浅析我国房地产金融的风险与防范--论文天下--凤凰网博客
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浅析我国房地产金融的风险与防范
&摘要：房地产金融是指以房地产的产权或产权人的信誉为信用基础,以房地产金融为运做载体,借助各种金融工具为房地产经济活动筹集,融通,结算或清算。本文主要围绕房地产开发，经营，消费而展开的筹资，融资，结算等各种金融活动进行研究。关键词：房地产&& 筹集&&& 结算& &房地产金融是指以房地产的产权或产权人的信誉为信用基础,以房地产金融为运做载体,借助各种金融工具,由金融机构组织实施,为房地产经济活动筹集,融通,结算或清算资金并提供风险担保或保险的所有金融活动的总称。简单来说就是指围绕房地产开发，经营，消费而展开的筹资，融资，结算等各种金融活动。一、房地产业与金融业的内在联系房地产业与金融业之间存在着一种相互依存、相互支持、相互促进和共同发展的内在联系，这种联系将随着各自的发展而愈发密切。1、房地产资金具有垫付量大和周转期长的特性。在货币信用经济条件下，房地产生产、流通甚至消费过程一般都是利用金融杠杆来融入资金而得以顺利进行的。因此，在国民经济各产业中，像房地产业这样从生产、流通到消费，对金融如此的依赖的是比较少的。 2、由于房地产资金运动空间固定和具有较强的自然增值性，加上房地产使用的时间长，不易变质，使用对象广泛，其本身就成为很好的抵押物和投资对象。金融机构资金运用的主要方式是贷款。金融机构从贷款安全考虑，乐于发放以房地产作为抵押的贷款，借以使自己的货币资产得到保值和增值。3、房地产业与金融业的密切联系还可以从房地产金融系统和金融市场的独立存在而体现出来。在当今世界许多国家都有大量的各种类型不同的房地产金融组织，都有住房合作社和房地产抵押协会，以及房地产抵押市场及不动产抵押市场，实际上这就是房地产金融市场，房地产抵押市场已成为资本市场的主要组成部分。二、目前我国房地产金融发展现状及存在的风险1、我国房地产产业的资金来源高度集中于银行贷款很多官方数据和房地产投资数据显示,从资金来源的渠道来看,中国房地产开发企业的资金仅仅只有18%来自于自有资金,2%来自于其他渠道,而剩下的80%,都来自于银行贷款。可以说银行资金参与了我国房地产开发的全过程。商业银行成为房地产业最重要的输血者，当前单一的银行体系支撑着中国的房地产金融，进而支撑着中国房地产这个产业体系。这种状况的根源在中国当前的金融制度，所以一旦金融政策有变化，房地产开发商从银行贷款难度加大时，房地产业的资金链极易发生断裂，对房地产金融和房地产市场都会带来强烈的冲击，同时银行与房地产的密切联系也使得金融风险高度集中于银行。&2、我国房地产金融体系的建设滞后于房地产业本身的发展考察发达国家的房地产金融体系，完备的房地产金融体系应该是由银行信用和时常信用组成资金的一级供应市场。其他融资渠道，如发行股票、发行债券等比例非常小，融资量与房地产业在目前中国经济中的地位极不相称。由于信托业本身在中国尚没有完备的法律规范，同时也缺失良好信用环境，所以房地产信托融资仅仅处于起步阶段，无法和国外运作成熟的房地产信托投资基金相比，房地产信托融资在整个房地产融资中仅占1%左右。3、土地储备贷款存在隐性风险 我国的土地是被政府部门高度垄断的，在土地出让过程中，地方政府往往出于土地收益的考虑，希望获得较高的土地溢价，由此带动了房地产价格的上涨。由于各地城市开发和改造的规模都很大，土地的资产价值较高，因此，土地购置的融资要求十分巨大，而土地储备属于政府行为，使得土地的购置和开发非常容易获得商业银行的巨额贷款。土地收购和开发的资金来源主要是银行贷款，而还款则主要依靠土地出让金。此外，土地的价格本身也是频繁波动的，这些都增加了土地购置与开发贷款的隐性风险。 4、房地产金融市场的不平衡发展虽然房地产消费贷款蓬勃发展，但各地发展态势不平衡。由于受各地经济发展状况及房改进程的制约，个人住房贷款业务发展较快的地区多集中于东南沿海地区，上海、广东、北京、浙江、江苏、福建和厦门等省市占到贷款业务量的50%以上。中西部地区发展虽有起色但仍较落后，这与该地区经济发展状况、民收入水平、个人商品意识和资信度等紧密相关，体现了资金运动的特征和规律。5、住房金融法规不够健全，对住房资金的筹集、运用缺乏有效的管理与监督目前，虽然涉及房地产抵押的法律已出台了一些，如《民法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》等，但总的来说住房消费贷款运作的法律环境尚不够完善，表现为有些法规缺乏可操作性，特别是作为住房消费贷款的重要形式——住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于住房金融的进一步健康发展。 　　　三、房地产金融风险的防范&&& 如何防范房地产金融风险,对银行和国家来说,都是一个巨大的挑战。&&& 1、我国应当大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以达到分散银行信贷风险的目的。2、要将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托目前许多房地产信托基本上是参照贷款的有关条款来执行，在很大程度上是银行贷款的变种，而信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如商业银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。因此，在加强对房地产信托监管的同时，要通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务。3、加快土地制度改革，完善土地管理模式 如何有效的发展土地市场，制定适合发展形势的土地制度方面的政策，是预防房地产金融风险的关键因素之一。我国目前的土地储备制度，在规范土地市场、增加政府土地收益等方面效果明显，但其负面效应对房地产市场的健康发展也产生了很大的影响。要保持房地产市场的可持续发展，应该在条件成熟时进行土地制度改革，加快土地管理模式的转变，加强对土地供应的监管。有效地界定和规范政府行为，规范土地供应市场，加快改革和完善与房地产金融市场的稳定密切相关的各项制度。 4、培育专业的中介服务机构，建立房地产金融市场的支持服务体系&随着社会主义市场经济的建立和完善，社会分工将日趋细化，而金融机构要在复杂变化的市场环境中求得生存和发展并能够赢得主动，离不开一套完善、高效的支持系统。当前，亟待解决的是信息支持系统，去收集和分析其贷款决策所需要的全部信息，因此，应主动地营造一个良好的政策和法律环境，培育和发展独立公正、规范运作、能够适应现代金融运行要求的专业化市场中介服务机构体系。5、加快我国金融体制的改革,建立健全与房地产金融业务相关的法律法规体系,引导房地产金融机构的有序竞争 国家应该完善房地产金融的法规和制度,规范其行为,完善现行的法律法规,确定房地产金融的法律地位,如在《商业银行法》《合同法》《建筑法》《公司法》《民法》《反不正当竞争法》等法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的条件的法律条例,制定《房地产开发企业贷款管理法》《个人购房贷款管理法》《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规,明确规定开发商及个人的权利与义务,使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为,认真履行还款职责,建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系,共同促进国民经济的健康发展。总体上来说，目前中国金融体系环境下，房地产金融不仅融资效率低下，而且风险巨大，这在很大程度上制约了我国房地产业的健康持续发展。我国房地产金融的发展方向应该是在我国金融体制改革的背景下，既要顺应房地产业发展的需要，也要顺应入世后金融业逐步开放的环境。要努力拓展房地产融资的渠道，推动房地产金融工具的创新，尽快建立房地产金融二级市场，通过证券化融资，既为房地产企业开通了新的融资渠道，又使得大众投资者可以参与房地产投资领域，分享房地产投资的乐趣，同时我国商业银行应形成完整有效的内控制度和风险防范体系，为房地产业的健康发展建立畅通而安全的通道。
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制度安排与非制度安排对我国房地产市场的影响
制度安排与非制度安排对我国房地产市场的影响 &
?编者语：本文节选自东北大学研究生院中改院分院徐会军博士学位论文第5章。文章研究了转轨时期我国的制度安排和非制度安排对我国房地产发展的影响。在某种程度上，我国的房地产市场的发展轨迹及其现状，是转轨期诸多因素共同作用的结果。由于这些因素深刻地嵌入我国的体制转轨中，因而他们的作用具有不可抗力，也赋予了我国房地产业其他国家所不具有或没有经历过的独特的性质和特点。通过透视我国与房地产业相关的制度安排、我国的城乡二元分割结构、我国的人口因素、城市化进程和地区差异等，或许可以找到我国房地产市场发展中独一无二的性质和特点，并且通过这些特点找到更好地治理房地产市场和促进房地产业健康、可持续发展的政策和制度。本文为系列文章其上。 文/徐会军（中国健康养老管理控股公司董事局主席） 一.中国房地产主要制度安排 （一）中国房地产住房供给和保障制度安排 我国房地产住房供给以及保障制度安排是随着我国房地产市场的形成和发展以及我国市场经济体制的建立和完善而逐步发展起来的。按房地产市场供给的主体的变化以及保障制度的建立和发展的过程将我国房地产市场划分为四个时期。 第一阶段：国家为住房的主要供给者的计划分配阶段 1998年
以前，我国房地产住房实行的是计划经济条件下的“实物分配”制度。我国从1986年才开始推行住房商品化试点和租房制度改革，但是房地产市场化进程缓慢。
在这一阶段，我国的房地产市场的供给者主要是政府，真正的市场化程度低，市场空间狭小，房地产价格并不是真正的市场价格。在这一时期，虽然工业和商业的市
场化改革初见成效，但在但是住房供给领域还是一块“处女地”，城镇住房的供给仍然采取的是以“配给制”为主要分配方式的福利性分配制度。 在
这阶段，保障制度也处于初步发展阶段，从1993以来国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》以来，国家开始实施安居工程、推行住房公积金制
度，到1997年，国家开始全面推行住房公积金制度，以公积金作为房贷的基本方式，并且开始下调利率，放宽房地产价格及消费信贷，鼓励个人买房。 在此阶段，1993年以前，我国的房地产价格相对比较稳定，但是1994年和1995年在股票市场的大起大落的带动下，房地产市场的投机现象有所体现，导致我国房地产价格在这期间也有所波动。 第二阶段：市场化改革初期的1998年至2003年 1998年，
我国开始了全面的房地产市场化改革，并且颁布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，基本的指导思想是：稳步推进住房商品化、社
会化和市场化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度。目标定位是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；以货币购房替代原
来的福利分房；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。其特点是：以经济适用房为主的城镇住房供应体系，并且首次提出了“廉租住房”的概
念，将其纳入中国多层次住房供应体系。但是在指导思想上只是提出了推进住房商品化、社会化、市场化的改革，并没有明确将房地产市场界定为有限竞争的市场来
是，在实际执行中，由于地方利益作祟，各级地方政府并没有把工作的重点放在对经济适用房的供给上，被政府控制和批租的土地大部分流到了一般商品房上；地方
政府也缺乏积极性提供足够的资金来建设经济适用房和廉租房。因此经济适用房和廉租房的供给远远不足，而商品房的供给快速增长。按照该文件要求，建立以供应
经济适用房为主的房地产市场，经济适用房应当在60%以上。但实际上，一些城市连1%都不到。而在此期间，我国的经济高速增长，居民的收入和购买能力大大
增强，加上居民的住房消费观念的改变，我国居民对商品房的需求也急剧增加，虽然我国房地产市场受到亚洲金融风暴的冲击，我国房地产价格依然维持了增长的势
头。 第三阶段：商品化主导的2003年年底至2005年 从
2003年年底开始，我国房地产市场化进程加速，导致我国房地产价格开始逐步攀升。2003年，国务院颁发《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通
知》使我国房地产市场的定位发生了很大改变。这份文件改变了我国1998提出的以经济适用房为主的房地产市场的定位，转到“逐步实现多数家庭购买或承租普
通商品住房”，更加肯定了商品房的地位，强调要根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。从经济适用房为主导到以普通
商品房供给为主，这说明我国开始真正地将房地市场当作普通意义上的市场来看待；因为1998年国务院所确立的以经济适用房为主的房地产市场并未真正实现，
而真正存在的是一个普通商品房越来越占主导地位的市场。虽然国务院文件并没有明确提出将我国房地产完全交给市场来调节，但在实际的运作过程中，存在把我国
房地产住宅市场完全市场化的倾向。2004年颁布了《城镇廉租住房管理办法》，规定由以实物配租为主，调整为以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减
为辅；2005年国办又提出着力扩大廉租住房制度覆盖面。这也大大加快了我国房地产产市场的市场化进程。 这
种政策实际上是强调市场竞争在房地产市场中的作用，强调房地产价格应该有市场的供需状况决定，但是我国房地产市场的供给远远比不上市场需求，使得我国房地
产价格出现较大的波动。资料显示我国房地产价格在2004年商品房和商品住宅平均销售价格涨幅首次突破两位数，首次超过人均可支配收入增长幅度和物价上涨
指数，仅在2004年，我国房地产价格的增值就是1998年至2003年的3.8倍。 第四阶段：2006年至今的市场机制与行政手段相结合配置资源的时期 由
于第三阶段我国房地产价格出现快速上涨，国家为了防止房地产泡沫的出现，国家2005颁布了的国八条和2006年颁布的国六条，其旨在稳定房地产价格、调
整供房结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，并且将经济适用住房和廉租住房作为房地产调控的主要内容来对待。 在
住房保障制度方面，政府更是加快了步伐，2006年国家提出将土地出让净收益的一定比例用于廉租房建设；2007年的《国务院关于解决城市低收入家庭住房
困难的若干意见出台》；2008年的两会提出通过政府参与投资建设经济适用房和廉租房，对廉租房建设贷款利率实行优惠政策，颁布《中央廉租住房保障专项建
设贷款管理办法》和《廉租住房建设贷款管理办法》，其旨在加强廉租房建设，加大投资力度，确保资金的来源和投入，逐步完善住房保障制度，并且向廉租住房
“广覆盖”发展。 从有关出台的房地产政策看，中央政府越来越将房地产作为一个特殊的产品和市场来对待，既不是完全放任自流，也不是完全控制，而是采取市场调节为主，行政调解为辅的资源配置方式。 这
期间，我国房地产价格在2006年至2007年底出现了再一次出现快速上涨，房地产平均销售价格从2005年底的不到3000元/平方米上涨到2008年
的4000元/每平米，这一方面受我国房市和股市等资本市场的繁荣的大背景的影响，另一方受到房地产市场投机因素的影响。 综上所述，我国房地产市场的供给制度经济了计划经济到市场经济的逐渐转换过程，从完全有政府调配到完全由市场调节再到有政府行政与市场机制的共同调解，这也反映了我国房地产市场化进程中的探索过程。 （二）中国房地产土地供给制度安排 1、我国土地供给制度安排 按照我国当前有关的土地法规的规定，城市土地的供给方式主要有：行政划拨、有偿出让和租赁三种： （1）行政划拨 《中
国人民共和国城市房地产管理法》第22条规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使
用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。依照本法规定划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”划拨土地
包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费和无偿取得两种形式，但是不论何种形式均无需缴纳土地使用权出让金。土地使用权划拨是计划经济的产物，在土地市场越来
完善的今天，这种城市土地供给方式所占的比例已经越来越少。主要目的在于减少投资公益事业的成本，促进公益事业的发展。 （2）有偿出让 城市土地使用权出让是指城市土地所有者或其代理人将城市土地的使用权在一定年限内让与土地使用者，并有土地使用者向所有者缴纳土地使用权出让金的行为。包含以下四种具体形式： 协
议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。对于土地协议
出让，除依照律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。并且对协议地价也有规定：以协议方式出让国有土地使用权的出让金
不得低于按国家规定的最低价。 招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门（即出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 挂牌出让国有土地使用权，是指土地出让人发布挂牌公告，按照公告规定的期限、拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价中请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 （3）租赁 国
有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租
赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。土地租赁与使用权出让的不同之处在于土地租赁可以自定时间，供给方和中请方协商。土地短期租赁的，一
般按年度或季度支付租金，一般年限不超过5年；采用长期租赁的，应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式，但是最
长时间不超过法律规定的同类用途土地最高出让年期。土地租赁也需采用“招牌挂”和协议的形式。我国《规范国有土地租赁若干意见》中规定，国有土地租赁，可
以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家规定的最低地价
折算的最低租金标准，协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会监督。 2、我国土地供给制度变迁及其影响 1987年以前，我国土地为国家所有，其供给基本是以行政划拨，这段时间我国开放与市场化程度相当低，因此土地资源的配置并不能反应供需状况，这种土地供给制度带来了一系列的问题，比如土地资源浪费现象严重、利用率低、城市隐性流动增加、土地收益大量流失，并且制约了城市的发展。 1987年国务院提出土地使用权可以有偿转让，并且在深圳、上海等六个城市进行土地使用制度改革试点。我国土地供给迈开了市场化的第一步。 1988国
家规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”，按照土地所有权与使用权分离的原则，国家在保留土地所有权的前提下，通过拍卖、招标、协议等方式将土地使用
权以一定的价格、年期及用途出让给使用者，出让后的土地可以转让、出租、抵押。这一次变革开创了我国城市土地供给的新方式，改变了我国长期以来城市土地单
一的无偿、无限期、无流动的行政配给手段。从此开始，我国土地供给开始了市场化，这种变革使得城市土地供给方式逐渐转入行政划拨和有偿供给两种手段相结合
的形式。经过多年的研究和探索，城市土地的有偿使用的方式也从单一的出让发展到出让、租赁和作价入股等多种形式。 1994年
国家颁布《城市房地产管理法》，确定了国有土地使用权的供应采用有偿使用和无偿划拨两种方式的基本架构。因此，政府一方面可以以协议、招标、拍卖等方式，
将新增的或尚未分配的城市国有土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，土地使用者向政府支付土地使用权出让金。另一方面，对于国家重点项目和公益事业仍
沿用征用、无偿划拨方式使用。 1995年，
国家土地管理局公布了《歇业出让国有土地使用权最低价确定办法》，进一步强调了国家对城市土地一级市场的垄断，进一步扩大了城市土地使用权的出让范围，规
范了出让方式。至此，随着中国土地使用制度改革和土地管理的法律体系的初步形成，城市土地供给制度也处于不断完善和调整的过程中。 从
1996年上海建立第一家土地收购储备机构——上海土地发展中心开始，全国各地城市纷纷建立了土地储备机构，其主要任务是加强对国有土地资源的管理，建立
并完善我国土地储备制度。土地储备制度的建立和推行，是我国城市土地供给制度的有效补充，对城市土地的合理分配与利用起到了一定的积极作用，是我国城市土
地供给制度改革与发展的重要阶段性成果。 1998国家重新修订的《中华人民共和国土地管理法》，并确立了四条基本原则：保护耕地原则、土地用途管制原则、国家对土地实行集中统一管理的原则、加强土地执法监察的原则，完善了农田保护制度。 2002年
国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，要求所有的经营性开发项目用地都必须通过招、拍、挂的形式进行公开交易，使得城市土地市场更加
规范和透明，为2004年出台的新《中华人民共和国土地管理法》和2007年通过的《中华人民共和国物权法》更是进一步从财产权利方面明确界定了城市土地
的各项权利。以新《土地法》和《物权法》为核心，基本形成了城市土地产权法律体系的基本框架，为城市土地供给制度的合理发展提供了法律保障。 至
此，我国城市土地供给制度的改革与发展取得了重要的成绩，基本形成了在城市土地国家所有的前提下，根据城市土地利用的总体规划，通过存量土地开发为主，增
量扩张与存量调整相结合的供给渠道，运用行政划拨、有偿出让和租赁等供给方式，对城市土地资源进行合理的分配，使其达到高效集约的利用，以满足现代城市的
建设与发展的需要。同时以城市土地储备制度为城市土地供给制度的重要补充，控制并调节土地市场均衡，达到促进经济发展的目的。 （三）中国房地产金融制度 改革开放以前，我国推行计划经济体制，城镇住房及其他各类用房建设投资转由国家财政拨款建设，住房作为福利近似无偿分配，住房实行供给制，房地产市场不复存在，也就不存在真正意义上的房地产金融。 从
1978年开始，随着我国经济体制改革，城镇住房体制开始进行改革，提出了住房商品化的概念，房地产业作为一个独立的产业部门开始形成，我国投融资体制也
进行了一系列的重大变革。1979年，中央决定将基本建设投资由财政拨款改为银行贷款，这标志着中国房地产金融业的诞生。根据当时非住房类消费超前的不合
理情况，国务院确定了“提高房租、增加工资、促进个人买房”的基本思路，通过住房制度改革，把大量的消费资金吸引到住房上来，从而促进房地产业更快的发
展。在这一阶段，住房商品化改革为房地产金融的发展带来了机遇，但要进一步促进住房商品化改革和住房建设的发展，金融体制的改革刻不容缓。 从
20世纪90年代初开始，我国房地产金融的发展可以通过监管部门发布的一系列房地产金融政策来体现。从1991年开始，国家已经开始利用房地产金融业对房
地产业实施调控，具体表现为不同时期国家根据当时的具体情况相应调整房地产金融政策。央行和中央政府可以利用准备金、利率等金融杠杆以及信贷、公积金、土
地储备等各种政策，对房地产业的发展进行调节。当房地产投资过热时，央行和政府会出台紧缩性的金融政策抑制房地产泡沫的产生。对于住房公积金等有利于房地
产业健康发展的方面，国家则会出台相应的扶植政策，以帮助其不断发展和完善。在这一阶段金融业和房地产业的相互渗透已经达到了相当的程度，房地产金融市场
已经初步形成，并在逐步走向成熟。我国房地产金融制度的安排和变迁见表1。
经过近多年的探索、培育与发展，我国房地产金融制度和金融体系初现雏形，形成了以商业银行为主体、其他金融机构广泛参与的组织体系，以银行公积金信贷为主、兼有信托和其他形式的产品体系和以初级市场为主体、次级市场在探索的市场体系。 我
国目前已初步形成以商业银行为主体的服务房地产开发和住房消费的房地产金融机构组织体系。一是形成了以国有控股商业银行为主，股份制商业银行、城市商业银
行、信用合作机构等银行类金融机构参与的房地产金融组织体系，其业务占房地产金融市场份额的绝大部分。二是成立了服务于住房融资及担保、保险业务的其他机
构，比如信托投资公司、住房置业担保公司、保险公司等。 我
国的房地产开发信贷主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款等。2007年末，全国房地产开发贷款余额达到了1.8万亿元。第二种是通过信托产品开展房地产
开发融资，主要有信托贷款、财产权信托和信托股权融资三种模式。其中，信托贷款在信托业务模式中占据主导地位。2005年末，我国金融机构信托贷款达到
401.3亿元，规模比较小。第三种是通过发行股票、债券等融资，目前房地产企业通过这种方式进行融资的规模在总融资中所占比例很少。同时，住房抵押贷款
是银行房地产金融业务重点。2007年年末，个人住房贷款余额达到了3.0万亿元 此
外，在市场结构上，我国房地产金融市场仍以一级市场为主。一级市场的房地产信贷占总据了房地产信贷总额的大部分。而我国的二级市场发展比较滞后，直到
2005年12月，中国建设银行首批30.17亿元住房抵押贷款支持证券在全国银行间市场成功发行、交易，才标志着我国住房抵押贷款二级市场的诞生。 （四）中国房地产税收制度安排 改革开放后，我国从20世纪80年代初期起恢复征收契税；80年代后期对国内单位、个人恢复征收房产税和土地使用税，开征了耕地占用税；90年代前期开征了土地增值税；同时改革了其他相关税种。具体而言，我国改革开放后的房地产税收制度的安排为： 1、契税的征收制度 1997年
7月7日，国务院发布《中华人民共和国契税暂行条例》，当年10月28日，财政部发布《中华人民共和国契税暂行条例细则》。契税以在中国境内转移土地、房
屋权属的承受者为纳税人。税率采用3%-5%的幅度比例税率；各省、自治区、直辖市的具体适用税率，由当地省级人民政府在上述幅度以内确定，并报财政部和
国家税务总局备案。计税依据分为3种情况：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；土地使用权、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权
出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋价格的差额。条例还规定了契税免征条件：①国家机关、事业单位、社会团
体、军事单位承受土地、房屋，用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的；②城镇职工按照规定第一次购买公有住房的；③承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用
权，用于农业、林业、牧业、渔业的；符合免税规定的外交机构和外交人员，可以免征契税；④因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，土地、房屋被县级以上人民
政府征用、占用以后重新承受土地、房屋权属的，可以酌情减征或者免征契税；⑤个人购买自用普通住宅，暂时可以减半征收契税。 2、房产税的征税制度 1986年
9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日起施行。此暂行条例的施行细则由各省、自治区、直辖市人民政府制定，并报财政
部备案。房产税在城市、县城和建制镇征收，由产权所有人或者承典人、代管人、使用人缴纳，以房产原值减除一定比例以后的余值或者房产租金收人为计税依据，
税率分别为1、2%和12%。国家机关、人民团体、军队自用的房产，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，
个人所有非营业用的房产，经过有关部门鉴定停止使用的毁损房屋和危险房屋，可以免征房产税。按照政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，可以暂免征收房产
税；个人按照市场价格出租的居民住房可以暂减按4%的税率征收房产税。 3、耕地占用税的征税制度 为了加强土地管理，合理利用土地资源，保护耕地，日，国务院发布《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，即日起施辖市人民政府制定，并报财政部备案。 耕
地占用税的纳税人为占用耕地建房或者从事其他非农业建设的国内单位和个人，征税对象为被占用的种植农作物的土地，计税依据为纳税人实际占用的耕地面积，实
行有地区差别的幅度税额标准，每平方米的税额标准为1-10元。军事设施用地，铁路线路、飞机场跑道和停机坪用地，炸药库用地，学校、幼儿园、敬老院、医
院用地，可以免征耕地占用税。农村革命烈士家属、革命残疾军人、鳃寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居地区和边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标
准以内新建住宅纳税确有困难的，经过审批，可以减征或者免征耕地占用税。 4、城镇土地使用税的征税制度 1988年9月27日，国务院发布《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，从当年11月1日起施行。该暂行条例的实施办法由各省、自治区、直辖市人民政府制定，并报财政部备案。 城
镇土地使用税的纳税人为在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的国内单位和个人，以纳税人实际占用的应税土地面积为计税依据，实行有地区差别的幅度
税额标准，每平方米应税土地的年税额标准从0.2元-10元不等。国家机关、人民团体、军队自用的土地，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，宗
教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地，市政街道、广场、绿化地带等公共用地，直接用于农业、林业、牧业、渔业的生产用地，财政部规定免税的能源、交通、水利
设施用地和其他用地，可以免征城镇土地使用税。各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，经过省级地方税务局批准的；企业范围内的荒
山、林地、湖泊等占地，没有利用的；企业搬迁以后，原有场地不使用的，可以暂免征收城镇土地使用税。经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的
月份起，免征城镇土地使用税5-10年。 5、土地增值税的征税制度 1993年
12月13日，国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，从日起施行。日，财政部发布《中华人民共和国土地增
值税暂行条例实施细则》。土地增值税的纳税人包括以出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收人的各
类单位和个人，征税对象为纳税人转让房地产取得的增值额，增值额为纳税人转让房地产取得的收人减除规定扣除项目金额以后的余额，实行30%-60%的4级
超率累进税率。建造普通标准住宅出售，增值额不超过扣除项目金额20%的；由于城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产；由于城市实施规划、国
家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让的地产；个人之间互换自有居住用房地产的；个人因工作调动或者改善居住条件而转让原自用住房；在原住房居住满5年的，
可以免征土地增值税。以房地产进行投资、联营，联营一方以房地产作价人股或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的；合作建房，一方出土
地，一方出资金，建成后按照比例分房自用的；企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的；居民个人转让自有普通住宅，可以暂免征收土地增值税。 6、其他税种 此外，我国还制定了影响房地产业发展的营业税、城市维护建设税、房地产企业所得税等税种。 然而，总的来看，我国的房地产税收还是存在一些问题，具体如下： （1）
税种设计不合理、存在重复征税。我国房地产的个别税种之间交叉重叠，存在着重复征税现象。主要体现如下：（1）房地产转让收入既要缴纳营业税，还要就房地
产增值部分缴纳土地增值税和所得税；（2）房屋出租取得的租金收入，需同时缴纳房产税、所得税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税等，综合税负高达
租金收入的30%以上，房地产租金收入征收房产税不合理；（3）对房地产取得行为征收的印花税和契税。印花税是就经济活动中书立的凭证所征收，契税是对房
屋产权发生转移时就双方当事人所订立的契约征收。在征收范围上，这两种税明显存在着交叉重复的问题。 （2）
税制繁多。我国现行税收制度中涉及房地产方面的税种达12种之多，遍布于房地产的各个环节。在房地产开发过程中主要有耕地占用税、城镇土地使用税、印花
税、营业税、城市维护建设税、企业所得税等税种；在房地产交易过程中主要有契税、印花税、土地增值税、企业所得税（或个人所得税）、营业税、城市维护建设
税等税种；在房地产保有环节主要有房产税、城镇土地使用税、城市房地产税等税种；在房地产出租时，存在营业税、房产税、城市维护建设税、印花税、城镇土地
使用税等税种。税种繁多必然会加大税收征管的难度，增加征收成本，同时也会造成征税的重复，加重纳税人的负担。 （3）
税负不公平。从计税环节来看，房地产税收集中在建设的增量方面，即在房产和地产的流通交易环节设置了主要的税种，而在房地产保有期间设计的税种非常少，且
免税范围极大，造成了严重的税负不公平状况，也对房地产市场的健康发展设置了障碍。一方面，房地产交易环节的税费过于集中势必将提高新建商品房的价格，从
而带动整个市场价格的上扬。另一方面，房地产保有环节的税费种类过少，阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全。对土地的保有税负过低，使得大多数由使用者无
偿取得的土地仍然近似无偿地被持有着。与此形成对比的是，进入市场流通的土地却要因其流转和交易而承受过高的税负。这不仅抑制了土地的正常交易，助长了隐
性流动现象的蔓延，还直接阻碍了划拨存量土地步入市场的进程，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费的现象日趋严重。 （4）
城乡、内外资房地产企业税收政策不统一。目前，我国房地产税收制度采取“内外有别，两套税制并存”的政策。具体表现在：我国目前房产税和土地使用税的课税
范围仅包括城市、县城、建制镇和工矿区，这些范围以外的房产与土地则不需要纳税。伴随着城乡经济一体化的发展，在城乡交界处和农村开办的工商企业数量日趋
增多，所占用的房地产数量也日趋增加。这些企业与坐落在城镇的企业同样享受到公共物品带来的便利，却不需要承担房产税的纳税义务，过窄的征税范围影响了房
地产税的公平性。同时，国家对内外资企业分别实行两套不同的税法，具体表现在以下四个方面：①两套所得税制。对内外资房地产企业分别开征企业所得税、外商
投资企业和外国企业所得税；②两套房地产制和土地税制。对内资房地产企业征收房产税和城镇土地使用税，而对涉外企业则只开征城市房地产税，并且仅对房产征
税，对地产不征税。③城市维护建设税和教育费附加内外有别。对内资房地产企业开征城建税和教育费附加，而对外资房地产企业则不征收此项税费。④耕地占用税
政策内外不统一。对外资企业占用耕地却不征收。 （五）非正式制度安排 新
制度经济学家通常把制度分为正式制度和非正式制度。正式制度是指人们有意识创造出来并通过国家等组织正式确立的成文规则，包括宪法、成文法、正式合约等，
即正式制度就是有法律约束的成文条款。非正式制度是指人们在长期的社会交往中逐步形成，并得到社会认可的一系列约束，一些文化的东西，如习俗、传统、道德
伦理、意识形态就是所谓的非正式制度。从正式制度与非正式制度的关系看，非正式制度是历史积淀与文化演进的结果，是正式制度形成的前提，正式制度是外显
的、嵌入非正式制度当中的。因而，相对于正式制度而言，非正式制度的约束空间更为广泛。这是因为，非正式制度的特征就在于它是人们自觉或非自觉遵守的行为
惯例，而这种行为惯例一旦经由长期驻存而变成大家自觉行动的共识，它就对市场的运行有一种规范与约束，从而构成为市场运行的保障力量。 在我国，以下的几种来自非正式制度的力量影响着我国的房地产业的发展： 1、“居者有其屋” 在
中国，“居者有其屋”的观念根深蒂固，如果没有一套产权明晰的属于自己的住宅，人们不仅会感觉缺乏安全感，也没有成就感，因为属于自己的住宅不仅是安家的
必要条件，也是一个人是否有财富、是否事业有成的一个重要标志。因此，很多人宁肯勒紧裤带省吃俭用也要努力争取一套住房。目前中国还流行结婚要买房的“习
俗”，形成了一种“没有房子怎能结婚”的观念，哪怕楼价高得是天文数字，是积蓄的几十倍，也要举家借债、贷款，一定要买上房子。 “居
者有其屋”的观念，一方面是加大了对房地产的需求，因为只要成年、只要结婚，多数人就想拥有属于自己的住宅，这样无疑会加大对房地产的需求，促进房地产的
发展，也在无形中抬高了房价。另一方面，也加剧了房地产的风险和波动性。为拥有自己的住宅，很多年轻人为了结婚，在经济条件并不很好的情况下，从父母那里
获得他们的积蓄，再加上自己的积蓄和银行的贷款来购买房子，使本来属于上辈人的养老资金转移到了下一辈人消费，而当上一辈人急需资金时（如就医等），这种
消费转移的代价就暴露出来了。买房后，由于其经济实力还没有达到可以相对轻松地提供首付和月供的程度，在大数额月供的情况下，难免戴上了“房奴”帽子。而
一旦工作不稳定或者收入下降，很多人就会陷入财务困境，无力偿还银行贷款，从而加剧了房地产的金融风险。 2、求大求洋 在
我国，人们在购房时普遍存在求大求洋心理，在这种心理的作用下和开发商经济利益的驱动下，商品房越盖越大。据统计，月，我国40个重点城
市开发的住宅平均每套建筑面积是113平方米，其中有16个城市平均套型面积超过了120平方米，在100万套可以出售的房屋里边80平方米以下的只占到
了23%。另外，在24个大中城市里边，120平方米以下的套型不足50%。此外，人们还追求住宅小区环境的幽美和设施的齐全。 求大求洋一方面是影响了我国的住房结构，使得大户型的住宅占比过多，小户型则比较少；另一方面是，影响了我国的土地供应，我国的土地供给本来就有限，过多的追求大户型使得我国的土地短缺问题进一步凸显，使供求矛盾进一步加剧。 3、追求一步到位 对
大多数中国人来讲，进入工作年龄后的生命周期大致可以划分为四个阶段：（1）单身阶段，（2）新婚阶段，（3）抚育子女阶段，（4）退休阶段。合理的安排
应该是这样的：单身阶段租房居住，为买房积攒资金；在恋爱新婚阶段开始第一次购买住房，由于收入有限，加上首先要满足就近工作场所的需要，因此交通和购物
便利，较小面积的住房是最好选择；随着收入的增长，特别是在生育之后，应开始注重家庭气氛的营造，可以考虑买较大面积的住宅。而且，通常在第一阶段4-6
年后卖掉原有住房，开始第二次买房。到了退休阶段，可以第三次买房，买入一套环境优美、空气新鲜、医疗便利的住房，满足颐养天年的需要。人的一生大概需要
买三次住房，大致每隔6-8年购买一次住房。 可
我国目前大多数城市居民并没有根据自己的生命周期和收入周期来安排购房计划，没有树立起梯度消费的意识，而是追求一步到位，一房伴终身的消费观念。很多年
轻人刚结婚就不惜代价购买面积过大的住房，住房交付使用后又进行大肆装修，务求豪华气派。广州一项调查表明，25岁到30岁的年轻人已经成为高端购房族。
住房的超前消费不仅带来巨大的精神压力，而且造成今后生活质量的全面下降。 4、信用缺失 市
场经济以不同利益主体之间的交换为基础，是建立在各种各样的、错综复杂的信用关系上的经济，交换双方的诚实可靠可以降低交易费用，减少风险，活跃国民经
济。良好的社会信用体系可以使生产、交换、分配、消费各环节的参与者方便、快捷地获取交易对方真实的信息，防范不诚信的行为，提高整个国民经济的运行效
率。社会信用的缺失不仅会妨碍经济的正常运行，严重时还可能导致金融、经济危机，造成整体经济的混乱、衰退。因此，信任在市场经济中非常重要。在我国，由
于长期受封建思想的影响，由于市场发育不完善，由于缺乏相应的制约制度，由于产权保护、法律体系和社会信用建设明显落后，导致我国目前的信用度很低，信用
体系的建设远远落后于经济与社会发展的需要。 信
用的缺失也影响了我国房地产的发展。（1）房地产开发商经常不履行合约，或者变相更改合约，导致与住户之间的矛盾和冲突加剧；结果，使得消费者不得不付出
付出更高的搜寻成本来寻找合意的住房，或者住房消费者为了规避房地产企业不讲信用而导致的风险，只好遵循“契约订得越细越好”的原则，增加了签约成本。
（2）房地产中介机构也普遍存在信用问题，如发表虚假供给信息、虚报价格等等，这就使得很多二手房的供求者不信任中介机构，另可自己寻找其他途径卖房、买
房，这样也就加大了交易的成本，抑制了二手房市场的发展。（3）房地产的金融信贷中也存在信用问题，这也抑制了我国房地产金融市场的发展，加大了我国的金
融风险。 5、“家”的观念影响了住房反向抵押贷款的发展 在
儒家文化熏陶下，“家”是一种最稳定最温馨的经济和亲情纽带。中国文化是一种以血缘关系为纽带，以家庭、家族、村庄、国家为生成结构的人伦文化体系。这种
文化的品格，决定了中国人最看重的就是家庭。而在西方国家，由于西方家庭结构不稳定和团体生活的普遍性，西方国家的人已接受享受人生的观念，才使得住房反
向抵押贷款保险在西方如此普遍。按照中国“家”文化的逻辑；父母要为子女尽心尽力安排一切让其更好发展，在百年之后将房产留给子女；子女在父母年老后就应
该尽孝道，赡养父母。而“以房养老”挑战了传统的养老方式和遗产继承方式，势必受到来自传统文化观念的巨大障碍，这必将导致参保群体稀少，也不利于在全国
范围内普遍推广。（完） 文章来源：本文节选自东北大学研究生院中改院分院徐会军博士学位论文第5章（本文仅代表作者观点）
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