房子登记在子女名下，可能出现大问题！
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来源：南方房产现在，有不少家长在买房的时候，是为孩子早做打算，但也不排除逃避税费的可能，将房产直接登记在未成年子女名下。你们考虑过把房子放到孩子的名下时的好处，却没意识到它的弊！
查女士与丈夫早在孩子10岁时，夫妻俩就把一套房产登记在了儿子名下。他们都是生意人，把房子放在儿子名下，一来可以给自己和孩子留条后路，保留一部分资产；二来是提前给儿子准备婚房。因丈夫外遇离婚，调解离婚时，就这套房屋陷入了争议。丈夫认为房屋是家庭共有财产出资购买，要求按夫妻共同财产分割房产，查女士认为该套房屋是儿子的个人财产。那么，房产登记在孩子名下，离婚时能作为共同财产分割吗？对于产权登记为未成年子女，虽然没有明确的赠与的意思表示查女士还比较担心的问题就是孩子现在小，名下的房产还不能自己处理，抚养权如果归到男方，肯定是要与孩子一块儿居住在该房内的，万一男方再婚，只怕这套房子最终的权属还是个未知数。南方房产特约嘉宾郑大源表示：夫妻离婚时，往往因为夫妻共同财产的分割而产生纠纷，特别是房产，购房时将房产登记在未成年子女的名下，根据《宪法》、《未成年人保护法》、《继承法》等相关法律规定，接受赠与的财产法律上不属于夫妻任何一方的财产，但是考虑到未成年的思想还未成熟，所以在夫妻离婚的时候，谁拥有孩子的抚养权，谁就暂时拥有房屋的监护权，但是不得随意处理孩子的财产。根据相关法律规定，未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。但是监护人只具有监护和保管财产的权利，除非是为了未成年人的利益，才有权处理未成年人的房产，否则，任何人不得处理被监护人的财产。查女士与丈夫之前要把房子登记在子女的名下，那到底有哪些好处呢？1、把房子直接登记在未成年子女名下，既能规避税费，相比赠予、继承等既省钱又方便，还不用担心将来会征收遗产税；2、能给子女提供一定的经济保障，如果父母破产，给自己和孩子留有后路。3、提前为孩子准备婚前财产，不用担心其婚后被配偶分割。本来都是为了孩子好，但是有时候却事与愿违，当发生一些状况时，房子登记在孩子名下隐患就会出来。张先生未成年时，他的父母购置了房产登记到了他的名下，张先生成年成家后瞒着父母将房产加上了妻子的名字，当张先生与妻子离婚时，妻子根据约定分得了50%的产权，张先生的父母为此深受打击，悔不当初。如果把房登记到子女名下，该考虑到：买房不能贷款如果买卖合同约定房屋的购买方是未成年人一人，则该房屋买卖不能申请银行贷款；二套房政策子女购买新房需遵循二套房政策。如果房产证上有子女的名字，孩子成年后买新房，孩子可能面对二套房政策，也就是婚后购买家庭第二套房要按照二套交契税；父母不能随意处理收回房屋房产证上如果有未成年子女的名字，按照法律规定，父母不能随意抵押、转让，父母只有在证明时为了子女的利益时，才能处置孩子名下的财产。如果子女成年后不履行赡养父母的义务，父母想收回房屋将会有很大的法律障碍。实践中已有子女成年后将房屋出卖，不让其父母居住的情况发生。父母离婚时容易产生纠纷如果房产不作为共同财产来分割，那么该房产应属承担抚养孩子义务的一方与孩子共同居住，可能会由此引发抚养权争夺局面。配偶有权继承婚前财产如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着,如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。但是如果你已经把孩子的名字加上去了，怎么才能规避风险呢？可以做公证约定子女未成年时和父母共有的房产，在父母生前，权益属于父母所有。这种办法可以同时让孩子拥有房产，又不至于在遇到意外情况时被作为遗产分割。进行房产份额变更直接到房产交易中心做房产份额变更，减少子女名下的房产份额，可变更为1%。这种方法主要应对房产税，即使子女成年后以自己的名义所购房超标，需要征收房产税时，至少和父母共有的房屋部分，计税量将极其有限。从房产证上去名直接把子女的名字从房产证上去掉，你也可以以赠与的方式去名，但是同样也要交手续费、登记费、契税等一些列费用。如果小孩持有房子，真的要卖怎么办？1看情况，如果小孩子即将年满18周岁，那么可以稍等一下，等小孩子年满18周岁即可独立处理物业了；2去公证处办理监护人公证书，承诺卖房的目的是为了保障小孩子的生活学习需要，卖房后监护人不得损害小孩子物业，买家也可以申请贷款购买；3在房管局办理过户的时候，需要公示一周，如果有人提出异议，则不可以卖掉。小孩子持有的物业不可以办理抵押（综合消费贷款，装修贷），所以如果父母继续用钱，就难以用这套房子向银行申请贷款得到一笔钱，可能会影响父母的生活和工作需要。
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Copyright & 1998 - 2016 Tencent. All Rights Reserved注意！8个不容忽视的问题告诉你，未成年人名下的房产能否买卖？
当前不乏以未成年子女名义购房的家长，未成年人的权益受到法律的特别保护，法律是否支持未成年人名下房屋买卖？如果可以又该如何买卖房屋呢？一同看下文。
未成年人名下的房屋能否买卖
我国《民法通则》第十八条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的应当赔偿损失。
最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题意见第10条规定，监护人的监护职责包括：保护被监护人的身体健康，照顾被监护人的生活，管理和保护被监护人的财产，代理被监护人进行民事活动。
根据以上规定，只有为了未成年人的利益，监护人才有权处理未成年人的房产，否则，监护人不得处理被监护人的财产。对于“为被监护人的利益”的情形，我国法律还未作出相应的规定。根据司法实践，以下情形可以视为“为被监护人的利益”：
作为监护人的父母为了未成年人的教育，比如支付学费等，需要处理未成年人房产的。
作为监护人的父母为了未成年人的健康，比如治病等，需要处理未成年人房产的。
（未成年人名下的房屋能否买卖）
有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的。
根据《侵权责任法》第三十二条第二款“有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用。”，作为监护人的父母为未成年人支付侵权赔偿款，需要处理未成年人房产的。
未成年人的房产遇合法拆迁
未成年人的房产遇合法拆迁，作为监护人的父母在不放弃房屋拆迁补偿权利的情况下与拆迁部门签订《房屋拆迁补偿协议》，而处理未成年人房产的。
出售旧房来为未成年人购买新房改善居住条件时
作为监护人的父母需要出售旧房来为未成年人购买新房改善居住条件时，且购买的新房价值等于或大于旧房的价值，而处理未成年人房产的。
未成年人如何买卖房屋
（未成年人如何买卖房屋）
根据我国法律规定，未成年人可以接受奖励、赠与、报酬及实施与其年龄、智力相适应的民事行为，其他重大民事行为则应当由其监护人代理，或征得监护人的同意。未成年人的监护人为了未成年人的利益，可以处理未成年人的财产。由此，未成年人可以办理房屋买卖及房屋产权登记手续，具体程序规定如下：
未成年人买房
例如李先生想为其子小明购买某套房屋，并在房地产权证上写他10岁儿子小明的名字。由于小明未满18岁，是未成年人，那么李先生除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外，还需要提交购房人小明的户口簿或出生证、独生子女证以及小明监护人的身份证明。
同时，户口簿、出生证、独生子女证上要能明确记载监护人与小明的父子或母子直接关系。备齐以上资料后，李先生就可前来房管局办理房屋交易登记手续，将该房产登记在小明的名下了。
未成年人卖房
例如李先生夫妇想出售儿子小明名下的一套房产，则必须遵循出售未成年人名下房产的特别规定，一是监护人为了未成年人的利益才能出售其房屋，并须提供监护人签名保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书且保证书须经公证处公证。
满足了以上条件，李先生夫妇除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外，还需提交售房人小明的户口簿或出生证、独生子女证、监护人的身份证件，证明其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人的利益。李先生夫妇如备齐以上资料，便可到房管部门办理房屋出售的相关手续，李先生夫妇就可以顺利出售小明名下的房屋。
以上就是对“未成年人名下的房屋能否买卖，未成年人如何买卖房屋”的具体介绍，希望通过上文的范例能够让您明白未成年人如何买卖房屋。值得注意的是，社会上有很多人谎称自己可以帮助买卖此类房屋，但是请当事人不要轻易相信，以免造成利益损失。如果您对此还有其他不明的，例如未成年人名下的房屋如何过户等问题，可以咨询专业的房产律师，或是直接委托律师帮助您办理相关流程。
夫妻离婚能否分割孩子名下的房产
例：张某和王某育有一子张某某。2012年，张某夫妇购买了第二套房。在办理房产证时，他们把第二套房登记在张某某名下。2014年3月，张某和王某因感情不和，协议离婚，张某某跟王某一起生活；第一套房卖了用于偿还借款，第二套房归王某所有。2014年11月，张某因生意亏损，想到第二套房应该是夫妻共同财产，遂以财产分配不公为由将王某起诉到了当地法院。
（夫妻离婚能否分割孩子名下的房产）
最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第128条规定
依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第9条第1款规定，男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。
最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第128条规定，公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。
《城市房地产管理法》第59条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第5条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。张某和王某将所购房屋无偿登记给未成年子女张某某，实际上属于父母对子女的财产赠与，且不动产经过办理登记即为实际交付履行，赠与关系成立。因此，张某某是该房屋的所有权人，张某与王某均无权处分。
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房产登记在未成年子女名下 专家提醒法律风险多
据了解，近年来，为应对居高不下的房价，的确有一些专家建议开征遗产税，而目前世界上已经有100多个国家和地区对国民征收遗产税，我国虽然尚未开征遗产税，但有关部门正在研究起草有关遗产税的暂行条例，很多长辈基于“房子早晚都要留给孩子”，如果能刚好少交一笔遗产税的话岂非两全其美的心理，纷纷选择将房屋直接登记在孩子名下。而在北京等大城市，由于对公民购买第二套商品房、第三套商品房均提高了首付比例，并在贷款等方面制定了更为严格的条件，很多人因此将所购买的房屋中的一套直接登记在子女名下，从而让自己有机会可以按少一套房的标准去购买另外的房。同时，也有的人本身从事商业经营活动，面对生意失败，资不抵债等风险，为了给自己保留一部分东山再起的资本，或是为了给未成年子女的生活、学习提供一定的生活保障，或是为了恶意逃避债务等目的，选择将房产登记在未成年子女名下。房山法院法官结合具体案例指出：“娃娃房主”背后的法律问题，应当引起人们的重视。房屋登记在孩子名下 离婚时法院不予分割张先生与李女士于2005年结婚，2009年二人花费50余万元在房山区购买房屋一套，并将该房屋登记在当时才3岁的儿子小雨名下，2011年二人因感情不合到法院离婚，二人均同意离婚，但在在处理二人共同财产时产生分歧，其中，二人均将2009年所购房屋列为夫妻共同财产要求法院予以分割。法院经审理后认为，张先生与李女士在购买房屋时，自愿将该房屋登记在儿子小雨的名下，应属于民法中所规定的赠与行为，根据物权公示的原则，应将该房产认定为小雨的财产，依据《未成年人权益保护法》的相关规定，为保护未成年人的合法权益，张先生与李女士不得对该房产进行分割。在小雨年满十八周岁之前，该房屋暂由获得小雨抚养权的一方代为管理。未成年子女名下的房屋 父母不得随意给予处置王先生是一家规模较大的公司的老板，2010年儿子小明五岁生日的时候，他一次性付款200余万元购买了一套房子作为生日礼物送给儿子，并将该房屋直接登记在儿子小明的名下。2011年，为进一步扩大公司的经营规模，王先生多方筹资，并向银行申请贷款，为此他提出用登记在儿子名下的这套房子作为贷款的抵押担保物，结果却遭到银行拒绝贷款的通知。法官指出，未成年人的合法权益必须得到保护，我国《民法通则》第十八条规定：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。因此，在生活中，登记在子女名下的房产从法律上说是属于未成年人的财产，如果要对其进行处置，首先应当征得全体监护人的一致同意，其次要经过严格的公正程序，证明该处置行为确实是为了被监护人的利益——如求学、治病等重大事项所需，否则相关处置行为应为无效。孩子成年后私自处置房产 父母起诉无效被驳回2005年，赵先生与妻子将所购买的房屋登记在自己15岁的儿子赵强名下。2010年，未能考上大学急于创业的赵强私自持该房屋的产权证，到银行办理了抵押贷款手续，将该房屋抵押给了银行，从银行贷款60万元，后赵强未能按期偿还该笔贷款，被银行起诉到法院，法院依法作出判决，判令赵强按约偿还贷款及利息。案件到了执行阶段，赵强的父亲提出该房屋是二人出资购买的，赵强并非实际的购房人，自己与妻子才是房屋的实际所有人，儿子赵强未经二人同意即将该房屋抵押给银行，该抵押合同应为无效，并与妻子一起诉至法院。法院经审理后认为，赵强为民法上认可的完全民事行为能力人，对自己名下的财产拥有完全的自行处分权，银行与赵强所签订的抵押合同是平等主体之间正常的民事行为，银行作为善意一方当事人，按照约定向赵强发放了贷款，其与赵强签订的抵押合同合法有效，最终法院驳回了赵强父母的起诉。法官指出，登记在孩子名下的房产，在孩子成年后，如果在未经父母或长辈同意的情况下，其私自将该房屋抵押、出售，这些行为都可能会给老人的居住、养老等造成重大影响。为逃债将房屋过户给孩子 法院认定转让行为无效王女士在与北京某商贸公司进行业务往来的过程中，累计拖欠该公司货款100余万元，经多次协商未果后，该公司将王女士告上法庭。在法庭上，王女士很痛快的同意与原告公司调解，承诺将在三个月内如数归还欠款，并由法院出具了民事调解书。三个月后，王女士未按约定还款，该商贸公司向法院申请强制执行，结果发现王女士名下无可执行财产，原来在与商贸公司达成调解后，王女士将自己名下的二套房产全部过户到了自己年仅12岁的儿子名下。商贸公司再次将王女士告上法庭，要求确认其将房屋转让给自己儿子的行为无效。法院经审理后认为，王女士在与商贸公司达成调解协议后将自己名下房屋转让给自己儿子的行为，是一种恶意逃避债务，拒不执行法院已生效的民事裁判文书的行为，应属无效。法官指出，王女士有能力履行已生效的民事裁判文书，却拒不执行，并采取将房屋过户到自己未成年的儿子名下的手段逃避债务，如果拒不改正，将会因拒不执行法院生效裁判文书罪而被追究相应的刑事责任。经法官批评教育，王女士认识到了自己的错误，最终自觉偿还了商贸公司的欠款。综上所述，将房屋登记在未成年的孩子名下，让“小鬼当家”，看似避免了一些经济上可能会发生的损失，但也可能会造成很多意想不到的法律风险，应引起各位家长和长辈的足够重视。相关链接：处置登记在未成年人名下房产的法律程序：对于登记在未成年名下的房屋。当监护人想转让、抵押该房产时，首先必须提供全体监护人签名保证其具有监护人资格、出售房产是为了未成年的被监护人利益的保证书；其次需要提供有相关部门出具的未成年人需大额消费的证明、医疗证明等书面材料；同时，还需要由公证机构对处置房产是为了未成年人的利益这一事实进行公证。而在现实生活中，一些部门往往不愿意或者是不能及时的出具相应证明；离婚后的夫妻一方想要处分登记在未成年的孩子名下的房产，还需同为监护人的另一方提交证明手续，如果另一方因心存怨恨而在提交证明手续上加以阻挠，将会让处分房屋变得更加艰难复杂。
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未成年人名下房屋咋出售？
12-05-11 11:25
　　房屋的出售是否会损害被监护人的权益?怎样才算是出于保护未成年人的利益?对此，公证员进行了认真、全面的审查和核实，确定了如下事实:张先生与房屋产权所有人是监护人与被监护人关系，且房屋是全部由张先生夫妇出资购买，而张先生的儿子确实将出国留学需要大笔费用。
　　几年前，张先生用儿子的名字买了一间商铺。今年年初，张先生到公证处要求办理房屋出售的公证申请。
　　公证处了解到，由于张先生的儿子将出国留学，需要巨额学费、保证资金及生活费用。张先生夫妻二人与儿子协商一致后，准备将之前购买的登记于儿子名下的商铺出售，用出售所得款项支付儿子出国留学费用。没想到买房容易卖房难，在办理房产交易时，产权登记部门认为该房屋的产权人为未成年人，要求其监护人向公证机构办理相关公证后才可办理房屋过户。
　　公证处在审查相关材料后认为，办理这件公证的重点在于审查监护人出售房屋是否是为了被监护人的利益。因为我国法律规定，因处分被监护人房屋申请登记的，应当提供为被监护人利益的书面保证。
　　房屋的出售是否会损害被监护人的权益?怎样才算是出于保护未成年人的利益?对此，公证员进行了认真、全面的审查和核实，确定了如下事实:张先生与房屋产权所有人是监护人与被监护人关系，且房屋是全部由张先生夫妇出资购买，而张先生的儿子确实将出国留学需要大笔费用。同时，考虑到被监护人已经接近十八岁，已经具备一定的认知和判断能力，公证员对被监护人进行了询问，确认被监护人已经知道并认可张先生的出售行为。
　　在公证处，张先生作为监护人现场明确承诺:房屋出售确系为被监护人需要，并保证出售所得房款用于被监护人今后生活、教育之用，绝不挪作他用。监护人保证被监护人今后的居住权，监护人自行承担出售上述房屋所引起的一切法律责任。
　　最后，公证处为《承诺书》办理了公证。张先生顺利地与购买人签署了房屋买卖合同，并办理了房屋产权过户。今年5月，张先生的儿子拿着这笔卖房款成功出国留学。(赤峰市公证处)
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内蒙古地方网群：房子登记在孩子名下太折腾 父母出售或抵押麻烦多
房子登记在孩子名下这些折腾你想过吗父母抵押、出售孩子房产，进行公证都很麻烦，法律界人士分析给你听
兴许是出于前段时间房价有所上升，各地又纷纷出台限购令，如果把新买的房产登记在未成年子女身上是不是好处多多呢？最近这个话题在微信朋友圈里迅速发酵，有的微信公众号还支招——这类“娃娃房”如果遇见风险如何规避。
把房子登记在孩子名下有哪些风险？ 钱报记者就此咨询了公证机构和资深房产律师，发现个中说法其实在实践中不具备可行性。把房产登记在未成年子女名下大致出于三种考虑
1.能够规避限购令吗？有一种错误的认识，用未成年子女的名字购买房产，就不在限购范围内。
浙江腾飞金鹰所房地产综合部负责人、浙江省直律协建筑房地产专业委员会副主任陈钟律师说：在限购政策中，所谓的限购对象，都是以“家庭”出现，比如此番杭州限购令中的“非本市户籍居民家庭”，其中“家庭成员”包括了夫妻双方及未成年子女。所以并不存在用孩子的名义买房就不算家庭名下的房产。
2.有助于规避税费吗？
的确如此。将房子直接登记在未成年子女名下，相比赠与、继承等既省钱又方便，能省下不少税费，还不用担心将来会征收遗产税。
3.规避家庭破产风险，为自己和孩子都留条后路。
有些家长是做生意的，以孩子名义购置房产，想以后万一生意失败，资不抵债时，为自己和孩子都留条后路。更直接一些，未成年人名下的房产可以被执行吗?
陈钟律师说，如果房产一开始就是登记在未成年子女名下，那么房产的所有权是属于未成年子女的，父母对该财产只有管理权，而非所有权，既不属于父母所有，所以是不能被执行的。但是法律亦有规定，如果被执行人为了逃避执行，而将财产转移给其子女，则其赠与行为无效，登记在被执行人未成年子女名下的财产仍可作为可供执行财产来予以执行。出售或者抵押“娃娃房” 都要办理保证书公证
把房产登记在未成年子女名下，以后出售或抵押房产容易吗？杭州市钱塘公证处碰到过不少这样的案例。
做生意的父亲想卖掉儿子名下的房产
陈先生是私营企业主，最近公司周转不灵，他想把十岁儿子名下的房产卖掉。房管部门要求：必须到公证处办理父母保证书的公证。
按陈先生的想法，房子虽然记在十岁的儿子名下，但购房款全由他支付，卖掉房子也是为了做好生意，生意做好了可以为儿子买更大的房子。可当公证员黎丽把法律条目列出来，他才发现，自己想得太天真了。
我国《民法通则》明确规定“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”。
其次，《房屋登记办法》规定“因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证”。
也就是说，陈先生夫妻必须承诺，卖掉房产所得用于儿子的教育、医疗等切身利益，并且出具书面保证的公证书。为了公司周转而卖掉房产，显然不符合要求了。“那么麻烦，早晓得就不写小孩子名字了”，陈先生夫妻嘀咕一阵后沮丧而返。
为儿子留学抵押房产，也没那么简单
董先生的儿子小杰将于今年秋天到新加坡读高中。夫妻俩决定将小杰名下的房产抵押贷款，并向公证员保证，抵押贷款只用于小杰在国外的教育、医疗、生活等，绝不挪作其他用途，绝不侵害小杰的合法权益，并且承担抵押贷款过程中产生的所有责任。这些承诺，白纸黑字，是都要记入书面保证书中的。
当时董先生觉得这个好办，因为他自己就是浙江某城市银行的行长，没想到在银行办理房产抵押贷款手续的过程中又出现了问题。
原来，不少银行贷款业务的用途中并没有“出国留学”这个选项。如果用途不能明确是“出国留学”，那么公证处也是不予办理保证书公证的。
最后，董先生还是到其他大银行办理，拿到写有“出国留学”用户的贷款书，才又匆匆赶到公证处。
至于在目前流传的一些微信公众号文章中说，“可以通过公证约定，未成年人名下的房产，在父母生前，权益可以属于父母，这种方法既可以让未成年拥有房产又可以保证父母享有处置权”，这种说法完全是错误的，父母只有管理权，而没有处置权。公证处也不会办理这类约定公证。(首席记者 肖菁 实习生 沈筱婷/文 林焱挺/制图)
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