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房屋买卖合同效力如何认定？
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丈夫转让夫妻共有房产，妻子不同意主张买卖合同无效
妻子王某以未经其本人同意为由，主张丈夫李某将夫妻共有房屋买给第三方陈某的合同无效，法院从双方交易过程中推定妻子王某同意出售该房屋，依法判决确认丈夫李某出售夫妻共有房产的合同有效，驳回妻子王某的诉讼请求。
丈夫转让共有房产，妻子主张无效
原告王某与被告李某是夫妻，两人在婚姻关系存续期间建造房屋一座，该房产登记在被告李某名下。
2009年4月，被告李某与被告陈某签订了房屋买卖合同，双方约定：李某将其房屋以30万元的价格转让给陈某，陈某先以5000元作为定金支付给李某，李某负责办理房屋过户手续并承担所有的过户费用，待李某办完过户手续后，陈某交足购房款。合同签订后，李某收取了陈某定金5000元，同年5月9日又收取购房款5000元。后李某将其妻子王某名下的存折一本交给陈某，要求陈某将余下购房款汇入该账户，并将该房屋的钥匙交给陈某。陈某收到钥匙后，雇请屈某父子到该房屋打扫卫生。在打扫卫生期间，王某也到该房屋收拾杂物。
过后，王某拒绝出卖该房屋。原告王某以买卖的房屋是其与被告李某的夫妻共同财产、李某未经其同意单方与被告陈某签订的房屋买卖合同无效为由诉至法院，请求法院确认被告陈某与李某签订的房屋买卖合同无效。
推定妻子同意售房，转让合同有效
一审法院经审理后认定，讼争的房屋登记在李某名下，根据《物权法》的规定，不动产物权以登记作为权利享有与变动的公示方法，登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人。讼争的房屋虽然是王某与李某的夫妻共同财产，但该房屋的物权只登记在李某一人名下，李某与陈某签订房屋买卖合同后，已收取陈某的定金及部分购房款，同时，李某还将其妻王某的一本存折交给陈某，要求陈某将其余购房款存入该账户，并将该房屋的钥匙交给陈某。陈某收到钥匙后，雇人到该房屋打扫卫生期间，王某也到该房屋收拾杂物。从上述的交易过程分析，可推定王某知道并同意将该房屋出卖给陈某。故认定该房屋买卖合同有效。法院依法作出判决：驳回原告王某的诉讼请求。
王某不服一审判决提出上诉，二审判决：驳回上诉，维持原判。
共有房产最好登记在夫妻双方名下
近几年来，由夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋而引发的纠纷时有发生，其中较常见的情况是夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同后，夫妻另一方以不知情或不同意为由，主张买卖合同无效，要求第三人返还房屋。此时，如何认定合同效力及房屋所有权问题，关系当事人利益甚巨。
法官指出，此类纠纷概括起来，可分为以下四种：(一)房屋所有权证书上登记的权利人为夫妻二人，夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同;(二)房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一人，登记权利人与第三人签订房屋买卖合同，但未办理房屋所有权变更登记。(三)房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一方，登记权利人与第三人签订房屋买卖合同，并且已办理房屋所有权变更登记。(四)房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一人，非登记权利人与第三人签订房屋买卖合同。
在审理此类案件时，涉及的主要问题有：如何认定夫妻共有财产的权属;夫妻一方的卖房行为是否构成有权代理;买受人是否构成善意取得。对于此类纠纷，目前我国法律没有明确统一的规范，而实务中应如何处理亦无唯一的认定标准，须结合具体案情，以我国现行的相关法律法规为依据，来判定夫妻一方处分共有房屋的行为效力和法律后果。
本案中，双方对诉争的房屋属于王某和李某的夫妻共有财产没有争议，争议焦点是李某属于部分共有人，他以自己的名义处分共有财产的行为是否有效?法院从查明的事实中，即从李某将王某的存折和房屋的钥匙交付给陈某，以及陈某雇请工人打扫卫生，王某在场收拾杂物的交易过程事实中，推定王某知道并同意李某将该房屋出卖给陈某，即李某的对夫妻共有房屋的处分权得到王某的确认，故法院依法确认李某与陈某的买卖合同有效，判决驳回王某的诉讼请求。
法官提醒，为了避免类似案件发生，对于夫妻双方而言，婚姻关系存续期间所购房屋最好登记为夫妻双方共有;如果婚姻关系存续期间所购房屋登记在一方名下，可以到房地产登记机关变更对登记权利人的记载。对于购房人而言，一是应该审查房屋共有权状况，可通过房管部门查询等方式进行;二是对房主已婚的，一定要配偶签署同意出售房屋的书面材料;三是可以与&房主&签订定金合同，定金性质约定为立约定金，定金最好是总房款的百分之二十，后一旦合同被确认无效，仍可以依据定金罚则要求房主支付双倍定金。
撰稿/邓雪婷 邱国崇
夫妻共有房产如何加名?
夫妻共有房产如果只写了其中一方名字，想加上另一方名字的，如果房屋没有贷款，夫妻双方带上各自的身份证、结婚证、房产证、土地证等到房管部门办理即可。如果按揭贷款买房，房产证都抵押在银行当中，则必须由贷款银行出示同意变更的相关证明，但在实际操作中，由于涉及主贷款人变更等问题，大多数银行不会同意变更。这时,夫妻间可以选择家庭财产分割公证协议的方式来代替。
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签订房屋买卖合同后又卖给他人原告得20.5万元赔偿
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夫妻共有房产 丈夫私自卖了
法院：买卖合同有效，违约要担责
&&&&大强和妻子共同拥有一套房产，此后大强独自将该房产售予他人。近日，镜湖区人民法院审理了这起案件。虽然购房人从大强处拿到了违约赔偿金，但法官还是要提醒购房人，买房前一定要弄清房产的所有权登记情况，在没有书面授权的情况下，最好不要与部分共有权人单独签订房屋买卖合同并交付定金或房款，以免给自己带来不必要的麻烦。&&&&2015年1月初，大强与小龙签订《房屋买卖合同》一份，约定大强将某房产以70万元的价格转让给小龙，小龙须交给大强2万元购房定金，大强则在4个月内为小龙办理产权过户手续，小龙在办理过户手续当日付清余款。双方还约定不得违约和反悔，若大强违约则返还全部定金，并赔偿小龙违约金2万元。&&&&合同签订当日，小龙将2万元现金作为购房定金交给大强，大强出具收条。此后不久，大强即多次表示不愿出售房屋，也未在合同约定日之前将房屋过户至小龙名下。于是，小龙将大强起诉至镜湖区人民法院，要求后者赔偿2万元违约金。&&&&大强在庭审中辩称，自己不愿出售房屋是因为涉案房屋是他与妻子的共同财产，小龙在签订合同前是知道这一情况的。因此，他独自签订《房屋买卖合同》属无权处置，该合同无效，小龙无权要求赔偿违约金。&&&&法院审理后认为，大强与小龙签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。大强以缔约时未征得共有权人同意、属无权处分为由主张合同无效，依法不予支持。大强未在约定时间将涉案房屋过户给小龙，构成违约，应该承担违约责任。&&&&鉴于大强和小龙合同订立时间不久大强即表示不再出售涉案房屋，并未给小龙造成明显的损失，合同约定的违约金数额明显高于因违约所产生的损失数额。此外，小龙在签订合同前明知该房产系大强与其妻共同共有，在未见到共有人的书面授权委托书情况下仍与大强单独签订合同，未尽审慎义务，本身存在过错。基于上述因素，将合同违约金酌定为2000元。&&&&据悉，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”（文中人物均系化名）&&&&记者&饶剑&&&&罗成制图
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共有人不同意房屋买卖有效？
2016年年底，刘女士与李先生签订了房屋买卖合同，向李先生购买其名下房屋一套并交纳定金5万元。双方约定，如果一方违约，违约方赔偿合同解除的违约金20万。后李先生以妻子不知情、不同意卖房为由拒绝过户，反悔卖房。得知后，刘女士很气愤，要求李先生按照合同约定，赔偿合同解除的违约金20万元，李先生却称：房屋共有人不同意卖房，合同无效，违约条款也无效，卖家只需要退还已收的定金即可。刘女士很困惑，她来电咨询这种共有人不同意，房屋买卖合同是否还有效？
律师说法：
沂蒙晚报特邀律师姜涛：夫妻共同财产未经共有人同意签订的房屋买卖合同是否有效，可分为两种情况进行处理。一是房屋产权登记在一方名下属于夫妻共同财产的。在房屋出售时，由于其产权登记在夫妻一方名下的，基于不动产的公示、公信原则，买受人是有理由相信出卖人有权处分该房产的正当性，有理由相信出卖人系房屋的完全权利人。从合同法的鼓励交易、维护交易稳定的立法精神以及保护善意相对人的合法权益出发，买受人与出卖人之间签订的房屋买卖合同应认定为有效。至于其他房屋共有人或共同居住地其他成员的居住权益，由房屋所有权人负责保障。该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。卖方应该协助买方到房产登记机关办理该房产的过户手续，履行房屋买卖合同的附随义务，以实现合同的真正目的。但是，如果有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益，那么，买受人与出卖人之间签订的房屋买卖合同应认定为无效。二是房屋产权登记在夫妻共同名下的财产，在房屋出售时，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但由于是夫妻关系，买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，那么房产共有人不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，即买方。同时，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，因此事前未经房产共有人授权，事后也没有获得追认的房屋买卖合同也应认定为有效，买方仍然可以依据定金罚则要求房主支付双倍定金。
记者赵泽军
通讯员李艾忠 整理&
&& (不填默认为匿名)上海王建功律师网,上海刑事律师，上海著名律师,刑事辩护律师--夫妻之间房产证登记一人名下，房屋买卖合同与夫妻一方签订，一方不主张买卖，房屋买卖合同有效吗？
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夫妻之间房产证登记一人名下，房屋买卖合同与夫妻一方签订，一方不主张买卖，房屋买卖合同有效吗？
【问】我于日与一业主签订了一份二手房买卖合同,房产证登记只有一个人姓名，并且支付了房屋定金，合同签订的时间她老公没有到场,我不知道他的婚姻情况，但现在业主反悔不想卖房,原因是老公不同意，请问，我与他之间所签订的合同有效吗？老公的房屋产权证，并与老公签订房屋买卖合同，妻子不准卖，合同有效吗【上海王建功律师回复联系方式：】如果确定是夫妻共同财产，那业主属于无权处分，你只能要求对方承担违约责任。主张交易无效；合同无效；你可以起诉业主缔约过失，并提出索赔。【问】对此问题很多网友也问到：婚后购房，房产证是丈夫的名字。丈夫私自卖房，妻子得知后不同意卖房要求取消合同。请问此合同有效吗？房产证上没有我的名字，是我老公的名字，我代为签署了买卖房屋的合同，现在有其他买房愿以更高的价格买我的合同中有一条约定“卖方须将房产的共有权情况告知中介”，实际情况是丈夫告诉了中介婚后购房的事实，但中介认为房产证的名字是丈夫的就不需要妻子参与签字，丈夫在签字前也给妻子打了电话，但无人接听，中介说没关系签了再告诉她也行。现在妻子坚决反对卖房，中介说不卖就要按照合同赔偿违约金，但卖方认为合同根本无效。请问现在的情况怎么办。【上海王建功律师回复联系方式：】那么，未经配偶同意单方出售房屋，与第三人签订的房屋买卖合同是否无效？上海王建功律师认为：夫妻一方私自将婚姻期间的共同财产进行处理掉，买卖合同是无效应该承担违约的责任。法律依据：最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）（日最高人民法院审判委员会第1525次会议通过）为正确审理婚姻家庭纠纷案件，根据《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，对人民法院适用婚姻法的有关问题作出如下解释：第十一条& 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
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