住宅土地使用权期限强征强拆等问题中央正式定调！
腾讯房产房叔梁海
《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》27日正式对外公布。作为我国首次以中央名义出台的产权保护顶层设计，《意见》为解决长期以来社会所关注的八大产权问题明确了方向。其中意见的发布，将对公民的土地与房屋权益保护释放出新信号。关于70年住宅土地使用权到期了怎么办？关键点：研究续期法律安排意见尊重并回应了民意，对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。意见尽管没有出台具体的内容，但特别重要的是，指明了要向有利于财产保护的方向进行制度设计。强征强拆该如何办？关键点：给予被征收征用者公平合理补偿由于财产征收征用制度不完善，相关法律规定不够明确具体，造成行政机关自由裁量空间大，少数地方借“公共利益的需要”之名强征强拆公民房屋，或征收征用补偿不够公平合理。《意见》明确，完善土地、房屋等财产征收征用法律制度，合理界定征收征用适用的公共利益范围，不将公共利益扩大化,给予被征收征用者公平合理补偿。农民宅基地权益如何保障？关键点：落实用益物权提出落实宅基地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加农民财产收益，能够使宅基地等原来的“死资产”在一定范围内流动，最后变成“活资源”。其中关于70年住宅土地使用权到期问题最为惹人关注，这关乎于众多公民的切实利益，当然这一切建立在合理合法证件齐全的基础上，如果自己买的是没有证件的房子，所谓的70年住宅土地使用权问题也不再是问题了，因为你根本就不受保护！
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住宅土地使用权到期到底咋办
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那么，对于70年土地使用权到期的房产又该如何续期？应有偿还是无偿？中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新认为，有两个办法可供选择：一是免费，让利给业主；二是费改税，不再收取出让金，而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。
原标题：住宅土地使用权到期到底咋办近日，浙江温州某过户时因土地使用权到期续费要花数十万元的消息，成为热门话题。4月17日，新华社发表文章表示，温州市国土局已就该事回应表示，物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但“自动续期”该如何续期，目前国家尚未出台相关实施细则。该文章表示，“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读，同时呼吁，应未雨绸缪、提前进行顶层设计，避免引发房主的不安。广州市房地产业界人士表示，房改房的土地使用权计算起始时间，是从房子缴交地价时才开始计算，而不少未曾交易过的房改房是仍未补缴地价的。因此，购房时关键还要看房产证上的土地使用期起始时间，而不仅是关注楼龄。另外，一手的土地使用权是从开发商拿地开始算，如果是大型楼盘开发得比较迟，事实上入住时可能已经浪费了十多年的使用期，这也是购房者需要关注的问题。在售楼部选购房屋时，不妨了解该项目的拿地时间，以此来推算房子剩余的土地使用权期限。按规定，目前住宅的土地使用权期限是70年，而商用的年限一般为40年或50年。参与物权法起草的一些人士表示，公众首先要明确，房屋所有权和土地使用权不同。房屋所有权即房产权，是私有财产权的一种，受宪法和物权法保护，没有期限限制。而土地使用权是有期限的，目前规定的住宅用地最高使用年限是70年。那么，房产的土地使用权到期了该如何续期？专家介绍，目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。中国社会科学院经济所研究员汪丽娜认为，虽然物权法明确提出“自动续期”，但是由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，目前来说难以操作。那么，对于70年土地使用权到期的房产又该如何续期？应有偿还是无偿？中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新认为，有两个办法可供选择：一是免费，让利给业主；二是费改税，不再收取出让金，而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。编辑点评：其实不用慌，房屋所有权是无限期的，也就意味着用来自住的房子，并不存在要“续费”的问题。至于卖房子的时候需要面对的土地使用权续期问题，希望细则早日出台，多从惠民的角度考虑才是好政策。
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导语：在社会，房屋的使用是有限制的，只有区区几十年。那么，土地具体的使用年限你是否知道呢?在本文中，土巴兔小编将为大家简要介绍土地使用年限，包括各种土地具体的使用年限。在网上搜一搜“土地使用年限”这几个字，就会看到各种各样的消息，时间长短也不一样。现代土地的使用不再是永久的了，而是有时间限制，并不长久。有的说有40年，有的说是50年，还有的认为有六十年，甚至有的消息称某楼盘的土地使用年限少了很多年。这是怎么回事呢?下面就跟随小编一起来了解一下这方面的知识吧。很多人认为土地的使用年限是70年，实际上，70年是土地的最高使用年限，属于居住地或者是住房用地的。而用于其他用途土地的使用年限就不一样了，要少得多。另外，不同用途土地的使用年限也不一定是一样的，有40年的，也有50年的下面就是对这些土地的归类。不同用途土地的使用年限在我国的相关法律条文中都有明确的规定，只要查询都能得到很明确的信息。总的来说，除了住房用地外，其他用途土地的使用年限都比较少。其中，商业、旅游、娱乐用地只有40年，而其他用途的土地则有50年的使用年限，如工业、仓储、教育、体育、卫生等等用地。那么，土地使用年限是从何时才是算起呢?简单地说，就是从这款地开始取得使用权之日算起，也就是取得了土地使用证之日开始。对于住房用地而言，并不是都是以房屋开始建造之日算起的，而是要以第一个缴纳土地出让金的日子为准。例如经济适用房的使用年限就不是70年，而是50年。在这里，建议消费者购房时要注意楼盘的使用年限多少，谨慎考虑。另外，使用年限的多少还影响着土地所带来的效益以及土地的价格，一般来说，房屋的使用年限越多，价格越高，反之亦然。如果土地使用期满会怎么样呢，会不会很麻烦?在我国2007年施行的《物权法》有规定“期满则自动续期”。不过，土地使用权续期要重新签订合同，但对是否缴纳费用这一块存在着缺陷。但是，很多人认为要适当续费。这就是小编在本文中所介绍的土地使用年限的相关信息，希望能给大家解惑。如果感兴趣，还可以研究研究与土地使用年限相关的一些公式。
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中国装修网温州出现20年住房土地使用权年限到期，又要花几十万元&延期&的消息，引起社会公众关注。其实，深圳、青岛、重庆等地也出现过类似情况。国家规定的居住用地最高年限70年，为何部分地区出现20年、30年就到期的现象？房屋土地使用年限到期后怎么办？有关部门该如何解决民众的疑惑？
住房土地使用权到期情况不一
关于土地使用权期限，国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确：土地使用权出让最高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。
中国社会科学院经济所研究员汪丽娜告诉半月谈记者，目前，绝大部分地区住宅小区用地使用年限都是70年。但一些地方因为各种原因，确实存在低于70年的情况。
本世纪初，深圳市内国际商业大厦等多栋楼宇的物业土地使用权，已经达到20年期限，成为国内首批土地使用权年限到期的案例。深圳市后来出台方案，明确土地使用权年限到期的房地产，可以通过补交地价或支付土地租金方式延长土地使用年限。其中，补交地价额度为一次性支付相应用途公告基准地价的35%。
青岛市部分区域一些住宅用地使用权期限也只有20年或30年。公开资料显示，青岛经济技术开发区自上世纪80年代成立以来，出让20年、30年使用年限的住宅用地共计41宗，总用地面积667.5亩，其中部分小区土地使用年限已到期。
重庆市民张先生说，他在当地购买的房产，使用年限是50年。据介绍，重庆市规划确定的土地用途，很多是综合用地，从1994年起，在土地出让签订合同中，包括居住在内的综合用地使用年限均为50年。
多重因素致住房土地权限&缩水&
针对我国一些地方出现的住房土地权限&缩水&问题，一位参与物权法起草的专家表示：&公众首先要明确，房屋所有权和土地使用权不同。房屋所有权即房产权，是私有财产权的一种，受宪法和物权法保护，没有期限限制。而土地使用权是有期限的，目前规定的住宅用地最高使用年限是70年。&
我国绝大部分住宅用地使用年限是70年，距离到期还有四五十年时间。之所以一些地方出现20年、30年、50年等不同使用年限，在接受记者采访时，相关专家分析说，主要有以下三方面因素：
一是在政策范围内调整。温州市国土局称，上世纪90年代，在土地出让政策开始执行时，该市在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择给予办理出让手续。地方国土部门称，土地使用年限降低，可减少缴纳相应的土地出让金，在一定程度上可降低房价，让利给消费者。
二是方便管理和处置。重庆市国土局在解释为何住房土地使用权期限为50年时称，该市多数房地产开发以商业与住宅混合类型为主，一个项目中若按商业、住宅最高出让年限确定不同出让年限，势必会出现一栋建筑中，商业、住宅出让终止时间不一致的情况，带来处置困难。
三是先试先行地区历史遗留问题。深圳、青岛等地由于在国务院发布土地使用权最高年限之前，已在国有土地使用权出让方面先试先行，出现了部分遗留问题。深圳市相关政府部门称，深圳作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者，于1982年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》，首次通过行政划拨方式供应经营性用地，并且规定了不同用途的土地使用年限，如工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年等。深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地(20年使用权)陆续到期，集中出现了国有土地使用权期满的问题。
业内专家介绍，除此之外，还有部分住宅用地因开发商囤地等原因导致使用年限&缩水&的情况。土地使用时间从土地出让之时开始计算，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年时间，但有的地方存在开发商捂地、层层转手等情况，一拖就是好多年；还有一些房地产项目规模较大，分多期建设，持续开发十多年，导致消费者购房时，土地使用权年限已经&缩水&。
&自动续期&亟须出台细则
关于住房土地使用权年限如何续期的问题，相关专家表示，物权法第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说，在物权法之前，城市房地产管理法曾规定，&经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金&。但城市房地产管理法对于物权法而言，是旧法，按照新法优于旧法的原则，目前还是应该遵循物权法的相关规定。
汪丽娜等专家认为，虽然物权法明确提出自动续期，但是由于缺乏细则，如何自动续期存在不确定性，难以操作。&土地使用期限规定20年和70年，其出让金是不一样的。政府出让20年土地使用权，续期如果不补交出让金，政府利益会受损，而且对其他已经缴纳70年出让金的业主也是不公平的。&
有专家指出，约定20年以及没有达到最高限70年的，首先应当自动续期至70年，同时补交约定年限与70年土地使用权期间的出让金差价。
但也有部分学者持不同看法，认为&补差价&的做法不合理。因为无论怎么补，这几十年土地出让的差价都很大。同时，土地出让年限的利益落差是由地方政府当年决策造成的，如果让现在的住户来承担成本，既不公平，也很难实施。
那么，对于70年土地使用权到期的房产又该如何续期？应有偿还是无偿？杨立新认为，有两个办法可供选择：一是免费，让利给业主；二是费改税，不再收取出让金，而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。
汪丽娜说，在我国，房屋是很多老百姓最大的财富。一些人拿出大部分积蓄买房，房屋的增值不是因为房屋本身而是土地。从这个意义上来说，70年之后再交一大笔出让金显然不合理。
汪丽娜、杨立新等认为，在强调法治社会的今天，首先需要明确的是，要坚持有法必依，严格落实物权领域的立法成果，增强人民群众对国家物权制度的信心；另一方面，针对物权法规定不详尽的现实，应该充分吸取民意，尽早出台关于土地出让续期的实施细则，缓解公众焦虑。
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