房子卖了两年还惹官司 不是委托公证就完事
沈阳晚报 &&
&& 日 09:27 &&
房子都卖出去两年多了，可市民陈先生还是因这套房子而成了被告，被一个不相识的人告到了法院。这一切都源于陈先生卖房时所办理的一份公证委托。10月8日，皇姑区人民法院民二庭法官王莹表示，近年来，因办理了虚假的公证委托而引发的房屋买卖合同纠纷案件呈现多发趋势，因此希望买卖双方慎重办理公证委托。
房卖了两年还惹场官司
2011年初，因为急于用钱，市民陈先生想变卖在皇姑区的一处房产。买主张某看上了这处房子。按照相关规定，购买五年以内的住房需要全额征收营业税。这处房产陈先生才购买了三年。
为了少交税款，陈先生和张某商议决定暂不办理房屋产权登记过户手续，等房屋满五年后再办理过户手续。同时，陈先生和张某来到皇姑区公证处进行公证委托，由张某作为陈先生出售房屋的委托代理人，有办理买卖、过户等权利。随后，张某将全部购房款交给了陈先生，陈先生将房屋的钥匙、房屋产权证、契证交给了张某。
陈先生自认为房子已经卖完了，也没有和张某再联系。没想到，2013年3月，陈先生突然接到了法院的传票，自己却成了被告。陈先生出庭后才得知张某并未按当初约定在年满五年后将房屋产权过户到自己的名下，而是以陈先生委托代理人的身份再次出售房子。
张某在卖房过程中，一女二嫁，与两个买主产生合同纠纷。买主要打官司，却发现房主的名字是陈先生，要求陈先生承担违约责任。就这样，陈先生“躺着中枪”，被卷进官司中。
房屋买卖作公证委托须谨慎
无独有偶。皇姑区居民李某从吴某手中购买一处住房，因未满五年双方为避税而办理了公证委托，委托李某作为吴某的代理人，全权处理房屋买卖、过户等事宜。然而，万万没有想到，公证不到一年后，吴某突然因病去世了。房屋出现了继承情况，最终导致无法办理正常过户手续。
皇姑区人民法院民二庭法官王莹表示，一般的公证委托，系出卖人因自身特殊情况无法亲自办理房屋买卖相关事宜，而需委托代理人代为执行。在二手房的买卖过程中，这种公证委托委托他人办理过户登记的情形大量存在。
王莹说，近年来，因办理了虚假的公证委托而引发的房屋买卖合同纠纷案件呈现多发趋势。其根本原因在于卖房的误以为办理了公证委托后，就完成了自己在房屋买卖合同中的全部义务，房屋所有权已经转移给了买房者，即受委托人。但其实在法律上，卖房者在房屋产权登记变更前，仍然是房屋的所有权人。
虽然明确二人之间实为房屋买卖的法律关系，但因存在所有权的保留以及经公证的委托书，对于不明真相的第三方而言，是有充分理由相信二人是委托与受委托关系的。于是就会出现案例中买房者违背承诺，再次出售房屋的情形。房主虽对于买房者的行为不知情，但可能因买房者手持公证委托售房已构成表见代理，而对第三人承担一定的违约责任。
另外，在房屋所有权的保留期间，还可能出现房屋因卖房者涉及诉讼遭遇司法查封，或死亡产生继承的不利情况，造成各方不必要的诉讼负担。因此，双方在办理公证委托时，一定要慎重。同时，双方最好保留好买卖合同、支付购房款、交付房屋等证据。
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待售待定05-25为避税买房只公证不过户 律师：延期过户风险大
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12日，微友“哈维·艾克”通过本报微信小号（微信号：news0475）反映:在二手房中介看房时，销售人员表示房证未够五年的房屋进行交易时，消费者可以通过先公证、后过户的办法免去营业税。不知道中介所说的方法是否真的可行，这样做有风险吗？
微友：中介支招称可以免税
该微友在接受记者采访时表示，自己和女友莉莉准备买一套二手房做婚房，在新城区看中了一套房子，结果打电话询问房子事宜时得知房源信息上留得电话是中介的。既然看中了这套房，也就没有在乎是不是中介，微友就去新城区某小区看了房子。女友莉莉对房屋各方面都很满意，但谈到价钱的时候让该微友犯了难。当该微友准备放弃时，中介人员称有办法免去营业税，让房主将价格降下来。
如何避免缴纳相关税费？该微友告诉记者，中介给他支了个招。由于此套房房证还没有过5年，中介人员建议该微友先把房款给卖家，拿到卖家的房产证、土地证等证件，然后与卖家一同到公证处进行公证，签署合同约定待这套房屋的房产证满5年后双方一同去办理相关的过户手续，这样就可以省下税钱了。“房屋中介人员对我说现在这是行业内常用的操作方法，很多卖房的人都是通过这种方式来避税的。”
科区公证处：不能予以公证
科尔沁区公证处的工作人员告诉记者，依据《物权法》及《税法》的相关规定，公证这种买卖行为是一种避税行为，是非法的。因此，房产中介人员向该微友建议的先公证后过户的方式不符合法律规定，公证处是不能对此买卖合同进行公证的。
律师：购房者担风险
对于微友遇到的问题，内蒙古义源律师事务所张喜云律师提醒购房者，购房者要冒着房屋无法过户的风险。
张律师指出，房屋是不动产，与之相关的权利是不动产物权。根据我国的《物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”规定房屋所有权的转让必须经登记才发生效力，通俗来讲，房屋必须经房屋登记管理部门过户登记，该房屋才真正属于买方，所有权才真正发生转移。 “虽经买卖双方公证、签署房屋买卖合同，该买卖合同成立并生效，双方发生的是合同之债的债权关系，但在法律上讲，物权大于债权，买方只能依据签订的房屋买卖合同向卖方主张违约责任，而不能因此变更物权人。”
所以，在买方与卖方签署购房合同并全额支付相关购房款及税费等的情况下，如不及时办理房屋过户登记，若卖方隐瞒真相并将该房屋再卖给另一方并过户至其名下，等5年期满，买方要求卖方过户已经不能实现了。此时，买方只能追究卖方的违约责任。也就是说，买房者转为债权人，只能根据协议追讨款项，而不能过户房产。而对于卖家而言，在买卖双方的这层关系中，卖方只要按房屋买卖合同约定履行过户的义务，基本没有什么风险。
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提问者:热心网友
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房产原值申报时弄低些
您所提到的也是房屋产权过户的问题，您可以参考以下资料：房屋转让过户的规定投入使用的房地产买卖双方，应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见。市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核，审核内容如下：一、当事人提供的材料是否合法、有效；二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误；三、房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围；四、受让人按规定是否可以受让该房地产；五、买卖的房地产是否已设定抵押权；六、买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权；七、买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购买权；八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。买卖双方当事人对于市、区、县房地产交易管理机构作出的不予过户决定有异议，可向市房地局申请行政复议，也可直接向人民法院起诉。办理房屋产权过户的手续和费用：1、5年内的房屋过户，需要由卖方交纳个人所得税。5年以前的不需交。2、第一次过户要交纳1.75%的讫税（财政部门收取）3、6元/平方米的手续费（房管局收）4、房屋评估费按评估后总价的5‰收（评估事务所收）5、公证费最高300元根据以上各项费用您自己一算便知。经济适用住房上市交易应缴税费一、买卖：除所得收益缴纳外，以成交价（或评估价）为计（费）基数按下列规定缴纳税费：（一）土地出让金：按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行；（二）所得收益缴纳（已购经济适用住房出售免缴）：由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费后的净收益，按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50％以下的部分，按20％缴纳所得收益，80％归卖方；成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50％以上的部分，30％缴纳所得收益，70％归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。（三）印花税：0．1％，买卖双方各承担一半；（四）契税：1．5％，由买方缴纳；二、出租：（一）土地收益：按出租建筑面积每平方米0．5元征收，由出租方缴纳；（二）营业税、房产税、教育费附加、社会事业发展费、基础设施建设附加费、城市维护建设税、个人所得税：按租金收入10％的综合征收率征收，由出租方缴纳；（三）土地使用税、印花税：按现行规定征收；三、已购公有住房和经济适用住房上市交易的其他行政事业性收费按国家和省有关规定执行。房产过户的费用有下列几项，但各地可能有出入：一、政策性收费：1、契税：普通住宅：评估价*1.5%；非普通住宅：评估价*3%2、个人收入调节税：（评估价-原购入价）*20%3、营业税：住宅购入不满两年的：评估价*5.55%；非普通住宅购入两年以上的：（评估价-原购入价）*5.55%；普通住宅购入两年以上的免交。4、房产交易费：房屋建筑面积*6元/平方米5、印花税：评估价*0.1%6、房产证工本费：85元7、土地证工本费：105元8、交易评估费：评估价*0.3%二、如果通过中介交易，应支付的中介费：1、交易中介费：成交价*1%2、房产权证代办费：每证100元房屋转让过户的规定投入使用的房地产买卖双方，应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见。市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核，审核内容如下：一、当事人提供的材料是否合法、有效；二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误；三、房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围；四、受让人按规定是否可以受让该房地产；五、买卖的房地产是否已设定抵押权；六、买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权；七、买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购买权；八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。买卖双方当事人对于市、区、县房地产交易管理机构作出的不予过户决定有异议，可向市房地局申请行政复议，也可直接向人民法院起诉。办理房屋产权过户的手续和费用：1、5年内的房屋过户，需要由卖方交纳个人所得税。5年以前的不需交。2、第一次过户要交纳1.75%的讫税（财政部门收取）3、6元/平方米的手续费（房管局收）4、房屋评估费按评估后总价的5‰收（评估事务所收）5、公证费最高300元根据以上各项费用您自己一算便知。经济适用住房上市交易应缴税费一、买卖：除所得收益缴纳外，以成交价（或评估价）为计（费）基数按下列规定缴纳税费：（一）土地出让金：按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行；（二）所得收益缴纳（已购经济适用住房出售免缴）：由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费后的净收益，按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50％以下的部分，按20％缴纳所得收益，80％归卖方；成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50％以上的部分，30％缴纳所得收益，70％归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。（三）印花税：0．1％，买卖双方各承担一半；（四）契税：1．5％，由买方缴纳；二、出租：（一）土地收益：按出租建筑面积每平方米0．5元征收，由出租方缴纳；（二）营业税、房产税、教育费附加、社会事业发展费、基础设施建设附加费、城市维护建设税、个人所得税：按租金收入10％的综合征收率征收，由出租方缴纳；（三）土地使用税、印花税：按现行规定征收；三、已购公有住房和经济适用住房上市交易的其他行政事业性收费按国家和省有关规定执行。参考资料：
这个税费不好避的，至少目前是没有
只要过户，就没法避税的。除非是不过户。你也可以做预约公正的。把房子直接全权公证给你。
这个没办法的,现在查的很严
您好,只要您办理过户,户名就是你的,但是是无法避税的,除非是做委托公证,您做全权委托,只要对方愿意,虽然产权证上的名字不是你的,但是你对该房已经有所有的权利了,
这个税费不好避的,至少目前是没有
是直系亲属吗是的话合同价百分之三契税不是的话好办结婚和离婚交易中心加名字和去名字****和结婚证交易中心费用105元民政局30元（含照片）
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交房过户中
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周边租房：未满5年的二手房买卖延期过户“避税有风险
11:21:05　作者：　来源：绍兴晚报　（）
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【文章摘要】以往的二手房买家一般都会选择年满五年的二手房，在购买未满5年的二手房时也会“认命”缴纳营业税，但据中介表示，近两年通过推迟过户来合理“避税”的客户有增加的趋势
& &“我看中了一套长城新村的二手房，要到今年10月份才满5年，为了可以不交营业税，我先交了20万元的订金，跟房东约定10月份再进行房子过户。”家住柯桥区王坛镇的陈女士想要在城里买房。房子的契证上显示时间为2009年9月份，也就是说，直到今年的10月份，这套房子才满5年。由于卖家的营业税一般由买家承担，如果房产证满五年以后过户，陈女士就可以省下5万元左右的营业税了。于是陈女士跟卖家协商推迟过户，并在二手房中介的帮助下做了预约合同公证。以往的二手房买家一般都会选择年满五年的二手房，在购买未满5年的二手房时也会“认命”缴纳营业税，但据中介表示，近两年通过推迟过户来合理“避税”的客户有增加的趋势。“一些顾客因担心推迟过户，房子涨价房东会变卦，会事先与房东办理好委托买卖公证，即找到除配偶外的第三方来担任房东的委托人，先办好除过户外的所有手续，到时候只需委托人出面即可办理过户手续。”中介表示，这样一种方式既可以让买房者少缴一笔费用，又可以防止房东在过户前变卦不肯卖房的情况。“成交的二手房多为刚需置业，5.5%的营业税也是笔不小的数目，能省则省，快满五年的房子如果买卖双方都愿意付出时间，等到满5年再过户也不失为一种节约购房成本的方法。”业内人士说，但如果确实要推迟过户，买家也要找到第三方(买家信任的中介公司)，去公证处公证。在拿到房产证之前，可以与卖方协商付款方式，诸如分期付款或者仅仅交部分定金。另外，建议买家在等待过户的时间里一定要敦促中介方帮助定期去房管局“查档”，可以有效跟进房子的产权和实际情况。绍兴鉴水律师事务所副主任余建光律师表示，延迟过户有风险，虽然公证在一定程度上可以减小风险，但公证实际上也可以撤销，并非是万无一失。“如果出卖方在买受方等待过户期间先卖给别人，法律是按照谁先过户产权归谁的，因而买受方可能最终无法买到自己想买的房子。或者是等待时间内该房产一房两卖或是涉及抵押，过户权利受到限制买受方最终也将无法完成过户。此外，也不排除有出卖方蓄意违约，买受方无法达成买房的目的。”现在有些延期过户者会把三证放在第三方（中介）处，中介根据双方履行合同的进度来配合完成之后的过户交付工作，但这就要求中介有较高的信誉度。
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