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风口过后，联合办公的血和泪
来源：地产锐观察 &&发布时间：
近日WeWork空间正在火热招租，4月1日即将开业亮相。但与此同时北京头家联合办公空间Mad Space在2016年10月宣布破产倒闭，而这个创业空间的运营时间前后才不到一年。其实过去的一两年里倒闭的联合办公空间不仅仅只有Mad Space一家。如：2015年底，众创空间地库因入驻率太低而夭折；2016年，中关村的孵化器接连倒闭；2016年4月，深圳老牌孵化器孔雀机构因拖欠租金被；2016年5月，的创季空间也因运营不善而关门……以上倒闭的空间，既有国家“双创”浪潮下大面积复制跟风，也有分享经济及社区概念的普及下自身定位不清晰的盲目逐流。经营不善或倒闭的原因如下：&首先，短期内无法从创业者身上获取到实际利益，仅依靠服务只是一个伪命题。1、虽然很多空间为了吸引创业者入驻，不惜跑断腿去整合各种各样的企业服务，让创业更简单，省去各种各样繁琐的手续，对创业者而言是好事，但是现阶段试图通过服务来变现是不可能的。因为大部分入驻空间的企业都是早期项目，初创企业本身不成熟，缺乏有效传播渠道，资金上很吃紧，稍有不慎，可能瞬间暴毙。2、空间运营者本身无法依靠这些企业服务来构筑核心竞争壁垒，服务能力有限，大多只会把空间当做产品渠道快速复制。随着服务逐渐透明，再加上缺乏独特性，整个行业的服务能力逐步提高，现有服务只能作为运营一家空间的基础标准。其次，资源获取渠道很大程度上决定胜负。1、找到合适的经营场所，无论是厂房改造还是商业空间改造，都离不开。2、整合优质资源进行盘活，再加以适当装修之后，才能真正投入运营。3、在真正运营之前还需要投入一部资金，这对于盈利本身很困难的空间行业来讲，无疑是增加了资金链压力。当然，也有一些做的还不错的空间，例如毛的优客工场，成立刚满两年估值已达55亿元，前后共融资超过8亿元，成为国内联合办公的第1品牌。分析优客工场的成功所在，最关键的身边围绕着一大帮风投资源和开发企业，这些投资方不仅仅是在资金上给予毛大庆支持，更多的是资源上的大力支持与，这是核心的部分，而这些资源对于初创期的企业保持着入驻的吸引力。SO，联合办公虽然正在挤泡沫，但联合办公还是有发展空间的，只是并不是简单的“二房东”生意。联合办公拼的不仅是办公空间和服务内容的打造，拼的是助力入驻企业成长壮大的各类“资源”。风口之时，泥沙俱下，大浪淘沙后，存活下来的一定是善于整合资源的空间。目前联合办公正在向“办公生活一体化”的业态升级，前景如何，让我们拭目以待。
本文为吉屋头条号作者原创，未经授权，不得转载。
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7×24小时热文榜我走进了你离开的联合办公
相信很多人都读过卢俊先生的那篇：“我还是搬离了联合办公”。从文章发出至现在，不断有朋友转给我，在他们看来，联合办公目前是在被大众质疑的形态。我认同文章的部分观点，只是我仍然站在联合办公这一边。正是认同文章里关于“当初我因为一个个温暖的故事来到这里，到了这里后你却告诉各种现实预算。” 我们在1月1日搬入了一个联合办公社区：联合谷集社。搬进来的原因不是因为这里拥有温暖的故事或者其他什么吸引我们，恰恰因为这里什么都没有；卢俊先生都逃离的联合办公，我们偏偏在它雏形的时候进入，是墨社的小伙伴特别免疫不怕联合办公这个毒药吗？或者，“'卢俊先生'，你去了假的联合办公”。&1&.&当我们讨论联合办公的时候，我们在讨论什么？事实上，过去一年大家看到的联合办公，绝大部分是集中式共享办公而已。联合办公（Co-working Space）本意是协作办公（Co-work），除了将传统办公中设施统一起来组成公共设施，比如会议室、厨房和前台，联合办公还应该具有社区现象（Community Phenomenon）。除去社区现象的办公空间，就像群租房一样，将1500平米的空间拆分成狭小的10 - 25平米，大家在同一屋檐下但是互相不会来往，更没有什么“联合”可言。难道联合办公不就应该是这样吗？只要有适合我和团队租金价格的创业空间，设计上看起来很舒服，就够了不是吗？什么是社区现象？办公社区跟我有什么关系？今天我们将逐一展开说明。曾经我们跟大家一样，以为联合办公就是创业团队在众创空间里一起办公，平时参加一些创业活动，闲暇还能做做，享受一些免费啤酒和瑜伽课程，日子就完美了。谁又不是呢，但是先允许我们替各位创业团队的你和你的老板算一笔帐：上海的联合办公均价目前是￥1800元/人，这里我们说的是地段好，交通方便，还能偶尔见见人开会。这样的地方人均日租价格是1800÷30 = ￥60元/天。联合办公的平均面积是4 - 10平米/人（人均面积越大说明公共空间越大），那么也就是60÷6 = ￥10元/平米。而这些地段好，交通方便的物理空间周边的传统办公物业价格均价也是在￥6-10元。传统物业价格不高，但是一个人是不太可能独立从租下4平米的地方装修做办公室，园区和写字楼办公租赁的基础面积也在60平米以上，极少有50平米以下：越零散管理成本越高。而在联合办公有开放工位能坐下1个人，还有私密空间25平米能坐下6 - 8人。那么这些空间就是在解决10人以下的团队的办公问题。在优质地段，联合办公空间提供的是适合两个人以上的传统办公无法填补的市场。看了还没概念的记住这些数字，以后你创业的时候用的到。做为创业公司老板，你在1-3人的时候选择非常多：星巴克能坐下多个人的座位是3平方米/人，在星巴克平均￥30元就能工作一整天的基础上，大多数时候一个人买咖啡就能占有两个至三个人的位置，而且星巴克门店的数量非常多，实在不行还有Costa甚至麦当劳。只有当你的项目进入了更加紧密的状态，3个人至以上需要更多时间在一起讨论和工作，你就开始寻找联合办公这样的物理空间了，你的开销也从不固定的￥30元一个人，上升到几乎￥60元一个人，此时拥有一个稳定的WIFI，一个需要预约但是相对私密的会议室，还有一些储物空间存放你的个人物品就变得重要。创业公司需要飞速发展，特别在现在这样的经济环境下，仅有3个人的团队普遍是无法做到足够好而进入投资人视野的。那么你的团队就将拥有市场、销售、技术、运营等等，轻轻松松就从3个人的团队成长到6 - 10人。但是如果你还在最早的联合办公，那么你需要支付的人均每平米开销并没有下降，而是停留在￥10元以上，拿一个典型的例子说：一个六人的房间， ￥1800×6 = ￥10800元（25平米的房间每平米单价￥14.4元），10人就是￥18000元。这时候3-4.5平米的空间已经很局促了，因为人数越多的团队相互间的沟通和交流跨度越大，越碎片化，不能只靠吼，会有更多的面对面交流：在一个相对开放的物理空间里，组织架构的灵活性很大程度决定了团队的生存能力。我们无法确认3人团队获得100万融资的概率有多高，或者团队在6人至10人的时候是否能成功获得下一轮融资。但是你转身问一下你的投资人或财务顾问，在你的项目刚起步的时候，每平米￥10元以上的房租开销是否太高了？因为当团队到这个数量，在这个价格能租到符合地理位置要求的传统物业并不困难，外加一些装修和家具，成本可以控制在￥10元以下。这里只列举出上海的例子，其他城市的读者请自行咨询中介和计算成本。会算账的不仅仅有你的创业团队和背后的财务顾问，在地产行业的诸位产品经理也做过市场调查才大举进军联合办公产业的。我们站在他们的角度，看看什么样的物业才适合租给咱们。从地产角度来说，他们的目标应该是能拿到每平米￥10元以下的物业，最合理的在每平米￥6元以下，这样有￥4元甚至更多的成本空间可以投入装修和后期的运营，才能满足最终均摊到团队手上的人均平米价。众业主们在这个基础上，拉长物业的租期至5甚至10年，就能实现长期盈利。其中还能做的是：不计或降低物业成本，比如自有物业、或国有及低廉物业（老建筑改造）降低装修和运营成本，比如批量和统一使用物料供应商（装修和家具等）扩大整体面积，提高私密空间的数量，将每平米的开销和投入降低，提高整租率所以你看到的一些联合办公，公共空间越来越小，地段越来越偏，房间越来越阴暗奇怪，但是整体面积越来越大；越来越多的陌生人你不认识，除了每月支付租金以外你和空间再没有更多交流；你也别怪他们“杀熟”，传统物业都会有免租期，在联合办公行业里变成的早期的折扣，或者将中介费（15%或一个月的租金）折算成优惠吸引客户入驻只是行业常规。一旦一个空间人气够了，完成了租赁目标，运营的投入将大打折扣，服务质量也将切换为“维持”而不是“尽可能的更好”。&2&.&难道我们真的不适合现在的联合办公？我们估计看到这里有80%的创业团队成员会关闭此文章，这里已经给你答案了。像建议过去所有咨询我的创业团队CEO一样，我给你们的意见就是：尽可能不要选择联合办公空间。相对比起来孵化器更适合你们。区别就是：孵化器不仅普遍物业成本低廉（都在相对偏僻的地段），运营团队的服务性质更强（目标入驻团队成长而不是租金），对私密空间的面积要求灵活可大可小（入驻团队的私密性相对不那么重要），除此以外对比传统联合办公物业更多了一项：社区现象。大部分的联合办公行业仅仅是满足租赁目标而已，所以各位在的联合办公空间如果你还对他们满意，那说明他们不仅仅上面三点都做好了，而且还在努力满足更高阶层的需求。知名的联合办公需求金字塔这张图片是我们根据过去一年多中国零散式办公市场列举的需求，越早期的团队需求越底层，反之越高。对比国外，中国用户的需求还只在联合办公底层。为什么要对比国内外的需求？从办公的本质来看，欧美早就超越了“办公”，有一本书，《格子间 - Cubed》深入的介绍了办公空间过去数十年的变革，在这方面希望深入探究的可以看一下。简单来说，联合办公文化不是从天而降的，Co-Work在互联网兴起之前就非常受关注，与此相关的方法论以及实践，加上互联网的推动，逐步形成了今天的Co-working Culture（联合办公文化）。简单来讲，就是绿色方块（金字塔四层）以上的需求。&3 .&你确定你对金字塔四层以上有需求？为什么不呢？从金字塔四层以上开始我们定义为“办公社区 Workplace Community”需求。欧美的社区现象非常普遍，这个现象简单的特征就是“有一个特定群体归属感，成员都有贡献并且分别承担群体成长责任的感觉”。从高校开始一直到工作，因为总体人口数量的原因，欧美的办公群体更需要公共责任的分担，以及公共价值的认可，所以人们需要更多的支持，也同时有更多时间支持同等价值观的他人。在你所知道的范围内，你或者社区他人对社区的贡献是什么？简单提出意见不算，还得有实际行动：介绍A加入B的团队、给C做了一次经验分享帮C实现个人成长、参与举办一次社区活动并且带来口碑和影响力等等。诸如此类的，如果各位没做过，那么也就可以说，“你去了假的联合办公”。这些事情在例如Impact Hub这样的社区都是小事情，他们的甚至可以参与定制空间，你们的空间允许你改变墙面吗？在搞清楚我们的需求以前，试想我们为获得这些贡献了什么？是否仅仅是￥10元/平米/天？其实创业团队才是最需要社区现象，最能从中获益的那群人。很可惜，中国的大环境下，普遍创业公司中符合“社区贡献”和“等同价值”型人才集中在CXO，这些人兼备上述需求的功能和追求，而创业公司的团队中，只要还是在联合办公这样环境里工作的，80%都是“不需要”办公社区的人群：毕竟在招聘的时候，这不是必选，而具备社区能力的人，薪资要求都不低。请问各位CEO和HR，你们在面试的时候听到“我挺喜欢这样的办公环境的，国内比较新吧？还是第一次接触”的时候是不是眉头一紧。更何况，具备社区贡献能力的人，在你们的融资BP上的变现能力如何量化和体现呢？除了CEO以外？在我们所听和看到的欧美联合办公空间里，社区现象是由一部分KOL营造的，并不是全部。看起来创业团队的CEO非常适合，但当中国的CEO们几乎都在努力拜见需要拜见的人、对自己的业务三缄其口、没有时间参与社区活动的时候，社区靠谁来驱动？你最后一次跟其他公司CEO面对面交流10分钟以上是什么时候？据说有N个明星创业团队的空间里社区现象如何呈现？社区其他会员又如何从中获益？& 4 .&什么是社区现象（Workplace Community Phenomenon），它的特点是什么？简单归纳起来，联合办公社区应该具备的三个特征是：拥有共同的话题（Common Topic）；公共的事件（Public Event）；公共的服务（Public Service）。比如：创业团队在社区应该找到创业相关的话题、平面和建筑设计师应该有不同的话题、律师和咨询师关注的话题也不一样。话题交流的形式可能是微信群、社区里的软木板或者自己的APP甚至网上论坛。从共同话题必须衍生出公共事件，这里的事件不仅包括活动，创业团队社区应当有路演和创投对接会、设计师社区应当有作品欣赏和分享，还应该有不同项目和资源之间的交换和交流，形式可能是访谈、座谈和工作坊。换个说法，就是要有公共事件来提高话题的转化率，而公共事件必须来自于共同话题。这也是为什么几乎所有联合办公空间举办的各种活动只有少部分社区会员参与，并不能解决会员的根本需求。有了公共事件以后，就必须有公共服务。当社区会员对话题作出反应，社区建立公共事件来转化话题以后，就必须提供公共服务，比如创业团队的导师服务、设计师社区的公共软件和设计模板共享。形式可以是对社区的会员所有的话题进行分类、转化，赋予实现提供支持。所以创业社区里举办的创投活动，歪打正着，简直一步到位。如果我是社区会员，社区必须非常清楚我能带来什么话题、需要和追求什么话题（兴趣、标签和成长），这是社区会员贡献的初衷。我需要寻找某个话题的交流对象，在社区公共事件中得到满足，便是社区会员互相贡献的过程。当我们交流的话题结束后，能有实际的体现，比如成为合作伙伴、被投资、作品被展示在空间里、参与到活动的定制、为社区喜欢我的项目的其他小伙伴提供了帮助，全程必须有会员和社区的双重参与，这才是社区服务的体现，也完成社区现象的闭环。非常突出而且典型的案例其实是后期的氪空间，团队加入的共同话题必是为成长，36kr和36kr背后的投资机构形成了非常好的公共事件与服务。看到这里，你应该能够理解为什么孵化器比联合办公更具备联合办公的特质。除了氪空间，还有一些非常值得关注的孵化器，例如太库、XNode、InnoSpace+、Stories等等。如果你是在以上孵化器呆过的团队，你应该知道很清楚为什么你比其他孵化器的团队成员更成功。这也仅是众多可量化获益的一部分。长远而言，你应该更希望中国有越来越多的联合办公社区而不仅仅是孵化器，主要有这几个原因：孵化器的目的性太强，资本驱动环境下的中国创业项目并不能100%成功。在联合办公环境下的项目和个人更容易成功，并不是为了拿到融资。孵化器更注重的成长单位是项目和团队，并不是社区个人。联合办公里每一个人都有更多的成长机会。联合办公并不因行业而有差别，因此更开放，更适合多元化的新兴市场或传统市场转型。联合办公带给会员的权益大于孵化器（太多太多了）。相对比孵化器，联合办公讲究全面的个人成长和团队协同能力。联合办公适合应用到各个行业，甚至进入传统办公体系，是未来办公模式的发展方向之一。那为什么联合办公这个舶来品现在在中国就不那么漂亮呢？时光倒回两年前的今天，是不是大家都在宣传WeWork？& 5 .&联合办公鼻祖不是WeWork吗？Impact Hub更早，人家怎么不说鼻祖抑或楷模呢？WeWork不是很多创业团队吗，照你这么说，WeWork估值高难道不是因为创业团队多？人家那是Entrepreneur！拜托，直译是企业家！是比商人（Businessman）还要高级的物种，他们不仅支付的起WeWork￥3000一个月的工位，还是办公社区里最活跃参与活动和社区建设的一波人。更何况WeWork模式原本就建立在美国这个拥有强大社区文化的基础人群之上，拥有围绕社区创新（Community Centred Creatives）的背景和基石，其实有价值的是其精英社区本身。那欧美的联合办公还有很多自由职业者呢！中国不也是有很多自由职业者？当欧美的自由职业者在各行各业成为领军人士的时候，是因为他们专业，口碑好，从事自由职业的同时可能兼任某司高级职务，总而言之是经验（精英）人士居多，并不是廉价劳动力。其实两年前，毛大庆先生们也不知道，双创政策下能否带来全新的地产产品机会 - 解决商业地产存量问题。所以，联合办公从业者们是不是挑错了榜样？新房不如做传统的好卖、旧房改造一不小心成本比新房还高，这些，都是WeWork学生们的附带损害（Collateral Damage）。 6 .&那联合办公还有机会吗？还好，中国的现象也在转变，只要特赞和这样的平台发展越来越好，中国的自由职业者的状况也会越来越好。与设计和开发并肩的同时会有更多的行业加入，律师、咨询、投资等等。市场在逐步适应联合办公这些产品，也在逐步淘汰。从2015年下半年起，联合办公就在经历第一次变革：去地产化。联合办公品牌背后的大小地产商在松手，地产因素变的越来越不重要：每平米的租金回报过于零散；物理空间不能太大，超过1500 - 2000平米的管理成本要大于1000平米。地产行业但凡进入这个产品线的都在寻求退出（Buy-out）或者推动产品线独立盈利。时间到了2016年，小型独立联合办公已经开始倒闭或者被收购。大型的品牌通过将小品牌收入囊中，提早完成市场占有率。同时有更多的资本开始进入姿势正确的联合办公品牌（比如naked hub，联合创业办公社等），其他独立品牌开始越来越清晰的选择孵化器（XNode）和高级服务式办公（米域、方糖）的模式。这是第二次变革。于此同时熬过头几年的联合办公品牌：一起开工、思微、纳什空间，也将继续发扬光大。从2017年起，联合办公的第三次变革算是正式开始，这便是所有“自由、创新”者将感受到的，真正具备社区属性的联合办公开始普及。当三次变革都完成了，联合办公才能被称为真正的“联合办公”，不辜负Co-working的本意。具体的变革内容将会是什么，我们在日后的文章里会深度分析，现在可以列举一些我们所看到与联合办公所接近的场景，给大家脑洞大开一下：苹果店的GeniusBar，具有社区现象，同时你能通过GeniusBar报名学习苹果的办公工具，苹果的操作系统很大程度上就是协同办公的最佳工具。精品咖啡店的咖啡师Barista，非常符合社区经理的形象，不仅了解客人的口味，还能搭配推荐不同的豆子，对豆子的产地、烘焙程度、合适的冲泡手法都有经验，同时还能通过咖啡店的课程培养新的咖啡师。&7 .&你这些都跟单一物理空间没什么直接关系啊？是的，联合办公是超越物理空间上的跨领域跨部门协同办公社区文化。这些关键词缺一不可。联合办公本就不应该仅仅面对创业者和创业团队，创业者固然多，只是目前早期团队占多数，无法支付每平米的服务溢价，也无法作为社区活跃分子产生社区现象。联合办公品牌自然就追求不了这个产品线上除了租金以外的稳定回报。并不是创业团队才需要联合办公，也不是每个创业团队都适合联合办公。具备一定自我造血能力，业务已经能产生稳定利润需要发展的团队，可以小规模、分时段进入不同的联合办公空间寻求跨界合作，打开脑洞；平时就按项目制租赁传统物业的咨询团队，也适合在联合办公空间里完成项目减少开支；各行业独立的资深人士，未来联合办公空间将是你大展身手的地方，中国普遍缺乏导师（Mentor），在空间里提供导师分享换取办公权益，不仅能树立口碑，还可能获得高质量的合作伙伴。特别要提到的：建筑设计师（通才）和媒体人（极强的传播能力等于占领用户碎片时间的能力）将会是创业团队里的精英。如果你向往这样的联合办公社区，欢迎关注我们接下来的文章，我们将披露联合办公中必不可少的组件：为什么我们需要社区和办公社区的营造方法。以及起到重要作用的角色：社区经理。我们将手把手告诉你们如何打造一个联合办公社区，并且成为一个合格的社区经理。如果你迫不急待想知道结果，欢迎你来上海黄浦区长乐路462号的联合谷办公社区，这里有你要的一切答案。不信？可以看看我们在5天内搞定的暖房大派对：附：（以下链接请复制后在浏览器打开）想了解众创空间盈利模式以及联合办公和孵化器区别的，可以看原文链接。想了解孵化器的，可以看梅晨斐先生的《如何定义孵化器》:&/dp/B01D2G0292/ref=tmm_kin_swatch_0?_encoding=UTF8&qid=&sr=8-1想了解办公室发展历史的，可以看Cubed:&/Cubed-History-Workplace-Nikil-Saval-ebook/dp/B00FUZQZE0/ref=tmm_kin_swatch_0?_encoding=UTF8&qid=&sr=8-1希望你们都来联合谷玩儿呀你的身边永远有更好的打开Mozzos App即刻找到中意的空间、人物、活动
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我走进了你离开的联合办公 [相关推荐]
Copyright & , All rights reserved.尚人绣是一家专注于个性生活的网站让现代生活充满个性化色彩。在10个鸡蛋上坐了3星期后，终于成功孵化出第一颗鸡蛋。
但礼仪小姐、导购小姐依然是场内的一道风景线。
声明：本文由入驻搜狐公众平台的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。
　　今年北京的冬天来得很早，而不少行业的洗牌期恐怕也提前了。
　　根据科技部火炬中心今年1月份公布的数据显示，截至2015年年底，全国科技企业孵化器数量近3000家，除此之外还有2300多家众创空间，其数量之多让人惊讶。
　　在创业圈里，大家都在说2016年下半年起已进入资本寒冬下的“极寒”时期，新一轮的行业大清洗即将到来。近期，北京联合办公空间Mad Space宣布破产倒闭，这是继地库、孔雀机构、艾可士之后，今年以来倒下的第四家联合办公空间，再次引发了行业人士对联合办公空间发展现状和盈利模式的深度思考。 其中，商业模式没有走通、运营管理不善、行业竞争激烈等现状则是倒闭频发的原因。
　　时间的钟摆很快划到了2016年下半年，随着马太效应逐渐凸显，一些企业在资金链断裂的情况下面临倒闭困境，而另外一些企业刚加速扩张、快速布局，联合办公领域的新变化正在发生。
　　由此，亿欧针对联合办公企业的运营情况进行了梳理，得出新一期的联合办公企业TOP15排行榜。登榜的十五家企业分别是：SOHO 3Q、优客工场、纳什空间、氪空间、方糖小镇、P2联合创业办公社、We+、梦想加、3W空间、侠客岛、酷窝COWORK、无界空间、思微、科技寺和Wedo联合创业社。
　　本次排行根据亿欧对联合办公企业最新运营情况的统计所得，衡量指标主要包括：空间数量和面积、服务优势、融资近况等方面。排行对象包括联合办公企业、具有较强的联合办公属性的孵化器、创业服务平台，但不包括深耕垂直领域的众创空间和专注投融资的孵化器等等，特此说明。
　　TOP 15：Wedo联合创业社
　　Wedo成立于2015年5月，创始人为蒋凌广。Wedo联合创业社并不是只做共享办公，还包括孵化器的职能，它将联合办公设为基础服务，用社区的理念来运营所有空间，简单来说，就是 社区化的联合办公+孵化器。除此之外，Wedo也是薛蛮子新三板孵化基地、国家级科技企业孵化器。
　　目前，Wedo所运营的空间总数为6间，集中在深圳、佛山两个地区。其中深圳的5个空间均分布在南山区，所运营的空间面积总计15000平米，共拥有1500个工位，为超过100家企业提供服务，入驻率为80%。
　　TOP 14：科技寺
　　科技寺即TechTemple成立于2013年9月，是一家集联合创业空间+创业服务社区为一体的创业综合服务平台，致力于打造线上与线下结合的创业生态系统，创始人是王灏。
　　在2015年6月，科技寺曾与美国WeWork签署了合作协议，成为WeWork在亚洲的首家创业生态合作方，签署了长达10年的合作契约。2016年2月，科技寺还与无界空间达成战略合作，双方将所有的增值服务资源全面开放，提供给会员使用，其线上社区也已打通。 通过这种方式，科技寺正在逐步扩大它的影响力。
　　自2013年成立以来，科技寺已在北京、深圳、上海、杭州开设了8家创业服务空间，总面积16000平米，所提供的工位数量超过1600个，服务于300家企业，举办活动超400场，累计参与规模达4万人。
　　TOP 13：思微
　　思微是一家专注于为各类办公人群提供最具情怀的共享办公空间，总部位于广东深圳，影响力主要集中在珠三角地区。其英文名为SimplyWork，目的是打造最贴心有爱的创业社区，端木杨为创始人兼总裁。
　　日，思微SimplyWork宣布获IDG资本、华住酒店集团及万科商产3000万A轮融资。据悉，这是万科在股权投资方面的第一起投资案例，并打算在最新定位城市配套服务商的规划和发展中，与思微展开多层次、多维度的深入合作。如今思微已在深圳开设8家空间，总面积为22000平方米，包括2320个工位，为超300家企业提供创业服务，入驻率约为90%。
　　TOP 12：无界空间
　　无界空间是一个以线下的联合创业办公空间为载体，为早期创业者提供创业及生活、社交等全方面服务的线上线下创业者社区。它成立于2015年2月，创始人是万柳朔。
　　无界空间目前已获三轮融资。其中在日，它与优客工场达成股权战略合作关系。优客工场以股权合作的方式参与无界空间A轮融资，据悉，双方表示将独立运营，以互补的形式共同发力联合办公空间。而此前，无界空间也曾与科技寺达成合作。
　　在联合办公企业当中，无界空间的规模不大，目前运营空间的总数为9个，在北京和天津有所布局，其面积为21800平方米，工位数量3040个，入驻团队超过200家，其公关负责人告诉亿欧，无界旗下运营超过四个月的空间入驻率均在80%左右。
　　TOP 11：酷窝COWORK
　　酷窝是一家提供人性化与智能化结合的共享办公空间服务、创意设计的工作空间和社交平台，创始人兼CEO莫万奎此前拥有多年运营商业地产的经验。 酷窝致力于打造基于联合办公的价值共享平台，不止提供工位与服务，更为入驻者带来人脉、资源、信息、知识的联合共享。
　　2015年3月成立以来，酷窝的城市布局和空间拓展较快，目前已拓展至北上广深、天津、乌鲁木齐等6个城市，面积最小的有200平方米，最大的超过3000平方米，总面积近1万平方米，企业数量约200家，入驻率处于80%-90%之间，优势在于注重租赁的灵活和用户的深层次需求。酷窝专注于重塑人们的工作方式，曾在开业后三个月分别实现空间满租和盈利。
　　TOP 10：侠客岛
　　侠客岛联合办公室是以联合办公型众创空间为主体，集众创空间、科技传媒、孵化服务、创业投资为一体的全产业链创新创业服务机构。 侠客岛的优势在于对“大数据”的应用，其自主研发的线上系统“岛里”能够为侠客岛的所有空间项目提供信息化管理工具，实现空间资产的线上运行与管理，并为企业资源的交换提供交互平台。
　　侠客岛媒体负责人告诉亿欧，其对外的10万平的空间总面积包含运营的园区，园区不只是联合办公，还有其他创业项目。目前侠客岛已经覆盖成都、重庆、 北京、上海等地，入驻孵化企业超过200家，产业链关联企业超过2000家，能够提供移动互联网、电子商务、互联网金融、SaaS、 智能硬件、智能制造、文化创意等多个垂直行业孵化解决方案。
　　TOP 9：3W空间
　　3W成立于2011年8月，它是一个采用众筹模式开设，集创业咖啡馆、孵化器、创业基金、品牌推广、人才招聘于一体的创业生态体系，创始人许单单，他是拉勾网创始人、董事长，同时也是3W模式――创业服务生态系统缔造者，合作伙伴为王斐琴。
　　3W最早从国内第一家众筹咖啡馆起步，2016年正式转型3W空间，依托自身品牌、资源及运营优势，聚焦空间产品升级，旨在全力打造成长型企业的轻办公生活。目前，3W已经在北上广深、杭州、厦门、武汉、成都、重庆、太原等十个城市，创建并运营了14个办公社区，总面积达4万平米，提供5000余个工位，3W相关负责人告诉亿欧，目前还有2个空间正在装修，预计年底前正式营业。
　　TOP 8：梦想加
　　梦想加（梦想+）成立于2015年5月，由王晓鲁、温梦飞、李文磊联合创办，总部在北京。 它是一家通过技术手段为房地产、孵化器等企业提供智能化技术解决方案与专业运营方案的互联网公司，为创业者提供更舒适的办公环境和更好的联合办公条件。
　　梦想加目前开设的空间数是13个，到年底将达到16个，总面积大约40000平米，其媒体负责人告诉记者，工位数量在年底16个空间全开了之后可达到6000个。目前，梦想加的城市运营集中在北京，平均入驻率为85%。
　　TOP 7：WE+
　　WE+联合办公空间于2015年5月成立，致力于打造互联、互通、互信、互助的社区空间，并建立大家在一起的社区概念，总部位于上海。WE+旨在打破传统办公观念，将人们的工作与生活融为一体，创始人刘彦觥Ｋ硎荆 WE+做的不止是空间，也是人与人之间的连接，是人文科技资本的连接，这才是WE+的核心。
　　今年7月，WE+正式启动了融资计划。此前未融资的原因是股东方拥有的资金链条和丰富的资源，比如上实集团为上海最大的国企之一，实力雄厚，更拥有地产、医药等产业资源；另一位股东柯罗尼资本则是一家专业的私募地产基金管理公司。
　　借助资源与资金的结合，目前WE+已在全国9个城市打造了22个空间，投入使用的空间已有16个，总面积达4万平方米，工位数量超过4000个，并与300家企业达成合作。
　　TOP 6：P2联合创业办公社
　　作为国内第一家本土联合办公企业，P2诞生于2009年7月，致力于为创业团队提供办公场地、空间服务和活动对接等服务，还为创业者打造便于沟通协作和资源分享的成熟社群，创始人郑健灵。
　　郑健灵曾表示，不参与投资，专注做空间平台，提供好的空间环境，是P2的特质所在。P2目前打造的是好的创业和闲暇空间，最适合1到30人左右的团队入驻。通过为入驻的创业团队打造资源共享的协作平台，搭建P2内部的空间社区，目前P2在上海、北京、宁波三地共运营空间20个，总面积3万平米，服务超过300支团队，拥有近万名注册会员。足记、周末去哪儿、小猪短租、魔方公寓、杏仁医生、简书、职业梦等创业团队都从P2联合创业办公社的空间中诞生。
　　TOP 5：方糖小镇
　　2015年4月成立的 方糖小镇是以社群为基础的共享办公空间，为创业者、自由职业者及新兴行业从业者提供全方位线上线下的共享办公服务，创始人万里江。
　　今年9月，方糖小镇获得近2亿元A轮融资，由鼎晖投资领投、歌斐资产和华住酒店集团跟投。完成此轮融资后，方糖的估值超过10亿元，将主要发力移动办公业务和互联网公司办公室定制业务。目前，方糖在北京和上海运营了18个空间，总面积10万平方米，提供10000个工位，入驻率达90%。
　　TOP 4：氪空间
　　氪空间成立于2014年4月，CEO为钟澍。氪空间曾是36氪旗下的创业孵化器，目前已经拆分独立运营，业务包含孵化器和联合办公空间。据悉， 其模式是利用既有的服务和资源优势，通过联合办公空间的形式进行线下布局，以承载和服务更多创业团队。11月2日，氪空间宣布完成A+轮融资。此次融资后，氪空间将致力于“办公空间分时租赁”业务，进一步提高办公空间的利用效率。
　　如今的氪空间往地产领域也走得很快，不仅限于众创空间模式。目前，氪空间在全国10个城市开放了28个社区，覆盖了北京、上海、广州、深圳、成都、武汉、天津、南京、杭州、苏州等10个城市，总面积10万平方米，现在的总工位数约有 13000个，据悉，超过50%的空间都会被装修成为公共空间，明年氪空间预计在全国将发展至60个社区。
　　TOP 3：纳什空间
　　纳什空间成立于2013年8月，是一家众创空间服务商，提供用户在线预约、办公采购等空间共享和生活服务，隶属于纳什空间创业科技（北京）有限公司，创始人张剑。张剑曾表示， 纳什空间不是传统的房地产经营商，而是致力于做一家未来办公的基础运营商。
　　2016年3月，纳什空间宣布与36Kr、氪空间结成战略合作伙伴关系，同时氪空间以战略入股的形式，参与到纳什空间的B轮融资，三方将在共享办公领域展开深度合作。同年7月纳什空间宣布获得2亿人民币B轮融资，并正式推出为小微企业量身打造的“超级工作室”，以独立、自由、高性价比的办公空间打入市场。
　　目前纳什的空间总面积达60万平方米，已进驻北京、上海、深圳、天津、杭州等五大城市，总数量超过150家，入驻企业数量约1万家。据悉，纳什基于办公业态的创新产品比较多，除超级工作室以外，还包括space联合办公区、studio和移动工作站，综合入驻率在90%以上。
　　TOP 2：优客工场
　　优客工场是一个主打创业的共享办公空间，致力于打造为创新创业企业服务的加速器、科技成果转化及孵化平台，在业内的名气较为响亮。除了有定期的讲座、论坛外，优客还可以为创业者提供投融资对接、财务、法律方面的服务。
　　优客工场创始人毛大庆是知名地产人士，曾任万科企业集团高级副总裁，2015年3月辞职离开万科，4月成立了优客工场，优客在成立之初就备受瞩目，至今已获4轮融资，总金额超过8.2亿人民币。另一方面，优客获得关注的原因还包括其对标美国WeWork的模式。 但毛大庆认为共享经济容易触碰到行业的天花板，因此会更关注企业入驻后的延伸性服务。
　　当下，优客正在为入驻优客工场的创业企业提供撮合式交易服务，并计划引进200种左右的撮合式交易服务，往撮合式交易平台的模式发展。他曾表示：“共享之后的衍生品最有价值，才是盈利的来源。”如今，优客工场的空间数量已达36家，覆盖了全国16个城市，工位数量约3万个，入驻企业860家，总体上看，入驻率都在80%左右。
　　TOP 1：SOHO 3Q
　　SOHO 3Q成立于2015年2月，是SOHO 中国旗下创新空间。创始人潘石屹和毛大庆均是知名地产人士，SOHO 3Q是在2012年SOHO中国以租代售营业利润急剧下降之后，潘石屹转型并寻求新发展所推出的突破口。
　　SOHO 3Q拥有以下特点：1）在空间上以桌子为单位出租，实现真正的联合办公模式；2）时间上租期灵活，以周为单位结算租金；3）租赁方式上采用O2O模式，从下单、租赁协议签订及租金支付、续租等办公空间租用的所有过程，都必须通过网站或APP完成，线下只提供参观服务，不接受订单。
　　2015 年，主要依托于SOHO 3Q的发展，SOHO中国新出租了28.78万平米物业，完成预期目标的128%，实现营业额约9.95亿元，为股东创造净利润约5.38亿元。目前，SOHO 3Q在全国布局了17个空间，工位数量为14573个，入驻率为70%，预计到今年底在北京、上海两地的座位数将达16000个。
　　从上述15家企业的排行榜可以看出，在联合办公行业中，其运营方式及特点主要包括以下三种模式：
　　首先，地产人士转型做空间的创业者不在少数，比如开发商转型做地产运营商，可归类为资源驱动型。比如SOHO 3Q将本身持有物业转化为创新空间，既提高了出租率，又解决了去库存的问题，利润也较为可观。目前，大部分房企转型众创空间或联合办公的基本都是这一类型。
　　其次，部分空间开始往社群方向发展，即满足人们的社交需求。对于入驻联合办公空间的企业来说，它们往往共用一个空间，共享多种基础服务和创新服务。不少联合办公企业采用建立社区的方式，通过社群组织定期开办线下活动，以拉近人与人之间的距离，让空间“多点爱”。不过，这对于企业在社区运营和管理方面的要求很高，如果没有专业优秀的运营团队，反而容易“弄巧成拙”。因此，团队的搭建对于联合办公空间来说尤为重要。
　　第三，部分联合办公空间附带孵化器性质，一方面增加了对创业企业的吸引力，另一方面则很难跨越专业性的壁垒。原因是孵化器的建立需要专业优质的团队，而联合办公本身的出发点并不在此，若贸然引进孵化器的角色，很可能会存在成长缓慢、很难实现市场化等问题。因此，联合办公空间在提供此类服务时，最好先掂掂自己的分量，如果依然只是承担二房东的角色，最终将会被市场淘汰。
　　当下，大多数联合办公企业的盈利依旧来源于租金，这也是行业一直存在的运营难题，不少人对联合办公的印象还停留在“二房东”的层面上。尽管已有部分企业作出了一些突破，比如设计社区、增加公共空间的占比以满足不同工作场景的需要等等，但是在服务本质上做出的努力还不够。
　　联合办公企业应当在最大程度提升空间使用率的同时，通过运营、咨询和服务来赚取利润，以增加配套服务收入在总收入的占比；其次，入驻的企业本身需要具备可成长性，联合办公空间才能够通过提供多种高端增值服务获利，达到双赢的局面。
　　此外，企业还应当重视信息化管理工具的运用。 未来联合办公行业很可能会从资源驱动型，向大数据驱动型和资本驱动型演变，如何突破单一的运营模式去寻求新一轮的获利点，并吸引更多企业的入驻，值得行业人士认真思考。不要让政策的向好和规模的快速扩张遮蔽了你的双眼。y
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　　本文作者周慧婷，亿欧专栏作者；微信：zhouhuiting1225（添加时请注明“姓名-公司-职务”方便备注）；转载请注明作者姓名和“来源：亿欧”；文章内容系作者个人观点，不代表亿欧对观点赞同或支持。
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