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皖ICP备号 经营许可证：皖B2-鑫农源长安府别墅群可售存疑 或涉及违规重建
兴隆中街东首，鑫农源长安府项目刚刚建成的一区别墅。
　　经历了长达7年的产权诉讼纠纷之后，鑫农源欲推倒重建42栋别墅，打造“京城第一别墅”长安府项目。然而，在专业人士看来，其是否存在违规重建行为，是否可售，都还是问号
　　北京市地铁高碑店站A口出，往北步行不足500米至兴隆中街东首，十几栋米黄色的别墅矗立于街北侧，它的旁边则是兴隆公园。
　　这十几栋别墅连同其他尚在建的别墅房被高高地围挡圈起。围挡的紫黑色喷绘幕墙上“长安?家?国脉，墅府隐王侯”十个大字在阳光的映照下显得格外引人注目，同时又似乎在暗示着围挡内在建项目的与众不同。
　　这里是北京鑫农源开发有限公司(以下简称鑫农源)旗下的长安府别墅项目的所在地。
　　由于长安府是位于五环内且多为独栋别墅的在建纯别墅社区项目，其来历引发了购房者的广泛关注。
　　“长安府的前身是兴隆湖景项目，此前有过产权纠纷，现在是否彻底解决还不清楚。”曾在鑫农源工作过的知情人士孟瑶(化名)向法治周末记者透露。
　　法治周末记者获得的一份编号为“(2014)高民再终字第3442号”的判决书印证了孟瑶的说辞。
　　原来，自开发兴隆湖景项目以来，其部分别墅产权就几番易主。而这其中，围绕在鑫农源与北京鸿泰投资管理有限公司(以下简称鸿泰公司)、北京首创资产管理有限公司(以下简称首创公司)之间产权诉讼纠纷也是一路争执到最高法院。
　　长安府，这个被业内称之为“京城第一别墅”的项目，到底经历过怎样的曲折坎坷，又在酝酿怎样的转身？
　　“前世”纠葛
　　时间退回至1993年。
　　1993年，北京兴隆公园有限公司获得了北京市朝阳区高碑店开发建设兴隆湖景别墅项目的工程许可，随后该项目开始启动。4年后，兴隆湖景项目正式落成并对外开始销售。
　　公开资料显示，当年的兴隆湖景项目共计由70栋别墅、4栋公寓楼及综合楼组成。这其中，鸿泰公司获得了其中大约29栋别墅和综合楼的所有权，并用于开展租赁业务。
　　不久后，由于鸿泰公司拖欠中国(,)北京市西城区支行及中国(,)北京东四支行的债务。鸿泰公司与首创公司签署协议，将兴隆湖景小区的29栋别墅中的26栋出让给后者。而另外3栋由于涉及被法院查封等问题，所有权仍在鸿泰公司手中。
　　2005年期间，鸿泰公司有意将包括上述26套别墅在内的共计29套别墅转让给鑫农源，首创公司同意了鸿泰公司的转让行为。鉴于此，三方经协商后，于日就29套别墅的转让事宜共同签订了编号为XL的《协议书》。
　　按照协议约定，鑫农源先行向法院或首创公司支付约4500万元以解封被法院查封的部分别墅；鸿泰公司、首创公司则负责将29栋别墅的租户全部清空并将房产实际过户至鑫农源名下。
　　协议签订后，2005年4月至5月，鑫农源先后向双方支付了共计4980万元。鸿泰公司则协助鑫农源办理了26栋别墅的产权过户手续。截至2006年8月，鑫农源先后取得了26栋别墅的房屋所有权证与国有土地使用权证。
　　然而，交易并没有像想象中如愿进行。
　　由于租户清空不彻底原因，在鑫农源已获得所有权的26栋别墅中，12号、27号别墅并未实际交付至鑫农源手中。原来，鸿泰公司于2000年将这两栋别墅出租给个人马玉良，2003年又将租期过渡至美好生活经纪公司，租期合计长达19年。此外，26栋别墅交付面积与协议面积也有较大出入。
　　与此同时，鑫农源获得26栋别墅所有权之外的3栋别墅由于并未登记在鸿泰公司、首创公司名下，且因其他案件被法院查封，亦出现了无法过户的现象。
　　至此，三方合作出现裂痕。鑫农源因此将鸿泰公司、首创公司诉至公堂，一场长达7年的司法诉讼也由此展开，并一路争执到最高法院。
　　日，最高人民法院终审判决，29栋别墅其中3栋转让条款无效，首创和鸿泰赔偿鑫农源1000万元违约金，鑫农源支付剩余款项同时获得26栋别墅所有权。
　　至此，围绕在鑫农源、鸿泰公司、首创公司三者之间的29栋别墅所有权纠纷终告一段落。与此同时，加上在这前后，鑫农源又从其他兴隆湖景业主手中收购的别墅，鑫农源共计拥有了兴隆湖景42栋别墅的产权。
　　变身“长安府”
　　产权纠纷了结后，鑫农源随即开始筹划长安府项目。按照鑫农源的计划，被收购来的42栋别墅将在原有项目基础上进行推倒重建，然后再销售。
　　4月22日，法治周末记者实地走访了长安府项目现场。
　　现场的别墅呈现出截然不同的两番景象。长安府项目的东南角是焕然一新的别墅，造型尽显法式风情。而在该项目的西面呈现的则是破落不堪的原有别墅，有的甚至已全部被茂盛的爬山虎吞噬。
　　“这里的部分别墅都已经很久，大多数不住人了，有的都已破烂，东南角的别墅正是推倒重盖的。”家住长安府项目旁边的张生(化名)告诉法治周末记者。
　　长安府的一位销售人员告诉法治周末记者，长安府项目共分为5个区域，目前1区11栋别墅已经建成，此外另有两个区域的别墅也已可销售，预计2017年7月左右可入住。
　　长安府的宣传资料显示，改建后的长安府项目占地面积约46138.14平方米，总建筑面积约27344.84平凡米，将全部为独栋别墅，分为A、B、C三种户型，面积分别为593平方米、653平方米和1409平方米。
　　“目前已经销售大概五六栋。”长安府销售人员告诉法治周末记者，“每栋别墅的销售价格大概浮动在6500万元左右。”
　　长安府销售人员同时表示，由于长安府为改建项目，因此并不涉及预售许可证等五证手续，只要把产权过继给新的购买者即可。
　　“就相当于二手房交易买卖。”该销售人员说，“这里原来就是别墅项目，新业主也不需要缴纳相关税费，并且可以直接办理产权过户。只是产权期限会有一定的缩短，大概为40年左右，但国家目前正在酝酿产权续期事项，这也不是值得发愁的地方。”
　　是否违规重建存疑
　　然而，鑫农源长安府项目通过推倒重建后以二手房交易的方式转售是否合规呢？
　　“按照相关的规定，推倒重新建的项目都必须重新走审批程序，对外销售则需要满足五证。如果没有五证，在销售上可能会面临一定的限制。”北京东元律师事务所房地产建设工程法律事务部首席律师对法治周末记者说。
　　所谓五证指的是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。百度百科资料显示，建设用地规划许可证和建设工程规划许可证由市规划委员会核发，建筑工程施工许可证由市建委核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由市国土资源和房屋管理局核发。
　　“新建、翻建、改建都是需要重新报规划的。一般涉及到建筑轮廓、面积增加的翻建都需要报规划。”4月22日，北京市规划委朝阳分局工作人员告诉法治周末记者。
　　上述工作人员同时表示，改扩建项目办理的手续与新建项目相同，均需要办理用地规划许可证和建设工程规划许可证，且相关证件可以在市规划委网站查询。
　　4月22日，法治周末记者登录北京市规划局朝阳分局官网，并未发现有涉及鑫农源或长安府项目的建设用地规划许可证或建设工程规划许可证。
　　此外，法治周末记者在北京市住建委官网查询实时更新的施工许可信息发现，目前涉及到长安府项目或鑫农源的施工许可信息仅有2012年10月批准的关于朝阳区兴隆西街6号(即兴隆湖景小区)40幢、42幢、43幢、47幢外立面装修工程施工许可证。
　　种种迹象似乎暗示着鑫农源长安府项目可能存在着相关问题。对此，法治周末记者尝试联系鑫农源负责人求证，但最终联系未果。
　　北京市盈科(济南)律师事务所律师钱铭坤告诉法治周末记者，如果在重建项目中没有经过规划报批或得到施工许可，则可能会涉及到违规重建的问题。“按照城乡规划法等相关法律法规规定，对于未经批准的违法建筑可能会面临有罚款、限期拆除和没收等处罚。而这对购房者也是存在风险的。”
（责任编辑：罗浩 HN066）
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