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联建合同的效力确定是怎样的
16:26&&来源：法律教育网编辑整理 |
联建合同效力的确定
自日起施行的《最高人院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用问题的解释》对联建合同的效力作了较为详细的规定：
（一）合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
（二）当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
（三）土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。
联建合同效力因土地使用权取得方式及土地性质不同而不同，如果土地方的土地使用权是出让取得的，在土地方取得国有土地使用证的前提下，双方办理了土地使用权变更登记，合同即生效；如果土地使用权是划拨取得的，则签订的联建合同须经政府批准，办理联建审批手续，并由投资方办理土地使用权出让手续，否则合同无效。 责任编辑：仪
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【实务探讨】以划拨土地使用权与他方签订的合作建房合同应如何认定其效力
来源： 　　发布时间： 日
【实务探讨】以划拨土地使用权与他方签订的合作建房合同应如何认定其效力
最高法民一庭
& &&& 导读：本期法信摘录最高法民一庭撰文，文章以案例分析详细阐释了划拨土地使用权人与他方签订的合作建房合同是否有效的司法观点及理由，供读者阅读、学习。 &&&&案情简介 &&& 日,汽修厂与中行签订一份《合作建房合同》。合同主要内容为：双方一致同意在汽修厂所在地修建一幢12层的综合办公楼,由汽修厂出土地、中行出资金。建成后双方按5∶5分成,其中北侧往上十二层属中行所有,南侧往上12层属汽修厂所有。综合楼的资金投入由中行承担。该楼建成后,属中行所有权部分,由汽修厂负责办理产权转让手续,转让费用由汽修厂承担等。 &&& 该合同经签约各方确认后,汽修厂向规划局出具一份《关于申请我厂12层生产办公综合楼改造有关问题的请示报告》,申请对该厂第二期改造工程的生产办公楼不纳入土地批租。规划局同意该厂申请。其后,该厂以自己名义办理了综合办公楼报建手续。后汽修厂更名为修造公司。 &&& 1997年底，综合办公楼完工并实际交付中行使用。日，双方为办理产权转让事宜,签署《协议书》,约定：双方各指派一人共同办理综合办公楼产权证、土地使用权证及为中行办理相关房屋产权、土地使用权转让手续,但因修造公司资金困难,暂由中行垫付办证及相关转让费用等。协议生效后,双方未依约办理相关权证转让手续。 &&& 2001年11月,修造公司开始国有企业改制,委托评估公司对其全部资产和负债评估,确定的固定资产中包括12层综合办公楼价值。同时还出具一份《房屋建设清查说明》,要求评估时在公司原有土地面积中扣除中行12层大楼占地面积和车库通道面积。评估公司出具的“325号评估报告”,将12层综合办公楼中属于修造公司所有的房屋及占用土地作价计入固定资产,而属于中行方所有的房产及占用土地未列入评估财产范围。 &&& 当年12月7日,修造公司整体改制,将其国有经营性净资产1631.11万元作为对改制后新公司汽修公司的国有出资额,占注册资本的74.14%,原公司的全部债权债务由新公司承担。之后,改制后的汽修公司单方办理了全部12层综合办公楼的《房屋所有权证》。日,汽修公司再次单方办理了含全部12层综合办公楼占地面积的《国有土地使用权证》,性质为国有划拨工业用地。该宗土地未办理出让审批手续。 &&& 中行提起诉讼,请求确认《合作建房合同》有效,并确认其对12层办公楼享有所有权；汽修公司提起反诉,请求确认《合作建房合同》无效,并确认其对12层综合办公楼享有产权及占地使用权。 &&&&法院裁判情况 一审法院认为： &&& 首先,《合作建房合同》性质是名为合作建房实为房屋买卖合同。双方缔约目的和真实意思是汽修厂向中行转让在其土地上建成的房地产,中行向汽修厂支付购房款,其付款方式是预先向汽修厂提供建设房屋所需的资金。履行情况看,综合办公楼的所有报建及建设手续均是以修造公司名义办理,楼房建成后,修造公司与中行为办理产权转让事宜签订《协议书》,又约定先为修造公司办理综合办公楼的房屋产权证、土地使用权证,再为受让方中行办理相关房屋产权、土地使用权转让手续,该办证约定符合国家关于新建房屋产权初始登记的程序规定,也符合房屋产权转让的程序规定。综合办公楼的全部产权已依法先办到了汽修公司名下,其作为涉案房屋出卖人的身份适格。 &&& 其次,《合作建房合同》有效,一是签约双方意思表示真实。二是该合同已基本履行完毕。三是政府国有资产管理部门认可。四是合同内容不违反国家法律法规的禁止性规定。《城市房地产管理法》第三十八条规定了房地产不得转让的七种情形,不包括划拨土地上建造的房地产。报批程序属于管理性强制规定,非禁止性强制规定。五是该合同履行不损害国家、集体或者第三人的利益。据此,判决：《合作建房合同》有效；中行对其占有和使用的综合办公楼享有房屋所有权,该楼剩余面积的房屋所有权由中南汽修公司享有。 &&& 宣判后,双方上诉。 二审法院认为： &&& 《合作建房合同》因违反《国有土地使用权出让和转让暂行条例》《房地产案件解答》等禁止性规定,应认定为无效。涉案不动产系以汽修厂名义建设,而中行系以合同约定取得转让份额,中行所主张的物权系基于转让行为取得。《房地产案件解答》第四十六条规定：“合作建房合同被确认无效后,在建或者已建成的房屋,其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有。”据此,涉案不动产占地使用权为国有划拨性质,汽修厂以土地作为投资参与合作建房,建成后房屋所有权依法应由汽修厂享有。中行主张依据合同取得物权,不应予以支持。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”；第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致；记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。” &&& 上述法律规定明确因物权公示产生公信力；当事人一经采取法定方式公示物权,即使由此产生的法律效果与物权的真实状态不符,仍应以此种外部方式表征的物权为准。本案中,因中行的物权异议不能成立,故涉案不动产所有权人仍应以产权证书登记的权利人为准。涉案不动产的房产所有权证与土地使用权证均已登记在汽修公司名下,汽修公司的物权确认请求属于对已经确认的法律关系要求再次确认,依法不予支持。因《合作建房合同》无效,故中行继续占有涉案不动产已无事实和法律依据。汽修公司以不动产登记权利人身份,有权要求中行腾退房产。中行对于其投入的资金的返还及损失部分,可另行主张权利。综上,二审判决：中行从其占有房屋中腾退。 &&& 判后,中行申请再审。 &&& 再审法院认为： &&& 《合作建房合同》的内容符合共同投资、共担风险、共享利益的法律特征,但双方是在划拨土地上合作建房,建成后双方分配房屋用作办公用房,划拨土地没有变性,涉案房屋也未用于销售谋取利益。故涉案合作建房行为不能等同于普通的合作开发房地产行为,《合作建房合同》的性质即是一般的合作建房合同。合同是双方真实意思表示,没有违反法律、行政法规的相关内容,合同履行过程中双方也不存在未经批准擅自变更土地性质谋取非法利益等行为。中行依据《合作建房合同》投资建设、占有涉案房屋的权益合法有效。但其请求确认其对占有房屋的所有权,因还未得到有批准权的人民政府的批准,条件尚不具备,人民法院还不能支持。综上,再审法院改判：《合作建房合同》及《协议书》有效,驳回中行及汽修公司的其他诉讼请求。 &&&&主要观点和理由 &&& 本案争议的焦点是,涉案《合作建房合同》性质、效力及法律后果。一、二审判决对焦点问题形成两种截然不同观点,适用法律方面也各有依据。我们同意再审判决的观点,具体理由如下： &&& 关于《合作建房合同》性质。从签约主体看,汽修厂和中行分别为国有企业和国有金融机构,均非房地产开发企业,不具备房地产开发经营资格。从合同内容看,约定由汽修厂出地,中行出资金,合作建设12层综合办公楼,建成后双方5∶5分配综合办公楼为各自办公使用。讼争土地性质为工业用途的划拨土地,综合办公楼建成后,汽修厂为中行办理产权转让手续。从合同目的看,汽修厂是为实现企业办公楼改造,办理了立项、报建、规划等手续,采取融资合作方式建房,并约定建成后按5∶5比例分配办公用房。从履行情况看,涉案12层综合办公楼建成后,双方于1997年底依约分配办公楼,中行占有使用至今,已达18年余。至此,订约目的基本实现。 &&& 综上,《合作建房合同》约定汽修厂出地、中行出资,双方合作改造汽修厂老旧综合办公楼并按5∶5分配重建新房的主要内容,体现了合作建房双方共同出资、共担风险、共享利益的法律特点,但合作建房目的是为改造汽修厂老旧办公楼，部分由划拨用地使用权人自用及部分交由中行使用,而非擅自变性为开发项目以售房等开发行为获益,故合同性质应认定为在国有划拨土地上的合作建房合同。一审认定合同性质为名为合作建房合同实为房屋买卖合同不妥,合作建房主要收益分成方式包括：分房和售房利润分成,本案中行投资收益方式为分房,符合合作建房常见的投资分配形式。 &&& 关于合作建房合同的效力。《合作建房合同》约定：综合楼建成后,属中行所有权的部分,由汽修厂负责为中行办理产权转让手续；日《协议书》又约定：双方各指派一人共同办理综合办公楼房屋产权证、土地使用权证及为中行办理相关房屋产权、土地使用权转让手续；汽修厂呈报规划局的《关于申请我厂十二层生产办公综合楼改造有关问题的请示报告》称,“请市规划局体谅企业的实际困难。对我厂第二期改造工程厂门前的生产办公楼不纳入批租”。 &&& 从以上内容看,合作建房合同中,有关中行约定取得的讼争标的物土地使用权和分配房屋所有权证的性质如何？即所占划拨土地以后是否变性为出让土地；如不变性,应否向有权政府部门申请增加中行为改造后的综合办公楼划拨用地及地上附着物使用权人；如变性,如何将综合办公楼改造项目纳入开发项目立项及纳入年度开发规划,双方约定得不具体、不明确。2004年,汽修公司先后办妥了讼争建设项目房屋所有权证和土地使用权证,用地性质仍为划拨。但尚未履行“为中行办理相关房屋产权、土地使用权转让手续”合同义务。可见,双方在《合作建房合同》中的有关约定内容,尽管不甚详尽,但并未违反法律、法规强制性规定。 &&& 从合同履行情况看,双方履行了申请综合办公楼项目改造报批、开工建设审批、国有资产管理审核、申领房屋土地权证等行政审批手续；并无规避法律规定,违反城市整体规划或项目规划,偷逃出让金或国家税款等违规行为,也不存在擅自变更讼争建设项目占地的划拨性质,或违背划拨土地用途,擅自将划拨土地用于房地产开发,损害国家利益或社会公共利益等违法行为。时至今日,双方订立的合建合同基本履行完毕,中行已实际转移占有分配房屋18年余,讼争标的物——综合办公楼的房屋产权证、土地使用权证也均已办妥,尚余双方共同为中行分配房产办理相关房屋产权、土地使用权转让手续等合同义务,双方应当继续遵循诚信原则,按照订约目的,严守国家法律规定,为履行后续合同义务作出具体安排并实际履行,不能因为后续合同义务未履行完毕而反推在前订立的民事合同无效。据此,我们认为合作建房合同有效,双方应遵循诚信原则,依照合同法、城乡规划法、城市房地产管理法、《国有土地出让和转让暂行条例》等法律、法规相关规定,为中行分配房屋办理房产证和土地使用权证。二审认定合同无效进而认定中行不享有物权不当。 &&& 关于涉案房产在本案应如何处理的问题。如上所述,《合作建房合同》及办证《协议书》等合作建房合同有效,汽修公司一审反诉请求确认《合作建房合同》无效的理由不能成立,中行主张合作建房合同有效的请求,应予支持。合同双方当事人应当继续履行“为中行办理相关房屋产权、土地使用权转让手续”的合同义务,如需变更用地性质为出让,尚需履行规划审批及报经有批准权的人民政府批准、与土地管理部门签订出让合同等法定程序；如不改变用地性质,要变更部分划拨用地的使用权人,也需报有批准权的人民政府审批。故中行主张确认其分得房地产的所有权的请求,目前尚不具备办证的法定条件。《物权法》第二百四十一条规定,基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定。第二百四十二条规定,占有人因使用占有的不动产或者动产,致使该不动产或者动产受到损害的,恶意占有人应当承担赔偿责任。合法占有为物权状态,受物权法保护。中行对讼争房屋的占有使用已18年余,具有合同依据和法律依据,属合法占有,二审判决其腾退,缺乏事实和法律依据。 &&&&最高人民法院民一庭意见 &&& 按照约定履行步骤依法改变划拨用地性质、实现合作开发远期目标,土地实现变性前发生纠纷,不能因此否定前期签订的合作建房合同效力。合同当事人依约占有不动产的履约行为为合法占有,受物权法保护；足以对抗对方提出的腾迁请求。 & 来源：《民事审判指导与参考》
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购买或者租赁划拨土地上的房产所签订的合同是否有效？
划拨土地上房产权益那些事
人民法院报记者 安海涛 人民法院报通讯员 胡林蓉
　　随着房地产市场的日趋白热化，划拨土地上房产进入流通市场的现象层出不穷，随之产生的矛盾纠纷也愈演愈烈。近日，记者在福建省厦门市中级人民法院采访时发现，该院近年来受理了涉及划拨土地上房产买卖效力新类型的民事诉讼，这些新类型案件多数涉及房产买卖协议和租赁的效力问题。如何兼顾国家利益和买受人的正当需求？如何维护合法交易又规范市场行为？如何依法保障房地产业的合理有序发展？这些由此衍生的问题，不仅给法院办案提出了新命题，而且为社会带来了新的警示与思考。
　　个人受让公司划拨用地 征迁后无法获得补偿款
　　1993年7月，益律公司经厦门市政府批准，取得位于杏林区西环路东侧、联伟有限公司厂房西侧的划拨土地A（平方米），作为生产厂房建设用地，土地使用期限至二○四二年十二月十日止。
　　2004年11月，益律公司为转让人（甲方）、沈某等人为受让人（乙方），双方签订一份《房产转让协议》，约定乙方向甲方受让坐落在厦门市集美区杏林西滨路五号的房产，经营性土地面积4906平方米，建筑面积2346平方米，土地权属为有偿划拨性质。双方还约定交易价格、付款方式，以及若遇到政府征收拆迁，相关拆迁赔偿工作的处理以及赔偿金的归属等。
　　协议签订后，沈某等人依约支付了转让款。随着厦门岛外开发建设步伐的加快，上述土地遇到政府征地拆迁，益律公司与相关征地单位签订拆迁补偿安置协议书，并领取相关拆迁款，其中部分款项支付给沈某等人。沈某等人认为双方签订的《房产转让协议》合法有效，益律公司应当返还全部的讼争土地及房屋的征地补偿款。益律公司不予认可，2014年5月双方因此对簿公堂。
　　厦门中院审理后认为，该案主要涉及讼争《房产买卖协议》的效力问题。讼争土地使用权系通过有偿划拨方式取得，虽为有偿，但仍属划拨性质，应按划拨土地使用权进行管理。根据法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报有批准权的人民政府审批。其立法目的在于通过对划拨土地流转的限制，防止国家利益受损。本案双方当事人签订的《房产买卖协议》未经有批准权的人民政府批准，应认定该协议无效。
　　■法官说法
　　划拨土地使用权和地上建筑物未经审批不得转让
　　本案承办法官洪德琨解析，本案的焦点问题在于，讼争房产转让合同是否有效。
　　根据城市房地产管理法以及城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，因讼争房产所在的土地系划拨性质，双方当事人之间的《房产转让协议》并未办理相应的批准手续，故该《房产转让协议》因违反法律的强制性规定而无效。
　　本案中，关于合同无效后如何处理的问题。根据合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。讼争协议被确认无效后，益律公司应返还沈某等人购房款，沈某等人应相应返还讼争房产，但不能狭义的认为，只需返还已付的购房款即可，应兼顾合同法公平原则并考虑双方对协议无效的过错责任，益律公司应当退还相应的购房款，并支付讼争房产在签订合同时以及拆迁时的价值差部分。
　　取得改制公司房屋使用权 办理过户诉求获法院支持
　　溪岸路11号房屋系厦门某建设公司（下称建设公司）集体所有的房产，土地使用权类型为划拨。2002年7月福建省政府颁布关于国有企业改革土地资产处置的意见，规定“企业改制涉及的土地使用权已经实行有偿使用或需要转为出让或出租的，不再进行处置审批，可直接在市、县国土资源管理部门办理土地变更登记或有偿使用手续”。2006年7月，厦门市建设局作出关于同意厦门建设公司改制的批复，同意建设公司按照上述改制方案进行改制。
　　2011年7月，梁某与建设公司签订一份《房屋买卖协议书》，约定建设公司出让该房屋的永久使用权，待该房产具备交易条件可办理过户手续时，建设公司必须无条件给予配合。合同签订后，梁某依约向建设公司支付购房款并接收讼争房屋。
　　2011年8月，以建设公司作为申请人向厦门市房产管理局申请办理补交讼争房产土地出让金手续，房管局收件后至今未办理。因建设公司不予配合办理讼争房产的相关过户手续，故梁某向法院提起诉讼，请求确认梁某与建设公司所签订的《房屋买卖协议书》合法有效，建设公司立即协助梁某办理该房屋的过户登记手续。建设公司抗辩讼争房产的土地系划拨用地，根据相关法规，划拨土地上的房屋转让受到严格的限制，只有经过有关部门的审批才能转让，现因转让合同未经批准，尚不符合房产过户的条件。
　　厦门中院审理后判决，确认梁某与建设公司于2011年7月签订的《房屋买卖协议书》合法有效，建设公司立即协助梁某办理该房屋的过户登记手续。
　　■法官说法
　　企业改制后划拨土地　使用权出让合法有效
　　本案承办法官李向阳解析，本案的焦点问题在于，讼争房产转让合同未经审批可否判决其办理过户手续。
　　首先是讼争《房产买卖协议书》的效力问题。讼争房产所涉土地虽系划拨用地，但房产的所有权人建设公司已进行改制，根据省级人民政府的相关文件精神，企业改制后，土地使用权转让可通过补交土地出让金予以办理，无需进行审批手续。同时，根据查明事实，建设公司也以申请人的身份向房管局申请补交土地出让金。因此讼争《房产买卖协议书》虽涉及划拨用地上房产的转让，但并不违反相关法律法规，应当认定有效。
　　其次是讼争房产能否办理产权过户手续问题。根据前述分析，相关的政府文件已明确，讼争房产可通过补交土地出让金后，办理过户登记手续。讼争房产过户的前提条件已具备，因此建设公司应按照协议约定，协助梁某办理讼争房产过户手续。
　　租学校办公楼改建商场 被判租约无效并恢复原貌
　　2006年经厦门市规划局核准，华天学院办公楼等建设项目获批取得《建设工程规划许可证》，项目性质为文教用地。2012年1月，华天学院与王某签订一份《租赁协议书》，华天学院将其南侧教工配套设施一期房产负一层、一层、二层及二层楼顶、靠西侧圆形建筑三层即教工活动中心及其楼顶，出租给王某经营使用。王某依约支付租金，并接收租赁物。
　　后王某拟将承租的建筑物改为商场，在改建过程中，城市管理行政执法局函告华天学院，认为华天学院不得擅自变更建设工程规划许可条件进行建设，不得擅自改变建筑物使用功能，应严格按照建设工程规划许可证规定的要求进行建设，并立即对改建部分自行整改。因华天学院和王某的合同已实际履行，双方就租赁协议效力产生的争议协商无果，华天学院遂向法院起诉，请求判令：确认王某与华天学院所签订的租赁协议无效，判令王某立即将该协议项下的建筑物恢复原状并交还华天学院。
　　厦门中院审理后判决，确认王某与华天学院签订的《租赁协议书》无效，王某立即将租赁的建筑物恢复原状并交还华天学院。
　　■法官说法
　　擅自出租划拨土地上　房屋并改变用途无效
　　厦门中院民五庭法官章毅分析指出，本案的焦点问题在于讼争租赁协议的效力如何。
　　讼争租赁房产的用地性质为划拨用地，依据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例之规定，国有划拨土地上的建筑物未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，是不得转让、出租及抵押。
　　本案中，华天学院应严格按照建设工程规划许可证规定的要求进行建设，不得擅自变更建设工程规划许可条件进行建设，不得擅自改变建筑物使用功能。鉴于《租赁协议书》对讼争房产使用的约定已改变建筑物的使用功能，依法不应许可。因此，相关职能部门已明确予以制止，要求整改。由于华天学院办学属公益性质，其建设用地的审批及建设工程许可均应严格规范。本案讼争房产的租赁方已将租赁建筑物改建为商场，而商场的使用功能与该建筑物原设计用途为人防、餐厅、办公、会议、休息的使用功能完全不同。鉴于对学校应严格管理和有利于学生的学习及安全保障，对王某将租赁建筑物改建为商场将影响学校氛围或损害社会公共安全应有所预见，并予限制，因此，双方签订的《租赁协议书》应视为无效合同。依据合同法之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故王某所取得讼争租赁房产亦应予以返还。
　　■热点解析
　　法律与政策兼顾 历史与现实并重
　　对于划拨土地在审判领域出现的难点问题，记者采访了厦门中院民五庭庭长陈朝阳。陈朝阳认为，审理此类案件既要注意法律的规定，又要照顾政策的考量，既要考虑历史因素，又要正视现实。
　　第一，法律的规定性。我国物权法第137条规定，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。这是以基本民事立法的形式对划拨取得的建设用地使用权的立法态度。我国划拨国有土地使用权的规定是自1990年国务院颁发的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例开始的。此前都是无偿划拨取得土地的建设使用权的。建设用地使用权的取得就有有偿出让取得与无偿划拨取得的双轨制度。因此，基于不同方式取得的建设用地使用权的相应的房产的转让合同所适用的法律也就不同。
　　第二，政策的灵活性。划拨土地使用权主要是满足社会公共利益的用途，那么，这种用途的特殊性决定了划拨土地使用权的不可转让性，不能直接进入市场，否则将导致违背事物本来的制度初衷，而且会破坏市场的公平原则。土地作为一项十分稀缺的资源，应当充分的利用。所以，立法给予政府根据具体的情势判断灵活做出“批准”与否，从而决定是否进入一定的资源利用市场。
　　第三，审判实务中，对于涉及划拨土地上的房产的转让、租赁等合同效力，一般地，将上述规范识别为效力性规范。违反了此规定，一般判决合同无效。但是，如果转让企业是基于改制等政策原因的，补交相应的土地出让款，可以认定合同有效。至于无效的法律后果，则依当事人的过错分担损失，视情判断返还的现实可能性与必要性等。
　　在审理该类案件时，多数考虑到讼争土地使用权系通过有偿划拨方式取得，虽为有偿，但仍属划拨性质，应按划拨土地使用权进行管理。根据法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报有批准权的人民政府审批。其立法目的在于通过对划拨土地流转的限制，防止国家利益受损。故未经有批准权的人民政府批准的《房产买卖协议》认定无效。同时为兼顾维护市场交易正常进行，有条件的适用相关法律法规，对合同效力予以甄别认定。
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　　划拨土地使用权的特点
　　划拨土地使用权是指土地使用人通过除出让土地使用权以外的各种方式依法无偿取得的国有土地使用权。划拨土地使用权的特点是：（1）取得的合法性，即取得划拨土地使用权必须符合法律的规定，并依法经有关部门批准；（2）取得的无偿性，这是划拨土地使用权与出让土地使用权的主要区别之一；（3）使用的无期限性；（4）权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权，缺乏处分权能。
　　城市房地产管理法第40条第1款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”可见，划拨土地使用权是不得转让的，这是国家法律、行政法规的强制性规定，且是属于效力性的强制性规定，不得违反；如果违反《中华人民共和国合同法》第52条的规定，合同应当认定无效。
　　国家土地局1998年发布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第3条第1、2款规定，国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取出让等方式予以处置。
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