躲避资金监管急拿证不卖房 开发商又想捂盘？_网易财经
躲避资金监管急拿证不卖房 开发商又想捂盘？
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　　本月前两周，北京有29个楼盘取得了，与业内“开盘项目寥寥无几”的预测出现巨大反差。为了躲避资金监管，在被监管前疯狂取证，但记者发现，开盘一周时间，竟然有好几个普通住宅项目出现了“零销售”。
　　看来，开发商只是急于取证，而并不着急卖房，甚至出现了捂盘惜售的苗头。
　　12月前两周取证项目达29个
　　12月1日之后申请预售许可证的项目就要被列入资金监管的范围，这一政策对于“现金为王”的开发商来说无疑是致命打击，不少开发商为了赶上政策末班车纷纷取证。
　　十几天过去了，京城取得预售许可证的楼盘已经达到29个。而11月全月，取得预售许可证的项目也不过40多个，看来12月楼市已达新政后的供应高潮。
　　此前，据业内预计，由于受到资金监管，12月开盘项目将不足20个。然而现实与预期出现了巨大反差。据记者了解，本月前两周拿证的29个项目均是在12月1日前向住建委递交的预售许可证申请，因此均不会受到预售资金监管政策的制约。
　　开盘一周6个项目“零销售”
　　按照规定，新盘取得预售许可证后三天之内必须开盘，否则将被视为捂盘惜售，而被住建委严查。而按照取证时间来看，只要是12月第一周取证的项目都应该已经开盘销售。但记者发现，包括房山的瑞雪春堂、良工佳苑，亦庄的融科·钧廷，通州的K2清水湾在内的6个项目竟然出现了“零销售”。
　　如果说豪宅单价总价都高，开盘不易销售值得理解的话，那么这6个项目却都是普通住宅，除了K2清水湾之外，其余的单价都在2万元以内，出现“零销售”的情况实在令人匪夷所思。
　　记者统计12月第一周取得预售许可证的项目的销售情况后发现，除去之前被团购的远洋新悦，其余12个项目仅销售出533套房，销售率只有12.5%。
　　急于取证 不着急卖房
　　“我们开盘了，但现在连样板间都没有，我建议您明年1月再买，到时会有优惠。”昨天，记者致电12月2日取得预售许可证的通州项目米拉家园，却得到如此出人意料的答复。
　　销售员竟然劝记者现在别买房，完全颠覆了楼盘销售的固有形象，看来米拉家园并不着急在12月卖房。
　　与米拉家园有房不着急卖相比，12月3日取得预售许可证的房山项目瑞雪春堂更是跟购房者玩起了“躲猫猫”的游戏。截至发稿前一天晚上，记者一直在拨打售楼处的电话，但是共计5部电话都是无人接听的状态。
　　随后，记者登录北京市房地产交易管理网，发现该项目一次性取得了6栋楼的预售许可证，共计提供885套住宅，均价17000元/平方米左右，至今“期房签约统计”一栏依旧空空如也。
　　无独有偶，12月第一周取证的融科·钧廷也是如此，售楼处的电话也是无人接听，而就在其取得预售许可证的前一天，其官方消息还称，该项目预计在2011年3月开盘销售。可见，开发商并未打算取证后就立即销售。
　　房价趋稳 开发商待涨
　　“从现在的开盘价格来看，北京新盘价格已经越来越稳。”荧灿地产总经理顾辰天表示，虽然政策调控力度空前，但是经过两三个月的过渡，市场已经开始适应。
　　正如统计局的数据所显示的，在已经过去的9月、10月和11月，全国70个大中城市房价分别环比上涨0.5%、0.2%和0.3%。
　　顾辰天告诉记者：“不少开发商认为未来一段时间房价还是有上升空间的，所以取得了预售许可证后并不着急卖，等待房产升值，获得更大利润空间。”
　　明年初或现第三次调控
　　艺苑房地产副总经理王树森认为，“取证不卖房”有两种情况，第一种是开发商确实没有做好开盘的准备，先拿预售许可证，调整好后再开盘，属于无奈；第二种就是恶意捂盘了。
　　“个别开发商的捂盘惜售，或许会产生一种‘示范效应’，将对未来房价的走势产生恶劣影响。”据王树森分析，从第二次调控到现在，楼市成交量价再一次上涨，开发商的“挑衅”行为已考验到调控是否会再次出台。他认为第三次调控最可能出现的时机在明年初。(记者 张媛 实习记者 杨予诺)
本文来源：法制晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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资金监管下的开发商对策
北京出台了关于对开发商资金监管的政策，其中最主要的就是以下几条，尽管有专家说这条政策不是针对房价而言的，只是为了防止开发商卷款外逃和防止烂尾楼工程，但是给出的
12月1日大限，不得不让我们理解为要求部分资金紧张的开发商必须在11月份清盘收款，否则到了12月1日后，开发商的资金就不归开发商管了，这可以理解为威逼和利诱同时发生。因此无论如何定义这次政策，我作为一个普通的消费者认为这首先是一个保证消费者权益的政策，至于是不是最后保证了，至少初衷是好的，其次这个政策必然导致北京11月份会有部分楼盘快速收款，价格走势值得期待，但是从长期角度看效果应该是谨慎的乐观态度。
下面我从开发商的角度去谈谈对这几条政策的理解，因为开发商的对这个政策的理解才是下一步价格的真正态势表现：
首先任何一个开发商都不会怀疑在一定时间内，至少是半年内，该政策的严格执行，因此无论是不是长期政策，北京的开发商都会严阵以待，调整经营策略；而外地的开发商也必需居安思危，调整战略柔性，应对可能而来的新政，但是实事求是而言，这种政策除了在北京这种特大型城市，在一些二三线城市操作起来难度很大。针对以下几条我看到的政策，我想无非导致以下结果：
关于第一条：今后房地产企业申报项目总投资、用款计划及监管银行，将成为建委核发销售证的前提条件；
项目计划不过是一张表，对于建委来讲只要开发商提交，至于真假跟审批人的责任心有关，但是绝对不违背管理制度。现在大多数的情况是只要自己不承担责任，谁也不会去得罪人，所以第一条政策无非是加大了开发企业的公关成本或者说资金使用成本。
关于第二条：房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户，已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户；
银行是什么单位？是嫌贫爱富的单位，开发商是谁？是银行的甲方，银行不是只有一家，因此一个有求与你的乙方，现在突然可以管理你，你说他敢管吗？能管到位吗？恐怕结果还是只要文件合法，基本就能通过；何况政策说已收定金和按揭贷款应“及时转入监管帐户”，这个“及时”很有意思，什么叫“及时”，如果开发商不说，银行会去查吗，能去差吗？有资格去差吗？那什么样的钱会进入资金监管帐户呢？我想会有一部分进入的，但是全部进去是不可能的，政府也根本没希望自己能够做到这样。至于体外循环的资金有多少，那就看开发商的运作能力了。
关于第三条：开发商有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。
这个第三条实际上我认为很缺少科学依据，但是我可以确认的是，开发商的生产速度将大幅加快，这将更有利于以工程见长的开发企业，因为他们的生产能力决定了他的资金周转速度，至于每次拨款是不是真的具备了条件，我想说的是，施工单位、监理单位都是开发商的乙方，你觉得在中国乙方还敢没事找病吗？无非就是一个工程阶段验收的问题，毕竟验收的也是几个人不是，所以这一条一样存在很大的操作空间，但是对于真正想把开发商企业做长做久的公司而言，如何提高自己的项目工程速度真的成为一个重要的财务问题了，而不再是以前只要卖完，工程时间长点也无所谓了。
综合来看，北京执行资金监管对房地产企业的影响是必然的，对全国型大企业短期内看，不构成什么伤害；对以北京为全部的大中型开发商来看，有一定影响，但是考虑到今年前几个月的状态，开发商短期内不会有什么惊人之举；对于一些只有一个项目的小开发商来讲，可能心理影响比事实影响还大，这部分人是最有可能在短期抛盘的人。这条政策如果在全国推广开来，我想对那些大型房企的发展战略必然会造成影响，我在前几日的博文中，早就提到了开发商面临战略转型，实际上政府正在强迫开发商更改游戏规则，这是大势所趋。开发商只能适应，任何的自欺欺人都是没有益处的。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。最高院判例|| 商品房预售监管账户中的资金可否被执行用于普通债权
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最高院判例|| 商品房预售监管账户中的资金可否被执行用于普通债权
追 &寻 &法 &律 &适 &用 &的 &精 &义洞 &悉 &法 &律 &行 &为 &的 &规 &范用 &逻 &辑 &和 &经 &验 &去 &感 &知 &法 &律 &生 &命 &的 &温 &度往期文章精选1.23.4.5.6.7.8.9.10.以下正文裁判要旨为保障购房者的利益不受损害，商品房预售资金要确保能够用于工程施工建设，故对于普通债权的执行，需综合考虑相关法律、法规及规范性文件对有关商品房预售资金的管理规定，在保证建设工程施工正常进行的情况下，可冻结监管账户的相应款项；在确保工程建设资金充足的前提下，或者待工程竣工后，依债权性质依法执行。案情简介1.海宜林公司与国隆置业公司、国隆房地产公司等借款合同纠纷一案，经山东高院判决后，海宜林公司向山东高院申请强制执行。山东高院立案执行后，指定青岛中院执行。另，该案在审理期间，山东高院冻结国隆置业公司在中国银行青岛山东路支行20×××93账户存款2亿元。2. 资金监管中心向山东高院出具《关于对预售资金监管账户的说明》，称账号为：20×××93预售资金监管账户。该账户对应的住房均是限价商品房；在未取得房屋前，商品房预售资金法律上的所有权应归属于购房者，而不属于开发商；商品房预售资金只能用于本项目工程建设，不得用于其他用途。3. 国隆置业公司向山东高院提出异议，请求解除对其在中国银行青岛山东路支行案涉账户的冻结，理由是：案涉账户系商品房预售资金监管账户，该账户中的款项系购房者支付的购房款，款项的所有权依法归购房者所有。案涉账户中的款项仅能用于工程建设，支付工程款，不能用于偿还国隆置业公司非工程建设债务。裁判意见最高院认为，本案争议的焦点问题是人民法院能否冻结、扣划商品房预售资金。商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国物权法》的相关规定，货币作为一种特殊的动产，实行占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险，城市房地产管理法第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。就本案所涉普通债权的执行，应当综合考虑相关法律、法规及规范性文件对有关商品房预售资金的管理规定，在保证建设工程施工正常进行的情况下，可冻结监管账户的相应款项；在确保工程建设资金充足的前提下，或者待工程竣工后，依债权性质依法执行。案例索引《青岛海宜林投资控股有限公司与青岛国隆昌盛投资置业有限公司、青岛国隆房地产有限责任公司企业借贷纠纷执行案》【（2016）最高法执复42号】
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TA的最新馆藏武汉开发商患上资金监管“拖延症 ” 买到烂尾楼能用吗？
来源：亿房网王青 日 07:09
浏览：417　
亿房小编在本周归纳了一些网友在亿问亿答提出最具代表性的问题以及相关部门给出的最具权威的解答，希望大家能够从问答中找到自己需要的答案，清除自己在购房过程中的疑问。
如果大家对购房的某些问题仍存疑问，请登陆亿问亿答在线提问或致电027-咨询，或欢迎加入亿问亿答购房群参与讨论，群号：，微信号：亿房房产。您也可以通过直接提问。我们将为您提供最专业的解答。
亿房网友：》》
亿房小亿：您好。买东西，一手交钱一手交货天经地义。但对商品房买卖来说，购房者在交款时却是要多个心眼，实际上，这笔钱并不直接交到开发商手里，而应该交到预售资金监管账户中去。这样做的目的，就是为了防止购房款被开发商挪作他用，以免影响工程进度甚至出现烂尾楼。
大家都知道，买房子付首付款的时候，合同上写明首付款要打入资金账户，当你拿着银行卡去售楼部刷POS机的时候，你的钱是直接打入房管局资金监管账户的吗？
案场经理爆料：房款并未进入监管账户
为了了解这个事情，小亿采访了汉阳区某房地产销售经理。他告诉小亿，很多楼盘在付首付款刷卡的时候都是直接进入开发商的&荷包&的，开发商并非是将购房者首付款&挪用&，而是在等待他们的贷款初审通过。
一般商贷和公积金贷款审批流程较长，如果将首付款或定金存入监管账户，一旦贷款审批通不过，购房人要退款，就要走退款申请手续，非常麻烦。因此，开发商让购房者先把首付或定金存入公司账户，待银行贷款审批通过，就会将房款转入资金监管账户，然后将购房合同进行网上签约和备案，银行再放贷。开发商此举也是为了避免双方的麻烦。
这位销售经理还告诉小亿，一般情况下应该是银行初审通过后立即将购房者首付款打入资金监管账户，但是实际的流程是楼盘会等到银行承诺有额度可以放款的时候才会将&捏在&手上的钱打出去。
主管部门称：购房人可举报违规楼盘
武汉市房管局相关人士介绍，目前，一些楼盘为了避免在缴纳首付款后出现退房、被银行拒贷等问题，将购房者缴纳的定金暂时存入企业账户；等购房者确定要买房、能贷款，才将首付款存入监管账户。这属于企业一种避免风险的方式，但企业需要提前告知购房者。
该人士提醒，不管是什么方式，购房人的首付款必须进入监管账户才能进行合同网签和备案，所以开发企业如果想尽快合同备案，也会督促银行尽快审批、尽快将购房人的首付款划入监管账户的。如果购房者是付全款买房而未进入监管账户，可以向房管部门举报。
[责任编辑：崔雯]
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来源：中国新闻网
　　记者从昨天召开的2009年全市国土资源和房屋管理工作会议上获悉，为进一步规范房地产市场秩序，本市在去年试点基础上，今年启用新建商品房预售资金监管网络系统，对开发商新建商品房全面实施预售资金监管方式，杜绝因开发商挪用而造成资金风险等诸多情况发生，切实保证购买期房群众的利益。
　　今年，本市规定，房地产开发企业不得直接收存房款，购房人须将房款直接存入新建商品房预售资金监管账户。预售资金监管遵循专款专户、专款专存、专款专用的原则，采用全程全额的监管方式。据介绍，截至目前市房屋管理主管部门已经与全市16家银行建立了预售资金监管网络系统，管理程序已经到位，能对预售款缴存和使用进行有效监管。市国土房管局专家表示，对开发商来说，此举的实施加强了对其资金的监管，避免开发企业挪用资金，确保预售项目建设完工和销售；同时对消费者而言，买房款是一个价值量巨大的财产，房屋主管部门的监管让老百姓觉得安全放心，权益和利益都能得到充分保障。
(来源：今晚报)
(责任编辑：黄芳)
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