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限购大背景下，沈阳写字楼投资回报率优势凸显编辑：梁旭　来源：东北新闻网　　
空间家近日发布的季度报告显示，2017年第一季度沈阳写字楼市场需求稳步增长，净吸纳量超过4万平方米，本地企业对写字楼升级需求显著。
4月22日，在沈阳佳兆业中心举行的发布会上，空间家管理合伙人张奇在解读报告时表示，当前沈阳写字楼租金回报率好于其他同类城市水平，依然是比较好的投资产品。
高空置率推动租金继续下跌
沈阳写字楼供应2014年以来呈现井喷式增长，市场一直承受着高库存、低去化的压力。当前沈阳写字楼存量300万平方米，体量仅为北京、上海市场的十分之一，但市场的新增供应仍在高峰期，空置率水平处于历史高位。
空间家数据显示，2016年末，沈阳写字楼总体市场空置率为26.8%，其中甲级写字楼空置率为33.8%。沈阳甲级写字楼租赁净吸纳量始终保持以每年1-2万平方米的速度增长。2016年净吸纳量为12.8万平方米，今年一季度已突破4万平方米，全年料将突破16万平方米。
沈阳写字楼平均租金连续三年呈下行趋势。目前沈阳甲级写字楼平均租金是每年每平方米1068元，较2014年峰值下降了24.8%。当时有标杆项目的租金达到过元，现今同一个项目的报价元。受供应量过大的影响，预计未来三年租金仍将下行。
目前沈阳甲级写字楼集中于金廊沿线，这里也是沈阳的CBD，平均租金介乎1046元至1300元每年每平方米之间不等。金廊中段地区即五里河区域，整体租金水平为全市最高，接近1300元每年每平方米，24%的甲级写字楼空置率为全市最低。
写字楼升级需求显著
大量企业在租金持续下调的时机，实现升级扩张。张奇分析称，租赁客户构成中，85%是本地客户，15%的公司是新设，这同时说明缺少外来投资在沈阳设立企业，这也是租金下降的主要原因。销售客户有64%为自用型客户，36%为投资型客户。
随着以沈阳为中心的东北区域经济回暖，及一系列政策利好的影响下，2016年下半年到今年一季度，沈阳房地产市场也在迅速回暖。张奇认为，当前沈阳写字楼售价相对较低、租金较高，租金回报率远高于天津等地，依然是比较好的投资产品。
张奇称，目前沈阳住宅市场量价齐升，去化周期不到12个月，年内出台限购政策将是大概率事件。一旦出台限购，参照周边其他省会城市的情况，写字楼的销售和出租将更加活跃。他建议新入市项目应降低投资者的持有门槛，同时提升租赁和运营水平，真正让投资者收到稳定的租金回报。
关于空间家
空间家创立于2015年7月，致力于以真实的租售信息，精准、高效地为企业提供选址服务，并围绕企业选址后需求，构建金融、注册、装修、采购等一站式服务。截止2017年3月，空间家平台累积交易额逾30亿元人民币。
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投资哪种房产类型回报率高
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（原标题：投资哪种房产类型回报率高）
继杭州购房限购政策出台后，至今购房余热仍未消。随着“十一”黄金周的临近，各家房地产公司相继推出购房优惠，也就是说黄金周可能会迎来又一次的购房热潮。房产投资一直被人们视为最大的个人投资行为，曾有媒体报道称，某公司老板把名下几套房子出售后挽救了即将倒闭的公司，因为购房而选择假离婚的消息更是不绝于耳。业内人士表示，人们选择房产投资，看中的当然是房子的投资回报率，如果对行情有个准确的判断，回报率一定可观。45平方米的商住房约162%的投资回报率“在自己有居住房和有一定闲置资金的情况下，我觉得大多数人都会像我一样会选择投资房产，租出去也好几年后赚取差价也好，应该都有个不错的投资回报率。”市民李先生表示，最近一段时间身边的朋友谈论最多的就是房子的问题，有人买房也有人卖房，而卖房的确实在原先的房价上涨了不少。市民李先生于去年6月在城西申花板块购买了一套55万元45平方米的商住房（均价1.2万元/ ）。因为商住房是精装修，李先生就直接出租了，每月收租金至少3000元。不考虑各项税收及物业费用，一年租金3.6万，40年产权到期后，可达144万。约162%的投资回报率，李先生也表示，目前并不打算将房子出售。商业地产优于住宅投资写字楼远超过住宅和商铺记者从浙江一家房产公司人士处了解到，目前商业地产投资回报明显优于住宅投资。该人士表示，如果李先生将这55万元用于购买该地段附近的普通住宅，根据历史数据，2015年6月该地段房价均价为2.1万，加入购买一套90方价值189万的房子。付三成首付跟商住房总额仅相差1.7万元，但由于不能一次付清要还房贷，假如选择公积金贷款及等额本息还款，期限30年，每月则需还近6000元。如果将其直接出租，房租大约4000元/月，并没有比商住房高很多，每月收回来的房租不能完全支付房贷。不同房产类型的收益结果也不尽相同。据云房数据《2016上半年中国房地产投资回报率调查报告》显示，写字楼投资回报率远超过住宅和商铺，成为回报率最高的一类物业。业内人士表示，近年来住宅投资风险不断加大，而商铺市场运营难度较高，写字楼的投资价值逐步凸显，特别是那些竞争力日益增强的优质写字楼产品，以其低风险、高回报、渐稀缺的属性，成为越来越多投资者关注的热点。然而，部分城市随着写字楼市场的快速开发，市场供应迅速增加，空置率居于高位，投资者需要警惕市场风险。购房投资的关键是认清市场的走向和趋势自2014年以来，房地产发展红利期逐渐结束，市场分化不断加剧。随着2015年政策层面不断释放利好，尤其2016年初大量信贷进入楼市，一二线城市先后出现复苏，大量的投资性需求、刚性需求疯狂入市，致使市场需求透支、政策效应衰退，未来楼市的风险也在加大。受制于房地产的不可移动性、异质性和弱流动性等特性，加之标的额大，政策的影响，也使得其投资要更加谨小慎微。房产投资的特质决定了投资者在置业时要谨慎选择具有投资价值，升值潜力大的楼盘为对象。业内人士表示，要判断一个区域的升值潜力，简单来说首先需要知道如何用一个合理的价值评估体系来判断该区域的价值，这样才能够根据区域发展及政策方向来判断其将来的价值高低，如环境、交通、配套、区域产业、人口结构、政策规划等。同时该人士还强调无论是初次投资房产的“新人”，还是名下十几套甚至几十套房产的“资深”房地产投资者，房产投资的关键是要认清房地产市场的走向和趋势，认清趋势的前提则是准确判断目前的政策环境和市场发展。
(原标题：投资哪种房产类型回报率高)
本文来源：青年时报
责任编辑：王晓易_NE0011
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沈阳楼市投资调查：
　　银行利率下调，股票市场震荡，还是房产靠谱。业内人士称，房产投资收益普遍在4~7%左右，但是却往往拜倒在高昂的前。那么，买不起大房子，就买套小公寓吧，收收租金也不错。　　根据沈阳市政府相关会议研究通过的《关于促进市场健康发展的实施意见(试行)》11条补充意见，目前，在商业用地上已经建设的商住公寓、酒店式公寓以及原规划用途为商业但实际用途为商住公寓或酒店式公寓的项目，可以调整为自住型公寓，在落户、入学、水电暖民用价等方面享受住宅同等政策。同时，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。这在一定程度上提升了人们对于“公寓类”产品的信心。　　按照粗略的回报率公式：租金回报率=(月租金×12)÷购买房屋总价来计算，沈阳的酒店式公寓投资收益大多维持在5%以上，有的甚至可以达到7%，远远高于普通住宅的回报。　　【调查案例】　　类别：住宅　　结论：60~90平方米最受欢迎　　收益：3%~4%　　对于沈阳楼市来讲，最给力的仍然是那些刚需客。　　每一年结婚的、刚毕业的大学生、外来打工者等成为了楼市最熟悉的面孔。因此，各项目中60~90平方米的户型一直是最受欢迎的面积段。　　“我去年在浑南买的63平方米的房子，总价40万元左右，简单收拾收拾每个月可以有1500元的租金回来。”在某外企工作的张女士算账后发现，她的投资回报率大约在4%左右。　　类别：酒店式公寓　　结论：潜力当道 地段为王　　收益：5%~7%　　楼市震荡，房产投资需谨慎。　　总价低、易出租、风险小，这些特性与优势，让公寓成为最受欢迎的投资品。纵观沈阳，金廊沿线高端酒店式公寓的出现，在地段发展和升值潜力上都给了投资者更多的选择和信心。　　以位于青年大街沿线浑河南岸的某项目为例，均价元/平方米，买个50平方米左右的公寓，按照沈阳写字间平均租金计算，收益率大约为7%左右，绝对领先其他房产投资收益。　　【解密:公寓投资缘何回报率高】　　随着沈阳市政府南迁，轻轨地铁相继动工开通，大浑南发展前景越来越好，不仅成为沈阳人购房首选，更是备受房产投资者的青睐，区域内酒店式公寓产品销售火爆。　　很多业内人士分析，公寓受追捧与当前的市场环境不无关系。住宅市场受大环境因素影响，投资空间正逐步被压缩。相对于动辄几百万元的写字间、商铺，公寓以其总价低、易出租的优势，自然成为了投资者的首选。　　从事房产投资多年的业内人士表示，在沈阳市场，公寓产品的投资回报率平均保持在5%~7%，有很多酒店式公寓的投资回报率更是可以达到7%。也正是基于这样的原因，才使得沈阳公寓产品始终是投资者心中的“香饽饽”。　　这位业内人士以坐落在浑河南岸金廊沿线的某项目为例，物业类型为酒店式精装河景公寓，加之全球三大酒店集团之一的万豪国际集团成功进驻，首登沈阳就择址南金廊黄金眼区位，可见未来发展潜力不可估量。　　投资这种酒店公寓最主要的还是要看所在区域，金廊沿线、一线河景等等，这些绝版的地理位置都为其未来物业升值提供了很大的空间，加上商业、交通、教育、医疗配套成熟，生活非常便捷。而像万豪行政公寓的进驻更是加速了区域发展与国际接轨，使其必将成为浑南奥体核心商圈最受瞩目的项目。此外，项目拥有游泳馆、健身房等高端配套也为其加分不少。类似这样的酒店公寓，未来的升值能力、租金回报都非常可靠。
（责任编辑： HN666）
和讯网今天刊登了《沈阳楼市投资调查：》一文，关于此事的更多报道，请在和讯财经客户端上阅读。
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