女子房屋租赁期满后拒不腾房 被判拘役3个月
　　来源标题：女子拒不腾房被判拘役3个月
　　承租人张女士在房屋租赁期满后拒不迁出，法院判其将涉案房屋腾空交还给房主。判决生效后，虽经执行法官多次敦促，张某仍拒不腾空。为此法院将张某依法拘留，并将房屋强执交予房主。后检方以拒不执行判决、裁定罪将张某公诉至法院，7月10日下午海淀法院公开审理了本案，张某被判处拘役3个月。北京晨报记者了解到，该案也是本市首例拒不腾退房屋被公诉的拒不执行判决、裁定罪。
　　事由 房屋到期后拒不腾退
　　检方指控称，1999年张某向北京某实业公司承租了房屋，2012年合同到期后，张某却不迁出涉案房屋，该公司向法院提起诉讼。日，法院判决张某将涉案房屋腾空交还给原告，并给付房屋占用费及违约金等。
　　然而张某在执行人员的敦促下，仍拒不腾空涉案房屋赔偿损失。日，法院依法将张某拘留，并于5日后将涉案房屋强制执行交予原告公司， 5月25日张某被公安机关刑事拘留。
　　检方认为，虽然张某的家属于5月18日向法院缴款3.7万余元，但其行为已构成拒不执行判决、裁定罪。
　　7月10日下午，海淀法院审理了该案。庭审中，被告人张某当庭表示认罪，并辩称因自己不懂法才触犯了法律，事后认罪态度较好，犯罪行为较轻，主观恶性及社会危害性较小，希望可以从轻处罚，并保证自己今后一定做个遵纪守法的人。
　　法院经审理后认为，张某对法院的判决有能力执行而拒不执行，情节严重，行为已经构成拒不执行判决、裁定罪。但鉴于张某在法院采取司法拘留措施后，已经执行完毕，其家属已自动履行相关案款。最后，法院判处被告张某拘役3个月。
　　数据 今年半年发案款9.7亿
　　在本案宣判后，海淀法院召开了 “三全五化”执行机制改革新闻发布会，通报了“三全五化”执行机制改革的具体内容及实施成效，并发布了两起执行机制改革进程中成功执结的典型案例。
　　海淀法院院长焦慧强介绍称，所谓 “三全五化”就是从全面机构改革优化资源配置、全程信息化支撑精细管理、全方位联动疏通执行梗阻三方面进行深层次的“自我革命”，在全市首家设立执行办公大厅，开设多个窗口为当事人提供一站式服务。全面使用自行研发的“执行精细化管理系统”，并开通了北京法院首个执行联络微信服务号，当事人通过微信即可联系法官、提供线索和投诉建议。
　　据海淀法院统计，截至日，海淀法院上半年共结案8191件，同比增长120.6%，结案率达50.08%；发还案款9.7亿余元，查封房屋1208宗，腾退房屋面积达20.95万平方米，查封车辆1164辆，边控148人次，拘留被执行人65人次；向公安机关移送协助查找被执行人106人次；通过失信系统发布失信名单2164条。
　　最后，执行法官通报了两起典型案例。分别为执行局与公安机关联动配合查找“老赖”，成功执结23起涉民生案件；腾退地下室2000余平方米案件，为北京市“疏解整治促提升”转型行动营造安全稳定的社会环境。
　　北京晨报记者 黄晓宇
　　作者：黄晓宇
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今日搜狐热点房屋租赁合同因解除而终止后承租人拒不腾房的请求权基础
房屋租赁合同因解除而终止后承租人拒不腾房的请求权基础
（2016年2月29日）
&[案例]甲将自有房屋出租给乙，乙逾期支付租金，甲行使约定合同解除权，通知乙解除房屋租赁合同关系。乙诉请法院确认甲行使合同解除权不符合法律规定。法院生效判决驳回乙的诉请。乙申请再审，在法院受理乙的再审申请、再审审理长达两年的时间里，乙继续占有使用原承租房，经甲多次催促，仍拒不腾房。甲起诉乙返还原出租房屋，并支付从甲通知解除房屋租赁合同之日起至起诉之日止合同约定的租金。
&[分歧]当事人和法官对甲提起本案诉讼的请求权基础产生不同认识，有如下分歧意见。
&其一，甲基于房屋租赁合同关系起诉。甲通知乙解除房屋租赁合同，虽乙起诉请求确认甲行使合同解除权无效，但被法院生效判决驳回。自甲通知之日起房屋租赁合同虽已解除，但乙返还承租房屋的义务是由房屋租赁合同所产生。乙在房屋租赁合同解除后继续占有使用承租房，构成不定期房屋租赁，应承担支付房屋租赁合同约定租金的违约责任。
&其二，甲基于物权关系起诉。甲行使约定合同解除权后即终止履行与乙之间的房屋租赁合同，乙无权继续占有使用原承租房屋，构成无权占有，甲基于房屋所有权人的身份有权行使物权请求权。依照《物权法》第三十四条、第三十七条的规定，乙负有返还原物、赔偿损失的义务。
&其三，甲基于侵权关系起诉。自甲通知乙解除房屋租赁合同之日起，双方的房屋租赁合同关系终止，乙丧失合法承租的基础，经甲催促返还租赁房屋后仍不搬迁的，构成侵权。乙除应承担返还原承租房屋的侵权责任外，还应赔偿占有使用原承租房屋导致甲因此所遭受的损失。
&其四，甲基于不当得利起诉。房屋租赁合同自甲通知乙解除之日起即终止履行。在当事人之间的房屋租赁合同关系终止后，承租人乙应将原承租房屋返还出租人甲，也就是说，乙负有腾房义务。乙继续占有、使用原承租房屋失去了合同约定这一合法依据。所以，乙逾期腾房的行为构成不当得利，应当返还不当利益，包括返还原承租房屋和支付租金或房屋使用费。
&[分析] 本文认为，房屋租赁合同因解除而终止履行后，承租人拒不腾房的行为，既构成侵权，也构成不当得利。出租人有权选择请求权的基础。但选择侵权之诉比选择不当得利之诉更有利于弥补出租人的损失。
&首先，房屋租赁合同是继续性合同，自甲通知乙解除房屋租赁合同之日起，双方当事人之间的房屋租赁合同关系终止或消灭。乙继续占有使用原承租房屋，除非得到甲的默许，才构成不定期租赁关系，即租赁期限更新，双方在原房屋租赁合同终止后续订房屋租赁合同。本案的事实是，在法院生效判决驳回乙关于确认甲行使合同解除权的行为无效之诉请后，甲多次催促乙腾房，甲的行为表明不同意乙继续承租房屋，原房屋租赁合同不能依照《合同法》第二百三十六条的规定继续发生法律效力。所以，第一种意见与本文事实不符。
&其次，甲因行使合同解除权导致其与乙之间的房屋租赁合同关系终止后，乙无权占有原承租房屋的，甲基于房屋所有权人的身份，当然有权寻求物权保护的请求权。问题在于，依照《物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，权利人行使返还原物的物权请求权，仅限于物质形态之物的返还，区别于《民法通则》第一百三十四条第一款第（五）项规定的返还财产这一民事责任承担方式。财产的返还除了物的返还之外，还有其他财产形态如权利的返还。可见，返还财产责任的外延大于返还原物。就房屋租赁合同而言，承租人在房屋租赁合同关系终止后应当返还租赁房屋。但是，承租人负有返还租赁房屋的法定合同责任，不能定性为《物权法》上的返还原物，而应定性为《民法通则》规定的返还财产。因为，承租人订立房屋租赁合同的目的，就是为了依约或根据租赁房屋的性质所确定的方法占有使用收益租赁房屋，难免会使租赁房屋发生变化或损耗，所以，《合同法》第二百三十五条才规定承租人“返还的租赁物”“符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”即可。由是，甲以物权请求权为基础，诉请按照房屋租赁合同签订之前的房屋状态予以返还，对乙过于苛责，有悖于《合同法》关于房屋租赁合同规定的立法宗旨。
&最后，乙在其与甲之间的房屋租赁合同关系终止后，丧失了继续合法占有承租房屋的基础或依据，承租人乙拒不履行返还承租房屋的义务，既可构成侵权行为，也可构成不当得利，侵权责任与不当得利发生竞合，甲可以选择利益最大化的方式行使请求权。相较而言，甲选择侵权之诉比选择不当得利之诉理据更充分，更有利于弥补其损失。详言之，在房屋租赁合同关系因合同解除而终止后，乙拒不腾房的，有可能承担的民事责任包括返还原承租房屋、支付逾期腾房的租金或房屋使用费、在逾期腾房期间租赁房屋意外毁损或灭失的损失赔偿责任。在乙应承担的三种民事责任中，返还原承租房屋，据上分析，属于返还财产的民事责任承担方式。在逾期腾房期间承租房屋意外毁损或灭失的损失赔偿责任则属于赔偿损失的民事责任承担方式。返还财产和赔偿损失也是《侵权责任法》第十五条第一款第（四）项、第（六）项规定的侵权责任承担方式。至于逾期腾房的租金或房屋使用费的支付责任，据上分析，原房屋租赁合同已失效，乙在逾期腾房期间使用原承租房屋不能依照原房屋租赁合同支付租金，只能支付房屋使用费。依据在于，《租赁解释》的司法解释者在解释第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付使其腾占使用费的，人民法院应予支持。”的规定时，认为房屋租赁合同因合同无效、履行期限届满或解除终止履行后，承租人应将房屋返还出租人，实际占有房屋的次承租人负有腾房义务。该次承租人逾期腾房的，构成不当得利，应当支付房屋使用费。对于房屋使用费的标准，可由受让人民法院确定（奚晓明主编：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年9月第1版，第238页）。本文赞同上述次承租人应当支付逾期腾房的房屋使用费而不是租金的意见，但不苟同将次承租人在房屋租赁合同因解除而终止履行后逾期腾房的行为一律按照不当得利规定进行处理的观点。依照《民法通则意见》第131条的规定，不当得利返还的范围包括原物和原物所产生的孳息。原物所生的孳息，在民法上分为天然孳息和法定孳息。其中，天然孳息是因原物的自然属性而获得的收益，比如，果树结果；母猪生仔。法定孳息是因法律关系所获得的收益，比如贷款人依据借款合同取得的利息；出租人依据租赁合同取得的租金。在本案中，乙在房屋租赁合同因解除而终止履行后无法按照房屋租赁合同签订之前房屋状态原物返还给甲，甲也不能诉请逾期腾房的乙支付原房屋租赁合同约定的租金，而只能诉请支付房屋使用费。实质上，乙应支付的房屋使用费就是甲在乙逾期腾房期间不得行使房屋所有权包括出租权所遭受的可得利益损失，并非原房屋租赁合同所生的租金。其实，甲除乙逾期腾房期间的房屋使用费损失外，还有可能在房屋租赁合同终止后将房屋出租或出售给第三人，因承租人拒不腾房导致对第三人承担违约赔偿责任，对此损失也可诉请乙赔偿。可见，甲以侵权关系起诉获得的损失赔偿范围或数额比不当得利更大。
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【法规标题】最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
【颁布单位】最高人民法院
【发文字号】法释〔2009〕11号
【颁布时间】
【失效时间】
【法规来源】http://www./lawdata/explain/civil/.htm
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（法释〔2009〕11号，日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）
中华人民共和国最高人民法院公告
　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自日起施行。
二○○九年七月三十日　
　　　为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
　　　第一条　本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
　　　乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
　　　当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
　　　第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
　　　第三条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
　　　租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
　　　第四条　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
　　　当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
　　　第五条　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
　　　当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
　　　第六条　出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
　　　（一）已经合法占有租赁房屋的；
　　　（二）已经办理登记备案手续的；
　　　（三）合同成立在先的。
　　　不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
　　　第七条　承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
　　　第八条　因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
　　　（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
　　　（二）租赁房屋权属有争议的；
　　　（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
　　　第九条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
　　　已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
　　　第十条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
　　　第十一条　承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
　　　（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
　　　（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
　　　（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
　　　（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
　　　第十二条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
　　　第十三条　承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
　　　第十四条　承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
　　　（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
　　　（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
　　　第十五条　承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
　　　第十六条　出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
　　　因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
　　　第十七条　因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
　　次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
　　　第十八条　房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
　　　第十九条　承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
　　　第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
　　　（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
　　　（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
　　　第二十一条　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
　　　第二十二条　出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
　　　第二十三条　出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
　　　第二十四条　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
　　　（一）房屋共有人行使优先购买权的；
　　　（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
　　　（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
　　　（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
　　　第二十五条　本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
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