法院评估房产拍卖房产保留价和评估价格相差多少

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-04-18 19:48 标签： 法院强制执行评估费用
观点 | 双方约定的房屋价值能否作为保留价拍卖案情2012年3月26日陈作军向丁娟、王红借款二十五万元用于经营,借款期限自2012年3月26日至2013年3月25日止。为了保证债权实现,双方于2012年3月26日签订了一份房屋抵押合同。陈作军将其位于宿迁市宿豫区一套房产抵押给丁娟、王红,并办理了抵押登记手续。同时双方还签订了一份价值约定书,约定:房屋价值二十五万元,陈作军自愿按照二十五万元作为拍卖起拍价。后该抵押合同经宿迁市宿豫区公证处公证赋予了强制执行效力。陈作军自2013年1月25日起没有按照约定支付利息。丁娟、陈红于2013年2月27日向公证处申请出具执行证书,公证处依据双方约定及相关法律规定,出具了执行证书。2013年4月丁娟、陈红向法院申请执行。执行过程中,法院对陈作军的抵押房屋依法进行了查封。2013年5月丁娟、陈红二人向法院申请对陈作军所有的抵押房屋以双方约定的二十五万元作为保留价拍卖,但陈作军以双方约定的房屋价值较低,要求对抵押房屋进行价值评估，以评估价作为保留价进行拍卖.分歧本案中，对于陈作军的抵押房屋能否不经过评估直接以双方约定的价值作为保留价进行拍卖，产生了两种意见：第一种意见认为：根据《民法通则》第五十一条规定：民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。既然双方已经事先约定了房屋价值，双方的约定符合法律规定，也没有无效民事法律行为的情形，因此可以不通过评估程序直接以进行双方约定的价值作为保留价拍卖。第二种意见认为：虽然双方约定了房屋起拍价，但是约定的价格已经过去了很长时间，房屋的价值已经发生了变化。而且借款人在签订价值约定书时，为了急着得到借款，很有可能在房屋的价格上作出了让步。如果直接进入拍卖程序，会对陈作军的合法权益造成损害。评析笔者同意第二种意见，理由如下：第一、根据《最高人民法院关于人民法院执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定：对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估，对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许。本案中，陈作军所抵押的属于大宗商品，价值较高，另外仅有申请执行人一方同意不进行价值评估。因此本案不通过评估程序直接以双方约定的价值作为保留价进行拍卖，不符合司法解释规定。第二、根据建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员三部门联合颁布的《房屋产抵押估价指导意见》第二十六条规定：估价报告有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。法律之所以规定一年有效期，笔者认为法院拍卖的房屋价格应该是现值，本案中房屋的价值从双方约定到当事人申请拍卖已经过去了一年多时间，价值不可能一成不变。房屋的价值应该是动态的，比如附近增加了一条道路或者一所学校，都会反映到房屋的价格上。第三、只有专门从事房地产价格评估的专业机构以及专业人员通过自己长期的知识和经验积累，才能对二手房市场以及交易的价格有一个正确的把握。世界上没有两个完全一样的住宅，二手房的建筑结构、户型平面布局以及面积大小、物业类型、房屋内部装修等等都会对房屋的价值产生重要影响。通过专业评估，会让房屋的价格得到公正的评价。综上所述，本案通过评估程序以评估价作为保留价对陈左军的抵押房屋进行拍卖更能体现法律的公正性，更好地维护房屋所有权人的经济利益。来源：宿迁市宿豫区人民法院该作者最新发布网友推荐的文章最新发布的文章@法院拍卖房产的保留价一般是多少来自: 陕西鼎福装饰有限公司 日分享至 :
法院拍卖房产的价格一定会比市场价格低对吗？一套200W房子拍卖手续等费用大概是多少？推荐回答：拍卖价比市场价低的错觉是因为你还没加上以下费用：1、拍卖价是没算其它费用的起拍价，起拍价不一定是成交价。2、其它费用包括房管局过户税费、拍卖公司收的5%佣金、物业管理公司收的房产欠交的管理费等。200万房子要提供是个人名下还是公司名下，房产证是否满5年，还有房产面积，有无上手购房发票等，才能计算准确的过户费用。粗略估算你加15%的其它费用上去吧。（只相对个人名下的144平方米以下的居住房产而言）评估由法院自己库内的评估公司评估，法院会摇珠选定。淘宝拍卖房产保留价一般是什么样的推荐回答：如是司法拍卖，一般起拍价就是保留价。如不是，起拍价不一定就是保留价，无法确定。法院拍卖房产保留价和评估价格相差多少推荐回答：一般空置的拍卖房，通常第一次拍卖保留价就是评估价。如被人占用按现状不交付拍卖的房产，第一次拍卖保留价可以按评估价下浮不超过20%。每次拍卖流拍后，可申请降价不超过20%再拍卖，即第二次拍卖的保留价可以最多是第一次拍卖保留价的80%，你可以自己复算回按评估价的多少。可流拍后再降价拍卖两次，即可拍卖三次。法院拍卖房产第一次流拍与第二次拍卖间隔多长时间推荐回答：强制拍卖是有法规约束的，法院及拍卖行都应遵守《最高人民法院关于人民法院在民事执行中拍卖变卖财产的规定》这个司法解释，你所问的问题，这个司法解释中均有明确说明。流拍后，人民法院不能直接降价20%拍卖，再次拍卖必须在有新裁定的情况下才能进行。这个司法解释第二十六条规定：“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在六十日内再行拍卖”。第二十八条规定：“ 对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。”关于降低保留价，这个司法解释的第八条规定：“拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十”。求解法院拍卖的房子保留价求解法院拍卖的房子保留价问题详情：求解，第二次起拍价30我在法院拍了一套房子，（未成交/，估价是48w;说未满足保价）第二次估价一样48w，请问这个保留价格在多少之间.5w。第一次起拍价38w推荐回答：法院目的不是卖房一般首次八折，是要执行所欠款项，在流派的基础上再打八折，没有保留价淘宝第二次司法拍卖房产的保留价预计为评估价百分之几？问题详情：第一次拍卖评 估 价 583000元。第二次拍卖，请问第二次拍卖的保留价大概为评估价的百分之几，起 拍 价 475950元，起 拍 价 380760元，已流拍 ，评 估 价583000元淘宝司法拍卖一处房产？求高人指点？预计在多少元至多少元之间推荐回答：再行拍卖时《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖。参照百分之二十，不得低于评估价或者市价的百分之八十，参照市价确定，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十，预计在3120之间，第一次拍卖时。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，并应当征询有关当事人的意见；如果出现流拍；未作评估的。人民法院确定的保留价、变卖财产的规定》第八条 拍卖应当确定保留价如何破解法院拍卖房 保留价与起拍价的差额?推荐回答：水电欠费也是常见的、如果房子有租约、房子里有户口的话，你无权让人迁出。3、交税等凭证就有可能要按最不利情况交税、3％契税，结果就象买了个几十年的期房、网络、房子里有人住，你是无权解除原有租约的：全额的5。但可以猜测一下：法院拍卖的一般都是0、水电、电视。6。2、煤气等等的更名都是找不到上家协助的。可能租金很低甚至已付完。5：注意淘宝拍卖房的陷阱1。附。4，要把人家从房子里赶走和要人家命一样、房子里的所有电话、3％个人所得税、找不到上家购房.6％营业税这是无法破解的。结果可能几十年都不会迁出、有几年以上的物业上城区人民法院拍卖的房子保留价是起拍价吗推荐回答：一般起拍价即是保留价。除非是二次拍卖的，就会现场调整，这时一开始的起拍价不是保留价是的。司法拍卖的房产分享至 :
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