和精神病人签订房屋买卖合同，法律后果如何？
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和精神病人签订房屋买卖合同，法律后果如何？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！本公众号作者：张春光律师-上海专业房产律师电话：微信：chinazhang2014&《民法通则》第十三条规定：“不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。” 房屋买卖属于重大的民事活动，需要完全民事行为能力人实施。无民事行为能力人或者限制民事行为能力人都不能实施，因此精神病人（不论是不能辨认自己行为的精神病人还是不能完全辨认自己行为的精神病人）都不能从事房屋买卖行为。&《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。” 精神病人是无民事行为能力或者限制民事行为能力人，不具备房屋交易相应的民事行为能力，其所从事的民事法律行为无效。&《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 对于合同无效的法律责任（有人将之称之为缔约过失责任），无民事行为能力人或限制民事行为能力人一般没有责任能力（即没有承担责任的资格），自然也不需为此承担责任。具体到房屋买卖中，因精神病人对此重大交易没有行为能力，不能够从事此种交易，因此所导致的合同无效也不宜认定为其有过错，不需承担赔偿责任。&&附：李某与顾某某房屋买卖合同纠纷案&案情简介：顾某某与赵某系母子，本市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）是二人共同共有的房屋。 日，顾某某、赵某（甲方）与李某（乙方）签订《房地产买卖居间协议》。该协议约定乙方购买系争房屋，建筑面积42.35平方米，房价款人民币（以下币种均为“人民币”）800，000元。系争房屋设有抵押，贷款余额约100，000元。房款支付方式为签订本居间协议支付定金20，000元；签订《上海市网上房屋买卖合同》时支付首期房款100，000元；房屋产权过户当日支付二期房款660，000元；尾款20，000元于水、电、煤、物业、有线结清，迁出户口当日支付。签订协议当日，李某支付定金20，000元。 同年12月1日，顾某某、赵某（甲方）与李某（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定系争房屋房地产转让价为800，000元。甲方于日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认在日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议记载，乙方于日前支付全部房价款的2.5%计20，000元作为定金，待支付尾款时抵作房价款。乙方于日前支付100，000元，于日前支付660，000元，于日前支付20，000元。合同落款处有顾某某、赵某签名。合同签订后，李某于日、12月2日分别向赵某支付50，000元。 日，系争房屋上设立的抵押登记被注销。 日，赵某因溺水身亡。2013年4月，李某诉至原审法院，请求法院判令：1、顾某某继续履行房地产买卖合同，配合李某到房地产交易中心完成系争房屋的转让过户手续；2、顾某某赔偿李某损失50，000元（包括李某在外借房损失30，000元以及李某因逾期迁出户口赔付给案外人的违约金20，000元）。同时，李某提出备位诉请，如合同不能继续履行，李某要求顾某某返还已付房款120，000元及利息并赔偿损失（包括逾期迁出户口损失20，000元、自合同约定交房之日起至本案判决生效之日止的租金损失、房屋差价损失）。原审法院另查明，赵某生前未婚无子女，其父亲赵月林于日报死亡。 原审法院审理中，房产中介经办人贺彬来院称，房屋买卖合同是顾某某、赵某本人所签。 李某表示购买系争房屋的目的是用于置换。李某提供日的补充协议及违约金收据，以此证明李某将原有房屋出售后，因户口无法迁入系争房屋，导致李某向案外人支付了20，000元违约金。李某还提供租赁合同，证明由于顾某某未能按约交房，导致李某在外借房，产生租金损失。日至日的房租是每月2，500元，租期届满后续租一年的租金标准是每月2，700元。 经原审法院向系争房屋所在的居委会、派出所和邻居了解，顾某某疑似患有XXX疾病，其子赵某精神也有问题，并因此自杀身亡。&裁判原文节选一审【案号：上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第924号】不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，无民事行为能力人实施的民事行为应属无效。根据法院向顾某某、赵某所在小区的居委会、派出所、邻居调查，二人在卖房前就行为异常，赵某更是在签约后不到一个月的时间内自杀身亡。据此，原审法院认为顾某某、赵某在签订房屋买卖合同时不具有辨识房屋买卖此种重大民事活动能力的盖然性较高，故顾某某法定代理人认为合同无效的观点，可予采信。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现赵某已经死亡，其法定继承人只有顾某某一人，故应由顾某某承担返还房款、支付利息的责任。关于李某主张逾期迁出户口违约金的损失，从李某提供的补充协议来看，签署日期为日，在李某与赵某、顾某某签订系争房屋买卖居间协议及买卖合同之前，故该损失与赵某、顾某某没有关联性，对于李某的该项请求，不予支持。至于李某主张的其余损失，因李某未提供充分的证据予以佐证，且顾某某、赵某均无民事行为能力，二人都不存在过错，故亦难以支持。综上，依照《中国人民共和国民法通则》第五十八条、第一百三十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、李某与赵某、顾某某就本市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、顾某某应于判决生效之日起十五日内返还李某房款120，000元并支付利息（利息计算方式为按中国人民银行同期贷款利率，以20，000元为本金，从日起算至判决生效之日止；以50，000元为本金，从日起算至判决生效之日止；以50，000元为本金，从日起算至判决生效之日止）；三、驳回李某其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，130元（李某已预缴），由李某负担565元，顾某某负担565元；鉴定费500元（李某已预缴），由顾某某负担。&&二审【案号：上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二（民）终字第1084号 】本院认为，限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为系无效民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。根据司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心于日出具的鉴定意见书，认为被鉴定人顾某某患有精神分裂症，目前应评定为限制民事行为能力。系争房屋买卖事宜发生在2012年年底，赵某在签约后不到一个月的时间内自杀身亡，李某在2013年2月提起诉讼，其后时间间隔较短，原审法院也向顾某某、赵某所在小区的居委会、派出所、邻居调查，认为顾某某疑似患有XXX疾病，其子赵某精神也有问题，并因此自杀身亡。结合司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具的鉴定意见书，本院认为，李某与赵某、顾某某签订的《上海市房地产买卖合同》无效，原审法院对合同无效后的处理亦无不当，上诉人李某的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币1，130元，由上诉人李某负担。 本判决为终审判决。&&&&本微信公众号相关文章延伸阅读【点击标题即可链接到原文，对没做超链接的标题可在关注本公众号后在“查看历史消息”中查看原文】：买房人按约履行合同并已装修入住就能取得房屋所有权？无权处分会导致合同无效？解除网签合同的时间点是谁拒绝网签？现有证据下的证据规则运用卖房人无权处分，买房人可否主张房价上涨的损失？购买农村房的合同被确认无效，责任如何承担？买房人限购，卖房人是否有义务配合买房人重新网签？买房人要求减名字，卖房人是否应当配合？房屋买卖中价款显失公平的认定可否以房屋买卖双方互失信任不再具有履约基础为由解除合同？卖房人刚签订房屋买卖合同即违约，买房人不可依据违约责任条款主张违约金？买房人以自己限购为由拒付房款是否构成违约？银行未在房屋买卖合同约定的放款日放款，买房人违约？房屋买卖中，以阴合同的时间节点配阳合同的违约条款可以吗？房价多写，效力如何？如何证明？买房人已支付大部分房款并已实际入住房屋，卖房人就不能解除合同？“对部分条款未能协商一致”成了房屋买卖中的免责金牌公证委托卖房的合同效力房屋买卖中一方违约给另一方造成的实际损失谁来举证？买房人在卖房人指定的银行贷款不成，责任谁承担？买房人要求变更买房人，构成违约？买房人未付逾期付款违约金是卖房人拒绝过户的抗辩事由？过户手续不全谁来审查？区分房屋买卖中的限售和限购卖房人配合买房人第二次贷款，是否还可以解除合同？买房人付了全款就不会违约了？有租客的房子的交房时间如何确定？是什么合同漏洞使得房屋买卖一方想违约而不需承担违约责任？多卖房人之一没有收到房款，不需承担违约责任？为规避债务而签订的《房屋买卖合同》效力如何？卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续，卖房人违约？名为房屋买卖实为赠与的认定及法律后果买房人可否以合同中没有银行卡号为由免责？规避限购政策的代持房屋协议是否有效？买房人迟延过户是否构成违约？买房人做低房价，卖房人可以不履行合同？卖房人没有迁出他人的户口构成违约？——从真实意思说起房产纠纷中主张违约金，注意实际损失这个“马蜂窝”房屋交易不能完成，已付房款难以追回，中介承担什么责任？房屋买卖过程中房子被查封，买房人就可以解除合同？房屋买卖中做高房价的约定是否有效？房屋买卖的预约合同（居间合同、认购书）的责任承担方式及责任范围（部分）卖房人为精神病人，卖房的程序怎么操作？房屋买卖双方在约定的过户日重新磋商贷款事宜未成，买房人不构成违约？二手房买卖中做低房价失败，谁来补缴税费？“现状”对房屋买卖合同纠纷判决的影响有多大？房屋买卖中做低房价，是谁埋在谁脚下的定时炸弹？房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两人但只有一人签字，效力如何？未经评估拍卖国有房屋，所达成的成交协议无效？房屋产权人一房二卖，第一买房人如何主张自己的权利？卖房不卖车位导致不能过户，卖房人违约？持违法公证委托书卖房，房屋买卖合同的效力如何？卖房人以拒绝提供银行卡号等方式恶意拒收银行贷款，买房人违约？房屋买卖中，逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张？银行贷款未如期放入卖房人账户，买房人违约？买卖法院已查封的房屋的合同是否有效？房屋买卖中损害赔偿的边界购买不满五年的经济适用房的合同是否有效？购买未满三年的动迁房的房屋买卖合同是否有效？房屋买卖适用“家事代理”？符合哪些条件家庭成员之间的房屋买卖会被认定为赠与？卖房人违约，买房人主张的房价上涨损失是否应当得到支持？部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同无效？如何认定签订房屋买卖合同的目的是套取银行贷款？标的房屋内的户口没迁出，卖房人要承担违约责任？卖房人拒绝履行做低房价的约定是否构成违约？房屋买卖中，付款补充协议的“最后付款期限”应该怎么理解？《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志性要件是什么？按份共有房屋买卖中，买房人应当把房款支付给谁？产权人将按94方案购买的动迁房出售给非法同居者的合同是否有效？开发商变更规划损害业主利益，业主如何主张权利？银行贷款没到账，卖房人就可以拒绝迁出户口？买房人为规避限购而假结婚，卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约？非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围，可否解除合同？房子漏雨，买房人可否解除合同？非沪籍者所签公房使用权转让协议无效？伪造房屋所有权人的签字，合同有效（无权处分）还是无效（非真实意思表示）？买了物业用房，开发商履行不能，责任谁来承担？限购者购房，责任如何承担？买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效？房屋买卖中：做低房价被举报后谁应补缴税款？有租约的房屋如何交付？买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权买房人网签时限购，卖房人拒绝网签构成违约？卖房人假报“房龄”要承担什么责任？连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限，如何认定？调整违约金，谁来举证实际损失？法院可自由裁量？房屋在过户前被法院查封，卖房人不承担违约责任？买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？房屋买卖合同纠纷诉讼中，当事人未要求审查合同的效力，法院是否应当依职权审查？买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失？卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？转让有抵押的房屋，合同有效吗？买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？国企违反法定程序出售房地产，合同无效？附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护计算房屋买卖中实际损失的时间点虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？警惕！买房人限购，卖房人违约买房人没有违约，就一定能拿到房子？《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？ 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馆藏&13435
TA的最新馆藏如何审查精神病人与他人所签合同的效力
如何审查精神病人与他人所签合同的效力
（2015年9月25日）
&[案例]甲因缺乏资金，经其介绍由患精神分裂症在住院中的乙与丙签订借款合同，约定乙向丙借款20万元。合同中除约定了借款期限和利率外，还约定乙以自有房屋为借款提供抵押担保，但后来并没有办理抵押登记。借款合同签订后，丙依约将20万元转入乙的帐户，乙即将该款转入甲的帐户。甲依约将合同期内的利息通过乙转付给了丙，但借款到期后甲藏匿，既未归还借款本金，也未支付逾期利息。丙起诉乙归还借款本金20万元及其逾期利息。
&[分歧]在审理中，当事人对借款合同的效力产生争议。
&乙认为，借款合同应当认定无效。理由在于，在签订借款合同时，其因患精神分裂症住院，其间受甲之托向丙借款，对这一民事行为的性质和法律后果缺乏正确的判断能力，不能作出真实的意思表示，不具备《民法通则》第五十五条第（一）、（二）项规定的有效民事法律行为所应具备“行为人具有相应的民事行为能力”、“意思表示真实”的两个条件，依法应认定借款合同无效。
&甲认为，借款合同应当认定有效。依据在于，精神分裂症特别是间歇性精神分裂症在经过治疗后是可以治愈的。乙在签订借款合同时思维清晰，谈吐得体，穿着整洁，与正常人无异。合同签订后乙也能准时按月支付利息，说明其在签订和履行借款合同时具有完全民事行为能力，签约行为也是其真实意思表示。
&[分析]审查当事人所争议的患精神分裂症的乙与甲所签借款合同的效力，应把握如下两个标准：
&其一，时间标准。依照《民法通则》第五十五条第（一）项的规定，自然人从事民事活动，首先要具有相应的民事行为能力，其实就是要求行为人具有相当的认识、判断能力，可以正常地进行意思的表达和行为的作出。依照《民法通则》第十一条、第十二条的规定，自然人的民事行为能力以年龄为标准将行为能力区分为完全行为能力、限制行为能力和无行为能力三种情形。除此之外，依照该通则第十三条“不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。”的规定，以精神状况为标准，将已达到法定完全民事行为能力年龄的精神病人因受智力水平或精神症状的影响而区分为无民事行为能力人和限制民事行为能力人两种情形。换言之，精神病人如果不能辨认自己行为或不能完全辨认自己行为的，是无民事行为能力人或限制民事行为能力人。精神病人对自己行为性质和后果的辨认能力，取决于其行为之时而不是行为之前或之后的精神病情。就本案而言，判断乙对自己与甲签订借款合同所产生的合同权利义务能否正确地作出辨认，关键在于借款合同签订之时其精神分裂症的轻重程度，既不以借款合同签订之前的既往精神病史为根据，也不以借款合同签订之后包括合同履行之中或诉讼期间的精神病情为依据。据此，甲以乙签订借款合同之后依约支付利息为由主张乙的精神分裂症并不影响其对借款合同签订行为的辨认，进而不影响借款合同的效力。甲的主张不符合立法旨意。
&其二，精神标准。精神病人民事行为能力的认定必须有科学依据，不能如甲根据乙的语言、穿着等外在表象作出判断。精神病人民事行为能力的判定，实质上就是认定精神病人行为当时的精神状况。对此，必须借助医学和法学两个学科才能作出综合判断。依照《民法通则意见》第7条“当事人是否患有精神病，人民法院应当根据司法精神病学鉴定或者参照医院的诊断、鉴定确认。在不具备诊断、鉴定条件的情况下，也可以参照群众公认的当事人的精神状态认定，但应以利害关系人没有异议为限。”的规定，认定当事人是否患有精神病以及所患精神病的轻重程度，要求从高到低的依据包括司法精神病学鉴定、医院的诊断、鉴定确认书和利害关系人无异议的群众公认等。同时，依照《民法通则意见》第8条“在诉讼中，当事人及利害关系人提出一方当事人患有精神病（包括痴呆症），人民法院认为确有必要认定的，应当按照民事诉讼法（试行）规定的特别程序，先作出当事人有无民事行为能力的判决。确认精神病人（包括痴呆症人）为限制民事行为能力人的，应当比照民事诉讼法（试行）规定的特别程序进行审理。”的规定，法官根据一方当事人提出自己患有精神病的主张，经审查认为该当事人的民事行为能力直接影响民事行为的效力或案件实体裁判的，据此可以认为确有必要启动特别程序，应先作出该当事人有无民事行为能力或限制民事行为能力的判决，本案件则中止审理，待该当事人的民事行为能力得到确认后再恢复审理。
&根据上述时间和精神两个标准，患精神病的当事人民事行为能力，并不仅限于《民法通则》第十三条规定的无民事行为能力和限制民事行为能力两种情形，还应包括完全民事行为能力情形。具体而言，当事人虽患精神病，但行为当时精神病已治愈或处于轻度精神障碍，据此可以判定该当事人具有完全民事行为能力，能够辨认自己行为的性质和产生的法律后果，也能正确地表达自己的真实意思，此种情形下，应当认定其从事的民事法律行为合法有效。经鉴定、诊断、确认或公认，当事人的精神病未治愈，或达到中度以上的严重程度，处于严重精神障碍，据此可以判定该当事人无民事行为能力。精神病当事人属于限制民事行为能力的情形，则是其精神病虽未治愈，但有所缓解或处于轻度至中度之间精神障碍。依照《民法通则》第十三条的上述规定，无民事行为能力的精神病人缺乏判断能力和自我保护能力，不能正确地作出主客观相一致的行为，也不能预见自己行为的法律后果，只能依靠他人的帮助才能从事民事活动，所以只有法定代理人才能代理其民事活动。而限制民事行为能力的精神病人虽缺乏判断和自我保护能力，但没有完全丧失判断认识和自我保护能力，可以进行与其精神健康状况相适应的民事活动，其他民事活动则由他的法定代理人代理或征得其法定代理人的同意。据此立法宗旨，患精神病的当事人经认定属于无民事行为能力或限制民事行为能力的，并不必然或绝对地导致其从事的民事行为无效，而是处于效力待定状态，等待其法定代理人事后是否追认该行为而定，即获得追认的则认定其行为合法有效，反之则无效。
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