅建好一栋，就卖掉一栋，房子基本不用开盘，就销售一空，原想建一栋像样的售楼部的设想&泡汤&。
分析：目前三、四线城市的库存量很大，保守估计，起码五年的消化期，这个楼盘创造非凡的业绩，来之不易，目前是当地做得最好的住宅商业地产，一是体现公司的实力，买主信得过，对外营销的策略是商业部分不卖，自己主营，招租部分只针对全球知名的连锁经销商，住宅产品走中档路线，户型走紧凑型路线，尽管外立面简单朴实，室外景观工程差强人意，却抓住了顾客的心里，码头好，有升值空间，售价适中，是一个比较成功的产品。
&&&&&案例2：10年前接触的一个房地产项目（地级市），纯住宅小区，方案定稿前，地产公司邀请设计公司去深圳参观了几个楼盘，老板对外墙漆墙的做法情有独钟，一打听，价格还能在接受的范围内，回来一拍板，将外墙面砖改成了墙漆，实际做成后，面目全非，外墙到处&流眼泪&。
分析：外墙漆的效果不会低于面砖，做的到位，更显档次；当时本地做外墙漆的项目很少，初衷是有创意，给人耳目一新的感觉，决策的时候忽略了二点，一是调研没到位，外地的材料价格和本地的有较大偏差，二是没有考虑到基层处理所增加的费用，实施工程中往往是投入决定思路，选用了普通的外墙漆，一分钱一分货，加上施工中出现的瑕疵，做成的效果差强人意，后悔莫及。
&&&&案例3：某设计院自己开发的一个地产项目，楼盘不小（近十万平米，不含地下室面积），职工自己的集资房二栋，对外销售的有三栋，方案定版全是品字形，没有采用板式楼（自己住的房子），建成后的效果，很多人怨声载道，有人调侃是筒子楼，传称&某某监狱&。
分析：项目在设计初期，既要满足经济效益，又要美观实用，很难把握，做不做板式楼，争议较大，最终决策层趋向了利润，出发点是好的，能降低综合成本，减轻职工的压力（众筹地产公司），加上立面造型过于简单，楼盘品质大打折扣，与周边楼盘相比，不是一个档次，俗话说，一分钱一分货，只能想一头。
&&&&4. 成本控制
房建是一个系统产品，设计是龙头，各个专业都很关键，没有轻重之分，规划专业主要体现的是布局，建筑专业主要体现的是功能，结构专业主要体现的是安全，设备专业（水暖电）主要体现的是舒适，可以形象的体现在人体身上，规划是五官，建筑是皮肤，结构是骨架，设备是血管；设计大致分为规划(策划）阶段、方案阶段、初设及施工图阶段，在规划阶段，项目定位（布局，功能，风格等）已落实，在方案阶段，商业空间、户型比例、面积控制、单元组合、立面风格等方面已就位，在初设及施工图阶段，就是对方案的不断深化与完善，变成可以实施的蓝图。
4.1 设计标准
有资料显示，建筑产品的设计对项目总投资的影响最高占比有75%之多，设计标准举足轻重，至为关键，从项目的定位开始，设计标准初具轮廓，方案阶段，设计标准基本尘埃落定，后续初步设计及施工图是对设计标准的完善；设计标准还有另一层含义，既要满足产品所需的各项功能要求，又要符合国家对该产品的各项规定，对设计方来说，就是遵守各专业设计规范、规程、标准等。
&&&&案例1：近段接触的一个项目，自然高差大于一层地下室的标准，开发商考虑到成本投入，不想做二层地下室，但又不满足规划要求的车位数，采用的处理方式是报建图按二层地下室设计，实际只做一层。
分析：地下车库的设计，一是在车位配比上尽可能与政府博弈，取得优惠政策，二是通过设计地上停车位来弥补地下室的不足；施工中，遇到一个问题，由于只考虑一层地下室的高度，机械成孔的桩都需要接桩，延缓了施工进度；这个项目有它的特殊性，自然高差大于一层地下室的标准，最好的方式是通过配置机械停车库达到车位配比，从台面上可以满足规划要求，车库不好销售，就不增加机械设备；合理确定建设标准，能规避一些投入、报建等方面的风险。
&&&&4.2 设计原则
安全可靠是前提，实用经济是保障，也要考虑施工方便等；方案阶段定下了大方向和主要的原则，即要尊重建设方，又要合理解释设计规范的要求，优化建设方的构思，重中之重，规避一些做不到的构思，不能一味的迁就甲方，反过来会害了自己，做的事往往打&爆工&，满足规范要求是设计的基本原则。
&&&&案例2：三年前接触的一个项目（地级市），坡地建筑，各主楼（高层建筑）大部分竖向构件落在边坡上（大多采用大退台处理方式），在山地做高层建筑，成本投入是重中之重，开发商既不想做地震灾害评估，又不想做边坡勘察设计，认为山体是稳定的。
分析：建设方的意图很明显，花最少的钱做最多的事，山体是主体，建筑单体如同树木落在山体上，不同的是建筑单体对山体附加了荷载，起到了一定的破坏效应，特别是建筑物产生的地震水平力，毋庸置疑，山体稳定是建筑单体稳定的前提，山体承受建筑物荷载（竖向和水平）后的稳定性尤为关键。
反思：尽管开发商使出杀手锏，用行政手段干预，威胁终止设计合同，经营和生产的冲突，是设计人遇到的最大困惑，僧多稀少，市场竞争激烈，不得不迁就甲方；该项目从策划到实施，设计公司前前后后换了三家，最后的做法还是大退台做法，浪费了很多无用面积，惹得开发商很不痛快，目前该项目已停工。
建议：危险山坡地段建密集高层建筑群，建筑是否真正融入到环境当中，项目的可行性，值得商讨，可以借鉴类似项目，通过专家论证会论证，对于该项目，概念设计和经验设计尤为重要。&
&&&&4.3 方案设计
方案设计阶段是成本定型的重要阶段，决定了房地产整个项目的开发成本，其重要程度不言而喻， 设计标准在方案阶段已定型，好的产品设计依托一个好的设计标准，什么样的档次，什么样的品味，决定了产品的投入。
案例3：以前接触的一个项目，前期方案讨论一年多，一致不满意，换了二家设计院；另一个项目，边施工边调整，而且是大调整，从头变到尾，面目全非，设计方面对这样的折腾，苦不堪言，最恼火的，向开发商索要设计变更费，一般只是象征性的给点。
分析：设计就怕大调整（大方向），前功尽弃，资金和时间成本消耗较多，对项目反而不利；一般主张前期工作尽量做细，方案评审过程中，建议采用合适原则而非完美原则，尽量在三次评审中完成，防止多次、反复评审产生时间上的成本，小的细节可在初步设计、施工图、施工过程中不断完善；俗话说，好的开端，会有好的收成，方案阶段的工作做得越细，后面的麻烦就会少些，尽量提供产品定位报告，包括完整的设计条件，建筑单体方案设计融入到修建性详细规划设计中等。
&&&&4.4 施工图设计
决定建筑成本的阶段，有的认为在规划阶段，有的认为在方案阶段，可以肯定的是不会在施工图阶段；当然，施工图阶段是很重要的，把握规范要求的度，尽最大努力站在建设方的角度去考虑经济性，不仅体现该设计小组的认真务实，也提升了设计院的整体实力， 进入施工状态之后，要调整功能布局，影响一般会很大，牵一发而动全身，往往耽搁的是时间成本。
案例4：在一次朋友聚会上，一位第一次见面的朋友听说我是设计院的，提及到一个很敏感的问题，他和朋友合伙的一个项目，在上海那边做的创意方案，施工图委托省城一家知名设计院，总有一些不如意，比如对方案修改较多，设计进度不理想，特别是感受不到设计人员的热度，施工图质量有些担忧。
分析：外来的设计创意总有些水土不服，最好的方式就是施工图设计单位提前介入，参与前期创意方案的讨论，会有一个好的结果；目前设计院的状况，画图的基本是年轻人，因为厉害的不是做了老总（包括被开发商挖走），要不就自己做老板去了，选对设计公司，不如找对项目设计组，以老带新，项目负责人最为关键（责任心）；甲方这边最好配备专业技术人员对接设计，有效对接。
反思：正规设计院一般都会认真对待，优化设计主要体现在对满足规范要求的理解，在满足基本功能和安全的前提下，按最低要求去实施；有些地产开发公司会加大对设计院（不同设计小组组水平有差异，项目负责人尤为重要）的监管力度，会聘请专业工程师（一般会从设计院挖人），专业对专业，相对来说，设计方的态度会好一些，另一方面，对设计方来说，一些技术问题也好沟通一些，也乐于接受。
&&&&4.5 有效沟通
随着设计市场竞争的不断加强，以及建筑品质的不断提升，设计单位应对的主要措施，一是增强服务意识，二是提高设计质量，毋庸置疑，高质量的设计成品是获取市场份额的重大法宝；很多项目都是没有真正明白甲方的意图，有时候上到上一级层面技术沟通，会好一些，让人信服一些，尽最大限度的理解投资方的设计意图，要想方案设计到位，减少设计周期，有效沟通是关键。
&&&&&案例5：去年做的一个小项目，一所小学的教学楼，方案报建图是五层，后续设计按五层设计并通过了施工图审查，施工许可证报建中遇到了麻烦，方案报建图最终批下来的只有四层，不得不重新设计，重新报建，建设方大发雷霆，甲方把责任推到设计方身上。
分析：没等到批下来的方案，就往后赶进度，方案调整带来重复工作增多，设计方费力不讨好；一句话，沟通到位是关键，尊重甲方没错，不要过了头，什么都听，遵循规范和建设程序是底线。&
4.6 设计变更
一是建设方合理的要求，二是设计中存在的缺陷，三是施工过程中出现的问题等，设计变更造成时间成本增加，项目管理难度加大，资金投入相应增多；设计中存在的缺陷不容小觑，更隐蔽，不容易发现，是项目最不能接受的。
案例6：今年审查的一个项目，项目刚开工（桩基施工中），就出现了重大设计变更，功能变化（商业二层改三层），风格变化（外墙砖改真石漆），户型变化（顶层改复式）等，另地形图上的标高与现场实测的数据有出入，室内外标高体系须做大的调整，正好碰上雨季施工，加上场地限制，设计修改对施工进度没有造成不良影响。
分析：经结构重新复核计算，幸运的是基础改动较小，只是承台有些变动，不然的话，设备需重新进场，且施工困难，设计调整幅度较大，所有专业须重新出图，重新审查，重新报建，表面上不影响施工进度，实际上对项目的推进很不利，人力物力相应增加。
&&&&4.7 无效成本
成本管控要注意掌控一个度，一方面不能不计成本盲目追求设计效果，另一方面要避免成本不合理导致品质下降；是否是无效成本，要看由此产生的溢价是否能够偿付增加的成本，要看所在区域楼价是否相匹配，应根据实际情况作选择。
&&&&案例7：去年审查的一个地产项目，住宅小区，一期全是安置房，资金不能回收，建设资金压力很大，甲方技术负责人特意交代在成本控制方面是否有好的建议。
分析：施工图审查的重点是强制性条文及安全隐患，设计优化很敏感（同行），一般不作为审查意见；主要提了二点建议，一是地下室，查看地勘报告，有二栋（17层）基础岩层基本露头，建议改成半地下室或不做地下室，减少岩石开挖量， 二是取消赠送面积（空中花园），变成全面积，摊薄成本，其他的建议包括简化外立面装饰线条、凸窗及屋顶造型等。
&&&&4.8 结构优化。
建筑产品的功能确定下来后，建安成本的90%已尘埃落定，施工图阶段，优化的空间相对较小他；三、四线城市房价以建安成本为主，结构成本直接影响项目的市场竞争力和盈利能力，在一定程度上决定着项目的成败。
&&&&建议1：结构专业参与方案设计是最有效的方式，要尽可能从结构设计方面考虑建造成本，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来的结构成本的增加。
&&&&建议2：抓主要成本关键点，控制地下室面积、建筑层高，减少无效成本（复杂造型，大悬挑构件，大跨度板，复杂线条等），控制建筑物体型系数,控制立面装饰线条和装饰构件的数量、立面造型或构架的复杂程度、线条、玻璃幕墙和异形玻璃的规模等。
&&&&&建议3：结构建模严格控制输入荷载，是多少就是多少；控制输入参数，不要超出限制太多，接近最好，计算结果，不随意加大配筋；合理的墙柱布置，是结构成本控制最重要的环节，能保证合理的板厚，减少梁的传递次数，从而优化整体方案，减少主材用量。
&&&&建议4：控制好构造配筋，按最低要求对待；设计质量缺陷很难避免，补救措施是提早发现问题，主动看图，及时的施工服务来完善；设计中，过程控制最重要，加强事先指导及中间检查，及时消化，免得出图期间改图不到位。
&&&&建议5：加强沟通（甲方与审图中心），一些规范条文，不同的理解有不同的解释，多站在投资方的角度思考，所谓的&包容&设计，乐意去做一件事，往往会收到意想不到的效果。
&&&&今年的湖南结构专业技术交流会，业内&大佬&们达成一致意见，深恶痛绝哪些的&抽筋队&，即所谓的&设计优化&，对于建筑成本控制，有一个主流观点，在方案及初步设计阶段进行设计优化更适合；工程界崇尚的还是经验学，经验胜于理论，中科院最有名的一句名言，&七分经验，三分理论&，&三分计算，七分构造&，计算软件的大部分前置参数是根据经验和实验值假定的，也可以理解为没有一个计算值是绝对准确的；具有优化结构成本意识（当成自己的房子设计），如何具有一定的自我保护意识（遵寻规范底线），找到平衡点（包容设计），将是结构设计从业人员思考的重点。&
&&&&案例8：&&你们做设计怎那么保守&，&该保守的不保守&，一般都被理解为胆小怕事，不负责任，还容易产生误会；十年前帮一位领导的的亲戚设计一栋大宅，竣工的时候被邀请喝落成酒宴，哪位老兄得意地说：&户型大家基本认可，但你们设计保险系数太大了，把梁断面减小了，配筋根数少了，还加了一层，一点事都没有&。
分析：做人做事，都要留有一点余地，做设计，更多的是考虑一些安全储备，主要是考虑到一些不利因素，如施工质量缺陷、材料强度缺陷、设计过程中出现的失误等；无安全隐患，这是每一个设计都应该做到的，胆大就是把握规范的尺度，心细就是保护好自己。
4.9 设备优化
设备专业包括给排水、电气、暖通等专业（含消防设计），这一块越来越受到大家的重视，优化一般从节能角度开始，比如地下车库（尤其是在有采光天井的节点周围），以及小区内景观的照明系统，应分区、分组、分灯型进行回路控制，并应采用新型节能灯具，然后兼顾后期运营成本，耐久性，比如闲一些口碑好的一些的设备，实用性，比如物管收费处、值班室、消防和安防控制室宜统一设置在物业管理用房内，以方便业主办事并节省物管人手，一句话，避免后期运营过高的维护成本等。
&&&&4.10 施工服务
一个建筑产品的出炉，离不开施工服务，一是图纸会审及技术交底，设计的主要意图及注意事项，还有施工中的难点做出合理的解释，同时对施工方、监理方、甲方等提出的问题做出回复，二是施工配合，现场配合解决施工中的异常情况，必要时出具设计修改通知单，还有一项工作时参加各阶段隐蔽工程的验收和工程的总验收，看施工是否符合设计意图，不对的地方及时指出修改；目前设计市场的状况，设计周期短，人员素质参差不齐，先期不足，后期来补，施工服务是产品设计的一部分，也是对产品设计的最好完善，还是设计产品优化的重要组成部分。
项目设计是一个系统工程，一个合理、合情、合规的的设计作品，是集体创造的，优化思路贯穿整个流程，策划阶段，做好产品定位，图纸阶段，寻找平衡点，成本、品质、进度等和谐统一，创造出美丽的脸庞，健全的骨架，流畅的血脉，概念清晰是做好产品设计的前提，多做项目是提升业务水平的最佳途径，主动性是专业间沟通交流的法宝，认真负责的工作态度是结构安全的保障，用心建筑，建筑结构，牢记一点，设计质量是自己做出来的，而不是别人校审出来的。
&&&&&设计阶段的优化内容很多，作为投资方，尽量寻求长期设计合作伙伴，适中的设计费，给予设计单位合理的设计周期，其实没有一栋相同的设计，对建筑产品有百益而无一害，当然，后续施工施工管理很重要，三个方面，一是关键时间节点控制，开工、桩基完成、正负0.000、开盘、主体封顶、主体验收、室外总体、综合验收、交房等，二是完善设计变更及现场签证程序，执行变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限，三是充分进行建材市场调研，降低主材成本等，施工阶段的优化不容忽视。
个人观点，仅供参考，不妥之处，敬请谅解。
联系电话： 电子邮箱：
地址：邵阳市北塔区龙山路（中驰第一城斜对面、湘郡铭志学校东） 传真： 备案号：湘ICP备号-1设计阶段的44个成本控制要点
核心提示：房地产项目的成本控制，关键在设计阶段（包括选材用料），要占到70%～80%的份量，因此在设计阶段应选择客户认可价值与支付代价最大差值的方案与部品，不宜单纯追求效果，也不宜片面追求低成本。
因此，在各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化工作，比较不同设计方案的所带来品质、效果、成本、效益等方面的差异，同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本，从中选择最优设计方案，兼顾长期利益和短期利益的平衡。设计阶段的44个成本控制要点
一、前期规划
1.产品组合
实施原理：根据不同的产品组合，追求土地的价值最大化和项目的利润最大化。
优化原则：根据项目获取前期七对眼睛的工作成果，综合确定规划设计中的最优产品组合。
2.成熟产品选用
实施原理：使用成熟产品不仅能够节约时间、提高效率，而且能够大幅度地减少后期的变更签证费用，从而降低产品建造成本。成熟产品的大量使用是未来的一个发展方向。
优化原则：在符合客户需求的前提下，尽量选用成熟产品。
3.建筑体形
实施原理：外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响。
优化原则：高层建筑单体应选择对称形式；地层建筑尽量形体简单；考虑抗震及成本要求。
4.土方工程
实施原理：外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力，且为隐性成本，对客户并无直接价值体现，应尽可能减少土方外运及外购量。
优化原则：尽可能按原有地势建造产品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效减少动土量。
5.山地建筑
实施原理：山地建筑的处理较为复杂，因地制宜是最好的选择。
优化原则：(1)根据山体高差确定产品类型；(2)山地建筑赠送的地下室面积应根据地形设计而不完全按营销要求。
6.合理确定组团大小
实施原理：组团大小对成本的影响要点是：（1）每个组团一般需要1-2个出入口；（2）每个组团均有围墙；（3）每个组团均要考虑消防要求；（4）每个组团出入口均需配备专门安全管理与设施。
现实中的经验是：如果组团布置过小，则上述费用均大幅增加；如果组团布置过大，可能的物业服务能力跟不上。
优化原则：合理确定组团规模，避免组团规模过小；相对集中布置出入口。
7.路网应合理简洁
实施原理：道路（包括基层和面层）造价远高于同等面积软景造价，在满足规范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支。
优化原则：减少路网的不合理曲线和弯折，道路的设计应充分考虑客户的需求。
8.优化出入口布置
实施原理：每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相应设备费用，并且此类费用将长期发生，同时也会带来一定安全隐患问题。
优化原则：满足消防、交通流向疏导等前提下，应尽量减少出入口。既可节省出入口的建造成本，又可减少出入口长期的人员管理费用。
9.布置消防分区
实施原理：消防设计规范中有对消防分区的明确要求，各消防分区之间的消防设备有明确要求。一般而言应尽量最大限度的布置消防分区，并使其布置的消防分区的面积尽量为其整数倍。
优化原则：(1)在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区；(2)布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库（单体、复式）的区别。
10.控制地下室面积
实施原理：地下室造价高昂，对建造地下室的要求是：在满足人防要求的前提下能少建则少建。
优化原则：严格控制地下室面积。
▌二、路网工程
11.道路宽度
实施原理：道路宽度与道路长度一样，减少道路宽度同样起到减少道路面积、增加建设用地、节约成本开支的作用。
优化原则：
（1）在满足消防与交通流量的前提下，适当地减少道路宽度，以节约建设用地。
（2）注意双车行道设置与单车行道设置，单车行道较车行道节约占地；
（3）通过设置单车行道会车区，可以有效地满足消防验收需要。
12.给水管的选择
实施原理：压力等级越高的管材造价越高，结合现场实际情况，不同区间管道适当选择不同的压力等级。
优化原则：着重考虑管材优选：综合施工、使用等因素，给水管经济合理性排序为；PE管&焊接钢管&无缝钢管&镀锌钢管&UPVC塑料管&球墨铸铁管&钢塑管。
13.排水管的选择
实施原理：合理进行施工组织设计，减少人工土方开挖量，减少土方倒运量。
优化原则：排水管排序为；规格500以内；UPVC波纹管&钢筋混凝土管&PE波纹管，规格500以上；钢筋混凝土管&UPVC波纹管&PE波纹管。一般情况下，机动车道下选用重型（Ⅱ级管或S2管材），对非机动车道下选用重型要严控。
14.检查井设计
实施原理：室外排水是由管道系统和检查井系统组成，检查井系统的成本优化应从井的数量、井的规格、井的深度以及井盖等几方面入手。井太多也会影响美观和行车方便。
优化原则：避免设计盲目统一选用大规格井；控制重型井盖使用部位；除机动车道外的非机动车道或绿化带等部位严控采用重型，并尽量减少检查井数量。
15.管网埋深与井深
实施原理：排水系统中一般来说管网与井的深度越深，相应的土方工程量和建造造价都会增加。
优化原则：减少管网埋深与井深。
16.优化管网走向、长度
实施原理：管网的长度直接关系其造价，管道走向设计的系统性则决定了管道的长度
优化原则：优化管网走向、长度。
▌三、单体设计
17.建筑层高
实施原理：建筑层高直接影响建筑柱、墙体、垂直向管道管线的工程量，一般来说建筑物每增加0.1米，单层建筑成本增加2％左右。在高层建筑中层高的累计则会对建筑的基础产生较大影响。
钢筋含量和混凝土含量是体现结构设计经济性的最终检验指标，采用限额设计能有效地对设计院的设计工作进行约束。
优化原则：无特殊情况，层高采用2.8米。
18.结构设计
实施原理：在结构设计中，结构荷载和承载力均有一定系数和取值范围，若不对其做要求，设计院通常取值偏于保守，对其经济性考虑较少。
常用的钢筋主要有一级钢、二级钢、冷轧带肋钢、三级钢等，同样的构件使用不同的钢材其经济性不同，应该对使用的钢材种类根据不同的构件进行匹配。
优化原则：向设计院下发设计限额，跟进设计参数。
19.防火墙设置
实施原理：专业的消防防火墙造价昂贵，规范上允许利用建筑墙体作为防火墙。
优化原则：尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区，减少消防水幕喷淋系统的设置。
20.减少沉降缝设置
实施原理：每设置一条沉降缝，不仅要增加缝自身的装饰费用，缝两侧也要增加柱、墙及基础的费用，因此沉降缝数量宜越少越好。
优化原则：在符合设计规范的情况下，减少沉降缝设置。
21.控制地下室层高
实施原理：在地下室层数确定的情况下，地下室层高是决定地下室埋深的主要因素，控制层高能够减少埋深，从而降低地下室结构成本。
地下室层高的确定一方面需考虑地下室停车和设备放置的需要，另一方面应考虑机械车位设置的可能性。
优化原则：严格控制地下室层高。
22.减少地下室层数
实施原理：地下室层数、层高以及室外地坪标高共同决定地下室埋深，从而影响地下室建造成本。如果通过对地下停车布置的优化，能在两（一）层地下室内解决三（二）层地下室的停车要求，无疑应减少地下室层数。
优化原则：严格控制地下室层数。
23.简化地下室排水
实施原理：地下室内排水通过建筑找坡实现，将地面水收集到排水沟。由于地下室面积较大，建筑找坡需进行大量混凝土浇注，费用昂贵。能否取消建筑找坡层？
优化原则：通过结构找坡
24.优化转换层
实施原理：转换层是指柱网的转换，高层建筑中由于地下室柱网与上部住宅柱网的布置差异巨大，一般设置转换层。转换层由于承受上部全部荷载，往往出现界面巨大的转换梁，转换层用钢量与混凝土用量一般而言非常大，设计中应予以关注。
优化原则：优化转换层
25.优化设备层
实施原理：设备层往往容易被忽视，设计中的保守和浪费情况也较为普遍，结构设计优化中不应忽略对设备层的优化。
优化原则：优化设备层。
26.简化屋顶造型
实施原理：坡屋面与平屋面、老虎窗与天窗、屋顶上造型构件之间均存在成本差异，如何对比选型应予考虑。
优化原则：既有经济性的比选又满足建筑的要求。
27.优化外挑外挂构件
实施原理：合理布置外挑外挂构件能较好地提高产品的素质，繁琐和过分复杂的外挑外挂件则不仅在建筑上显得多余，而且增加成本支出。
优化原则：精减过度的外挑外挂构件，形成建筑和成本的双赢。
28.铝合金门窗
实施原理：同样面积的门窗造价远高于建筑外墙造价，且直接影响建筑能耗。控制门窗面积不仅是建筑成本的要求，也是建筑节能的需要。
优化原则：通过节能测算指标来控制窗墙比；避免大面积西晒玻璃的使用，日落之前可获得较好的采光条件，但是进行空气调节的费用很高。在考虑 满足通风要求的条件下尽量减少开启扇数量，并注意防止空气渗漏以及紧急出口设置，平开窗可以较推拉窗获得高的通风能力，但是开启形式设计需要考虑风压作 用。
根据门窗系统（木、铝、塑）、项目产品定位、建设期和使用期全寿命周期费用综合选择门窗五金件系统。避免功能不足或过剩。慎重选择非标门窗系统，减少开模费用。
29.栏杆栏板
实施原理：栏杆作为建筑中的重要构件，但却往往容易被忽视，采用300元/米的栏杆与200元/米的栏杆总造价可能相差数十万。因此，一方面应根据客户需求确定栏杆档次，另一方面应尽量使用标准化栏杆，提高采购效率并降低成本。
优化原则：（1）尽量使用标准化栏杆；（2）栏杆、栏板档次规范化；（3）兼顾后期的维护费用。
30.外墙装饰
实施原理：外墙装饰主要是建筑外立面用材，包括石材、面砖、涂料的使用以及外挂件（木材、钢构件、陶制品）等。
一般来说，外立面讲究装饰精致，能起到大幅提高建筑观感效果的作用。同时也切忌外墙装饰材料的堆砌，万科就曾经有分公司的建筑立面方案被当地规划部门要求简化的例子；
建筑装饰另一个不能忽视的部分是：要考虑装饰材料的耐久性与后期维护成本。木制品容易开裂脱漆，钢制品易生锈，这些都是后期客户投诉的隐患。
优化原则：多方面比较，实现价值最大化。
31.部品及材料选择（百叶、玻璃雨棚）
实施原理：实用性与美观性相结合
优化原则：
（1）减少百叶、玻璃天窗等不易清洗的部品设计，室外防腐木的应用，减少后期的维护成本；
（2）栏杆百叶等非承重构件，需控制断面尺寸，不宜过大或过厚满足强度和刚度即可（需注意节点构造设计），间距满足安全和遮挡要求即可；
（3）玻璃雨蓬是由支撑系统与玻璃平板构成，一般需通过受力计算进行设计。支撑系统兼顾受力与造型的功能，玻璃主要是起到遮挡作用。玻璃雨蓬的优化一方面要注意玻璃的材质与厚度，另一方面则要简化支撑系统。
32.金属构件尽量标准化
实施原理：金属构件主要包括住宅的阳台栏杆、围墙栏杆、空调百叶、小院门等，金属构件的标准化不仅能够减少设计、次数，体现规模效益，还有利于性价比较高的金属构件的定型。
优化原则：金属构件尽量标准化。
33.钢构件的处理
实施原理：钢构件需区分使用场所（室内外），分别采用不同的防腐处理。
优化原则：室内楼梯扶手、楼梯间栏杆刷防锈漆＋调和漆即可；室外栏杆选择氟碳喷涂或热镀锌＋静电喷涂或热镀锌＋普通喷涂。
▌四、景观工程
34.景观方案
实施原理：景观工程是项目中最能让客户产生好感的内容之一。在景观工程中的几个重要法则是：
（1）硬景成本比软景高得多；
（2）景观中花钱多并不一定效果好；
（3）绝大多数的客户对绿化的感觉比硬地铺装要好；
（4）景观中的软硬景比例是重要的指标；
（5）水景让人感受亲切，同样存在夜间噪音大、夏日蚊蝇多、后期维护管理费用高的缺点。
优化原则：对景观设计的优化决不能简单化---怎么省钱怎么来；更多的要与设计销售在沟通中与效果的把握中达到共识。另需关注细节，会有出其不意的效果（如残疾人通道、门槛斜坡等）。
35.景观标准做法
实施原理：拥有多年经验的累计，万科有能力形成自己的兼备经济性与功能要求的标准景观做法，以避免在后期的各项目设计中出现不同的设计方案，增加优化工作量。
优化原则：提供软硬景观标准做法表（如草坪、绿篱、道路、石材、砌块）及相应价格表。
36.控制景观构筑物的数量与体形
实施原理：景观构筑物主要包括景观桥、墙、亭、台、廊、雕塑等。这类构筑物造价往往较高，使用过多对景观效果会产生不利影响。
优化原则：控制景观构筑物的数量与体形。
▌五、配套工程
37.泳池设备选型
实施原理：泳池设计成本控制要点为：严格按照流量、过滤周期等参数合理选择泳池设备中的加压泵、沙缸、给水管径等主要设备。
优化原则：兼顾后期的运营成本。
38.智能化方案规划比选
实施原理：智能化的设计方案决定了智能化工程的成本，采用符合项目规划的智能化方案能较大程度地节约智能化工程的成本。
优化原则：以项目的市场定位、规划设计思想和物业管理思路来确定智能化系统规划设计方案（如，封闭管理社区选用红外对射周界防翻越系统、开放的大社区管理结合封闭的单元管理选用电视监控加电子巡更系统）。
39.围墙设计分层次
实施原理：小区内围墙主要包括组团围墙、小区围墙与公建（例如学校）围墙，组团围墙与小区围墙的量所占比重较大。围墙的造价按不同的设计档次差别可达数倍之多。
优化原则：不同档次项目选择不同档次围墙，且兼顾实用性。
40.配套面积的控制
实施原理：同一项目，建设1万平米的配套与建设5千平米的配套所付出的成本代价的差别是数以千万计的。而这些成本都需要由可销售的产品来承担，因此控制配套面积是控制配套成本的最关键点。
优化原则：（1）会所面积优化；（2）学校面积优化；（3）物业用房面积优化；（4）架空层面积优化。
41.停车方式
实施原理：同样一块停车面积内，科学地规划停车方式与不合理的停车方式设计所能得到的有效车位数量是有很大差别。同样，从地面到地下各种停车位的建造成本有也巨大的差别。
优化原则：
（1）车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大；
（2）车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位&首层架空车位&地上独立车库&半地下车位&地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。
42.配电设备布置
实施原理：配电设备的布置影响到配电房的设计以及配电房面积。
优化原则：
（1）测算配电设备分期布置与合并布置的经济性；
（2）所有供配电设备（除发电机组外的高压柜、变压器、低压柜）尽可能设在同一房间内，确保在符合规范要求下距离最短，以减少之间联接线路。
43.开闭所选址
实施原理：开闭所是所有电缆的出口，其位置直接决定了所用电缆的长度。在电缆价格高昂的现阶段，其长度是影响成本的一个非常重要的因素。
优化原则：合理布置开闭所位置，使整体走线长度最短。
44.水泵房建设
实施原理：小区的供水往往有以下几种方式：从市政供水管网直接供水；当市政供水管网压力不够时，对部分高层住宅通过水泵方式加压供水；为整个小区建设水泵房，统一加压供水。统一建设水泵房往往投资在100－200万元左右。
优化原则：
（1）重点考虑建造水泵房的必要性；
（2）必须建造水泵房时应考虑建造位置及占用空间－应以距市政接入点最近为原则；
（3）根据项目产品组合（高层、小高层、多层），进行供水方案技术经济比选（带水箱变频加压控制系统；无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等）