小区停车位的产权到底归谁|小区|停车位_凤凰资讯
小区停车位的产权到底归谁
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最终，物权法实施后对住宅小区停车位所有权归属只是有了较为明确的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的停车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。很多开发商认为，该条款明确建造方对住宅小区规划停车位的所有权及相关交易规则。
原标题：小区停车位的产权到底归谁郑州一小区，因为停车位发生纠纷，业主将地下车库的门堵了2015年，郑州机动车数量突破300万辆，小区停车纠纷随之增多。国家未立法明确产权、地方法规缺位、官方沉默，导致利益各方的冲突愈演愈烈，郑州小区地下停车位之困亟待解决。【冲突】堵门成“讨说法”利器？堵路、堵门、砸车……郑州“地下停车位之争”频繁上演，纠纷也不断升级。据不完全统计，仅2015年郑州公开报道中就有6个小区业主与开发商、物业发生纠纷。堵门一时间成为“讨说法”的利器，不少小区业主纷纷效仿，造成小区陷入混乱状态。随着数量不断增加，更多小区可能暴露同样的停车难问题。一位参与过“堵门”的业主李先生说，堵门也是无奈之举。有关部门对小区内发生的纠纷重视不够，有时候跟物业公司沟通起来有困难，到处反映也不起作用，通过法律途径解决费钱费力。2013年，郑州政府职能部门收到此类投诉，还要求“相关公司要立即停止地下停车位只卖不租行为，并限期整改”。如今，更多市民投诉时则收获职能部门的解释：“人家（开发商）不是卖，是长期租。”【争议】停车位权属并不明晰地下停车位之困，并非郑州、河南一地个案，在全国来说都尚有争议。郑州市人防办工作人员说，地下人防工程的产权不定，只能期待通过国家立法确定。事实上，2007年颁布的物权法曾承载了明确停车位权属的期待。十届全国人大五次会议广东代表团分组审议物权法草案的会议上，时任广东省省长黄华华曾提出建筑区划内停车位、车库的归属问题一直是老百姓最关心的问题。他认为建筑区划内的停车位、车库是公共资源，应该归业主共有，至少应该规定一定的比例由业主共有。黄华华从行政管理的角度考虑，指出如果按照草案规定的车库所有权以约定为主，会出现不同的小区有不同的管理方式，开发商和业主很难取得共识。 最终，物权法实施后对住宅小区停车位所有权归属只是有了较为明确的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的停车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。很多开发商认为，该条款明确建造方对住宅小区规划停车位的所有权及相关交易规则。但其中又有条款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的停车位、车库应首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的停车位，属于业主共有。人防工程改建的停车场应归全体业主所有北京大学法学院副教授佟强认为，日开始实施的物法权是目前在确定地下停车位的权属的上位法。物权法规定，规划用于停放汽车的停车位、车库应首先满足业主的需要。但这只是倡导性的说法，假如说，政府出台地方法规对此进行强制规定的话，开发商是管住了，可开发商如果已将产权出售给业主，业主又将自己手里的停车位转租、售给其他小区业主怎么办？如果通过行政手段来强制，会引来更多的纷争，因此最好的办法是交给市场来解决。对于确权给开发商的地下停车位，开发商自由选择停车位的出让方式无可厚非。佟强还认为，如果是人防工程改建的地下停车场，人民防空法对此有规定，“谁建设谁受益”。关于“谁建设”，一般会理解为就是建设方开发商。佟强认为，应当弄清到底是谁花钱建设的、原始投资人是谁，因为防空法第十八条规定，人防工程是战时的国防保障设施，是为了公共利益而修建的，据此改建的停车场也应当满足“公共利益”。从房屋价格构成分析，未计入容积率的小区公共配套设施，成本已分摊计入购房款。人防工程改建的地下停车场既未计入容积率，又没单独申报建设，就属于公共配套，产权应归“全体业主共有”。此外，物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”第七十四条还规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的停车位，属于业主共有。”【辨识】三招“辨”停车位产权国家层面未出台相应细则，对争议问题缺乏明确的解决方法。至今，郑州乃至河南也未出台规范住宅小区停车位转让、明晰权属的相关规定。开发商打着“产权不明确”的擦边球，鲜有人弄清楚到底哪些属于真正的人防设施、哪些属于业主公共空间、哪些不是核算成本的叠加部分。郑州法律界一权威人士表示，停车位有很多种，地上、地下、人防工程，性质不同、权属不同。但同时，这名权威人士也表示，一般来说，通过这三种方法可以识别小区停车位产权。第一种情形：停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权（俗称产权）应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的停车位使用权转让合同是合法有效的，应受到法律保护。第二种情形：开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场停车位使用权转让协议，签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让协议。在这种情况下，只有全体业主有权决定该地下停车场停车位的使用权。 第三种情形：地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，但开发商也无权出售。小区应有适量公共停车位——河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社2011年，郑州市专门出台政策，要求当年2月20日之前，辖区内七成以上单位、三成以上社区要开放停车场。其中，市、区两级政府机关和市直机关单位率先实施停车场错时对外开放。但是，出于安全及各方利益的考虑，目前上述政策并未被执行。市中心停车位缺口达20.5万个，是开发商敢于“只卖不租”的底气所在。因此，将已经规定的政策执行好，同时鉴于市区停车位较少，可以考虑在小区适当布置公共停车位。让租比卖划算——河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清开发商“只租不售”的一个重要原因是，卖停车位比租停车位赚钱。依据郑州市2004年颁布的《郑州市物业服务收费管理办法》，一个地下停车位一个月的使用费在120元~160元间浮动。这是12年前的“指导价”，与现在市场行情肯定不相符，因此政府应当尽快出台办法，确定合理的停车位指导价。宋向清认为，15年的租金应当相当于一个停车位的价格，这是比较合理的。【明日看点】不少业主买停车位，开发商只给一个收条。至于租车位，就更不用说开正规发票了。开发商出租、买卖停车位是否需要缴税？缴纳了多少？市民如何监督？如果没有缴税是否涉嫌违规？如果违规是否进行过查处？查处结果如何？详情请见明天的《河南商报》。
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请教各位高手，商业房产的地下车位要交房产税吗？
单位的房产，地下车位没有房产证，该地下车位要交房产税吗？
商品房的地下车位也没有房产证的 只有一纸协议
如果想多交点，也是欢迎的。
产都没有，哪来的税？
产都没有，哪来的税？
本帖最后由 口……水 于
14:53 编辑
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Powered by小区车位产权揭秘 车位权属不清根在哪里？
半岛都市报
位占比较小；地下人防车位,开发商有权出租,无权拥有和出售,该类型车位在青岛占比最大；开发商在小区地面上规划外新增临时车位,归全体业主共有；小区建筑区划内规划建设的车位要看合同规定。您还买车位吗?法院判决开发商无权售卖。”最近一桩南京2003年车库归属案的判决引爆网络。这则多年前的旧闻被翻出来仍能引起如此关注,其背后的原因恰是现实中车位涉及到广大业主的切身权益,但由于现行法律法规对车位的归属交代得尚不清晰,相关部门对车位问题的处理也不尽相同,小区车位引发的争议甚至冲突在全国多地不断上演。那么,青岛的小区车位究竟有哪些类型,不同类型车位涉及的业主权益有何区别,业主在选择租赁或者购买车位时又有哪些风险需要规避?为了弄清这些问题,记者深入调查采访了房管、物业、人防等部门,梳理出青岛小区车位的类型及归属脉络。小区停车位 频频惹麻烦最近,家住城阳区的王女士一家被小区车位搞得焦头烂额。就在几天前,王女士所在的天泰城美立方小区门口,有业主和物业因为停车位问题发生争执,场面一度混乱,甚至有人受伤,直到110民警赶到才得以平息。据了解,该小区近期开始对车位实施收费管理,此举遭到部分业主反对。加之物业此前在消防通道施划停车线一事引发的不满情绪,最终导致小区内出现争执、谩骂、堵门甚至破坏停车杆等不和谐画面。这不是青岛的小区第一次因为车位问题发生争执。今年5月份,即墨墨河嘉苑小区启动地下车库蓝牙系统,未料地下车库空空荡荡,小区门口却乱成一团,车辆横七竖八地停在四周。业主说,墨河嘉苑分南北两区,一共十多个楼座两千多户居民,小区设计为人车分流,车位全在地下,之前大家随便停,物业也没收过任何费用,可5月13日突然来了通知,说是车位10万一个,不买不能进停车场。对此,业主们颇为不满,纷纷向物业、开发商讨说法。今年年初,胶州卡纳源筑小区业主开车回到小区,却发现被堵在了大门外面。小区多数业主都是去年刚入住,之前地下车库是对外出租,元旦后开发商突然通知租改售,最贵车位超过10万元,开发商甚至将小区大门关闭,不让无车位业主进入。当地房管部门表示,卡纳源筑小区用于停车的人防工程是开发企业履行人防法律法规义务结合民用建筑修建的人防工程,不计入公用建筑面积。对于业主的诉求,建议通过市场监管机构或者法律途径维护合法权益。即墨的张先生住在天一仁和郡小区,去年年底交房,交房以来,张先生的车一直是随意出入小区。5月18日,物业贴出通知,凡是没有车位的业主,不准进入小区。物业通知,业主们要想进入小区,必须有车位,因为现在地下车位还没有建好,可以租售的只有地上的车位。一个地上车位卖4万块钱,如果租,一个月租金150元,管理费10元。物业经理说,购房合同里已经写明,没有车位,车辆不得进入小区,前期是考虑到刚交房,很多业主都在装修,为了方便进出,这项规定才没有及时实施。地下产权车位 可买可租有保障“没想到办个车位比买房还要麻烦,很多规章制度都不明确,物业更是说不明白。”市民顾女士在九水东路一楼盘购买了一套商品房,本想过个一年半载再考虑车位,可是开发商和物业都在通过各种渠道“施压”,“房多车位少,不买肯定后悔”的观念让包括她在内的很多业主都很惶恐,但面对10多万的车位价格以及说不清道不明的车位产权归属问题,顾女士还是难下决心。为了弄清青岛小区车位产权的归属问题,记者采访房管、物业、人防等部门,了解到按所有权类型划分,青岛小区车位主要分为:地下产权车位、地下人防车位、地面规划车位、地上临时车位。产权车位,权属明确属于业主,相关权益最有保障。青岛市国土资源和房屋管理局法规处相关工作人员介绍,根据《青岛市国土资源和房屋管理局房地产登记规则》有关规定,建筑区划内具有明确固定界线和编号、能够独立使用的车位,权利人可以申请登记。该部分车位符合物权法要求的专有部分规定,归属于车位的建造单位或车位的购买人。小区的购房业主通过与开发商签订合同购买车位,并办理完毕权属转移登记手续后,即可成为车位的专有产权人。记者从青岛市不动产交易中心了解到,按照有关规定,建筑区划内规划的车位、车库,房地产开发企业可以申请初始登记；房地产开发企业通过出售、附赠等方式转让的,当事人可以申请转移登记。建筑区划内规划的车位、车库约定属于全体业主所有,或者经规划批准占用业主共有的道路或者其他场地的车位,房地产开发企业在申请初始登记时应当一并申请,登记为全体业主共有。此前,青岛网上房地产官方网站统计的青岛市可售有备案的车位不到1万个,尽管目前没有最新的统计数据,但工作人员介绍,没有产权或者无法办理独立产权的车位数量占比很大。“青岛目前在售的小区,很少有带产权的车位,我们交易过的小区里连一成都占不到。”青岛佳美房产负责人范经理告诉记者,“不像房产证,车位没有单独的车位证,需要与房屋产权配套办理。”范经理表示,很多小区即便有规划的产权车位,开发商也不愿把产权直接转让给业主,更愿意租赁或出售使用权。地下人防车位 不能买卖只能租小区的地下人防车位,属于建造在小区人防工程内的,非战时用于停车的车位。据业内人士估计,该类型车位应是目前青岛在售小区内占比最大的一类车位。记者以购房者身份咨询了市区5家楼盘,得到的答复几乎一致,地下车位正在对外销售,且都是人防工程,价格在15万至20万之间,“只售不租”。“现在高层小区的地下车位都是人防车位,所有小区都是只售不租,花10多万就可以安心停车至少70年,折算下来一年不到2000元,要是租车位的话一年至少4200元。”海尔路一小区售楼人员告诉记者。记者从青岛市人防办了解到,人防工程属于人防国有资产,是国防资产的重要组成部分,其产权应属于国家所有。同时,国家鼓励、支持企事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。《人民防空工程建设管理规定》明确防空地下室的投资人和使用权属人应是建设单位(开发商)。建设单位(开发商)作为使用权属人(或由其委托的使用单位),在不影响防空地下室防护效能的前提下,有权在平时开发利用防空地下室,并享有由此带来的收益,但无权拥有和出售作为国防资产的防空地下室产权。工作人员介绍,不管是租赁合同还是转让合同,确定的都是出租关系。根据合同法第214条,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。地上临时车位 全体业主共有第三类是小区地上车位。该类车位建造于小区地上空间。地上车位又分两种,一种是小区建筑区划内规划建设的车位,一种是开发商在规划外新增临时车位。记者从市物业办了解到,根据物权法规定,占用建筑区划内共有道路、绿地增设的地上车位,归全体业主共有。《物权法》第74条第3款规定,“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条进一步明确规定:“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”除此之外,地上规划车库权属,则要看合同规定。《物权法》第74条第2款规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。因此,规划车位车库的权属,是由开发企业与业主通过合同约定的方式来确定。地上车位产权归属一直存在争议,由此导致的车位纠纷也在多个小区上演。去年鸿海佳园小区出现的开发商一次性收取63年车位租金一事引发关注,最终被城市管理局及物业办以地上车位产权归属尚不明确为由叫停。鉴别车位产权 可查这几个证“我们小区有地下两层车库,有地上车位,还有部分临时车位,我已经入住两年多了还没弄清楚,也知不道该去哪里查。”家住台柳路的宋女士表示,她最想知道普通业主可以通过何种渠道获知自己小区的车位权属类型。为此记者咨询了北京盈科(青岛)律师事务所合伙律师郝兴利。郝兴利律师表示,根据国家政府公共信息公开的相关法规,公众有权向相关主管部门查阅所在小区的规划竣工备案档案。这些档案该去哪里查,又该如何查呢?根据国家《物权法》第十八条规定,权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。业主持小区业主委员会介绍信或委托律师事务所律师、业主本人持房产证和本人身份证,到当地国土房管部门、规划部门规划档案查询点,查询小区档案。郝兴利律师表示,业主首先可以查阅《土地使用权出让合同书》,在小区项目《合同书》上是否有地产商单独出资购地建设停车场的明确约定。这也是鉴别小区停车场产权归属的一个基本条件。如果地产商在《合同书》中没有单独出资购地建设属自己“专有部分”的停车场的明确约定,也就不可能拥有停车场的“专有”产权。小区停车场用地同主体房屋建筑是一个整体,按照国家相关法规规定,小区规划红线内土地将随着地上建筑物(房屋)的出售转让而自然转移,小区土地及地上业主专有部分外的附属公共配套建筑物属小区全体业主共有。其次,业主可以查阅《建筑规划许可证》,查阅地产商在小区规划报建中,是否明确单独规划报建属地产商“专有部分”的停车场。一般小区停车场都是作为小区公共配套设施规划建设的,从购地、规划、建设都是作为小区一个整体项目来规划建设,其土地、建设成本纳入整体项目建设总投资核算,地产商卖房时将其所有支出计入成本,摊分计入房价内,业主购买的每一平方米的建筑面积,其价格构成中不仅包含了住宅本身的价格,而且还包括相应土地费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。如果地产商在规划报建中没有单独立项出资规划报建属地产商“专有部分”的停车场,该小区停车场便是属于公共配套建设项目,小区停车场同主体房屋建筑是一个整体项目,按照国家相关法规规定,停车场属小区全体业主共有。最后,业主可以查阅《建设工程竣工验收报告》和《建设工程规划验收表》:每一个小区开发建设项目完成后,都要进行“建设工程竣工测量”和“建设工程规划验收”等一系列的整体检测、验收工作。上面会明确标明停车位是否“计入容积率面积”,即车位是否是小区公共使用的建筑面积。青岛小区车位主要分四类:独立产权车位,业主购得后,权属明确属于业主,相关权益最有保障,青岛此类车位占比较小；地下人防车位,开发商有权出租,无权拥有和出售,该类型车位在青岛占比最大；开发商在小区地面上规划外新增临时车位,归全体业主共有；小区建筑区划内规划建设的车位要看合同规定。来源：半岛都市报(半岛都市报)
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201620176月
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　　红网株洲站7月16日报道 株洲日报记者 胡文洁 实习生 王建莉&皮云帆　　　　“仅剩10席，停车位最后大甩卖！”“10万，尊享车位带回家！”近日，记者走访发现，私家车增多，小区停车位供不应求，开发商卖完房后炒卖小区停车位已成“惯例”。　　　　市民从开发商手中高价买来的停车位，签了合同就算“买到手”了吗？记者调查发现，事实并不这么简单，小区停车位买卖存隐忧。　　　　案例：买车位，只签了购买合同　　　　近几天，家住芦淞区德政—瑞丽江南小区的谢先生有点烦。　　　　“这是我的停车位，为什么总有人不认同？”7月15日，在该小区，谢先生告诉记者，他于去年10月份以12万元的价格从开发商手中买到一个半封闭停车位，可如今，该车位却经常被别人占用。　　　　“我用铁丝把车位围起来，可铁丝竟被人剪掉了！”万不得已，谢先生只能在车位附近墙面上注明：“该车位我已购买，严禁他人停车，否则放气，后果自负。”　　　　情况或许更糟，因为最近他发现，自己购买车位后，并未从开发商处获得该车位的产权证，“只签了一个合同，难道我真的不能像拥有自己的房子一样，拥有这个车位？”　　　　数据：车位产权证，零办理　　　　实际上，谢先生的担忧不无道理。　　　　记者从市房产局了解到，目前，市房产局还未给任何个人办理车位产权证。这意味着，严格来讲，所有从开发商处购买到车位的业主，与开发商达成的协议是使用权转让协议，而非停车位产权转让协议。　　　　“根据相关法律规定，小区规划报建的车位产权属于开发商。目前，因无业主申请且存在相关法律空白，为购买到车位的业主办理产权过户的手续还没有一例。”市房产局相关工作人员告诉记者。　　　　隐忧：车位无产权证，买下也是租　　　　车位产权证有多重要？这就涉及对使用权和所有权的比较。　　　　买到房子后，产权登记到业主名下，业主可以将房子买卖、赠与、出租，但无产权的房屋，业主却不能买卖、赠予、继承或出租。车位同样如此。　　　　购买无法取得产权证的车位存在一定风险。比如，一旦遇到拆迁等问题，买了车位的业主权益或将无法得到保证。　　　　此外，一些开发商投机取巧，在车位买卖合同上做文章，不签订合同或不在合同中详细注明“购买”等字样，业主花高价后拿到手的，或将成为一份有固定期限的“租赁合同”。　　　　湖南天桥律师事务所律师周灿辉告诉记者，买到停车位的业主即使未办理到车位产权证也不必过于紧张，“因国家法律未强制要求登记小区停车位产权。只要签订了购买合同，且详细注明了购买细则，即使今后产生纠纷，法律也会对业主的购买行为予以认定、支持。”