关于加强我省保障性住房建设管理的建议 - 政协提案 - 海南省人民政府网
题　　目：
关于加强我省保障性住房建设管理的建议
提 案 者：
&&&&内容一&&&
保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。近年来我省保障性住房建设发展较快，城镇居民的住房条件明显改善。我省2014年城镇保障性安居工程建设计划开工34954套。其中，包括公共租赁住房4486套(含廉租住房274套)、经济适用住房1291套、限价商品住房1756套、城市棚户区改造20158户等。&&&
然而，通过对全省部分市县了解发现，我省保障房建设管理仍存在不少问题，除少数市县由于选址在市中心建设而一房难求需排队等候较长时间外，大部分市县已经建成的保障性住房大量空置，群众普遍反映价高质次。海口某限价商品房项目配售给一些机关事业单位，多数人放弃购买，后一再放宽购买条件，面向企业职工销售，但仍然乏人问津，造成大量建设资金无法回收。有的保障房小区建成后公开销售一两年但因位置偏僻遇冷，几乎成了一座空城。&&&
目前我省保障性住房建设和管理存在的主要问题有： &&&
1.规划布局有待改善，交通外部配套设施的建设滞后。一些项目选在离城市中心较远的地方，配套设施没能同步建设，建成后迟迟不能入住，或是入住了但物业管理跟不上，不具备商业、教育、医疗等条件，生活很不方便。有的住房内部空间结构不合理，影响使用功能。&&&
2.工程质量有待提高。一些保障性住房设计、施工、监理、验收质量把关不严，个别工程使用了不合格的建筑材料，个别工程偷工减料,造成质量安全隐患。&&&
3.分配和运营管理方面还存在不少问题。家庭和个人住房、收入以及金融资产等情况基础信息不足，核定有一定难度,出现了骗租、骗购的情况。有的家庭收入增加了，但不主动退出保障性住房，群众意见很大。&&&
4.建设资金筹措和征地拆迁压力比较大。一些项目由于种种原因拉长了建设周期，导致建设成本提高，后期提高经济适用房售价也引起群众强烈不满。&&&
5.法规建设滞后。现行住房保障政策都是以规范性文件形式发布的，虽有一定效力，但未形成法律制度约束。为强化工程质量监管，国务院办公厅发布了《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号），住建部也陆续发布了《关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知》（建市[2010]68号）和《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》（建保〔2011〕69号）等多项规定，我省也出台《海南省经济适用住房管理实施办法》等规定。但存在着政策边界不够清晰、利益调节和退出机制不够完善等问题，其中实施过程中操作不规范的问题最为严重。&&&
针对上述问题，我省相关部门需对保障房建设中存在的问题引起重视，及时总结经验，加强管理。&&&
一、修订《海南省经济适用住房管理实施办法》，根据保障性住房建设和管理中存在的问题抓紧完善制度。&&&
二、保障房建设要按需规划，以需定建。目前，保障房建设每年的任务都是由国家下达计划，我省再分解到市县落实，并没有充分考虑各市县的实际情况。比如海口目前在建和建成的经济适用房、廉租房，目前不少空置，有些人即使具备条件，但由于位置偏远等原因，宁可在市中心自行租民房也不原意申请。有些市县把已建成的保障性住房纳入棚改项目的安置房，同样因为位置和质量，不被群众接受。建保障房的资金是政府投资或融资，保障房项目规模应该坚持实事求是，按需求建设，否则将造成资金、人力和物力的巨大浪费。&&&
建议对全省保障房建设和利用情况进行全面调研，出台《海南省住房保障制度改革创新方案》，按照“问需于民、以需定建、分步实施、轮候解决”的思路，可以对有需求又符合保障房购买条件的群众进行登记，对面积、位置以及能承受的价位等进行摸底调查，根据需求分批建设。这样就能使保障性住房的建设更加可持续，更加符合实际，进入良性循环。&&&
三、确保保障房建设质量，选址科学合理，避免变成“伤心工程”。选址时应充分考虑群众需求，不能太偏僻，要充分考虑配套设施，要特别注重交通便捷。建设时从设计、施工、监理到验收都要坚持“质量第一”的理念”。&&&
四、调整保障性住房体系，扩大廉租房保障范围。近期，国内多地先后停建经济适用房，一改过去重经济适用房轻廉租房的做法，纷纷提出以解决低收入者家庭住房困难问题。部分城市拟将廉租房和经济适用房申请条件“并轨”，逐渐减少经济适用房建设和分配规模。我省也可借鉴这些做法，研究经济适用房重新定位问题，更好地将保障性住房建设落到百姓安居的最终目标上来。&&&
一、我省保障性住房现况&&&
据二○○九年二月二十四日海南省经济适用住房管理实施办法；二○一○年九月二日海南省保障性住房管理暂行办法。根据省住房和城乡建设厅资料所得悉，截至2014年12月底全年，全省开工建设城镇保障性住房3.58万套，已完成占计划的102.4%，2015年全年拟开工建设城镇保障性住房3.63万套，其中棚户区改造3.29万户，计划基本建成各类城镇保障性住房1.64万套。&&&
二、财政开支及土地资源使用分析&&&
按照我省2015年全年拟开工建设城镇保障性住房3.63万套的计划，保障性住房第十八条规定保障性住房建设坚持以中小套型为主，套型建筑面积按下列标准控制：就每套保障房平均面积60平方米左右计算共需建2178000平方米，以不包地价计算约3000元\平方米建筑成本价我省需花掉65.3亿元，我省共18个县巿平均每个县巿要准备3.63亿元建设保障性用房费用，共要动用土地资源2178亩。&&&
在这里把我省和香港政府的保障房屋政策相对比，我省现推行的保障房类似香港的＂廉租屋＂推行的经济适用房类似香港的＂居者有其屋＂，香港政府于1973年成立「香港房屋委员会」，推行「廉租屋」计划用于出租给符合入住条件低收入的巿民；于1976年推行「居者有其屋」用于低巿价30%至40%出售给廉租屋居民及符合条件的香港巿民。我省人口与香港人口相若都在700万上下。香港在2013年建设＂廉租屋＂预算每年建设1.5万套，而我省去年全年完成保障房建设3.58万套，每套建筑面积平均60平方米与我省的相若，但我省人口结构与香港完全不同，我省农村人口占大多数，所以我省对保障住房要求不会比香港需求大，但我省用于建设保障房的土地资源要多出于香港10倍以上，资金投入方面相对也不会合理了。&&&
三、节制土地资源&&&
按我省保障性住房条例第九条规定，项目容积率原则上不低于1.2，海口、三亚等中心城市的保障性住房容积率一般应当高于1.5。12层以下（含12层）规定。鉴于我省对保障性住房及一般商品房开发都设置容积率的限制，加上前十年不规范的开发造成我省土地资源的浪费。为确保土地资源的合理合法使用，建议：&&&
1、为节省土地资源政府需紧迫实施对保障性住房项目加大容积率比例，项目由规划部门把关环评、人流、交通等各项指标，经有关专家评审通过后方可建设。&&&
2、近两年我省有些县市大量批建商品房项目建设，因全国各地房产巿场滞销我省并不例外，建议政府成立一个回购当地商品房作为保障性住房工作小组，制订回购工作流程，与当地滞销的商品房开发商进行协商，对项目进行评估最好成本价回购，这样既能帮助到企业的生存也能拉动当地的经济流转，并且可节省建筑周期的成本及节省土地资源，可说是一举多方得益。&&&
四、建立健全住房分配管理体系&&&
保障性住房分配必须公平、公正。我省发现有些县巿为完成保障房建设指标，实际建成后数量过多后导致要放松购买或入住条件，使之浪费公款及占用社会资源。&&&
1、由当地政府成立一个特别小组专责对当地保障性住房的需求进行评估，小组成员对评估做出的结果需终身负责制，政府按小组评估巿场实际需求结果进行建设保障房数量。&&&
2、申请保障性住房申请人的条件要在两年至四年内做一次检讨调整，申请人原则性规定必须是持有超过5年在原居住地的公民户口，为公平公正必需设置合理条件让真正需要人仕入住保障房。&&&
承办单位及答复
省住房和城乡建设厅；&
承办单位答复
关于加强我省保障性住房建设管理的建议（B类）
海南省住房和城乡建设厅&&&
对省政协六届三次会议第0451号提案的答复&&&
刘心红委员：&&&
您提出的《关于加强我省保障性住房建设管理的建议》提案（第0451号）收悉。该提案对我省保障性住房建设管理方面存在的问题分析深刻、透彻，所提的建议具有较强的针对性和实用性，对推进我省保障性住房建设具有积极意义。经研究，现答复如下：&&&
一、内容一问题和建议的答复&&&
（一）关于完善制度。目前国家层面正在研究制定《住房保障条例》，大部分省级政府只有保障性住房规范性文件，鉴于国家和各省区目前的情况，以及我省保障性住房建设管理的实际，我厅将随时关注国家层面顶层设计的相关动态，通过实践不断总结保障性住房建设、分配、管理等经验，及时完善保障性住房相关制度。在实际工作中，我厅也在不断加强制度建设。2013年12月我厅根据省委巡视组发现问题，及时下发《关于落实保障性安居工程问题整改工作的通知》，针对保障性住房建设、使用和管理方面存在的问题，制定具体方案和措施，进一步督促各市县完善制度，加强管理。&&&
（二）关于保障房建设以需定建、按需规划。2012年后，我省按照自下而上、以需定建的基本原则，各市县事先做好调查摸底工作，收集群众的真实需求，根据实际需求确定今后的建设规模并上报年度建设计划，同时合理调整保障性住房结构，保障性住房目标任务与实际需求脱节的情况逐年得到改变。针对一些项目空置问题，我厅也督促指导相关市县通过加快配套市政基础设施和公共服务设施建设，降低准入门槛扩大保障范围，转化为公共租赁住房等方式，加快分配入住。&&&
（三）关于保障房建设质量和选址。《海南省保障性住房管理暂行办法》第八条规定:项目选址，应当优先选择在地质条件安全可靠、环境适宜、公共交通相对便利和商业、教育、医疗、文化等公共设施及配套相对完善的区域。总的来说，各市县基本按照要求进行规划选址和配套。我厅也一直督促各市县按规定科学选址，同时加强配套基础设施建设，同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用，方便群众生活。对于保障性住房质量安全问题，我厅每年不定期对全省保障性住房建设项目进行专项巡查，及时发现质量问题并督促整改，全省保障性安居工程质量特别是主体结构质量处于受控状态，安全管理意识得到加强。为建立保障性住房质量标准，落实保障性住房建设质量终身责任制，确保工程质量安全，2014年我厅出台《关于加强保障性住房质量安全管理的规定》（琼建住房[号），对加强建设管理、落实各方责任、提升监管水平等提出了具体要求，进一步指导各市县加强保障性住房质量安全监管。&&&
（四）关于调整保障性住房体系。我省已逐步在优化保障性住房结构。2014年起全省公共租赁住房和廉租住房并轨运行，廉租住房统一纳入公共租赁住房管理，房源统筹调剂使用，在已将环卫工人、新就业无房职工和外来务工人员纳入保障性住房惠及范围的基础上，进一步扩大保障范围，向农民工和进城落户农民等住房困难家庭延伸，并在现有准入条件的基础上，根据供需情况进一步合理调整收入标准和住房困难标准，降低准入门槛。根据国家有关部署和要求，今后几年将重点推进棚户区改造，2015年度我省城镇保障性安居工程建设计划为3.63万套，其中棚户区改造3.29万套，公共租赁住房0.34万套，已不再下达经济适用住房和限价商品住房建设计划。&&&
（五）关于分配和运营管理。省纪检、审计、财政和我厅等各部门每年均加强保障性住房分配和运营工作的监督检查，及时发现问题并督促整改。我厅督促指导各市县在保障对象资格审查中严格按照规定的申请、审核程序把好准入关，经核实属违规享受住房保障的，限期腾退住房；对应当退出保障性住房而拒不退出的，由市县有关行政管理部门依法申请强制执行。同时我厅建立并运用海南省住房保障管理信息系统，通过建立基础数据库，扎实做好现有房源、分配、人员信息等数据的采集工作，完善全省住房保障信息查询、比对、展示等各项功能，进一步提升我省住房保障信息化管理水平。&&&
二、内容二问题和建议的答复&&&
（一）关于节省土地资源。《海南省保障性住房管理暂行办法》第七条规定：“保障性住房建设应当符合土地利用总体规划，城市总体规划，坚持发展节能省地环保型住宅”。保障性住房容积率不低于1.2的规定，已比普通商品住房有所提高，在实际工作中，各市县严格执行建设基本程序，在符合土地利用总体规划，城市总体规划的前提下，按照集约用地的原则，优化项目建设方案，适当提高保障性住房项目容积率。&&&
（二）关于回购商品住房。今年以来，住建部一直鼓励、督促各地打通商品房与保障房通道。省政府办公厅5月初下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)。《意见》要求合理调整住房困难和收入标准，扩大保障范围，打通商品房与保障性住房通道，加快库存消化。鼓励按照政府采购方式，从市场上收购合适的新建商品住房、司法拍卖住房或存量住房作为保障性住房包括棚户区改造安置住房的房源，并纳入保障性安居工程计划管理。鼓励实施货币补偿安置方式，同时支持房地产开发企业将新建商品房房源用于出租。我厅也认真贯彻落实住建部和省政府相关要求，积极开展各项工作，指导各市县研究打通商品房与保障房通道。如三亚市结合实际，研究出台了《三亚市棚户区改造购买安置房管理办法》，该市拟购买5000套商品房安置被征收居民。现有嘉宝花园、国光花园、君和君泰等12个商品房项目意向参与政府购房安置计划，提供安置房源。&&&
（三）关于保障性住房需求。我厅已建立全省保障性住房建设和分配项目台账式管理制度，同时指导各市县和相关部门全面梳理保障性住房实际需求情况，研究编制“十三五”住房保障规划。2016起确需新建保障性住房的，要提供申请轮候数量、项目选址情况、基础设施配套情况等报我厅备案。&&&
（四）关于保障性住房准入条件。国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发[2011]45号）提出：市县人民政府要根据当地经济社会发展水平、居民收入、住房状况，合理确定保障对象住房困难、家庭收入（财产）的具体标准，定期调整，并向社会公布。各市县均按要求适时调整各类保障性住房准入标准。如海口市2012年度公共租赁住房保障对象收入标准：家庭人均年可支配收入低于21075元（含）；单身居民年可支配收入低于35710元（含）；住房困难标准：无自有住房或家庭人均自有住房建筑面积低于13平方米（含）。2015年公共租赁住房收入标准调整为家庭人均年可支配收入低于23182元（含）；单身居民年可支配收入低于44000元（含）；住房困难标准调整为无自有住房或家庭人均自有住房建筑面积低于18平方米（含）。我厅将进一步督促指导各市县结合需求和实际合理调整准入标准，确保有效解决中低收入家庭住房困难问题。&&&
刘心红委员，感谢您提出了很好的建议，一些已在实施中。我们将结合有关建议，进一步指导各市县切实做好住房保障工作。同时，希望您今后继续为保障性住房建设献言献策，以期对我省保障性住房建设和棚户区改造工作有所帮助。&&&
海南省住房和城乡建设厅&&&您的位置： &
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