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　　近日，有读者提问，房地产开发企业取得土地过程中所支付的拆迁补偿费是否属于契税的计税依据呢？笔者认为有必要加以分析。
　　房地产开发企业取得土地在不同政策背景下有不一样的方式，比如毛地拿地和净地拿地。相应来说契税计税基础也会有所差别。
　　协议拿地。根据《[.cn/zcfg/fglist.asp]财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知[/url]》（财税〔号）规定：以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。房地产开发企业最早协议拿地为主方式下，拆迁补偿费属于其应自行承担的成本，拆迁补偿费自然计入土地成交价格，应当缴纳契税。
　　竞价拿毛地。根据财税〔号规定：以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
　　根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人。拆迁人必须依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位或者个人需要拆迁房屋，必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。房屋拆迁需要变更土地使用权的，必须依法取得土地使用权。补偿、安置协议应当规定补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任和当事人认为需要订立的其他条款。拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。
　　在原拆迁政策规定下，房地产开发企业取得的并非净地，房地产开发企业取得土地前还要取得房屋拆迁许可证实施拆迁。拆迁涉及到货币补偿和安置用房补偿。因此，房地产开发企业缴纳契税的计税依据应当等于“土地出让金+安置房屋视同销售价格+拆迁补偿货币支付+其他（略）”金额之和。货币补偿金额容易确定，安置房屋视同销售价格如何确定呢？是按照拆迁时房屋的公允价格还是实施补偿时房屋的公允价格还是办理所有权转让手续时的公允价格呢？按照货币补偿与实物补偿等价的原则，应该是以拆迁时房屋的评估价格或公允价格为准。
　　竞价拿净地。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
　　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
　　从以上规定可以看出，房屋征收补偿并不是房地产开发企业的份内之事。顶多算接受政府委托实施拆迁。根据《[.cn/jtym/fgk/0.shtml]国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知[/url]》（国税函[号）规定，纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。房地产开发企业为此所支付的拆迁补偿费实质属于一种垫资，不是其最终取得土地的成交价格。因此这种形式下，拆迁补偿费无论是货币补偿还是安置房屋补偿均不是缴纳契税的计税依据。
　　竞价未取得土地。房地产开发企业实施拆迁后志在必得取得土地，但是不可避免会半道杀出“黑马”竞价抢走。那么此种情形下，所实施的拆迁但未取得土地所支付的拆迁补偿费当然更不是契税的计税依据了。
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房地产开发拆迁安置“拆一还一”行为的涉税难点分析
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本帖最后由 butterfly923959 于
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本文为天岳原创转载请注明出处　/赫 鹏
& && & 随着中国城市化进程的不断加剧，房地产开发拆迁安置亦成为加强推进城镇一体化建设的一种主要手段。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条至二十五条规定，拆迁补偿的方式可以采取货币补偿，也可以实行房屋产权调换。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。一般来讲，如果房地产企业选择货币补偿方式，该项支出可以作为拆迁补偿费直接计入开发成本中的土地成本。对于实物补偿即房屋产权调换又分为就地安置和异地安置两种情况，也就是通常所说的“拆一还一”，即：开发商以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋所有权的一种实物补偿形式。所谓就地安置是指，通过拆迁安置，把地块上原有旧房拆掉，就地根据城市规划的要求重新建设，并用新建住房安置地块上原有居民，余下地块进行商品房开发，从而达到盈利的目标。当然，开发商也可以采取异地安置的方式对原有居民进行拆迁。在此过程中将涉及到诸多涉税事项，如何处理拆迁安置过程中产生的涉税事项一直以来都是税企双方争论不休而又棘手的难点问题。从拆迁补偿形式来看，货币补偿涉税问题通常较为简单，难点在于实物补偿即“拆一还一”形式下的补偿涉及到的各项税收问题。本文将从实际案例及政策层面对“拆一还一”的涉税事项进行剖析，期待对开发企业拆迁安置过程中认清纳税事项、规避涉税风险有所帮助。& && & 一、营业税& && &&&国家税务总局《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函[号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给被拆迁户，并获得相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按销售不动产税目缴纳营业税。& && &&&1、纳税义务发生时间房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前未有明确规定，一般认为拆迁补偿行为的营业税纳税义务发生时间应为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。& && & 2、计税依据& && & 根据《营业税暂行条例》、《国家税务总局〈关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复〉》（国税函发[号）、《国家税务总局〈关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复〉》（国税函[号）及国税函[号的规定，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均属于营业税的征税范围，应按销售不动产税目缴纳营业税。基于拆迁房屋行为的特殊性，在营业税的计税依据上，应区分以下两种情形。& && & （1）“拆一还一”部分& && & 根据国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[号）和《营业税暂行条例》的有关规定，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施，如居委会用房、车棚、托儿所等，凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。& && & 文件称对于“拆一还一”的部分按照成本价核定计征营业税，这里的回迁房成本价如何确定文中并未予以明确，因此存在较大争议。之前主要存在两种观点：一种观点认为，由于开发商不需对回迁房原占有土地支付成本，补偿房产的成本价不应再计算土地成本；另一种观点则认为应包括土地成本。也就是说，矛盾的关键在于土地价款是否包含在成本范围内，这是实务中争议的焦点。比如，珠海市地税局《关于明确几个营业税税收政策问题的通知》（珠地税发[号）的规定，考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，因此，补偿房产的成本价不应再计算土地成本。该文还规定，对于能单独计算成本价的，可单独计算核定成本价计征销售不动产的营业税；对不能单独计算成本价的，可参考同类住宅的成本价，根据建筑材料使用和室内外装修差异，配套工程差异等因素作合理调整后核定计征销售不动产的营业税。& && & 近期国家税务总局发文对此做进一步明确，根据《关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）规定：纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。& && & 根据国家税务总局2014年2号公告的规定，拆迁安置用房视同销售，其营业税计税依据不包括回迁安置房所处的土地使用权价款。& && &&&（2）超面积补偿部分& && &&&对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定确定计税营业额。即：第一，可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；第二，可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；第三，按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。& && &&&二、& && && &1、视同销售收入的确认& && & 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。文件确认收入的方法和顺序为：第一，按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；第二，由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；第三，按开发产品的成本利润率确定。& && &&&2、计税成本的确认& && & 关于计税成本的确定，房地产企业自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为，根据《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知（财税[2009]59号）规定：以非货币资产清偿债务，应当分解为转让相关非货币性资产、按非货币性资产公允价值清偿债务两项业务，确认相关资产的所得或损失。即房地产开发企业以非货币性资产清偿债务，应当分解为按公允价值转让非货币性资产，再以与非货币性资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。也就是说，房地产企业“拆一还一”行为要按公允价值对所安置的商品房视同销售确认所得，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。& && & 又参照《关于印发〈2009年度企业所得税业务问题解答〉的通知》（青地税函[2010]2号）第26条规定，如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，对补偿的房屋应视同对外销售，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。另外，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本中。【典型案例】：恒科房地产公司2012年度采取拆迁安置方式对碧翠园小区进行住宅开发建设，在安置方式上，公司采取“拆一还一，就地安置，差价核算，自行过渡”的产权调换方式对被拆迁人房屋进行安置补偿。2013年2月恒科房地产公司就地安置拆迁户5,000平米，碧翠园小区市场售价9,000元/平方米，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本1.6亿元，总可售面积8万平米，其中包括用于拆迁安置的面积为5,000平米。拆迁补偿费支出：5,000×9,000=4,500万元视同销售收入：5,000×9,000=4,500万元单位可售面积计税成本=（2亿+1.6亿+4,500万）/80,000平米=5,062.50元/平米视同销售成本：5,000×5,062.50=2,531.25万元视同销售所得：4,500 -2,531.25=1,968.75万元需要在拆迁当期确认视同销售所得1,968.75万元。& && & 需要提示企业注意的是，视同销售的收入即4,500万元在做拆迁补偿成本的同时，应在碧翠园小区整个项目总可售面积之间进行分摊，而不能减去拆迁安置的5,000平方米，即不能以75,000平米作为分母，否则会加大可售部分单位工程成本。& && &&&三、土地& && & 房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，土地增值税方面应视同销售处理，上述“拆一还一”行为，在按市场价格确认收入的同时，还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。& && & 国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函[号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[号）第三条第（一）款规定确认收入。即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。& && &&&与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，只需要按照当地规定预征。回迁房视同销售所得是否需要做土地增值税清算，要看楼盘的销售情况。如果项目已经全部销售完毕或者达到法定清算条件，则土地增值税必须清算。& && & 四、土地出让金返还款& && &房地产开发企业在与政府签订的《拆迁安置协议》中往往约定，拆迁安置工作完成后，由政府部门将土地出让金部分返还予开发企业，这里应当注意的是，对于该款项开发企业应当并入所得计征企业所得税。& && & 企业所得税法所称其他收入，是指企业取得的除企业所得税法第六条第一项至第八项规定的收入外的其他收入，包括企业资产溢余收入、逾期未退包装物押金收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等等。根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府型基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[号）规定：（一）企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。（二）对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。本条所称财政资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补贴、贴息、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的款；所称国家投资，是指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相应增加企业实收资本（股本）的直接投资。& && & 财税[号文规定不征税的财政性资金是指国务院财政、税务主管部门规定了专项用途并经国务院批准。房地产开发企业收到的土地款返还实为一种补贴收入，按照上述政策规定不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。& && & 随后财政税、国家税务总又联合下发了《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）对此进行补充规定，通知规定：企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。& && &根据70号文的规定，房地产开发企业取得的财政性拨款，必须能够提供县级以上政府有关部门规定资金专项用途的资金拨付文件且财政部门或拨付资金部门对该项有专门的资金管理办法，同时企业对该项资金的收支进行独立核算，上述情况同时满足的情况下，企业收到的财政性拨款方可作为不征税收入进行税务处理。& && &&&以上是本文对房地产开发企业采取“拆一还一”形式进行实物补偿所涉及到的主要涉税难点问题分析，期待对纳税人拆迁安置过程中的税收实务工作有所帮助。
& && & 本刊物为国家或地方颁布的相关法规天岳就某些专题而提供的分析，并非对此类问题的详尽描述，仅供客户参考之用，并不构成对客户的专业建议。天岳认为所作分析内容及观点客观公正，但不担保其内容的完整性，亦不对上述内容做任何明示或暗示的表述或保证，客户不应单纯依靠本资料所分析内容而取代个人的专业判断，并将其作为可能影响业务决策的唯一基础。
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征地拆迁补偿款的纳税问题
发布日期：&&& 作者：
&企业拆迁?
&&征地拆迁补偿款的纳税
拆迁补偿款的金额一般都比较大，所以就会涉及到纳税的问题。
首先，对于个人的房屋的拆迁补偿款，根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税[2005]第45号)规定：“对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征
个人所得税。”
&&&&同时根据《土地增值税暂行条例》第八条规定：因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。国家
建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。据此，对个人房产因城市规划需要而被拆
迁取得的补偿费收入，免征土地增值税。
&&&&其次，对于企业来说征地拆迁必然会涉及到拆迁的搬迁重建，所以企业的拆迁补偿款的纳税的时间和方式就比较重要。对于政府的企业所得税来说，我国有明文的规定，必须明确企业搬迁的原因，再根据下面的规定。
根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》一、按照《通知》的规定进行企业
所得税处理的应当是因政府行为而进行的政策性搬迁，因企业自身原因而进行的搬迁不得按照《通知》的规定执行。搬迁企业取得的政策性搬迁收入应是从政府财
政、土地部门直接取得的收入。对搬迁企业直接从取得土地使用权的企业取得的补偿，不属于《通知》中所称的政策性搬迁收入。企业因政策性搬迁而处置除土地使
用权之外的其它资产取得的收入，企业所得税的处理可以按照《通知》的规定执行。搬迁企业取得实物补偿的，以签订补偿协议时确定的公允价值确认收入。二、搬
迁企业取得政策性搬迁收入或处置收入，可自政府搬迁公告、文件明确的搬迁期限开始之日的次年度起，五年内暂不并入应纳税所得额，五年期满的当年度，企业应
将已实际取得的政策性搬迁收入或处置收入按照《通知》的规定计入当期应纳税所得额。五年期满后，因同一搬迁行为再次取得的政策性搬迁收入或处置收入应一次
性全额计入当期应纳税所得额。三、从搬迁收入或处置收入中扣除的项目限于以下五项：购建与搬迁前相同或类似性质用途或新的固定资产支出、购买土地使用权支
出、其它固定资产改良支出、技术改造支出、安置职工支出。除此之外的其它支出，不得从中扣除。企业按照规定将因搬迁拆除的固定资产或其他资产报废的损失，
或安置职工的其他支出已在企业所得税前扣除的，不得重复计入扣除。四、搬迁企业应自取得第一笔政策性搬迁收入或处置收入的年度纳税申报时，将政府搬迁文
件、公告，原占有土地已进行招、拍、挂的文件，政府确定的政策性搬迁补偿收入总额以及实物补偿方案、政策性搬迁收入或处置收入、重置或改良固定资产、购买
土地使用权、技术改造、购置其它固定资产、安置职工计划或立项报告等的收支预算，向其企业所得税的主管税务机关备案。五、五年期满的当年度，企业要将重置
固定资产和土地使用权、购置其它固定资产、固定资产改良、进行技术改造、安置职工的实际支出计划、立项文件等资料，在企业所得税年度纳税申报时向主管税务机关申报。
关于企业是否要交纳营业税，目前国家税务总局的文件没有明确规定，只有《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函[1997]87号）文件在内容与此比较近似，该文件规定对于对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营业税“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。因为该文件存在适用范围的限定，个人和企业收到的拆迁补偿款不能完全适用该文件。
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房屋拆迁补偿款怎样纳税？
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近年来，随着政府城市规划建设和旧城改造需要，房地产开发单位对部分旧房屋和规划建设用地进行拆迁改造，并按照国家政策对建设需要拆迁户给予了补偿。为了使纳税人对拆迁户补偿的税收政策法规有个全面的了解，本版今天特对3位纳税人颇具代表性的来电咨询做全面的解答。 　　个人取得拆迁补偿款 　　是否需要缴税？ 　　罗湖区的王先生来电咨询： 　　我有一套位于深圳罗湖区的房产，现因政府规划需要拆迁，请问我取得的拆迁补偿款是否需要缴税，如用此拆迁款重新购房是否有相应的税收优惠政策？ 　　地税局的方小姐回答：因城市改造需要而被拆迁的房屋，对被拆迁户取得的拆迁补偿收入不征收营业税和个人所得税。此外，因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。 　　对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税。成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。 　　开发商给拆迁户的补偿 　　是否要纳税？ 　　南山区的李小姐来电咨询：我是一房地产开发企业的会计，我们企业现承接一旧城拆迁改造工程，请问对补偿给拆迁户的房产是否需要纳税？ 　　地税局的方小姐回答：房地产开发企业根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行旧城拆迁改造，对补偿给拆迁户的房产需缴纳营业税和企业所得税。 　　其中，营业税有两种方式计算，以房产补偿给拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”的营业税。对补偿面积超过拆迁面积的部分，按下列顺序核定营业额计征“销售不动产”的营业税： 　　一是按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定；二是按纳税人最近时期销售不动产的平均价格核定；三是按下列公式核定计税价格：计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率） 　　至于企业所得税，则是对房地产开发企业以房屋抵顶地价款赔偿给被拆迁户的，在计算缴纳企业所得税时，对赔偿的房屋应视同对外销售，销售收入按其公允价值或参照同类房屋的市场价格确定。 　　对政府给予的搬迁补偿 　　如何纳税？ 　　福田区的赵小姐来电咨询：我公司是一家内资企业，由于地铁四号路线建设的关系我公司需搬迁，取得了政府给予的搬迁补偿收入，请问如何计算缴纳企业所得税？ 　　地税局的方小姐回答：因当地政策城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入应按以下规定进行企业所得税处理： 　　搬迁企业根据搬迁规划，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产）、以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。 　　企业因转换生产经营方向等原因，没有用搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额。 　　搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。 　　搬迁企业从规划搬迁第二年起的5年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在5年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。 　　有关房屋拆迁补偿款的纳税问题，市民可拨打市地税局咨询中心电话123662,或者登录网站www．szds．gov．cn咨询。（深圳地税咨询中心）
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[广东-广州]
广东博厚律师事务所
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