开发商逾期交房&违约金赔多少起争执
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原标题：开发商逾期交房 违约金赔多少起争执
业主向记者展示该小区开发商给予二期业主的公示和承诺书。 　　“交房晚了近一年，开发商为啥只给3个月的违约金？”2日，菏泽鹏远华府小区二期的多名业主拨打本报热线电话反映，按照商品房买卖合同约定，他们所购买商品房的交房日期一再延期，最长的逾期近一年，而小区开发商却只给3个月的赔偿金。小区开发商回应，若业主认为不不合理，可通过司法途径解决。 　　业主：
　　交房逾期 　　最长延期近一年 　　日，家住牡丹区的董先生在鹏远华府小区二期10号楼购得一90平方米的2室2厅商品房，加上储藏室总房款为32万余元。“我在银行办完按揭贷款后，便签订了商品房买卖合同。”董先生说，按照合同约定，出卖人也就是菏泽鹏远置业有限公司应当在日前交房，然而交房日期一再延期。 　　董先生说，日左右，他接到鹏远华府小区售楼处电话通知：可以交房。“当我赶到售楼中心后被告知，由于燃气等相关设施还未修好，需要等到5月1日才能交房。”日，董先生再次来到售楼中心询问是否可以交房，对方称需要再等几天。董先生告诉记者，交房日期一再延期，直到日，他购买的商品房才正式交房，此时距离合同上的交房日期已过去近1年。
　　“我跟他的情况差不多，也是延期交房近一年。”市民柴女士告诉记者，她对象在鹏远华府小区二期9号楼2单元购买了一套2室2厅的97平方米的房子，合同上的交房日期同为日，而实际交房日期同董先生一样，也是日。 　　调查： 　　因未通过综合验收 　　致使逾期交房 　　“对于交房日期为何一再延期，开发商一直未给具体说法。”董先生说，直到日，菏泽市住房保障和房产管理局对该小区下发了一责令其停止交房行为的通知。记者从董先生提供的通知上看到，经菏泽市房管局调查了解，鹏远华府项目属未取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证书》而擅自将商品房交付使用。 　　随后，董先生又向记者提供了一份日菏泽鹏远置业有限公司对小区二期业主的公示：“经公司研究，将严格遵守主管部门《对鹏远华府二期暂停交房的决定》，直至完成二期综合验收合格以后再以各种形式通知各位业主继续交房。”记者从公示上看到，该公司承诺于日前完成二期综合验收，其他关于违约金等一切相关事宜将严格按照合同约定条款执行。 　　日上午，记者在鹏远华府小区见到了同样在该小区二期10号楼购买房子的周先生，如今他已经入住。“原定于日交房，可是一再延期。”周先生称，一直到2014年7月份，考虑到孩子上学问题，才着急搬进了新房，交房当日却未见房屋的综合验收报告。 　　开发商： 　　违约金根据项目单体 　　通过验收的时间赔偿 　　记者在采访中了解到，交房延期，而双方在违约金赔偿方面争论不下。 　　记者在董先生提供的商品房买卖合同上看到，其中第八条交付期限上规定，出卖人应当在日前，依照国家和地方人民政府有关规定进行交房，其中应具备商品房验收合格条件。 　　在合同上第九条出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日，若买受人要求继续履行合同，合同继续履行。自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。“我购买房子的总房价为32万余元，每天的违约金为60多元，延期近一年才交房，算下来违约金有3万余元。”而董先生从开发商得到的回答是违约金只能算到日，这令他难以接受。 　　随后，记者来到鹏远华府小区售楼中心，其工作人员对违约金一事表示不清楚。根据工作人员提供的电话，记者联系到菏泽鹏远置业有限公司相关负责人，他表示鹏远华府小区二期在日，项目单体已经通过验收，所以违约金只能算到该日，对于其他问题，该相关负责人未作回应，“若业主认为不合理，可通过司法途径解决。” 　　董先生还提供了一份日该小区开发商对小区二期业主的承诺书，该公司将于日前完成二期验收。若未在该日完成验收，公司将承担双倍违约金。“然而，我们多名业主却是在日才实际交房。”董先生称。 　　记者了解到，目前因双方在违约金上争执不下，董先生等多名业主正准备走法律程序。文/片 本报记者 赵念东
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人 民 网 版 权 所 有 ，未 经 书 面 授 权 禁 止 使 用
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遭遇延期交房，购房者如何维权？(图)
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制图/武亚新　　延期交房是准业主们最头疼的问题，也是最常见最普遍的一类商品房买卖纠纷。在处理这一类纠纷时，究竟是否构成延期交房？延期交房应该承担怎样的责任?而开发商往往利用准业主们欠缺专业知识的弱点，否认延期或者推脱延期的法律责任。
　　案例一：防治污染致房延期，商家该不该赔偿？
　　2014年初，史先生看中了兰州市城关区北面滩和泰馨和园小区内的一套商品房，遂与开发商签订了商品房买卖合同，合同约定，房屋交付日期为日。
　　2014年年底，史先生致电开发商，工作人员声称将按时交房。可今年清明节前，工作人员告知史先生，由于市政府防治污染措施的影响延误了工期，房子要到6月底才能交付。五一前夕，史先生再次接到开发商的信函告知，还是因为市政府防治污染措施的影响，导致工期延误，要推迟到8月交房。无奈的史先生告诉记者，自己和家人一直租房住，现在，既交房租又缴贷款，这个亏就只能让购房者承担吗？随后，记者带着史先生的疑问采访了该房地产公司。该公司一萧姓负责人接受采访时表示，公司也很无奈，由于受到兰州市政府防治污染措施的制约，施工时间有限，导致工期延长，只能延期交房。至于逾期赔偿问题，该负责人表示，受到外界因素的影响，公司也很无奈，目前暂不考虑赔偿问题，购房者如有赔偿要求可走司法程序。
　　案例二：逾期89天，商家赔偿13.9万违约金
　　2010年11月，海南陵水的黄先生与某房地产公司签了商品房买卖合同，买下陵水清水湾某楼盘一套房子，建筑面积159平方米，总价722万多元。合同约定，开发商应在2011年11月底前交房。同时，因台风、雨天或战争等非出卖人的责任造成工期延误的，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实延期。逾期交房在90日内的，按已付房款万分之三标准付违约金。随后，黄先生付清全款。2012年1月，开发商发函告知延期交房，延至日。黄先生在2012年6月收房，2014年初提起诉讼，要求开发商赔付逾期交房违约金25万多元。开发商辩称，黄先生主张逾期交房违约金不成立，项目施工一直受到不可抗力的天气原因干扰，而因雨水、台风等天气造成的工期延误，开发商按约定免责。法院查明，2010年11月至2011年11月，当地有台风14天、大雨及大雨以上天气为19天、雷阵雨29天。法院认为，开发商超过交房期限151天，但其可依据台风、雨天天气延期交房62天，因此开发商应承担89天逾期交房的违约金。法院一审判决，房地产公司向黄先生支付逾期交房违约金13.9万元。
　　主持人：本报记者 李升
　　嘉 宾：甘肃勇盛律师事务所律师 林磊
　　甘肃勇盛律师事务所律师 张玉勤
　　主持人：延期交房时间应该如何认定？
　　林磊：延期交房是指，房屋买卖合同中，开发商没有按照合同约定的时间而推迟交房的行为。解决延期交房时间问题，首先就是交房时间的认定，它关系到延期交房从何时计算的问题。在司法实践中，存在着因当事人在签订商品房买卖合同时对房屋的交付使用约定不明而导致的大量纠纷。出卖人认为房屋的交付使用就是买受人直接占有使用房屋，也就是俗称的“交钥匙”；而买受人则认为，房屋的交付使用不仅仅是交付房屋的占有，而且还包括交付房屋所有权证书。对此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。据此，在当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有即“交钥匙”，即为合同约定的房屋交付使用。如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所有权移转登记的，出卖人就应按约定履行义务。在上述案例中，如果合同约定明确了交房的方式，应以合同约定为准，如果未明确交房的方式，应当以“交钥匙”的时间点认定开发商交房。
　　主持人：商品房延期交付，开发商应该担负什么样的责任？购房者可否主张退房，有没有相关的法律法规条款具体规定？
　　张玉勤：根据《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”。延期交房经催告后在合理期限仍未履行的，买房人可以依法解除购房合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消失”。因此，开发商延期交房的话，购房人可以要求解除合同和退房，但是必须按照法定的条件和程序办理。
　　主持人：商品房延期交付后，如何要求赔偿，赔偿又该怎么计算？
　　林磊：商品房买卖合同是一种经济合同，按照我国《合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿金的计算方法。遇到此类问题，购房人须注意购房合同中针对延期交房违约赔偿是否具有的明确条款，其次购房人要注意该条违约金的比例是以购房人已付房款为基数的，包括银行贷款按揭部分，同样条款对不同方式付款的购房人的赔偿是不同的。合同有约定时，按照约定赔偿。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条如下解释：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”对此，可以依法要求开发商按房屋租金标准赔偿损失，如果不被接受，可以向人民法院起诉要求其赔偿损失。
　　张玉勤：没有约定时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。同时，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
　　但应当注意，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。需要明确的是，违约金是可以约定的，具体没有法律规定万分之一这个说法，但违约金是有限制的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。
　　主持人：现实中，又应该如何规避、应对延期交房问题呢？
　　林磊：对于大多数的购房者来说，买房子需要注意的细节方面都不甚了解，尤其是在签订购房合同的时候，更是不知道该注意哪些方面。所以提醒购房者在签订合同的时候，一定要看清房屋交付使用的时间以及若出现延期交房该如何约定赔偿等具体事项。其次，交房时间越明确越好。为什么强调让购房者在签订合同的时候一定要明确房屋交付使用的时间，那是因为该时间直接能够影响到延期交房违约金的起算时间。延期交房违约金起算时间，一般是合同中约定的交房期限，除法律或合同另有规定外，在约定的交房期限届满之日时，卖方若不能向买方交付房屋的，卖方应在交房期限届满之次日起开始向买方计付延期交房违约金。
　　张玉勤：此外，在签订补充合同时，购房人应仔细逐条审核补充合同内容，要分清补充协议的哪些条款对自己有利，哪些条款对自己不利，对于不利的补充条款要与开发商进行协商，协商不成的，可以拒绝签字。合同用语也应当尽量明确，避免使用“特殊情况”、“重大问题”、“等”等含糊用语。如果必须使用这些用语，应注意要以举例形式把自己所能想到的情形全部罗列出来，以免让对方钻空子。
　　作者：李升
本文来源：每日甘肃网-兰州晨报
责任编辑：王晓易_NE0011
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要想拿到逾期交房最高违约金，有奥妙
　　同一个楼盘，同样逾期交房，开发商对购房人的承诺不一样：开发商向小军（化名）4人承诺，取得竣工验收备案登记证才算交房；对另外11人承诺，通过竣工验收、消防验收就算交房。日前，江北区法院认定开发商逾期交房三年半，遂判决开发商赔偿8万余元给小军。
　　晚了5个月拿到新房钥匙
　　记者从江北区法院了解到，2007年11月，小军看中了位于江北区大石坝的一处江景房，便与开发商签订合同，用33万余元买了一套房，合同约定2008年底交房。双方还约定，如果开发商逾期交房，每天按总房款的万分之二支付违约金。
　　到了2008年底，开发商没有按期交房，小军经过交涉，开发商写了一份承诺书，承诺“购房人是否接房，逾期交房违约时间到取得竣工验收备案证为止”。
　　2009年5月，小军才拿到新房钥匙。由于没有拿到合格的交房手续，虽然装修入住，小军心里还是很着急，多次与开发商交涉，开发商也只是承诺尽快解决问题。
　　2012年6月，开发商取得竣工验收备案登记证。
　　告开发商逾期交房三年半
　　日，小军委托重庆普之联律师事务所李福华、陶春竹律师，将开发商告到江北区法院，索赔8万余元逾期交房违约金。律师李福华解释，合同约定2008年12月底交房，实际上2012年6月开发商才达到自己承诺的交房条件，逾期交房时间长达三年半。按照日付万分之二计算，违约金8万余元。
　　在法庭上，开发商承认逾期交房，但表示已在2009年5月实际交房，双方对交付条件进行了变更，逾期交房时间应该算到交钥匙为止。
　　法院审理后查明，开发商在出现逾期交房的情况后，曾以承诺书、公开信等方式，向小军等四人公开表示取得竣工验收备案登记证是正式交房。事实上，2009年5月，开发商交付的房屋并未验收合格。2011年12月，开发商取得竣工验收及消防验收；2012年6月，开发商取得竣工验收备案登记证。
　　法院认为，开发商自己承诺的“取得竣工验收备案登记证为交房时间”，应当有效。据此，法院一审判决开发商支付给小军违约金8万余元。
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[责任编辑: 赵紫东]
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黄桷树下，讲述城市的故事，见证城市的变迁，记录城市的点滴…沂南 临沭 平邑
延期交房违约金为万分之0.5？律师:合同失公平
琅琊网&&&&发布时间： 10:04:00
　　律师：合同显失公平，可申请法院予以调整
　　买房子是人生一件大事，可是对于一些买房者来说，看不懂合同而吃哑巴亏的大有人在。临沂月澜锦程的业主们最近就因为违约金的事而烦恼着，他们手里的合同五花八门，不仔细看，还真不知道里面的“门道”。
　　交房时发现违约金是万分之零点五
　　最近让刘先生焦头烂额的事就是房子。一提到房子，刘先生说，头都大了。2012年春天，刘先生看上了北城新区月澜锦程楼盘。“当时开盘价不到4千，地段也不错。”简单考虑后，刘先生决定购买这处楼盘的一90多平米的房子。首付20余万后，又办理了一部分贷款。总房款40余万元。刘先生清楚地记得，当时签订购房合同的时候，交房时间是日之前。
　　一直到今年的元旦过后，刘先生才接到开发商的交房电话。比合同中约定的交房时间整整晚了半年。这时，刘先生才想起，购房合同中好像规定开发商推迟交房应该支付违约金。他赶紧翻出合同来查看，这一看，他傻了眼，购房合同第九条第二款中注明，买受人不退房，逾期超过60日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之0.5的违约金。
　　刘先生给记者算了一笔账，40万元的购房款如果按照合同中约定的万分之0.5的违约金来算，180天(半年)的时间，开发商只需要支付3600元的违约金。按照假设40万购房款存入银行的收益，以中国建设银行半年存款利率3.05%计算，400000(购房款)*0.0305(半年存款利率)=12200，两者相差了8600元。万分之0.5的违约金是否过少？
　　同一小区违约金标准却不一致
　　而让刘先生万万没有想到的是，同一栋楼上的业主，开发商签订的购房合同中，违约金的赔偿标准却不一致。
　　业主郭先生和李先生均在该小区34号楼购买了房子，关于购房合同开发商违约的赔偿标准，郭先生的购房合同中注明，买受人不退房，逾期超过60日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之0.5的违约金。而李先生的购房合同却显示，买受人不退房，逾期超过60日，出卖人向买受人支付总房款万分之五的违约金，而这个万分之五很模糊，没有说按日，只是说已付房款的万分之五，如何赔偿根本没说清楚。
　　购房者王女士说，她购买的是一个小户型，总房款27万元左右，而她的购房合同中也是注明如果开发商违约交房，每日需要按照万分之0.5的标准进行支付。据她所知，她一个朋友购买的房子也出现了延期交房，开发商是按照每日万分之五的标准进行的赔偿，她朋友也因此获得近3万元的延迟交房赔偿金。
　　同样是延期交房，而违约金的赔偿标准相差却如此之大。王女士也给记者算了一笔账，她27万的购房款，推迟交房了半年，如果按照每日万分之五的违约金算的话，可获得2.4万元的赔偿金，而如果按照每日万分之0.5的标准来算，那只能获得2400元的赔偿，两者相差2万余元，这2万余元的费用对于一个普通购房者来说，不是个小数，这也是让王女士最纳闷的地方，为什么同一个城市，甚至同一个小区违约金执行却不一样？如果开发商解释不清楚，她们将考虑走司法途径维护自己的合法权益。
　　业主违约赔偿和开发商违约赔偿不一样
　　王女士说，她仔细阅读了购房合同发现，业主违约和开发商违约的赔偿还不一样。购房合同中约定，买受人不退房，逾期超过60日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之0.5的违约金。
购房合同中违开发商延期交房的约金标注的为万分之零点五
　　而购房合同中还约定，无论何种原因解除《商品房买卖合同》的，买受人应无条件在7个工作日内配合出卖人到合同备案机关办理解除合同备案手续，否则，每拖延一日，买受人同意每日按照已付房款的万分之一向出卖人支付违约金。
　　另外，在合同补充协议关于办理银行按揭贷款的约定中显示，买受人应当接到出卖人要求办理银行按揭贷款通知之日起5日内，在出卖人的协调下到指定的银行办理完毕按揭贷款，如果买受人的原因在规定的时间内未办理完银行按揭贷款，逾期在5日内的，买受人按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过5日的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人同意出卖人按《商品房买卖合同》价格回收买受人所得房产，买受人按照总房款的10%向出卖人支付违约金。
　　“开发商违约了，每日只支付已交房款的万分之0.5的违约金，而购房者违约了，每日却要支付已交房款的万分之一的违约金。”王女士说，这不是明显的霸王条款吗？
　　为什么同一小区，签订的购房合同各有不同，开发商和购房者的违约金赔付标准也不尽相同。7日下午2点，记者来到月澜锦程售楼处，一工作人员表示，记者需要找他们一位刘姓的负责人，并且给指引了刘姓负责人的办公场所，当记者赶到刘姓负责人办公室时，屋内一共有三个工作人员，得知记者采访来意后，其中一位男子说，刘总不在，也不方便提供电话号码，什么时候回来也不知道，并拒绝回答记者提出的其他问题。
　　律师：合同显失公平
　　“开发商违约每日支付万分之0.5的违约金，而购房者违约，每日则需要支付万分之一的违约金。可见这份合同显失公平。”山东康桥律师事务所张律师指出，我国目前尚未出台关于逾期交房违约金的具体赔偿标准，开发商与购房人所执行的“行规”普遍为日万分之三到万分之五，但是法律同时规定，签订合同时，要遵循公平公正的原则，同一份合同，双方的违约赔偿金不一致，显然是有失公平。
　　张律师指出，由于有关部门所监制的格式合同本身也有瑕疵，所以建议在每一个需要填写数字的地方都设置大写区域，大小写相结合的合同才不可能被开发商钻了空子。
　　至于购房者如何来维护自己的权益，张律师也给出了指导性意见。他建议，购房者可以通过诉讼的形式来维护自己的合法权益，要求更改合同中不公平的条款，也可以要求开发商赔偿有关损失。比如，开发商延期交房给购房者造成了哪些实际的损失，而开发商给予的违约金又无法弥补这些损失，购房者可以提供有关的证据进行起诉，要求开发商赔付违约金以外造成的实际损失。
　　山东品众元律师事务所王律师也指出，违约金具有惩罚违约行为补偿违约损失的双重性质。发生纠纷后如一方认为违约金过低或过高时，可申请法院予以调整。
　　文/片 本报记者 吴慧
来源：琅琊新闻网-鲁南商报&&编辑：虎子
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