产权共有人委托书人不在家，无委托书，拆迁怎么办？安置房有产权共有人委托书吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-07-10 08:25 标签： 办理不动产权证委托书
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安置房可以买卖吗？安置房买卖的常见问题
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安置房只针对城市居民中的被拆迁户，所以在交易时就会有着很多限制，比如要确认售卖者真的取得了房屋产权，并且房屋已经满五年可以上市交易等等，这就会使得很多人产生疑问，小编就为大家总结了一些常见问题，快看看你是否需要吧。 1、 安置房可以买卖吗？ 答：安置房分为两类，一种是政府分配的商品房或配购的中低价商品房，房产属个人所有，但五年内不得上市，五年后可办理房产证，也就可以买卖。另一种是房产开发公司配购的中低价商品房，与一般商品房没有区别，有房产证，也可自由上市。 2、安置房买卖需要注意什么？ 答：调查清楚房屋的产权性质，如果房屋具备产权证，那就可以放心买卖；一定要办理公证手续，以免日后出现纠纷；安置房在拆迁时如果手续不全，就不能办理过户的，因为房产证通常会按照拆迁协议等相关资料办理，所以购买者要售卖者确定相关事宜或仔细查看所签订的购房协议。 3、安置房买卖的风险有哪些？ 答：家庭成员内部可能会对安置房的分配有异议，万一协商不成，起诉到法院解决，最终也可能由于无法确定合法权益人而得不到解决；无产权的安置房可能因其他原因导致无法办理产权证；因交易时间漫长，房价变动可能性大，售卖者可能会为谋取更大利益，将房屋卖给他人；在等待过户的过程中，可能会发生因售卖者自身债务纠纷，导致房屋被债权人申请法院查封的情况。 4、安置房委托交房要注意什么？ 答：《委托书》必须是购房者本人或者是安置户的户主本人的“授权委托书”，有本人的签名、印章、指纹盖印，必须是委托书原件作为“交房档案归档”；要注意“委托人授权办理的只是交房手续”，而不是“委托办理户名变更”；在办理交房入伙手续时，《业主资料登记》的表单上，只能填写委托人的姓名，而不能填写被委托的人。 5、安置房的转让、出售，在交房时该如何办理？ 答：无论是转让还是出售，在办理安置房交房入伙时，都必须是登记交房通知单上的户主姓名为业主，购买者、受让人都只能是作为物业使用人登记备案。只有当安置房的产权证办妥之后，才能到产权登记机构申办《户名变更》。 以上就是小编为大家整理的购买安置房的常见问题，希望可以帮到你们。
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卖房合同没有产权人签字，也没有委托书算不算无效合同？
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是无效合同，房屋买卖合同必须经由交易双方签字才能生效，即使无法本人亲自当场签字，也应委托第三方代理，但必须有经认证的委托书。此外，合同无效的情况还有：1、房地产分离出卖，合同无效。 由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋权而不同时转让土地使...
是无效合同，房屋买卖合同必须经由交易双方签字才能生效，即使无法本人亲自当场签字，也应委托第三方代理，但必须有经认证的委托书。此外，合同无效的情况还有：1、房地产分离出卖，合同无效。 由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。 2、产权主体有问题，合同无效。 出卖房屋的主体必须是该房屋的权人。非权人出卖他人的房屋时，须提交共有人的同意证明书。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。 3、侵犯优先购买权，合同无效。 房屋人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租有优先购买权。房屋人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。 4、单位违反规定购房，合同无效。 机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上民政部门批准。 5、价格上有欺诈行为，显失公平，合同无效。 买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私有房评价标准议定价格，于房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量有问题的，买卖双方可重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。 6、非法转让，合同无效。
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拆迁户未摇号未签补偿协议委托中介“预售”安置房生变
中介状告拆迁户主违约被驳回
作者：安海涛&&发布时间： 20:04:11
　　拆迁户在没有参加摇号、签订拆迁补偿协议的情况下，就急于委托中介“预售”部分安置房，并与中介和买受人签署了三方协议，其后，拆迁户摇号时未选择购买意向书确定的三处房产，中介以拆迁户违约为由诉至法院。近日，福建省厦门市中级人民法院对该案作出二审判决，维持海沧区法院一审判决，驳回了中介的全部诉求。
　　家住海沧区的吴先生的房屋即将拆迁，按规定可以拿到多套安置房。2014年1月，在安置房还未按照相关程序摇号确定的情况下，吴先生想将部分预期的安置房出售变现，与房产中介刘女士签订《授权委托书》，约定吴先生授权刘女士出售位于海沧区某花园的房产，楼层、户型任刘女士的客户挑选，实收价为5200元每平方米，售出价格多出部分归刘女士，如少于5200元每平方米，刘女士予以补足。出售时间以吴先生与政府签订拆迁协议当日止。在委托期间如果吴先生私自出售或者委托他人出售，均要赔偿刘女士损失并支付中介费。
　　签约后，刘女士很快找到三位买主，三人分别与刘女士、吴先生签订了三方《房屋购买意向书》，三位买主要求购买安置房小区内朝向较好的房产，并选定了具体的门牌号，协议时效为签订之日起一个半月内。之后刘女士代吴先生收取了三人意向金各2万元。
　　三份协议到期后，吴先生仍未收到摇号和签拆迁补偿协议的通知，刘女士退还了三人的意向金，但刘女士仍想延长《房屋购买意向书》约定的期限。岂料不到两个月，海沧区的房价大涨，吴先生拒绝再延期。而刘女士已与三个买房人自行签署了购房意向书，但吴先生拒绝再出售安置房。
　　同年5月，吴先生以户主名义与拆迁公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，分到的安置房中未包含之前三方协议中所指的房产，协议明确被安置对象包括吴先生的妻女。刘女士认为吴先生可以选《房屋购买意向书》中所约定的房产而故意不选，造成其中介费损失及房产差价损失，于是将吴先生诉至法院。
　　吴先生辩称，安置房并非其个人财产，而是安置户共有的财产，其与刘女士签订的《授权委托书》没有获得其他共有权人的同意，属无效委托，没有法律效力。并且在委托书签订时，吴先生对房产不但未持有合法的权属证书，也未实际占有房产，甚至没有证据证明房产真实存在，且内容明显荒谬，尤其是“楼层、户型任刘女士的客户挑选”的内容。故认为授权标的不明确，授权内容不合法，《授权委托书》并未合法有效成立。而依据《授权委托书》签订的《房屋购买意向书》已因过期而失效，且也协商退约完毕予以解除。
　　海沧区法院一审认为，吴先生与刘女士签订的《授权委托书》合法有效，但《房屋购买意向书》约定了终止期限，吴先生在签订拆迁协议之前，该意向书因期限届满而效力终止。刘女士依据效力已终止的《房屋购买意向书》要求吴先生承担违约责任没有事实和法律依据。法院据此驳回了刘女士诉求。
　　刘女士不服一审判决，向厦门中院提起上诉。厦门中院审理认为，一审判决事实清楚，认定准确，遂维持了原判。
　　■法官说法■
　　安置房预售常“变脸”，须谨慎交易
　　本案承办法官黄玉梅在接受采访时指出，安置房进入房地产市场流转，虽受到法律认可，但由于此类房源的特殊性，在流转税费、条件等方面均有区别于商品房的特别规定，安置房在尚未摇号及签署拆迁补偿协议之前即进行预售，则存在更多的变数及风险。
　　一是拆迁安置以家庭和户为单位进行，安置房系家庭共有财产，拆迁补偿协议的签约人往往是家庭成员的代表，并不是安置房唯一的产权人。仅与拆迁户主签署安置房买卖协议，可能会为日后交易埋下纠纷隐患。二是拆迁安置受土地整体规划及拆迁总体进度影响，拆迁补偿协议的签署及安置房的摇号确定可能“旷日持久“，在房价波动较大的地域和时间，会增加违约风险。三是通过摇号确定的安置房，与安置户的数量对比关系的变化有关，有可能随机选择，也可能先选先得，均会影响安置房的确定。
　　当事人可以依法约定附期限合同，并把期限的届至作为决定合同效力的依据。本案当事人在签署《房屋购买意向书》时，约定了合同终止期限，此举保护了房价上涨情况下卖房人的权益。
来源：人民法院报
责任编辑：林昕

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