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日 – 收益法评估说明. 中天衡平评字[ 号. 北京中天衡平国际资产评估有限公司. 1. CHINA VALUER INTERNATIONAL CO., LTD. [.26]. 收益法 ...
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收益法评估说明
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3秒自动关闭窗口中茵股份(600745)拟转让连云港中茵房地产有限公司股权项目资产评估说明
0:00:00 | 作者：
中茵股份有限公司拟转让
连云港中茵房地产有限公司股权项目
资产评估说明
天兴评报字（2015）第 1456-04 号
（共一册，第一册）
北京天健兴业资产评估有限公司
PAN-CHINA ASSETS APPRAISAL CO .,LTD
二○一五年十二月三十日
第一部分 关于《评估说明》使用范围的声明 ........................... 1
第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 ........................... 2
第三部分 评估对象与评估范围说明 ................................... 3
一、评估对象 ................................................. 3
二、评估范围 ................................................. 3
第四部分 资产核实情况总体说明 ..................................... 5
一、资产核实人员组织、实施时间和过程 ......................... 5
二、影响资产核实的事项及处理方法 ............................. 8
三、核实结论 ................................................. 8
第五部分 资产基础法评估技术说明 ................................... 9
一、流动资产评估技术说明 ..................................... 9
二、投资性房地产和房屋建筑物评估技术说明 .................... 32
三、固定资产—设备评估技术说明 .............................. 46
四、递延所得税资产评估技术说明 .............................. 54
五、负债评估技术说明 ........................................ 54
第六部分 收益法评估技术说明 ...................................... 57
一、评估对象概况 ............................................ 57
二、收益法的应用前提及选择理由 .............................. 57
三、收益法的应用假设条件 .................................... 58
四、宏观经济分析和行业分析 .................................. 60
五、被评估单位概况及财务分析 ................................ 60
六、收益法评估模型 .......................................... 62
七、经营性业务价值的估算及分析过程 .......................... 63
八、未列入现金流考虑的资产、负债分析 ........................ 72
九、股东全部权益价值的估算 .................................. 73
第七部分 评估结论及分析 .......................................... 74
一、评估结论 ................................................ 74
北京天健兴业资产评估有限公司
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因 .................... 75
三、股东部分权益价值的溢（折）价和流动性折扣 ................ 76
附件：关于进行资产评估有关事项的说明 ............................... 77
北京天健兴业资产评估有限公司
连云港中茵房地产有限公司资产评估说明
第一部分 关于《评估说明》使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部
门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位
和个人，不得见诸公开媒体。
北京天健兴业资产评估有限公司
连云港中茵房地产有限公司资产评估说明
第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托方和被评估单位编写并盖章，内容见附件一。
方：中茵股份有限公司（以下简称“委托方”或“中茵股份”）
被评估单位：连云港中茵房地产有限公司（以下简称“被评估单位”或“连
云港中茵”）
北京天健兴业资产评估有限公司
连云港中茵房地产有限公司资产评估说明
第三部分 评估对象与评估范围说明
一、 评估对象
评估对象为连云港中茵的股东全部权益。
二、 评估范围
评估范围为连云港中茵于评估基准日纳入评估范围的全部资产及负债，其中
总资产账面价值 212,485,802.69 元，负债账面价值 56,675,090.91 元，净资产账
面价值 155,810,711.78 元。账面价值已经立信会计师事务所审计，并出具了第
1500081 号无保留意见的审计报告。各类资产及负债的账面价值见下表：
资产评估申报汇总表
单位：人民币元
98,363,244.30
非流动资产
114,122,558.39
其中：投资性房地产
86,681,700.00
18,737,068.99
递延所得税资产
8,703,789.40
212,485,802.69
48,576,458.95
非流动负债
8,098,631.96
其中：递延所得税负债
8,098,631.96
56,675,090.91
155,810,711.78
资产评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准。委托方已承诺评估对象
和评估范围与经济行为一致，不重不漏。
评估范围内的资产权属清晰，为连云港中茵合法拥有。
实物资产的分布状况及特点
连云港中茵是房地产开发企业，主要实物资产的种类为开发产品、投资性房
地产-房屋、房屋建筑物、车辆和电子办公设备。上述实物资产主要分布在海州区
海宁西路南侧、新孔路东侧，部分固定资产的单位价值较大。具体实物资产类型
及特点如下：
北京天健兴业资产评估有限公司
连云港中茵房地产有限公司资产评估说明
1. 开发产品
委估存货为已完结项目中茵名都的商铺、住宅、办公公寓等，项目的开工建设
过程均符合法律法规要求，相关证件、法律手续完备。
2.投资性房地产和房屋建筑物
投资性房地产为海州区新孔南路 42 号中茵名都 S4#楼 1-3 层，房屋建筑物为
中茵名都 S4#楼 4 层，均坐落于海州区海宁西路南侧、新孔路东侧。
投资性房地产和房屋建筑物结构为钢混结构，建成于 2011 年 12 月。
3.固定资产—设备类资产
（1） 运输设备主要为办公用车辆，分布在停车场。
（2） 电子设备为打印机、复印机、各类计算机等，分布在各办公室。通用设
备的规格种类多，而且某些相同名称的设备，因其规格型号不同，其价格差距较
企业设备定期进行维修，设备保养状态良好，使用状态较佳。
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连云港中茵房地产有限公司资产评估说明
第四部分 资产核实情况总体说明
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程
接受资产评估委托后，北京天健兴业资产评估有限公司指定了评估项目总体
负责人、现场负责人，组建了评估项目组。根据连云港中茵提供的评估申报表，
制定了详细的现场清查核实计划，评估项目组在企业相关人员的配合下，对纳入
评估范围的资产、负债进行了现场清查核实。
在企业如实申报资产并对被评估资产、负债进行全面自查的基础上，评估人
员对纳入评估范围内的资产和负债进行了清查核实。非实物资产主要通过查阅企
业的原始会计凭证、核查企业债权债务的形成过程和账面数字的准确性，通过访
谈和账龄分析核实债权收回的可能性、债务的真实性。实物资产清查内容主要为
核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要事项。
（一）资产核实主要步骤
1．指导被评估单位相关人员进行填表与准备相关资料
评估人员指导企业在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“评估申
报表”及其填写要求对纳入评估范围的资产、负债、未来收益状况进行填报，同
时要求企业相关人员按照评估人员下发的“评估资料清单”准备资产的产权证明
文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。
2．初步审查被评估单位填报的评估申报表
评估人员通过翻阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况和经
营状况，然后审阅企业提供的 “评估申报表”，初步检查有无填项不全、错
填、项目不明确、不完善等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“评估申
报表”是否符合要求，对于存在的问题反馈给企业进行补充完善。
3．现场实地勘察和数据核实
在企业如实申报并进行全面自查的基础上，根据评估范围涉及资产的类型、
数量和分布状况，评估人员在企业相关人员的配合下，按照资产评估准则的规
定，对各项资产进行了现场清查核实，并针对不同的资产性质及特点，采取了不
同的清查核实方法。非实物资产、负债主要通过查阅企业的原始会计凭证、核查
企业债权债务的形成过程和函证，通过访谈和账龄分析核实债权收回的可能性、
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债务的真实性；实物资产清查内容主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他
影响评估作价的重要事项；未来经营情况，主要是分析历史数据和企业申报的收
益预测数据的基础上对企业管理层、各业务部门进行访谈并搜集相关资料。
4．补充、修改和完善评估申报表
评估人员根据现场实地勘察结果，并和企业相关人员充分沟通，进一步完善
“资产评估申报表”、“收益法预测表”，以做到账、表、实相符及符合客观和
企业实际情况。
5．核实主要资质及产权证明文件
评估人员对纳入评估范围的投资性房地产、房屋建筑物、机器设备的产权进
行核实调查，以确认产权是否清晰。
（二）资产清查核实主要方法
在清查核实工作中，评估人员针对不同资产的形态、特点及实际情况，采取
了不同的清查核实方法。
1． 资产负债的清查核实
（1）流动资产
1）实物性流动资产
纳入评估范围的实物性流动资产主要是存货，评估人员会同企业有关人员对
企业申报存货的数量及质量按照评估准则的要求进行了必要的清查，对存货的申
报内容、购建时间等有关情况进行了详细的核实。为了准确确定存货价值，评估
人员会同企业人员对库存的存货进行了清查，对存货的位置、数量、用途进行了
核实，并了解目前的使用状况。
对纳入评估范围的存货-开发产品（已经完成开发的存货），评估人员了解在
产品的概况、产品类型、数量、位置、目前状态及工程形象进度、销售进度、销
售价格、工程款支付情况等，核实开发建设手续如建设用地规划许可证、土地使
用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证等，查阅了各
工程项目的费用支付相关原始凭证、预售情况、回款情况，深入在建工程施工现
场对在产品进行了现场勘察。
2）非实物性流动资产
对纳入评估范围的非实物性流动资产各科目，评估人员主要通过账务核对以
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及函证等行清查核实。评估人员对现金进行了盘点，对银行存款核对了银行对帐
单和余额调节表，对往来账款进了部分函证和核验。
（2）投资性房地产和房屋建筑物
根据企业提供的评估申报表，评估人员在被评估单位有关人员的配合下对纳
入评估范围的投资性房地产和房屋建筑物进行了勘察。
对于房屋的座落位置、建筑面积、建成年月与企业提供的有关资料进行核
对；核实房屋建筑物的结构类型、层数、层高、檐高、建筑面积；勘察并记录房
屋建筑物的装修、设施及其使用状况、实际用途以及企业维护维修状况；查阅主
要房屋建筑物的预(决)算书及施工图纸等；查阅有关房屋所有权证，主要核对房
屋所有权证中所载“所有权人”、“建筑面积”、“结构”及“示意图”，检查
是否与评估申报表中所列内容一致，对于无房屋所有权证的房屋建筑面积，根据
竣工结（决）算资料来确定。
（3）机器设备
根据企业提供的设备资产评估申报明细表，设备评估人员对表中所列的各类
设备进行了现场勘察。在现场勘察过程中，评估人员查阅了主要设备的购置合
同、技术档案、检测报告、运行记录、维修养护等历史资料，通过与设备管理人
员和操作人员的广泛交流，了解了设备的购置日期、产地、各项费用的支出情
况。调查了解是否有未进账的盘盈设备和已核销及报废的机器设备等，调查了解
企业设备账面的构成是否合理，有无账面记录异常现象，为分析评估增减值做好
基础工作。设备产权主要通过查阅购置合同、购置发票、车辆行驶证等进行核
查，通过这些步骤比较充分地了解了设备的物理特征、技术特征和经济特征。
（4）递延所得税资产/负债
评估人员了解了企业会计政策与税务规定抵扣政策的差异，对企业明细账、
总账、报表数、纳税申报数进行核对；核实所得税的计算依据，取得纳税鉴定，
验算应纳税所得额，核实应交所得税；经过核实，纳入评估范围的递延所得税资
产为企业由于资产减值损失、可抵扣土地增值税原因产生；纳入评估范围的递延
所得税负债为企业由于投资性房地产折旧变动原因产生。
（5）各类负债
对纳入评估范围的负债，评估人员在账务核对的基础上，调查了其内容、形
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成原因、发生日期、相关合同等，并重点了解各类负债是否为企业评估基准日所
需实际承担的债务。
二、 影响资产核实的事项及处理方法
不存在影响资产核实的事项。
三、 核实结论
评估人员依据客观、独立、公正、科学的原则，对评估范围内的资产及负债
的实际状况进行了认真、详细的清查，我们认为上述清查在所有重要的方面反映
了委托评估资产的真实状况，资产清查的结果有助于对资产的市场价值进行公允
的评定估算。
（一）资产状况的清查结论
截至评估基准日，被评估单位两辆电动游览车已报废。
经清查，除上述事项外，账、实、表相符，不存在错报、漏报的情况。
（二）资产产权的清查结论
截至评估基准日，连云港中茵将其拥有的投资性房地产和房屋建筑物作为抵
押物为中茵股份信托贷款提供担保。
经清查，除上述事项外，资产产权清晰，不存在瑕疵事项。
（三）账务清查结论
本次经济行为所涉及的连云港中茵的评估基准日的财务报表系经立信会计师
事务所审计，本次评估未发现需要调整的事项。
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连云港中茵房地产有限公司资产评估说明
第五部分 资产基础法评估技术说明
一、 流动资产评估技术说明
（一）评估范围
纳入评估范围的流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收
款、存货、其他流动资产。在评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
7,287,047.18
2,350,705.89
其他应收款
56,161,436.95
30,967,693.47
其他流动资产
1,572,360.81
流动资产合计
98,363,244.30
（二）评估过程
1．进行总账、明细账、会计报表及评估明细表的核对；
2．到现场进行查验、监盘、函证等核实工作；
3．收集与评估有关的产权、法律法规文件、市场资料；
4．在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进
行评定估算；
5．完成流动资产评估结果汇总，撰写流动资产评估说明。
（三）评估方法
根据企业提供的资产负债表、申报的流动资产各科目评估明细表，在清查核
实的基础上，遵循独立性、客观性、公正性的工作原则进行评估工作。
1. 货币资金
货币资金账面价值 7,287,047.18 元，由现金和银行存款两部分组成。
（1）库存现金
库存现金账面值 28,283.67 元，存放在财务部保险柜中，币种为人民币。评
估人员核对现金日记账与总账、报表、评估明细表余额是否相符，对现金盘点进
行了监盘，对编制的“现金盘点表”进行了复核，根据盘点金额和基准日至盘点
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日的账务记录倒推出评估基准日的金额，账实相符。以盘点核实后账面价值作为
评估值。库存现金评估值为 28,283.67 元。
（2）银行存款
银行存款账面值 7,258,763.51 元，共 5 个账户，全部为人民币存款。评估人
员查阅了相关会计记录及对账单，并对其期末余额进行了函证，查阅银行对账单
与银行存款余额调节表，根据回函情况查明未达账项属于正常，经调节后银行存
款余额相符。银行存款以核实后账面值作为评估值，即评估值为 7,258,763.51 元。
经评估，货币资金评估值 7,287,047.18 元。
2. 应收账款、其他应收款
应收账款账面余额 30,000.00 元，坏账准备 6,000.00 元，账面价值 24,000.00
元 ； 纳 入 评 估 范 围 内 其 他 应 收 款 账 面 余 额 59,970,446.66 元 ， 坏 账 准 备
3,809,009.71 元，账面价值 56,161,436.95 元。
对应收款项，核对明细账与总账、报表、评估明细表余额是否相符，根据评
估明细表查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，分析账龄。对金额较
大或金额异常的款项进行函证，对没有回函的款项实施替代程序（取得期后收回
的款项的有关凭证或业务发生时的相关凭证），对关联单位应收款项进行相互核
对，以证实应收款项的真实性、完整性，核实结果账、表、单金额相符。
评估人员在对上述应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现场调查
了解的情况，具体分析欠款数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、
信用、经营管理现状等，采用个别认定和账龄分析的方法估计风险损失，对关联
企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0；对有确凿证
据表明款项不能收回或实施催款手段后账龄超长的，评估风险损失为 100%；对于
预计不能全额收回但又没有确凿证据证明不能收回或不能全额收回的款项，在逐
笔分析业务内容的基础上，参考企业计算坏账准备的方法，以帐龄分析分别确定
一定比例的风险损失，按账面余额扣除风险损失确定评估值。对企业计提的坏帐
准备评估为零。
经评估，应收账款评估值 24,000.00 元，无增减值；其他应收款评估值
56,161,436.95 元，增值额为 2,803,588.83 元，增值率为 4.99%。其他应收款增
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值原因为我们对于应收款项中与关联方的往来款项采用个别分析认定，预计评估
风险损失为零，造成评估增值。
3. 预付款项
预付款项账面价值为 2,350,705.89 元，内容为预付的工程款。
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。如评
估人员现场核实日，该预付账款的货物已经交付，或服务已经提供，评估人员检
查存货、固定资产等资产及预付账款明细账，核实无误后，以账面值作为评估
值。如评估人员现场核实日，该预付账款的货物还未交付，或服务还未提供，评
估人员通过函证，检查原始凭证，查询债务人的经营状况、资信状况，进行账龄
分析等程序，综合分析判断，以该预付账款可收回货物、获得服务、或收回货币
资金等可以形成相应资产和权益的金额的估计值作为评估值。
经评估，预付账款评估值 2,350,705.89 元。
（1）评估范围
纳入评估范围的存货为连云港中茵已竣工项目即存货-开发产品，主要为剩余
未售的住宅、商铺、公寓、汽车库、自行车库和储藏室。
（2）资产概况和特点
中茵名都项目位于连云港市海州区海宁西路南侧、新孔南路和富强路之间。
该项目分一二三期开发和销售，总占地近 18 万平方米，总建筑面积 343,623.00
平方米。中茵名都项目包含多层、高层、小高层、会所、商铺和大卖场等建筑。
共建有 62 幢地上建筑物，其中多层住宅 34 幢，小高层住宅 8 幢，高层住宅 12 幢，
商业街 4 幢，办公 1 幢，幼儿园 1 幢，大卖场一幢；两个全地库车位，两个半地
库车位。规划住宅容积率约为 1.8，商铺约为 1.7。该项目已取得土地使用权证、
建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工证、预售证，至评估基准日，
中茵名都已完工，在开发产品核算，现处于尾盘销售阶段，剩余可售面积为 1.00
万平方米，剩余物业类型为住宅、商铺、公寓、汽车库、自行车库和储藏室，账
面价值为 3,096.77 万元。
（3）存货评估原则
1）遵循合法原则
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①要求在评估基准日待估对象合法的产权；
②要求在评估基准日所涉及的待估对象的用途必须是合法的；
③要求在评估中涉及的待估对象的交易或处分的方式必须是合法的。
2）最高最佳使用原则
在遵循合法原则的前提下，应以待估对象的最高最佳使用为前提估价。
3）替代性原则
要求存货售价不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4）估价时点原则
要求评估结果应是待估对象在评估基准日的客观合理价格或价值。
（4）存货评估依据
1）《中华人民共和国土地管理法》；
2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
4）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
5）建设用地规划许可证；
6）建筑工程规划许可证；
7）施工许可证；
8）预售许可证；
9）《资产评估准则——不动产》；
10）《城镇土地评估规程》（GB/T）；
11）《中华人民共和土地增值税暂行条例实施细则》；
12）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通
知》（国税发〔 号）；
13）《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91 号)；
14）评估人员现场清查核实记录及现场勘察所取得的资料；
15）当地的房地产价格信息资料、收益资料等；
16）政府有关部门向建设项目收取的税费名称及标准等；
17）其他与评估相关资料等。
（5）存货评估程序
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1）指导企业填写资产评估申报表并审核
重点指导企业填好申报表各项目，如：土地使用权面积，建筑面积、个数、
账面价值的分项构成等。
2）核对权属证明
本次纳入评估范围的为存货-开发产品。
①审核权属证明
审核土地出让合同、土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划
许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等原件。
②审核资金支出
审核有关账簿及支出凭证等原始记录，乙方呈报的工程进度报表、甲方代表
或监理工程师签署的核实意见、分部位分收款单位的付款明细、建安工程预(结)
算书等。审核账面价值，并确定其构成，应分为分摊的地价款、前期费用、建安
成本、配套设施、财务费用等。
3）资产清查核实与现场勘察
①资产清查工作的要求
对存货,资产清查面为 100%。
②现场勘察
评估人员根据存货的性质、拟采用的评估方法填写了物业现场勘察评估操作
底稿。在现场踏勘过程中，评估人员对土地的位置、形状、开发程度等现状，认
真进行核实调查，并作了必要的记录；了解周围环境及周围土地的利用情况及市
场供求情况。
③收集资料
A.当地的房地产价格信息资料、收益资料等；
B.当地的土地市场交易等资料；
C.政府有关部门向建设项目收取的税费名称及标准等。
（6）存货评估方法的选择
本次选用假设开发法
（7）关于评估方法、评估参数选用的说明
适用的条件：已经取得了土地出让合同、土地使用权证书、建设用地规划许
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可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等证书。
以上数据，均采用动态数据，即折现后的价值计算。
1）产品开发价值
产品开发价值＝基准日已收到的现金流入+基准日后的现金流入
产品开发价值的现值＝基准日已收到的现金流入现值+基准日后的现金流入
基准日已收到的现金流入按基准日时预收账款的账面价值确定。
基准日后的现金流入的现值＝基准日后的现金流入/(1+折现率)^折现期间
基准日后的现金流入根据预计的销售单价、销售进度、回款进度确定。
①预计销售单价的确定
对已签订预售合同的产品,直接按合同销售价确定其单价；对处于销售期内，
未签订预售合同的，参照销控均价确定其价值。同时通过资料的搜集、分析和筛
选，选取同一供求圈内类似的房地产交易实例作为可比实例，对预计销控均价进
行验证，最终确定续建完成后的房地产单价。
②销售进度、回款进度的确定
预计预售进度时，根据企业实际销售进度、参考销售人员销售计划，确定销
售进度，并根据销控均价测算回款进度。
2）尚未支付成本
尚未支付成本现值＝尚未支付成本/(1+折现率)^折现期
根据项目投资预算总额、预计付款进度编制工程支出计划表，尚未支付成本
主要为工程成本支出。
尚未支付成本支出＝预计工程成本总额－基准日实付金额
①预计投资总额的确定
预计工程成本总额＝分摊的土地成本费用＋前期费用＋建安工程费用＋分摊
的配套设施费用+开发间接费用。
预计投资总额按照项目的目标成本及付款计划确定。
②基准日实付金额
按企业账面的实付金额确定。
③尚未支付成本
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主要根据企业投资预算总额，扣减评估基准日实付金额，按照施工进度、测
算以后各年度工程支出现金流。
3）其他税费
其他税费包括：管理费用、销售费用、销售税金、土地增值税、企业所得税
等相关税费。
①管理费用
管理费用按照房地产行业平均管理费用率，乘以销售现金流入，计算销售费
②销售费用
销售费用按照房地产行业平均销售费用率，乘以销售现金流入，计算销售费
③销售税金
销售税金包括营业税金、城建税、教育费附加、地方教育费附加。根据企业
实际税负情况取值。
销售税金＝产成品开发价值×综合税率
④土地增值税
根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国
土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕
91 号)，土地增值税实行先预征后清算。文件中分别规定了的纳税人应进行土地增
值税的清算的情形和主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算情形。
本次评估按照相关规定，采用先预征后清算的原则，同时假设当项目主要产
品销售完成后，公司按照相关文件规定分项目进行清算，并清缴土地增值税。
⑤企业所得税
企业所得税＝应纳税所得额×适用税率
适用税率：按 25%测算
本次评估按照相关规定，采用先预征后清算的原则，回款时预缴所得税，项
目销售完成后，清缴企业所得税。
4）折现率及折现期间
本次对中茵股份拟转让的各家公司的存货，在采用假设开发法进行评估时，
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采用统一折现率。
存货作为资产基础法整体评估当中的单项资产之一，本次对存货采用动态的
假设开发法评估时，其折现率采用行业平均预期的全投资报酬率测算，故相应的
采用加权平均资本成本（WACC）作为折现率。即分别测算行业平均权益资本报酬
率和行业平均债务资本收益率，按被行业平均资本结构，加权计算得出加权平均
资本成本，以此为本次估值的折现率。加权平均资本成本（WACC）的计算公式为：
WACC＝[E/（E+D）]Re+[D/（E+D）]×(1－T)Rd
其中：E：权益资本
D：债务资本
Rd：债务资本收益率
T：所得税税率
Re：权益资本报酬率
根据各现金流实际发生的日期距离评估基准日的时间确定折现期间。
（8）评估案例
存货案例一中茵名都项目
开发产品-中茵名都为例（见连云港中茵存货明细表 序号 1）
1）委估资产概况
①资产位置状况
中茵名都项目，位于连云港市海州区海宁西路南侧、新孔南路和富强路之间，
邻近海州区政府，到连云港市中心仅需 10 分钟车程。
② 项目概况
中茵名都项目位于连云港市海州区海宁西路南侧、新孔南路和富强路之间。
该项目分一二三期开发和销售，总占地近 18 万平方米，总建筑面积 343,623.00
平方米。中茵名都项目包含多层、高层、小高层、会所、商铺和大卖场等建筑。
共建有 62 幢地上建筑物，其中多层住宅 34 幢，小高层住宅 8 幢，高层住宅 12 幢，
商业街 4 幢，办公 1 幢，幼儿园 1 幢，大卖场一幢；两个全地库车位，两个半地
库车位。规划住宅容积率约为 1.8，商铺约为 1.7。该项目已取得土地使用权证、
建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工证、预售证，至评估基准日，
中茵名都已完工，在开发产品核算，现处于尾盘销售阶段，剩余可售面积为 1.00
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万平方米，剩余物业类型为住宅、商铺、公寓、汽车库、自行车库和储藏室，账
面价值为 3,096.77 万元。
按照收入确认口径，中茵名都的基准日可售面积如下：
数量单位：套
面积单位：平方米
基准日剩余可售
剩余建筑面积
③资产的权利状况
A.项目用地情况
土地使用权证书情况如下：
使用权面积
连国用（2006）字第
2073 年 10 月 27
153,665.80
HZ000193 号
侧，新孔路
连国用（2006）字第
2076 年 8 月 22
HZ000543 号
侧，富强路
连国用（2006）字第
2076 年 8 月 22
HZ000544 号
侧，富强路
B.相关许可证书
主要指建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、
商品房销售许可证。截止基准日已取得上述证书，详细情况如下：
项目开发证内容
建设工程施工许可证
中茵名都 1#2#3#及 1#地下车库
中茵名都 4#25#26 及 1#半地下车
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项目开发证内容
中茵名都 5#6#7#12#
中茵名都 8#9#13#14#
10#11#15#-17#商住楼及 2#半地下
中茵名都幼儿园（13#）
中茵名都 19#20#21#22#27#28#
中茵名都 23#24#29#30#34#35#
中茵名都 31#32#
中茵名都 36#
10，605.60
中茵名都 37#43#48#52#及地下室
中茵名都 38#39#41#58-60#及 2#
121,979.60
42#45-47#49-51#53#55-57#
中茵名都 S1、S2、S3、S5 商业楼
中茵名都 S4（家乐福超市）
连规建（ 号
中茵名都 5#6#7#12#17#
中茵名都 10#11#15#16#及 2#半地
连规建（ 号
建字第 101 号
中茵名都 36#
中茵名都 37#39#41-43#46#58-60#
建字第 090 号
及 2#地下车库
建设工程规划许可证
建字第 105 号
中茵名都 38#
建字第 073 号
中茵名都 45#47-53#55-57#
连规建（ 号
中茵名都 S2、S3、S5
建字第 102 号
中茵名都 S4
建字第 102
中茵名都二期围墙
建字第 103
中茵名都三期围墙
连房预售证字（2006）第 114 号
中茵名都 1#2#3#33#号楼
连房预售证字（2006）第 67 号
中茵名都 4#25#26#27#楼
连房预售证字（2009）第 53 号
中茵名都 5#6#7#12#17#楼
连房预售证字（2006）第 52 号
中茵名都 8#9#楼
连房预售证字（2008）第 16 号
中茵名都 10#11#15#16#楼
预售许可证
连房预售证字（2006）第 29 号
中茵名都 13#19#20#楼
连房预售证字（2006）第 36 号
中茵名都 14#楼
连房预售证字（2009）第 39 号
中茵名都 21#22#楼
连房预售证字（2007）第 41 号
中茵名都 23#24#29#30#34#35#楼
连房预售证字（2006）第 40 号
中茵名都 31#32#楼
连房预售证字（2012）第 57 号
中茵名都 36#37#38#楼
连房预售证字（2011）第 073 号
中茵名都三期 39#59#60#楼
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项目开发证内容
连房预售证字（2011）第 006 号
中茵名都 41#58#楼
连房预售证字（2010）第 26 号
中茵名都 42#楼
连房预售证字（2010）第 78 号
中茵名都三期 43#45#46#48#52#楼
连房预售证字（2009）第 74 号
中茵名都 47#49-51#53#55-57#楼
连房预售证字（2009）第 69 号
中茵名都 S1、S2、S3、S5、28#楼
12，295.23
注：建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售许可证三证的
面积、实际总可售面积随工程进度的变动略有调整。个别证件已过期，未完全提
综上，已售完及在售项目的开工建设及预售等过程均符合法律法规要求，相
关协议、法律手续完备。
④ 账面价值
账面原值 30,967,693.47 元。
2）价值影响因素分析
①一般因素
A.地理位置
连云港位于中国沿海中部，江苏省东北部，处于北纬 33°59′～35°07′、
东经 118°24′～119°48′之间。东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望，北
与山东日照市接壤，西与山东临沂市和江苏徐州市毗邻，南连江苏淮安市和盐城
市。东西最大横距约 129 千米，南北最大纵距约 132 千米。土地总面积 7499.9 平
方千米，水域面积 1759.4 平方千米，市区建成区面积 120 平方千米。。
B.行政区划
截止 2014 年年底，连云港下辖 3 个市辖区、3 个县级行政区：海州区、连云
区、赣榆区、灌南县、东海县、灌云县，市人民政府驻海州区朝阳东路 69 号。除
上述正式行政区外，连云港市还下辖 6 个城市功能区：新海新区、连云新城、徐
圩新区（国家东中西区域合作示范区）、连云港经济技术开发区、国家级云台山
风景名胜区。
C.交通状况
连云港位于南北过渡和陆海过渡的交汇点，是国际通道新亚欧大陆桥（中国
境内为陇海、兰新铁路）东端桥头堡，具有海运、陆运相结合的优势。是国家规
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划的 42 个综合交通枢纽之一。
连云港已形成海、河、陆、空四通八达的立体化、现代化的交通网络，具备
较强的物流承载和运输能力。
航空：连云港白塔埠机场为军民合用机场，占地 5 平方公里，位于连云港西
25 公里，东海县境内。1984 年经中央军委、国务院批准，使用白塔埠机场开展航
空运输业务。1985 年 3 月 26 日开通第一条民用航线。
民航机场达到国际 4D 级标准，开通至北京、上海、广州、深圳等 10 多条航
线。2010 年 12 月，开通至韩国首尔航线。
连云港新机场（连云港花果山国际机场）力争在 2015 年开工建设，是江苏“两
枢纽一大六中”规划的第三大国际机场，仅次于南京禄口国际机场和苏南硕放国
际机场，定位为区域性国际大型机场。
铁路：连云港有连云港东站、连云港站、东海县站 3 个客运站。境内铁路全
长 99248 米，可直达全国各大中城市，并开通至郑州、西安、成都、兰州、阿拉
山口和绵阳等地的集装箱运输“五定”班列，承担新亚欧大陆桥 90%以上的过境集
装箱运输。
连云港依托陇海铁路线，连云港铁路客运和货运列车可直通北京、上海、南
京、杭州、成都、武汉、西安、宝鸡、兰州、乌鲁木齐等大中城市，并通过京沪
线、京九线、陇海线等连接中国各地。
已经开工建设的铁路有青连铁路（青岛-日照-连云港）、连盐铁路（沿海铁
路江苏段，连云港-盐城-南通-上海）、连淮扬镇铁路（连云港-淮安-扬州-镇江）
等，进行前期工作的铁路有徐连客运专线（陇海客运专线徐连段，徐州-连云港），
规划的铁路有临连铁路（临沂-连云港）、合连高速铁路（合肥-宿迁-新沂-连云
港）、连宿蚌铁路（连云港-宿迁-蚌埠）。
公路：公路对外交通已全部实现高速化，密度在全国、全省名列前茅，204 国
道穿境而过，是全国 45 个公路主枢纽之一。高速公路通车总里程达 336 千米，密
度达 451 千米/百平方千米。
国家重点建设的沈海（同三高速沈阳至海口段）﹑连霍﹑长深、三条高速公
路在境内交汇，也是中国南北、东西最长的两条高速公路——同三高速（黑龙江
同江——海南三亚）和连霍高速（连云港——新疆霍尔果斯）的惟一交点。
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港口：连云港港位于黄海之滨，中国沿海中部的海州湾西南岸，江苏省的东
北端，位于北纬 34°44'，东经 119°27'，是中国沿海十大海港、全球百强集装
箱运输港口之一，开通了 50 条远近洋航线，可到达世界主要港口。
港口北倚长 6km 的云台山，为横贯中国东西的铁路大动脉——陇海、兰新铁
路的东部终点港。与韩国、日本等国家主要港口相距在 500 海里的近洋扇面内，
是江苏最大海港、苏北和中西部最经济便捷的出海口、新亚欧大陆桥东桥头堡，
以腹地内集装箱运输为主并承担亚欧大陆间国际集装箱水陆联运的重要中转港
口，集商贸、仓储、保税、信息等服务于一体的综合性大型沿海商港。
轨道交通：2014 年，连云港轨道交通规划 5 条轻轨线路，总长度约 172.6 公
1 号线：长约 32 公里，联系新海老城、龙河广场商业中心、市政府、开发区
中心、连云新城；
2 号线：长约 45 公里，联系青口盐场、连云新城、开发区、连云经济开发区、
徐圩新区；
3 号线：长约 46 公里，联系新海老城、火车站枢纽、猴嘴高铁站枢纽、火车
东站枢纽；
4 号线：长约 27.5 公里，联系连云新城商务核心区、连云新城中心区、青口
盐场、赣榆区政府、赣榆商业中心；
5 号线：长约 22 公里，旨在加强滨河新城、南部新城的辐射带动作用，同时
沟通火车站枢纽、龙河商业中心、苏欣快客换乘枢纽、南站城乡换乘枢纽、新客
快速公交: 2012 年 10 月 1 日上午，连云港快速公交 BRT 一号线全线通车。连
云港快速公交系统（BRT）是 2012 年江苏省连云港市委、市政府确定的重大民生
工程、重大交通工程。是继常州、盐城之后的江苏省第三条真正意义的快速公交
线，是中国第 16 个建设快速公交系统的城市，是江苏省建设周期最短的一条快速
公交线。由西向东贯穿连云港整个城区。
D.经济状况
2014 年在经济运行新常态下，全市经济运行总体平稳，GDP 总量达到 1965.89
亿元，可比价同比增长 10.2%，总量较上年增加 180.47 亿元。人均 GDP 突破 44000
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元，达到 44277 元，较上年增加 3293 元，同比增长 9.6%，其中市区人均 GDP 达到
52035 元。三次产业结构调整为 13.3：45.3：41.4。
农业生产形势较好。2014 年实现农林牧渔业增加值 277.51 亿元，同比增长
3.6%。粮食生产丰产丰收。粮食面积稳中有增，播种面积为 752.73 万亩，比上年
增加 4.71 万亩；粮食总产为 359.33 万吨，比上年增加 4.6 万吨。
工业经济增长稳定。工业经济抢抓沿海开发战略机遇，充分利用创新优势、
品牌优势、区位优势实现优先发展。2014 年全市规模以上工业增加值 989.77 亿元，
同比增长 12.4%，增幅居全省第四位，高于全省平均水平 2.5 个百分点；工业用电
110.44 亿千瓦时，同比增长 24.5%，增幅位居全省首位，高于全省平均水平 22.4
个百分点。
建筑产业平稳增长。建筑业总产值 583.3 亿元，同比增长 5.0%。其中，建筑
工程产值 573.3 亿元，同比增长 6.9%，比重为总产值的 98.3%；安装工程产值 8.2
亿元，同比下降 36.4%。在省外完成的建筑业总产值 237.8 亿元，同比增长 6.7%。
投资总量实现突破。2014 全市固定资产投资高位运行，投资总量突破 2000 亿
元大关，达到 2090 亿元，同比增长 23.6%，规模以上投资 1716.60 亿元，同比增
长 23.1%，增速快于全省平均水平 7.6 个百分点，居全省第二位。其中投资项目
1527.30 亿元，占固定资产投资额的 88.9%；房地产开发投资 189.30 亿元，占固
定资产投资额的 11.1%。
财政税收稳步增长。2014 年全市公共财政预算收入 261.77 亿元，同比增长
12.2%，居全省第六位，税收占比 81.5%。从收入结构看，税收收入 213.42 亿元，
比上年增收 24.62 亿元，增长 13.0%；非税收入 48.35 亿元，增长 8.6%。从地区
完成情况看，三县公共财政预算收入 107.91 亿元，比上年增收 13.72 亿元，增长
14.6%，税收占比 85.8%。市区公共预算收入 153.86 亿元，增长 10.6%，税收占比
78.5%。公共财政预算支出 375.36 亿元，增长 2.9%，用于民生支出超过七成，其
中教育支出 67.36 亿元，增长 10.3%。公共财政预算收入占 GDP 比重为 13.3%。
②区域因素
A.区域位置
中茵名都项目，位于连云港市海州区海宁西路南侧、新孔南路和富强路之间，
邻近海州区政府，到连云港市中心仅需 10 分钟车程。
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B.环境条件
中茵名都建于海州区，海州区是连云港市“三个主城区之一”中心城区，位
于连云港市区南部，东部与连云港市连云区、东辛农场毗邻，南部与灌云县交界，
西部与东海县相连，北部以新沭河为界与连云港市赣榆区相望，海州素有“东海
名郡”和“淮海东来第一城”之称。
海州区自然与人文景观相得益彰。因相传孔子曾来此登山观海而得名的孔望
山是国家 4A 级风景区，“孔望山汉代摩崖石刻”为国家一级保护文物，“锦屏山
将军崖岩画”被誉为中国最早的一部天书，白虎山、石棚山、桃花涧、白鸽涧等
自然景观和城内的“九庵十八庙”等历史景观“古、神、幽、奇”为一体。
2014 年年底，全区行政区域面积 697.09 平方千米。总人口 110.1 万人，辖
13 个街道、4 个镇、86 个行政村、104 个社区。海州区为连云港三个主城区之一，
海州区河流纵横交错，水陆交通便利。到白塔埠机场仅需 35 分钟左右车程。2014
年预计完成地区生产总值 209.5 亿元，增长 8.5%，服务业增加值增长 10.5%，规
模以上工业增加值、公共财政预算收入保持增长态势。完成规模以上固定资产投
资 295 亿元，增长 20%。实现社会消费品零售总额 222 亿元，增长 12.9%。城镇、
农村居民人均可支配收入分别增长 12%、12.5%。
③个别因素
中茵名都项目连云港开发的地中海风情景观社区。中茵名都与玉带河南向相
依，毗邻盐河风光带，与青年公园一路之隔，遥望 4A 级景区孔望山，身临静界。
容积率 1.7，小区绿化率达到 35%。中茵名都已完工，在开发产品核算，现处于尾
盘销售阶段，剩余可售面积为 1.00 万平方米，剩余物业类型为住宅、商铺、公寓、
汽车库、自行车库和储藏室。
3）评定估算
委估资产包括住宅、商铺、公寓、汽车库、自行车库和储藏室，采用假设开
发法进行评估。
测算公式：开发产品评估值＝产品开发价值-尚未支付成本-管理费用-销售税
费-土地增值税－企业所得税
以上数据，均采用动态数据，即折现后的价值计算。
①产品开发价值
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产品开发价值＝基准日已收到的现金流入+基准日后的现金流入
产品开发价值的现值＝基准日已收到的现金流+基准日后的现金流入的现值
基准日已收到的现金流入按基准日时预收账款的账面价值确定。
基准日后的现金流入的现值＝基准日后的现金流入/(1+折现率)^折现期间
基准日后的现金流入根据预计的销售单价、销售进度、回款进度确定。
A.销售单价的确定
对已签订预售合同的产品,直接按合同销售价确定其单价；对处于销售期内，
未签订预售合同的，参考销控均价确定其价值。同时通过资料的搜集、分析和筛
选，选取同一供求圈内类似的房地产交易实例作为可比实例，对预计销控均价进
行验证，最终确定房地产单价。
销售均价（万元/
预计销售金额
数量（㎡）
销售价格分析：
以住宅为例，截止到目前，中茵名都项目住宅已签约面积 239,923.23 平方米，
剩余未售主要为中茵名都 3 期住宅，三期已签合同均价 4,850.00 元/平方米，本
次评估对中茵名都项目同一类型供应圈的同类型住宅、价格进行了调查，均价区
间分别为 4,000.00-6,500.00 元/平方米,经了解中茵名都项目住宅现在售价均价
为 4,500.00 元/平方米，该价格与已签合同均价、周边区域同类型价格接近，故
以此作为其销售均价。本次评估的产品售价综合考虑可售的房屋类型和销控均价
B.销售进度、回款进度的确定
预计销售进度时，根据企业实际销售进度，参考销售人员销售计划，确定销
售进度，并根据销售均价测算回款进度。
预计销售进度如下：
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金额单位：人民币万元
2015 年 10-12 月
评估基准日已经预售建筑面积 515.66 平方米，预售金额为 396.24 万元。中
茵名都总的签约=396.24+831.07+5,237.03=6,464.34 万元。
预计回款进度如下：
金额单位：人民币万元
基准日已回款
2015 年 10-12 月
预收账款的考虑分析:
上表金额中 2015 年 10-12 月至 2017 年回款进度数据中不包含预收账款金额，
小计为 6,251.70 万元。预收款项金额为 212.64 万元，与后期回款金额加计和为
销售部分的销售总额。
212.64+6,251.70＝6,464.34 万元
回款进度中未考虑预收账款的流入，但在资产基础法中，预收账款在负债中
已评估，为保证评估时不重不漏，因此基准日预收账款应作为回款现值的加计项
②尚未支付成本
尚未支付成本现值＝尚未支付成本/(1+折现率)^折现期
根据项目投资预算总额、预计付款进度编制工程支出计划表，尚未支付成本
主要为工程成本支出。
工程成本支出根据企业后续支出计划确定。
a.投资总额的确定
预计工程成本总额＝分摊的土地成本费用＋前期费用＋建安工程费用＋分摊
的配套设施费用+开发间接费用。
预计投资总额按照项目的目标成本及付款计划确定。
中茵名都项目总投资额为 80,924.27 万元，包括土地成本、前期工程费、主
体建筑(装修)工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费、资本化
利息、其他建设工程支出等，全部为可售物业和公共配套。
销售部分的投资额＝80,924.27×100.00%
北京天健兴业资产评估有限公司
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＝80,924.27 万元
b.基准日实付金额
按企业账面的实付金额确定。账面价值为 3,096.77 万元，已结转成本为
77,827.50 万元，与之相应的预付账款 235.07 万，应付账款 707.24 万元，实付工
实付金额＝账面价值+已结转成本-应付账款/其他应付款+预付账款
＝3,096.77+77,827.50-707.24+235.07
＝80,452.10 万元
c.尚未支付工程成本
主要根据企业投资预算总额，扣减评估基准日实付金额，按照施工进度、测
算以后各年度工程支出现金流。
尚未支付成本总额＝投资额-基准日实付金额
＝80,924.27-80,452.10
＝472.17 万元工程款项支付进度如下表：
金额单位：人民币万元
2015 年 10-12 月
工程款项支付进度考虑了应付账款、预付账款的支付，但在资产基础法中，
预付账款在资产中已评估，应付账款在负债中已评估，为保证评估时不重不漏，
因此基准日应付账款额、预付账款的差额应作为工程款项支付进度现值的抵减项
③其他税费
其他税费包括：管理费用、销售费用、销售税金、土地增值税、企业所得税
等相关税费。
A.管理费用
管理费用按照房地产行业平均管理费用率（通过查询 Wind 咨询，管理费用率
为 3.82%），乘以销售现金流入，计算管理费用额。
金额单位：人民币万元
2015 年 10-12 月
北京天健兴业资产评估有限公司
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B.销售费用
销售费用按照房地产行业平均销售费用率（通过查询 Wind 咨询，销售费用率
为 3.27%），乘以销售现金流入，计算销售费用额。
金额单位：人民币万元
2015 年 10-12 月
C.销售税金
销售税金包括营业税金、城建税、教育费附加、地方教育费附加。根据企业
实际税负情况，销售税金的综合税率为 5.6%
销售税金＝现金流入×5.6%
金额单位：人民币万元
2015 年 10-12 月
注：基准日按预收账款计提的营业税金及附加 11.91 万元，未在上表反映，
应作为加计项目。
D.土地增值税
根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国
土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕
91 号)，土地增值税实行先预征后清算。文件中分别规定了的纳税人应进行土地增
值税的清算的情形和主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算情形。
本次评估按照相关规定，采用先预征后清算的原则，同时假设当项目主要产
品销售完成后，公司按照相关文件规定分项目进行清算，并清缴土地增值税。
测算过程：先分别测算 2015 年 10-12 月至 2017 年的土地增值税（预征），
公式为回款额乘以预征率，具体明细如下：
具体明细如下：
金额单位：人民币万元
截止基准日的
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土地增值税（预征）
然后在 2017 年清盘时计算土地增值税（补缴），公式为：应纳税土地增值税
-截止基准日已确认营业税金的土地增值税-土地增值税预征额，具体计算明细如
金额单位：人民币万元
已结转销售收入
125,276.82
预测期销售收入
131,741.15
取得土地使用权所支付的金额
新建房屋及配套设施的成本
新建房屋及配套设施的费用
F=(D＋E)*费率 10%
与转让房地产有关的税金
G=C×5.60%
房地产开发企业加计扣除项目
H=(D＋E)*费率 20%
I =D+E+F+G+H
106,686.35
转让房地产的增值额
增值额与扣除项目金额的比率
应纳土地增值税
L,当 K <=50%,L=J*30%
截止基准日已确认营业税金的土地增值税
土地增值税（预征）
土地增值税（补缴）
根据以上过程，计算出土地增值税为：
金额单位：人民币万元
2015 年 10-12 月
注：基准日按预收账款计提的土地增值税 7.82 万元，未在上表反映，应作为
加计项目。
④企业所得税
企业所得税＝应纳税所得额×适用税率
适用税率：按 25%测算
本次评估按照相关规定，采用先预征后清算的原则，回款时预缴所得税，项
目销售完成后，清缴企业所得税。
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金额单位：人民币万元
注：基准日按预收账款计提的所得税 7.97 万元，未在上表反映，应作为加计
⑤折现率及折现期间
本次对中茵股份拟转让的各家公司的存货，在采用假设开发法进行评估时，
采用统一折现率。
存货作为资产基础法整体评估当中的单项资产之一，本次对存货采用动态的
假设开发法评估时，其折现率采用行业平均预期的全投资报酬率测算，故相应的
采用加权平均资本成本（WACC）作为折现率。即分别测算行业平均权益资本报酬
率和行业平均债务资本收益率，按被行业平均资本结构，加权计算得出加权平均
资本成本，以此为本次估值的折现率。加权平均资本成本（WACC）的计算公式为：
WACC＝[E/（E+D）]Re+[D/（E+D）]×(1－T)Rd
其中：E：权益资本；
D：债务资本；
上式中 E/（E+D）即资本结构采用房地产上市可比公司平均资本结构计算，根
据证监会 2012 年分类，选取 3 家可比公司并计算，近年度平均取值为 48.65%；
Rd：债务资本收益率，与资本结构同口径调取样本公司，统计近年度付息负
债金额以及利息支出金额并计算，取值为 8.24%；
T：所得税税率，按 25%计算。
Re：权益资本报酬率，按权益资本报酬率选用资本资产定价模型（CAPM）确
定。计算公式为：
Re＝Rf+β(Rm-Rf)+ Rc
其中：Rf＝无风险利率，以截止 2015 年 9 月 30 日，剩余十年期以上的国债
收盘到期收益率计算，取值为 3.60%；
β为房地产上市公司平均权益资本的预期市场风险系数。根据证监会 2012 年
分类，与资本结构同口径调取样本公司，查询 WIND 资讯并计算，取值为 0.7885。
E（Rm）＝市场的预期收益率（采用无风险利率与市场风险溢价加计计算）。
根据美国学者定期发布的各国市场风险溢价数据，其中中国市场风险溢价取
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值为 6.39%。即 Rm=无风险利率+市场风险溢价=3.60%+6.39%=9.99%。
Rc：特定风险系数调整系数，考虑到可比上市公司的资本结构优于中茵股份
房地产板块各公司的资本结构，其更有效的利用了杠杆作用，且中茵股份房地产
板块大部分公司所剩项目为尾盘，土地储备较少，故我们考虑 3%风险系数。
经计算 Re＝Rf+β(Rm-Rf)+Rc=3.60%+0.7885*（9.99%-3.6%）+3%=11.64%
WACC＝（1-48.65%）*11.64%+48.65%*（1-25%）*8.24%=8.98%。
经计算 WACC＝8.98%
根据各现金流实际发生的日期距离评估基准日的时间确定折现期间。
⑥评估价值测算
各期现金流量汇总及折现情况如下：
金额单位：人民币万元
基准日调整项
2015 年 10-12 月
土地增值税
（9）评估结果及分析
存货账面价值为 30,967,693.47 元，评估价值为 40,897,049.25 元，增值额
为 9,929,355.78 元，增值率为 32.06%。
增值原因：开发产品主要是住宅、商铺、储藏室、公寓、车库等，其项目早
已开发完成，剩余均为尾盘，由于其当时取得的土地成本和建设成本较低，而现
行市场价格较高，故造成评估增值。
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5.其他流动资产
其他流动资产账面值 1,572,360.81 元。是企业预缴的营业税、城建税和土地
评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表额核对，核实
结果账、表、单相符；其次评估人员通过了解企业适用的税种、税率等核实企业
的纳税申报表，通过查阅查阅的缴税凭单确认申报数的正确性和真实性。经核
实，企业税款且金额与申报数相符。故以核实后账面值做为评估值。
经评估，其他流动资产评估值为 1,572,360.81 元。
（四）评估结果及分析
经实施以上评估，流动资产评估结果见下表所示：
流动资产评估汇总表
金额单位：人民币元
7,287,047.18
7,287,047.18
2,350,705.89
2,350,705.89
其他应收款
56,161,436.95
58,965,025.78
30,967,693.47
40,897,049.25
其他流动资产
1,572,360.81
1,572,360.81
流动资产合计
98,363,244.30
111,096,188.91
增减值原因分析：
1.其他应收款
其他应收款评估值 56,161,436.95 元，增值额为 2,803,588.83 元，增值率为
4.99%。其他应收款增值原因为我们对于应收款项中与关联方的往来款项采用个
别分析认定，预计评估风险损失为零，造成评估增值。
存货账面价值为 30,967,693.47 元，评估价值为 40,897,049.25 元，增值额
为 9,929,355.78 元，增值率为 32.06%。增值原因为开发产品主要是住宅、商铺、
储藏室、公寓、车库等，其项目早已开发完成，剩余均为尾盘，由于其当时取得
的土地成本和建设成本较低，而现行市场价格较高，故造成评估增值。
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二、 投资性房地产和房屋建筑物评估技术说明
（一）评估范围
纳入本次评估范围的投资性房地产和房屋建筑物为连云港拥有的中茵名都
中茵名都 S4#总层数为 5 层，其中地上 1-4 层，地下一层，总建筑面积为
22,334.08 平方米，其中一部分为出租的投资性房地产，建筑面积为 16678.06 平
方米，土地使用权面积为 4.305.00 平方米，另一部分为自用的房屋建筑物，建筑
面积为 5,656.02 平方米，土地使用权面积为 1,460.00 平方米。如下表所示：
金额单位：人民币元
建筑面积（平方米）
投资性房地产
61,689,968.34
86,681,700.00
房屋建筑物
20,920,880.17
18,436,525.57
82,610,848.51
105,118,225.57
（二）房地产概况
1.基本情况
委估资产座落于连云港市海州区新孔南路 42 号中茵名都 S4#，该大厦东、南
临为中茵名都住宅小区，西林新孔路，北临海宁西路，距离连云港市主要商服中
心约 3.5km,繁华程度较好，附近已经形成商业圈。该资产所属区域交通条件便
利，16、25 路等公交车在其附近设站，该地段各项基础设施、公共配套设施已基
委估资产建成于 2011 年 12 月，框架结构。1-3 层全部租赁给宁海市世纪联华
超市连锁有限公司作为世纪联华超市使用，其中地下停车场及设备用房部分免费
供承租方免费使用。地上 4 层为自用。该建筑物房屋外墙为外墙涂料，部分为玻
璃幕墙，不锈钢框玻璃大门；室内地面铺瓷砖，内墙乳胶漆，顶棚部分为石膏板
吊顶。委估资产配有扶梯 7 部、客货梯 2 部、中央空调、消防监控系统、供水供
电系统、网络接线系统等设施。
2.权属状况
该房产已办理房产证和土地使用证，房产证号为：连房权证海字第 H
号、连房权证海字第 H 号，房屋所有权人为连云港中茵房地产有限公司，
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土地使用权证号为：土地使用证号为：连国用
（2012） HZ000306 号、连国用（2012）
第 HZ000306 号，地类用途均为：商业用地，使用权类型均为：出让，终止日期均
为：2043 年 10 月 27 日，土地使用权面积为 5,765.00 平方米。
截至评估基准日，连云港中茵将其拥有的投资性房地产和房屋建筑物作为抵
押物为中茵股份信托贷款提供担保。
三、评估依据
1．《资产评估准则--不动产》（中评协[ 号）；
2. 《投资性房地产评估指导意见（试行）（中评协[ 号）；
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
4．《中华人民共和国土地管理法》；
5．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
6．《房地产估价规范》（GB/T）；
7.《城镇土地估价规程》（GB/T）；
8. 被评估单位提供的房屋所有权证、土地使用权证；
9．被评估单位提供的房屋租赁合同；
10．连云港市房地产市场资料；
11．评估人员对实物资产实地勘察、分析、记录；
12．评估人员的市场调查；
13．被评估单位提供的其它资料。
四、评估过程
（一）指导申报并审核
重点指导企业填好申报表内的各项目，如：权证编号、名称、结构形式、建
筑面积、长度、宽度等。
（二）核对权属证明
该房产已经办理了房产证和土地使用权证，评估人员主要审核房屋所有权证
书、土地使用权证书原件。
（三）资产清查核实与现场勘察
1．资产清查工作的要求
资产清查面为 100%。
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2．现场勘察
评估人员在现场，根据物业的性质、拟采用的评估方法分别填写了物业现场
勘察评估操作底稿并且在城市的地图上标出主要物业的分布位置。在现场踏勘过
程中，评估人员对地上建筑物面积、现状，特别是房屋的基础、结构、屋面、内
外墙、门窗、装修、设备等各项组成部分以及使用、维修保养情况认真进行了核
实调查，并作了必要的记录；核实了土地的位置、面积、利用现状，了解周围环
境及周围土地的利用情况及市场供求情况。
（三）市场调查
根据评估需要，评估人员对当地的房地产市场进行调查了解，了解委估房屋
建筑物周边的房地产交易和租赁的市场行情等相关的信息，搜集评估所需要的相
（四）评估测算
整理现场勘察记录和评估依据资料，根据本次评估目的，针对评估对象的类
型、特征，结合收集掌握估价依据的可靠程度、适用范围，在客观、公允的前提
下，确定评估方法；对纳入评估范围内的建筑物测算确定评估值。
五、评估方法
（一）评估方法的选择
根据本次评估目的，结合评估对象的设计用途、现状、未来的使用情况及最
高最佳使用原则，评估对象属于可用于经营或有经营收益的商业地产。鉴于评估
对象所在地区房地产交易市场比较活跃，市场可搜集到类似的房屋交易信息，因
此采用市场法。同时，由于评估对象为带有租约的房地产，且租约期较长，故本
次评估在市场法的基础上扣减租约限制。
投资性房地产价值=市场法评估价值-（租期内市场客观租金还原法价值-租期
内租约租金还原法价值）
（二）市场法概述
将评估对象与在评估基准日时点近期有过交易的类似房屋建筑物进行比较，
对这些类似房屋建筑物的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理
价格或价值的方法，称为市场法。
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2.评估步骤
（1）选取可比实例
首先把评估对象按性质及结构进行分类，然后收集同一供需圈内、相似用途、
类似结构的相似的房地产交易实例，包括交易房屋的位置、面积、用途、周围环
境、交通条件、交易日期、交易情况、交易价格等，从中筛选出三个参照物作为
可比实例。
（2）进行交易情况修正
主要考虑排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可
比实例的成交价格调整为正常价格。
（3）进行交易时间修正
若可比实例的交易时间与评估对象不一致，可能会对房地产价格造成影响，
应将其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。主要采用类似房地产的价格变
动率或指数进行调整。
（4）进行区域因素修正
将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为评估对象外部环境状况下的价
格。区域因素主要包括繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施完
备程度等影响房地产价格的因素。
（5）进行个别因素修正
将可比实例在其个体状况下的价格调整为评估对象个体状况下的价格。以待
估房地产的个别因素为基准进行修正，如使用年限、临街宽度、深度、建筑面积、
楼层、朝向、建筑结构、装修标准等、新旧程度等。
（6）确定待估房产的价格
三个可比实例经过上述各种修正后，得出三个价格，最后计算出一个综合结
果（一般取其平均值)，作为比准价格，即为评估对象的评估价值。
评估对象的修正价格公式如下：
V=VB×A×B×D×E，即：
评估对象修正价格=可比实例交易价格×（正常交易情况指数/可比实例交易
情况指数)×（基准日价格指数/可比实例交易日价格指数)×（评估对象区域因素
条件指数/可比实例区域因素条件指数)×（评估对象个别因素条件指数/可比实例
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区域因素条件指数)
六、典型案例
以投资性房地产为例（评估明细表序号 1）
（一）委估房地产概况
同“存货评估说明中的价值影响因素分析”。
（四）个别因素
同“（二）房地产概况”。
（五）评定估算
1.市场比较法测算房地产价值
市场法将评估对象与在评估基准日时点近期有过交易的类似房屋建筑物进行
比较，对这些类似房屋建筑物的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客
观合理价格或价值的方法。
（1）根据评估对象的实际情况，参考所在区域的房地产市场信息，在相同或
相似的供求圈内，选择用途相同或相似的物业作为初步比较交易案例，再经分析
整理后确定比较案例。
下面以地上一层为例评估该房地产的价值。
比较案例基本情况表
可比实例 A
可比实例 B
可比实例 C
宝利街商铺
中茵名都商铺
小商品城商铺
幸福路与海宁路交
新孔南路 42 号
宝利商业街 B105
海州海宁西路 9 号
单价(元/㎡)
2015 年 9 月 30 日
2015 年 11 月
2015 年 11 月
2015 年 11 月
（2）根据对房地产价格影响因素的分析，对比较案例的市场交易情况、交易
期日、区域因素、个别因素进行修正。
①比较案例及委估案例具体情况进行比较，情况如下：
比较因素条件表
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中茵名都 S4#楼
宝利街商铺
中茵名都商铺
小商品城商铺
交易价格(元/㎡)
宝利商业街
海州海宁西路 9
幸福路与海宁
新孔南路 42 号
繁华程度较
繁华程度较好，附
繁华程度较好，
好，已形成
繁华程度好，
近商业圈已形成规
附近商业圈已
较大规模的
商业综合体
距离主要商
距离主要商
距城市主要商服中
距离主要商服中心
距离主要商服
服中心约 5
服中心约 4.5
约 3.5 公里
中心约 3.5 公里
两面临路，海宁西
临幸福路与
临幸福路，
路为混合型主干
临海宁路，混合
海宁路，两条
临街道路状况
为混合型主
道，其余道路为支
型主干道，较好
路均为混合
干道，较好
型主干道，好
交通便捷度
道路中央隔
道路中央隔离
道路中央隔
交通受制情况
道路中央隔离带
3 路;4 路;6
路;7 路;16
距 1 路;16 路;25
路;7 路;11
距 1 路;16 路;25
路;118 路站牌
路;16 路;24
距公交车站的距离
路;118 路站牌约
路;202 路公
约 20 米，距离
路;27 路;118
20 米，距离较近
交站牌约 20
路站牌即在
米，距离较
门口， 距离近
城市基础设施
银行、商场、酒
银行、商场、
银行、商场、酒店
社会公共服务设施
酒店等设施
店等设施较齐
酒店等设施
等设施较齐全
较优（商住）
较优（商住）
社会人文环境条件
较优（商住）新区
城市规划限制
区域房地产出售情
商业综合体，基本
商业综合体，基
商业综合体，
体，基本无
基本无景观
一面临街，
一面临街，较
商铺临街宽度
一面临街，较好
一面临街，较好
面积大，可分割出
商业房面积（㎡）
商业房层高（m）
布局的合理性
长方形，合理
长方形，合
长方形，合理
长方形，合理
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中茵名都 S4#楼
宝利街商铺
中茵名都商铺
小商品城商铺
抗震设计级别
有较多地上地下停
有较多停车
有较多停车
有较多停车位
朝西，下午西晒，
朝北，日照
朝西，一层底
朝向、干湿、日照、
整幢商业楼外墙广
朝南，日照、
差，通风较
商，西晒，通风
告牌等遮挡，通风
不好，需空调弥补
室内装修状况
有空调、电梯、自
自备空调，
自备空调，设备
自备空调，设
设备标准及状况
动喷淋系统，设备
设备运行较
备运行较好
2011 年 12 月
2012 年 2 月
2012 年 2 月
2010 年 6 月
②根据以上比较结果，确定各因素修正系数。
比较因素条件指数表
中茵名都 S4#
小商品城商
宝利街商铺
中茵名都商铺
距城市主要商服中心距离
临街道路状况
交通便捷度
交通受制情况
距公交车站的距离
城市基础设施
社会公共服务设施
社会人文环境条件
城市规划限制
区域房地产出售情况
商铺临街宽度
商业房面积（㎡）
商业房层高（m）
布局的合理性
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中茵名都 S4#
小商品城商
宝利街商铺
中茵名都商铺
抗震设计级别
朝向、干湿、日照、通风
室内装修状况
设备标准及状况
交易比较因素修正系数表
宝利街商铺
中茵名都商铺
小商品城商铺
交 易 期 日
距城市主要商服中心距离
临街道路状况
交通便捷度
交通受制情况
距公交车站的距离
城市基础设施
社会公共服务设施
社会人文环境条件
城市规划限制
区域房地产出售情况
商铺临街宽度
商业房面积（㎡）
商业房层高（m）
布局的合理性
抗震设计级别
朝向、干湿、日照、通风情况
室内装修状况
设备标准及状况
（3）求取评估价格
比较案例交易价格调整表
北京天健兴业资产评估有限公司
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比较案例 A
比较案例 B
比较案例 C
交易情况修正
交易期日修正
区域因素修正
个别因素修正
调整后单价
一层评估单价=（10,688.00＋13,603.00＋12,751.00）÷3
=12,300.00 元/平方米（取整）
同理计算其他层单价：
二层评估单价=8,200.00 元/平方米（取整）
三层评估单价=5,700.00 元/平方米（取整）
四层评估评估=3,900.00 元/平方米（取整）
单价(元/㎡)
建筑面积（㎡）
评估总价（元）
68,380,000.00
45,586,700.00
31,688,400.00
22,058,500.00
167,713,600.00
投资性房地产评估价值=145,655,100.00（保留到百位）
自用房地产评估值=22,058,500.00 元（保留到百位）
2.租约期内市场客观租金测算投资性房地产价值（投资性房地产地上 1-3 层）
（1）租金收入
评估人员根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等
特点筛选类似房地产的租赁案例。通过实地查勘和市场调查，搜集连云港市区内
房屋租赁市场之中的同类物业的租金，首层租金水平一般租金在 2.49 元/天平
方米左右，二层租金水平在 1.66 元/天平方米，3 层租金水平为 1.15 元/天平
方米，1-3 层租金水平为 1.17 元/天平方米。根据市场调查，确定年租金增长率
为 3%，则：
各年有效毛收入=16,678.06×1.77 元/天平方米×365=10,774,900.00（元）
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（2）年运营费用
A.管理费用
根据一般商业用房的一般管理等费用，按照年租金收入的 3%计算。
管理费用=10,774,900.00×3%=323,200.00（元）
B.维修费用
由于室内、外的装修等费用一般由承租方自己负责，其维护管理费用为结构
等维护费用，该费用较少，按照重置价值的的 1%计算。
根据连云港市现时建筑市场的情况，房屋重置单价目前同样结构、层高、设
备、外装修的建筑物平均重置单价为 2,000.00 元/㎡。
维修费用=2.000×16,678.06×1%=333,600.00（元）
C.保险费用
保险费用取重置造价的 0.20%
保险费用=2.000×16,678.06×1.2%=66,700.00（元）
D.营业税金及其附加
根据税法规定按租金收入的 5.6%计算
营业税金及其附加=10,774,900.00×5.6%=603,400.00（元）
根据税法规定按租金收入的 12%计算
房产税=10,774,900.00×12%=1,293,000.00（元）
F.土地使用税
根据连云港市相关规定，该地块所在宗地的土地使用税按照每平方米土地每
年 4 元计算。
土地使用税=4,305.00×4=17,220.00（元）
G.年运营费用合计：
年运营费用=管理费用+维修费用+保险费+营业税金及其附加+房产税+土地使
=323,200.00+333,600.00+66,700.00+603,400.00+1,293,000.00+17,220.00
=2,637,100.00（元）
（3）年纯收益
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年纯收益=年总收益－年经营费用
=10,774,900.00-2,637,100.00
=8,137,800.00（元）
（4）房地产收益价值
A.资本化率
根据《房地产估价规范》规定，资本化率采用安全利率加风险调整值法：以
安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率选用同一时期的中国人民银行
公布的 5 年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及
未来预测，估价对象的用途及新旧程度等确定。根据中国人民银行公布的 5 年期
存款年利率为 3.00%，在考虑 4.00%的风险调整值，最终确定本次评估资本化率为
B.收益期的确定
评估对象的土地使用权终止日期为 2043 年 10 月 27 日，至评估基准日土地
剩余使用年限为 28.07 年。地上建筑为钢筋混凝土框架结构，一般设计耐用年限
为 60 年。该建筑于 2011 年 12 月竣工建成并投入使用，至评估基准日预计剩余使
用年限约为 56 年，则预计该建筑未来在土地剩余使用年限内可以正常使用。根据
孰短原则确定未来收益年限按土地剩余使用年限确定为 28.01 年，本次评估确定
租约限制的收益年期为 14.77 年。
（5）房地产收益价格
房地产收益价格=8,137,800.00/7%×(1-1/(1+7%)^14.77)
=87,552,700.00（元）
经过计算，未来 14.77.92 年投资性房地产的收益价格为：87,552,700.00 元。
（保留至百位）
3.租约期内实际租金租金测算投资性房地产价值（投资性房地产地上 1-3 层）
（1）租金收入
截至评估基准日，该 1-3 层全部租赁给宁海市世纪联华超市连锁有限公司作
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为世纪联华超市使用，其中地下停车场及设备用房部分免费供承租方免费使用。
租赁期限 15 年，自 2015 年 7 月 9 日至 2030 年 7 月 8 日止，租赁面积 16,678.06
平方米，租金标准为 0.7 元/㎡天，自装修和试营业期之次日起的第 35 个月至
70 个月间，租赁费用为 0.735 元/㎡天，即此后按三年 5%的递增比例增长。租
金交纳方式为每半年支付一次。
根据租赁合同签订的租金水平及租金增长率，有租约的房地产年租金收入如
金额单位：人民币万元
有效毛收入
2030 年 6 月
有效毛收入
（2）年运营费用
A.管理费用
根据一般商业用房的一般管理等费用，按照年租金收入的 3%计算。
B.维修费用
由于室内、外的装修等费用一般由承租方自己负责，其维护管理费用为结构
等维护费用，该费用较少，按照重置价值的的 1%计算。
根据连云港市现时建筑市场的情况，房屋重置单价目前同样结构、层高、设
备、外装修的建筑物平均重置单价为 2,000.00 元/㎡
C.保险费用
保险费用取重置造价的 0.20%
D.营业税金及其附加
根据税法规定按租金收入的 5.6%计算：
根据税法规定按租金收入的 12%计算：
F.土地使用税
根据连云港市相关规定，该地块所在宗地的土地使用税按照每平方米土地每
年 4 元计算。
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G.年运营费用合计：
年运营费用=管理费用+维修费用+保险费+营业税金及其附加+房产税+土地使
（3）年纯收益
年纯收益=年总收益－年经营费用
（4）房地产收益价值
A.资本化率
根据《房地产估价规范》规定，资本化率采用安全利率加风险调整值法：以
安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率选用同一时期的中国人民银行
公布的 5 年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及
未来预测，估价对象的用途及新旧程度等确定。根据中国人民银行公布的 5 年期
存款年利率为 3.00%，在考虑 4.00%的风险调整值，最终确定本次评估资本化率为
B.收益期的确定
评估对象的土地使用权终止日期为 2043 年 10 月 27 日，至评估基准日土地
剩余使用年限为 28.07 年。地上建筑为钢筋混凝土框架结构，一般设计耐用年限
为 60 年。该建筑于 2011 年 12 月竣工建成并投入使用，至评估基准日预计剩余使
用年限约为 56 年，则预计该建筑未来在土地剩余使用年限内可以正常使用。根据
孰短原则确定未来收益年限按土地剩余使用年限确定为 28.01 年，本次评估确定
租约限制的收益年期为 14.77 年。
（5）房地产收益价格
未来 14.77 年房地产收益价格如下：
金额单位：人民币万元
2015 年 10-12 月
年运营费用
其中：管理费用
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2015 年 10-12 月
土地使用税
金额单位：人民币万元
2030 年 6 月
年运营费用
其中： 管理费用
土地使用税
将各年纯收益折现至评估基准日即为房地产收益价格，经过计算，未来 14.77
年投资性房地产的收益价格为：30,328,500.00 元。（保留至百位）
4.评估结果确定
投资性房地产价值=市场法评估价值-（租期内市场客观租金还原法价值-租期
内租约租金还原法价值）
=145,655,100.00
-（87,552,700.00-30,328,500.00）
=88,430,900.00（元）（精确至百位）
七、评估结果
（一）经评定估算，评估结果见下表：
投资性房地产评估结果汇总表
金额单位：人民币元
增值率（%）
投资性房地产-公允价值计量
86,681,700.00
88,430,900.00
房屋建筑评估结果汇总表
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金额单位：人民币元
增值率（%）
房屋建筑物
20,920,880.17
18,436,525.57
22,058,500.00
22,058,500.00
（二）增值原因分析
1.投资性房地产增值 0.00 元，由于被评估单位根据我们的评估结果进行了公
允价值调整，故增值额为零。
2.经评估后，房屋建筑物类固定资产原值增值 1,137,619.83 元，增值率 5.44%，
净值增值 3,621,974.43 元，增值率 19.65%。增值主要原因为：
（1）委估房屋建筑物的账面值主要是由土地的地价、建造成本和分摊费用、
配套设施费、财务费用和管理费用等项目组成，是按照实际的开发建设过程中的
发生额计入的，未包括相应的房地产开发利润。而评估值中包含了该项资产所带
来的利润；
（2）该项资产建成于 2011 年，当时的土地成本、人工成本等项目均低于评
估基准日的相应成本，这也是增值的一个原因；
（3）房屋建筑物的耐用年限比企业采用的会计折旧年限长，造成评估成新率
与会计折旧率不同，亦造成评估增值；
（4）物业的维护保养较好，也是物业增值的一个原因。
三、 固定资产—设备评估技术说明
（一） 评估范围
纳入本次评估范围的设备类资产，分为车辆、电子及办公设备两大类。具体
2,002,187.00
274,323.53
470,061.00
2,472,248.00
300,543.42
（二） 设备概况
被评估单位主要是从事房地产开发的企业。纳入本次评估范围的固定资产—
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机器设备资产具备如下特征：
1.被评估单位的设备类型主要为车辆设备、计算机、打印机、复印机、空
调、传真机、办公家具等；
2.大多数设备资产为非安装类设备，且通常设备资产的购建合理周期不大于 3
（三） 评估依据
1. 企业提供的 《设备清查评估明细表》；
2. 机械工业出版社《2015 年中国机电产品报价手册》；
3. 设备购置合同和发票；
4. 《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第 538
5. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部国
家税务总局令第 50 号）；
6. 商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机动车强制报
废标准规定》；
7. 《国家发展改革委财政部加强和规范机动车牌证工本费收费标准管理有
关问题》；
8. 有关网络询价；
9. 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料；
10. 评估人员市场询价及向设备制造厂询价收集的价格信息；
11. 评估人员收集的其他资料。
（四） 评估过程
1．第一阶段：准备阶段
（1）为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点及资产评估明
细表的内容，向企业有关资产管理部门及使用部门下发《设备调查表》，并指导
企业根据实际情况进行填写，以此作为评估的参考资料。
（2）评估人员对企业提供的申报明细表进行检查，对表中的错填、漏填等不
符合要求的部分，提请企业进行必要的修改和补充。
2．第二阶段：现场调查阶段
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（1）现场清点设备，查阅主要设备的竣工决算及验收记录、运行日志、重大
事故报告书、大修理和技改等技术资料和文件，并通过向设备管理人员和操作人
员详细了解设备的现状和对重要设备进行必要的详细勘察，掌握设备目前的技术
（2）根据现场勘察结果进一步修正企业提供的评估申报明细表，然后由企业
盖章，作为评估的依据。
（3）对评估范围内的设备及车辆的产权进行核查，如：抽查设备和车辆发
票，复验车辆行驶证等。
3．第三阶段：评估测算阶段
评估人员根据现场勘察情况以及收集的评估资料进行集中作价，综合分析评
估结果的可靠性，增（减）值率的合理性，对可能影响评估结果准确性的因素进
行了复查，在经审核修改的基础上，汇总设备评估明细表。
4．第四阶段：撰写设备评估说明
按资产评估准则，撰写设备评估技术说明。
（五） 评估方法
本次机器设备的评估主要采用重置成本法。机器设备评估的重置成本法是通
过估算全新机器设备的更新重置成本，然后扣减实体性贬值、功能性贬值和经济
性贬值，或在确定综合成新率的基础上，确定机器设备评估价值的方法。设备的
重置价值一般包括重新购置或建造与评估对象功效相同的全新资产所需的一切合
理的直接费用和间接费用，如设备的购置价、运杂费、设备基础费、安装调试
费、资金成本等。本次评估采用的计算公式为：
评估价值＝重置价值×综合成新率
1. 车辆的评估
（1）车辆重置全价
车辆重置全价由购置价、车辆购置税和其它合理费用（如验车费、牌照费、手
续费等）三部分构成。购置价主要参照同类车型最新交易的市场价格确定
（2）综合成新率的确定
对于运输车辆，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定成新
率，然后结合现场勘察情况进行调整，如果现场勘察情况与孰低法确定成新率差
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异不大的，则不调整。
年限成新率＝（车辆法定行驶年限-已行驶年限）/车辆规定行驶年限×100%
里程成新率＝（车辆法定行驶里程-累计行驶里程）/车辆法定行驶里程×100%
在确定成新率时，对于基本能够正常使用的设备(车辆)，成新率一般不低于
车辆综合成新率＝年限成新率×40%+技术打分成新率×60%
（3）车辆评估值的确定
评估值＝车辆重置全价×综合成新率
2. 电子及办公设备的评估
（1）电子设备重置全价的确定
电子设备多为企业办公用电脑、打印机、空调等设备，由经销商负责运送安
装调试，重置成本直接以市场采购价确定。
（2）成新率的确定
电子及办公设备成新率，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率；对
于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来综合确定其成新率。
（3）评估价值的确定
评估值＝重置全价×成新率
对于购置时间较早，已停产且无类比价格的车辆及电子设备，主要查询二手
交易价采用市场法进行评估。
3. 待报废设备
对于待报废的车辆、电子设备本次评估按其清理变现后的净收益额作为评估
值，对于无回收价值的设备评估值为零。
（六） 评估结果及分析
经评估，被评估单位纳入本次评估范围的固定资产-设备类资产评估结论如下
固定资产-设备类资产评估结果汇总表
金额单位：人民币元
增值率（%）
北京天健兴业资产评估有限公司
连云港中茵房地产有限公司资产评估说明
2,002,187.00
274,323.53
696,197.00
644,093.00
470,061.00
105,864.00
2,472,248.00
300,543.42
802,061.00
666,729.00
增减值分析：
（1）车辆净值评估增值的主要原因为企业会计折旧年限（5 年）短于评估中
车辆的经济寿命年限。
（2）由于被评估单位的电子设备主要为电脑、空调、复印机等办公用设备，
由于其技术更新速度快，价格下跌快，从而造成电子设备评估原值减值；评估原
值的减值是评估净值减值的主要因素。
（七） 典型案例
案例一：别克 GL8（苏 G72345）评估明细表固定资产-运输设备第 1 项）
1.设备概况
数量单位：1 辆
车辆类型：MPV
车辆型号：别克牌 SGM6531ATA
购入日期：2013 年 6 月
启用时间：2013 年 6 月
生产厂家：上海通用
帐面原值： 430,823.00 元
账面净值： 195,755.33 元
设备概况：该车辆是被评估单位的办公车辆，为别克 GL8(2013 款)3 升商务豪
雅版,现车辆已行驶 62,415.00 公里，车辆的日常的实际利用率一般，车辆的技术
状况及使用保养情况良好。现车辆满足生产要求，正常运行。
车辆主要技术参数：
主要技术规格表
长/宽/高（mm）
轴距（mm）
前/后轮距（mm）
1602mm / 1602mm
变速器形式
6 速手自一体
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长/宽/高（mm）
最小离地间隙（mm）
整备质量（Kg）
麦弗逊式独立悬架
燃料类型：
多连杆独立悬架
碟/碟（前/后）
最大马力(ps)
215/65 R16
2.重置价值的确定
（1）参考网上车市-苏州地区的平均报价，该车含税价为：369,000.00 元/
（2）车购置税估算
由于该车不属于 1.6L 以下排量小型客车，不享受当前车辆购置税优惠的政策
范围；按国家统一标准计算，车购置税为不含增值税车价的 10.00%，即：
车辆购置税＝369,000.00÷1.17×10.00%＝31,538.46 元
（3）其他杂费估算
其他临时牌照及落户前车辆移动费约：300 元
（4）重置成本估算
重置成本＝车辆购置价格（含税）＋车辆购置税＋其他费用（不含牌照费）
＝369,000.00＋31,538.46＋300.00
＝400,800.00 元（取整）
3.成新率的确定
该车至评估基准日已使用 2.28 年，现车内设施完备，发动机、变速及制动等
主要系统工作正常。车辆保养良好、正常行驶。
（1）按现行国家强制报废的非经营小型客车的使用里程（60 万公里），该车
实际行驶 62,415.00 公里。里程法成新率为：
里程法成新率＝尚可使用里程/最大使用里程×100.00%
＝(600,000.00- 62,415.00)÷600,000.00×100.00%
＝90%（取整）
（2）现场勘察法确定实际成新率
现场勘察法成新率计算表
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发动机声音正常，动力强劲，
发动机、变速箱、传动轴
变速器传动轴正常磨损。
车架底盘无裂纹、变形、损
车架、底盘
坏，车胎正常磨损,无漏油。
转向及各种仪表正常。
制动正常，性能良好。
无修复表面光泽好。
维护保养好。
技术打分成新率:85%
（3）综合年限法成新率和现场勘察法成新率，该设备的综合成新率为：
综合成新率＝90.00%×40.00%＋85.00%×60.00%＝87.00%
4.评估值计算
评估值＝重置成本×综合成新率
＝400,800.00×87.00%
＝34