出自 MBA智库百科()
如果您要了解的是《企业会计准则》法规,请查看。
投资性房地产(Investment Real Estate)
　　投资性房地产，是指为赚取租金或增值，或两者兼有而持有的。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
　　投资性房地产主要包括：已出租的、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的。
　　下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者而持有的房地产，（2）作为的房地产。
　　1．投资性房地产不是用于销售。在我国一些地区，房地产交易市场日渐完善，房地产已经具备相当的流通性。但根据准则的定义，用于销售以获取差价的房地产，应界定为存货，不是投资性房地产。
　　2．投资性房地产的实际使用寿命较长，应当对其后续支出与处置加以考虑。
　　3．由于受到法律规定的限制，我国企业持有土地的行为，只是获得了土地使用权，而并非取得了，因此企业持有的自用或用于销售的土地应界定为无形资产范畴；对于为了出租或资本增值而持有的土地使用权应界定为投资性房地产。
　　4．企业持有投资性房地产的目的不是为了耗用，而是为了赚取长期的或获得资本增值。对于这部分资产的核算，应当充分遵循进行收益的确认。
　　将某个确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：
　　（1）与该相关的经济利益很可能流入企业；
　　（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
　　投资性房地产的
　　投资性房地产应当按照成本进行初始计量
　　企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
　　一、采用进行后续计量的投资性房地产
　　在成本模式下，应当按照或的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，折旧或进行；存在减值迹象的，还应当按照的有关规定进行处理。
　　二、采用进行后续计量的投资性房地产
　　（一）采用公允价值模式的前提条件
　　企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
　　采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：
　　1、投资性房地产所在地有活跃的。
　　2、企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
　　（二）采用公允价值模式进行后续计量的处理
　　企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以投资性房地产的公允价值为基础调整其，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（）。投资性房地产取得的，确认为。
　　三、的变更
　　企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式的，应当作为处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初。
　　已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
　　（1）房地产的转换形式及转换日
　　，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产的用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为或者将其他资产转换为投资性房地产：
　　1、投资性房地产开始自用。即将投资性房地产转为自用房地产。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
　　2、作为存货的房地产改为出租。通常指将其持有的以的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为房地产的。开始日，是指承租人有权行使其使用资产权利的日期。
　　3、自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产或土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为租赁期开始日。
　　4、自用土地使用权停止自用改用于。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于资本增值，该土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期。
　　（2）房地产转换的会计处理
　　1、在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
　　2、采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入（公允价值变动损益）。
　　3、自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。
　　转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为（其他资本公积），计入。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入）。
　　二、投资性房地产的处置
　　当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
　　、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入）。
本条目对我有帮助35
&&如果您认为本条目还有待完善，需要补充新内容或修改错误内容，请。
本条目相关文档
& 1页& 5页& 5页& 26页& 16页& 50页& 25页& 10页& 5页& 21页
本条目相关资讯
本条目由以下用户参与贡献
,,,,,,,,,,,.
(window.slotbydup=window.slotbydup || []).push({
id: '224685',
container: s,
size: '728,90',
display: 'inlay-fix'
评论(共6条)提示:评论内容为网友针对条目"投资性房地产"展开的讨论，与本站观点立场无关。
发表评论请文明上网，理性发言并遵守有关规定。
以上内容根据网友推荐自动排序生成投资性房地产
投资性房地产
(C)2017 列表网&琼ICP备号-12&增值电信业务经营许可证B2-&第七章　投资性房地产
我的图书馆
第七章　投资性房地产
第七章　投资性房地产
第01讲　投资性房地产的范围、初始计量和后续计量
　　考情分析
　　2016年本章教材内容未发生实质性变化。本章主要以客观题为主，综合题涉及本章的主要是跨章节内容，例如所得税、债务重组、非货币性资产交换结合投资性房地产的会计处理。客观题考点是投资性房地产的转换、投资性房地产转换时点的判断、投资性房地产的处置、投资性房地产的核算范围等。2014年本章出现与所得税结合的综合题（6分）。
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　知识点一：投资性房地产的范围（★）
　　深圳市优凯投资顾问的有限公司公开发行2015年公司债券（第二期）募集说明书摘要（面向合格投资者）
　　八、本公司投资性房地产采用公允价值模式计量，2012年至2014年投资性房地产的公允价值变动收益在一定程度上提升了公司的利润水平。2012年、2013年及2014年公允价值变动收益分别达到83,665.23万元、1,518.46万元及84,384.57万元，占当年营业利润分别为33.87%、0.55%及27.71%。年投资性房地产公允价值变动收益情况下：
　　【历年考题涉及本知识点情况】
　　历年考题主要是客观性题目，且出题频率不高。
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
　　（一）属于投资性房地产的范围
　　1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。
　　【思考问题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。属于投资性房地产？
『正确答案』属于。
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。
　　【思考问题】甲公司（非房地产企业）发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。属于投资性房地产？
『正确答案』属于。
　　【背景资料】SOHO现代城（潘石屹）是SOHO中国的第一个项目工程，它位于北京中央商务区，中国国际贸易中心的东面。
　　【思考问题】乙公司（房地产企业），以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为70年，持有并准备增值后再转让。
『正确答案』不属于。
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。
　　注意的问题：
　　（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以经营租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产。
　　【思考问题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有产权的门面房出租给B企业，为期5年。B企业一开始将这门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。属于谁的投资性房地产？
『正确答案』对于A企业而言，由于门面房产权属于A企业，属于其投资性房地产。而对于B企业而言，由于没有产权，则不属于其投资性房地产。
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　（2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。
　　【思考问题】“空置建筑物或在建建筑物”能否确认投资性房地产？
『正确答案』对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
　　【思考问题】甲公司在贵阳市（大十字）中心购买了一栋写字楼，共20层。其中1层经营出租给某商业银行作为分行，2层经营出租给A公司用于餐饮服务，3层以上全部经营出租给B公司作为办公用房，地下1层经营出租给C公司作为大型超市用地。甲公司同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。属于投资性房地产？
『正确答案』属于。
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　（二）不属于投资性房地产
　　1.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。
　　2.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。
　　3.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　【思考问题】
　　（1）甲公司在重庆市（解放碑）中心有一个办公楼，共15层，为企业管理部门使用。15层均能够单独计量和出售。2013年，甲公司将第1层全部经营出租给A公司作为超市， 2－10层全部经营出租给B公司作为办公用房，11层－15层仍然作为自身办公使用。第1层，2－10层属于投资性房地产？
『正确答案』属于。
　　（2）甲公司在长沙市中心有一个旅馆，共10层，对外提供住宿服务。1至10层均能够单独计量和出售。现在，第8、9和10层全部经营出租给A公司作为办公用房，其他1－7层仍然作为旅馆提供住宿服务。第8、9和10层能否作为投资性房地产？
『正确答案』可以。
　　【归纳总结】 　　
属于投资性房地产的有？
房地产企业开发的已出租的房屋
房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权
×，属于存货
房地产企业正在开发的商品房
×，属于存货
房地产企业开发的准备出售的房屋
×，属于存货
房地产企业持有并准备增值后出售的商品房
×，属于存货
房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权
×，属于存货
企业持有的准备建造办公楼的土地使用权
×，属于无形资产
企业自用的办公楼　　
×，属于固定资产
企业拥有并自行经营的旅馆或饭店　　
×，属于固定资产
企业以经营租赁方式租入的建筑物
×，不属于企业的资产
已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置
企业出租给本企业职工居住的宿舍
×，属于固定资产
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　知识点二：投资性房地产的初始计量和后续计量（★★）
　　【历年考题涉及本知识点情况】
　　历年考题主要涉及客观题，内容为投资性房地产后续计量采用公允价值模式的会计核算，计算影响营业利润的金额。
　　（一）初始计量
　　1.外购的投资性房地产
　　对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如果企业董事会或类似机构作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议也可视为投资性房地产。
　　外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
　　企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
采用成本模式进行后续计量
采用公允价值模式进行后续计量
借：投资性房地产
　　贷：银行存款
借：投资性房地产——成本
　　贷：银行存款
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　2.自行建造
　　采用成本模式计量的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。
采用成本模式进行后续计量
采用公允价值模式进行后续计量
借：投资性房地产——在建
　　贷：银行存款
借：投资性房地产——在建
　　贷：银行存款
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　【思考问题1】日经董事会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造，建成后对外出租。2月1日实际支付价款10 000万元（ 不考虑土地所有权），当日办理相关手续取得烂尾楼的所有权。3月1日开始委托承包商继续建造，12月31日建造完成，实际建造成本为20 000万元。
　　借：投资性房地产——在建 　　10 000
　　　　贷：银行存款　　　　　　　　 10 000
　　借：投资性房地产——在建 　　20 000
　　　　贷：银行存款　　　　　　　　 20 000
　　借：投资性房地产（投资性房地产——成本）　　30 000
　　　　贷：投资性房地产——在建　　　　　　　　　　30 000
　　【思考问题2】资料同上。日经董事会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造，建成后作为企业销售中心用的办公楼。
　　核算时应通过“在建工程”科目，完工后转入固定资产。
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　（二）投资性房地产的后续计量
　　投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　【例·单选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不正确的是（　）。
　　A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式
　　B.满足特定条件时可以采用公允价值模式
　　C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式
　　D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式
『正确答案』C
『答案解析』投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
采用成本模式计量的投资性房地产
采用公允价值模式计量的投资性房地产
1.相关规定
与固定资产和无形资产核算规定相同。
1.相关规定
企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
1.相关规定
与固定资产和无形资产核算规定相同。
采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：
（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。
这两个条件必须同时具备，缺一不可。
2.会计处理
（1）按期（月）计提折旧或进行摊销
借：其他业务成本
　　贷：投资性房地产累计折旧
　　　　投资性房地产累计摊销
2.会计处理
提醒：不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。
（1）投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额
借：投资性房地产——公允价值变动
　　贷：公允价值变动损益
公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
（2）取得的租金收入
借：银行存款
　　贷：其他业务收入
（2）取得的租金收入
（3）投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备
借：资产减值损失
　　贷：投资性房地产减值准备
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　【例·综合题】经甲公司董事会批准，甲公司准备购买某栋写字楼的第6层，建造面积为1 000平方米，购买价为每平方米6万元，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化。
　　（1）日，支付价款为6 000万元，若采用成本模式后续计量，写字楼预计剩余使用年限为30年，净残值为零，采用直线法计提折旧。　　
采用成本模式计量的投资性房地产
采用公允价值模式计量的投资性房地产
借：投资性房地产　 6 000
　　贷：银行存款 　　　6 000
借：投资性房地产——成本 6 000
　　贷：银行存款　　　　　 　6 000
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　（2）日甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司上述该层写字楼出租给乙公司使用，租赁期为3年。月租金为60万元，日为租赁期开始日。当日收到360万元存入银行。（按年确认）
采用成本模式计量的投资性房地产
采用公允价值模式计量的投资性房地产
借：银行存款　　　　 360
　　贷：其他业务收入 　　360
　　（3）日， 该层写字楼公允价值为每平方米6.5万元。　　
采用成本模式计量的投资性房地产
采用公允价值模式计量的投资性房地产
借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　 150
　　贷：投资性房地产累计折旧（6 000/30×9/12）150
借：投资性房地产——公允价值变动　500
　　贷：公允价值变动损益　（6 500－6 000）500
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
第02讲　投资性房地产的转换、模式的变更和处置
　　知识点三：投资性房地产的转换（★★★）
　　【历年考题涉及本知识点情况】
　　投资性房地产的转换是近几年考试出题热点，特别是采用公允价值模式后续计量情况下在转换日的会计核算，通常要求计算影响营业利润的金额。
　　（一）投资性房地产转换形式及转换日
　　房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面： 一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　包括：（1）投资性房地产转换为自用房地产；（2）投资性房地产转换为存货；（3）自用房地产转换为投资性房地产；（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产。
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　【思考问题1】日，A公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。2月18日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。3月1日，A公司承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自7月1日起5年。A公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点？
『正确答案』2月18日。
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　【思考问题2】日，A公司董事会就即将到期的已出租办公楼收回后用于行政办公作出书面决议。4月30日租赁期届满收回达到自用状态，开始自用。A公司将投资性房地产转换为自用房地产的时点是？
『正确答案』4月30日。
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　【思考问题3】用于出租的土地使用权及其地上建筑物需要一并确认为投资性房地产？
『正确答案』是的。
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　（二）投资性房地产转换的会计处理
　　1.非房地产企业　　
（1）成本模式下的转换
（2）公允价值模式下的转换
①自用房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产 【原值】
　　累计折旧（累计摊销）
　　固定资产减值准备（无形资产减值准备）
　　贷：固定资产（无形资产）【原值】
　　　　投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）
　　　　投资性房地产减值准备
①自用房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产——成本 【公允价值】
　　累计折旧（累计摊销）
　　固定资产减值准备（无形资产减值准备）
　　公允价值变动损益 【借差】
　　贷：固定资产（无形资产）【原值】
　　　　其他综合收益 【贷差】
②投资性房地产转换为自用房地产
借：固定资产（无形资产） 【原值】
　　投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）
　　投资性房地产减值准备
　　贷：投资性房地产 【原值】
　　　　累计折旧（累计摊销）
　　　　固定资产减值准备（无形资产减值准备）
②投资性房地产转换为自用房地产
借：固定资产（无形资产） 【公允价值】
　　公允价值变动损益【借差】
　　贷：投资性房地产——成本
　　　　　　　　　　——公允价值变动
　　　　公允价值变动损益【贷差】
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　【例·综合题】（1）日A公司董事会决定将自用办公楼整体出租并形成正式的书面决议（不考虑土地使用权）。同日与乙公司签订租赁合同，租期为3年，年租金为1 000万元。日为租赁期开始日。该写字楼为日购建完成达到预定可使用状态，成本为19 200万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零，均采用直线法计提折旧。2013年收到本年3个月的租金250万元，假定收到租金时一次确认收入（不考虑按月确认收入）。
　　如果采用成本模式后续计量，按直线法按年计提折旧；如果采用公允价值模式后续计量，日和日办公楼公允价值分别为20 000万元和21 000万元。　　
成本模式下的转换
公允价值模式下的转换
①日转换日：
借：投资性房地产　　　　　　　　19 200
　　累计折旧（19 200÷40×30/12）1 200
　　贷：固定资产 　　　　　　　　　 19 200
　　　　投资性房地产累计折旧　　　　 1 200
①日转换日：
借：投资性房地产——成本　20 000
　　累计折旧　　　　　　　 1 200
　　贷：固定资产　　　　　　　19 200　
　　　　其他综合收益 　　　　　2 000
②确认2013年租金收入
借：银行存款 　　　　250
　　贷：其他业务收入　　 250
②确认2013年租金收入
③日办公楼计提折旧：
借：其他业务成本 （19 200÷40×3/12）120
　　贷：投资性房地产累计折旧 　　　　　　120
借：投资性房地产——公允价值变动　　　 1 000
　　贷：公允价值变动损益（21 000－20 000） 1 000
④日报表列示
“投资性房地产”
＝1－120＝17 880（万元）
影响本年“营业利润”的金额＝租金250－转换前折旧360－转换后折旧120＝－230（万元）
日报表列报
“投资性房地产”＝21 000（万元）
影响本年“营业利润”的金额＝租金250－转换前折旧360＋2013年公允价值变动（万元）
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　（2）2014年收到租金1000万元。日办公楼公允价值为25 000万元。　
成本模式下的转换
公允价值模式下的转换
借：银行存款 　　　　1 000
　　贷：其他业务收入　　 1 000
借：银行存款 　　　　1 000
　　贷：其他业务收入 　　1 000
借：其他业务成本　　　　　　　　　　　480
　　贷：投资性房地产累计折旧　（19 200÷40）480
借：投资性房地产——公允价值变动 　　 　4 000
　　贷：公允价值变动损益　（25 000－21 000）4 000
　　（3）2015年收到租金1 000万元。日办公楼公允价值为23 000万元。
成本模式下的转换
公允价值模式下的转换
借：银行存款 　　　　1 000
　　贷：其他业务收入　　 1 000
借：银行存款 　　　1 000
　　贷：其他业务收入 　1 000
借：其他业务成本　　　　　　　480
　　贷：投资性房地产累计折旧 　　　480
借：公允价值变动损益 　　　　　　　　　　　　　　　2 000
　　贷：投资性房地产——公允价值变动 （23 000－25 000）2 000
日报表列报
“投资性房地产”
＝19 200－1 200－120－480×2＝16 920（万元）
影响本年“营业利润”的金额
＝租金1 000－折旧480＝520（万元）
日报表列报
“投资性房地产”＝23 000（万元）
影响本年“营业利润”的金额
＝租金1 000－2 000＝－1 000（万元）
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　（4）2016年收到9个月租金750万元。日办公楼公允价值为24 000万元。租赁期届满时，企业董事会作出书面决议明确表明，该房地产收回作为固定资产入账，当日达到自用状态。　　
成本模式下的转换
公允价值模式下的转换
借：银行存款　　　　 750
　　贷：其他业务收入　　 750
借：银行存款 　　　750
　　贷：其他业务收入 　750
借：其他业务成本（1/12）360
　　贷：投资性房地产累计折旧　　　　　 360
借：固定资产　　　　　　　　19 200
　　投资性房地产累计折旧　　 2 640
　　贷：投资性房地产　　　　　　19 200
　　　　累计折旧 （×3）2 640
借：固定资产　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24 000
　　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　　　　　　　　　20 000
　　　　　　　　　　——公允价值变动（1 000＋4 000－2 000）3 000
　　　　公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　　　　 1 000
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　【例·单选题】（2011年） 甲公司20×1年至20×4年发生以下交易或事项：
　　20×1年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，20×4年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租赁期2年，年租金150万元，每半年支付一次。
　　租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2 800万元。
　　甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 20×4年12月31日，该办公楼的公允价值为2 200万元。上述交易或事项对甲公司20×4年度营业利润的影响金额是（　）。
　　A.0 　　　　　　 B.－75万元 　　
　　C.－600万元 　　 D.－675万元
『正确答案』C
『答案解析』转换前折旧金额＝3 000/20×1/2＝75（万元）；转换后确认半年租金＝150/2＝75（万元）；当期末投资性房地产确认的公允价值变动＝2 200－2 800＝－600（万元）；综合考虑之后对营业利润的影响＝－75＋75－600＝－600（万元）。
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　2.房地产企业 　　
（1）成本模式下的转换
（2）公允价值模式下的转换
①作为存货的房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产【账面价值】
　　存货跌价准备【已计提存货跌价准备】
　　贷：开发产品 【账面余额】
①作为存货的房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产——成本【公允价值】
　　存货跌价准备【已计提存货跌价准备】
　　公允价值变动损益 【借差】
　　贷：开发产品 【账面余额】
　　　　其他综合收益【贷差】
②投资性房地产转换为存货
借：开发产品 【账面价值】
　　投资性房地产累计折旧
　　投资性房地产减值准备
　　贷：投资性房地产
②投资性房地产转换为存货
借：开发产品 【公允价值】
　　公允价值变动损益【借差】
　　贷：投资性房地产——成本
　　　　　　　　　　——公允价值变动
　　　　公允价值变动损益【贷差】
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　【例·综合题】甲公司是从事房地产开发业务的企业，日，甲公司董事会就其开发的一栋写字楼的第一层商铺不再用于出售而改用作出租形成了书面决议。
　　（1）日，甲公司与乙企业签订了租赁协议，租赁期开始日为日，租赁期2年，该商铺的账面余额5 500万元，未计提存货跌价准备。若采用成本模式进行后续计量，该商铺预计使用年限为50年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。若采用公允价值模式进行后续计量，日和日商铺公允价值分别为6 000万元和6 100万元。日收到6个月的租金300万元。　　
成本模式下的转换
公允价值模式下的转换
借：投资性房地产　 5 500
　　贷：开发产品　　　 5 500
借：投资性房地产——成本　6 000
　　贷：开发产品　　　　　　　5 500
　　　　其他综合收益 　　 　　　500
借：银行存款　　　　 300
　　贷：其他业务收入 　　300
借：其他业务成本　　 82.5
　　贷：投资性房地产累计折旧（/12）82.5
　　　　　　 　
借：银行存款 　　　　300
　　贷：其他业务收入 　　300
借：投资性房地产——公允价值变动　　　 100
　　贷：公允价值变动损益　（6 100－6 000） 100 　　　　　　　　　　　
③日报表列报
“投资性房地产”项目
＝5 500－82.5＝5 417.5 （万元）
影响“营业利润”项目＝300－82.5＝217.5（万元）
③日报表列报
“投资性房地产”项目
＝6 100（万元）
影响“营业利润”项目＝300＋100＝400（万元）
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　（2）日商铺公允价值为6 500万元，收到本年租金600万元。
成本模式下的转换
公允价值模式下的转换
借：银行存款 　　　600
　　贷：其他业务收入 　600
借：其他业务成本　　　　　　　　　　 110
　　贷：投资性房地产累计折旧（5 500÷50）110
借：银行存款　　　　 600
　　贷：其他业务收入 　　600
借：投资性房地产——公允价值变动 　　　400
　　贷：公允价值变动损益　　（6 500－6 100） 400　　　　　　　　　　　　
② 日报表列报
“投资性房地产”项目
＝5 500－82.5－110＝5 307.5（万元）
影响“营业利润”项目＝600－110＝490（万元）
② 日报表列报
“投资性房地产”项目＝6 500（万元）
影响“营业利润”项目＝600＋400＝1 000（万元）
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　（3）日对外出租的房地产租赁期届满，企业董事会作出书面决议明确表明，将该房地产重新开发用于对外销售，即从投资性房地产转换为存货。日转换日该房地产的公允价值为6 400万元。收到半年租金300万元。
成本模式下的转换
公允价值模式下的转换
借：银行存款　　　　 300
　　贷：其他业务收入 　　　300
借：其他业务成本　 　　　　　　　　　 55
　　贷：投资性房地产累计折旧（5 500÷50/2）55
借：开发产品　　　　　　　　　　 　 　　5 252.5
　　投资性房地产累计折旧（82.5＋110＋55） 247.5
　　贷：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　 5 500
借：银行存款 　　 　300
　　贷：其他业务收入 　300 　　
借：开发产品 　　　　　　　　　　　　 　　6 400
　　公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　100
　　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　　　6 000
　　　　　　　　　　——公允价值变动 （100＋400）500 　　　　　　　　　　　　　
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　总结：
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　知识点四：投资性房地产有关的后续支出、后续计量模式的变更（★★）
　　【历年考题涉及本知识点情况】
　　历年考题主要涉及后续计量模式的变更客观题或会计差错更正的综合题；而投资性房地产有关的后续支出的内容没有出现过考题。
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　（一）投资性房地产后续支出
　　1.资本化的后续支出
　　与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。例如，企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用，或者通过装修而改善其室内装潢，改扩建或装修支出满足确认条件的，应当将其资本化。
（1）采用成本模式进行后续计量
（1）采用公允价值模式进行后续计量
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产。
①投资性房地产转入改扩建工程
借：投资性房地产——在建
　　投资性房地产累计折旧
　　贷：投资性房地产
①投资性房地产转入改扩建工程
借：投资性房地产——在建
　　贷：投资性房地产——成本
　　　　　　　　　　——公允价值变动
②发生改扩建或装修支出
借：投资性房地产——在建
　　贷：银行存款等
②发生改扩建或装修支出
借：投资性房地产——在建
　　贷：银行存款等
③改扩建工程或装修完工
借：投资性房地产
　　贷：投资性房地产—— 在建
③改扩建工程或装修完工
借：投资性房地产——成本
　　贷：投资性房地产——在建
　　2.费用化的后续支出
　　不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。 　　
采用成本模式进行后续计量
采用公允价值模式进行后续计量
借：其他业务成本
　　贷：银行存款
借：其他业务成本
　　贷：银行存款
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　（二）投资性房地产后续计量模式的变更
　　1.模式变更的原则
　　（1）企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
　　（2）只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。
　　（3）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
　　2.成本模式转为公允价值模式的会计处理
　　（1）应当作为会计政策变更处理。
　　（2）将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　知识点五：投资性房地产的处置 （★★）
　　【历年考题涉及本知识点情况】
　　历年考题经常涉及处置公允价值模式计量的投资性房地产的会计核算，通常情况下计算营业利润的影响金额。
　　企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产，因非货币性资产交换等减少投资性房地产也属于投资性房地产的处置。 　　
（一）成本模式计量的投资性房地产
（二）公允价值模式计量的投资性房地产
借：银行存款
　　贷：其他业务收入
借：银行存款
　　贷：其他业务收入
借：其他业务成本
　　投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）
　　投资性房地产减值准备
　　贷：投资性房地产
借：其他业务成本
　　公允价值变动损益
　　其他综合收益
　　贷：投资性房地产——成本
　　　　　　　　　　——公允价值变动
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　【例·单选题】（2012年考题）20×6年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万元。当日，出租办公楼的公允价值为8 000万元，大于其账面价值5 500万元。20×6年12月31日，该办公楼的公允价值为9 000万元。20×7年6月30日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款9 500万元。
　　甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影响金额是（　）。
　　A.500万元
　　B.6 000万元
　　C.6 100万元
　　D.7 000万元
『正确答案』C
『答案解析』对甲公司20×7年度损益的影响金额＝公允9 500－账面价值9 000＋其他综合收益转入损益的金额5 500＋200/2（半年的租金收入）＝6 100（万元）
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　【例·单选题】（2009年节选）20×7年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。20×7年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼的成本为3 200万元，已计提折旧为2 100万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
　　20×7年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自20×7年3月1日起2年，年租金为360万元。办公楼20×7年12月31日的公允价值为2 600万元，20×8年12月31日的公允价值为2 640万元。20×9年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。甲公司20×9年度因出售办公楼而应确认的损益金额是（　）。
　　A.160万元　　　B.400万元　　　C.1 460万元　　　D.1 700万元
『正确答案』C
『答案解析』自用房地产转换为投资性房地产的时点是20×7年2月10日。转换日产生其他综合收益＝2 400－（3 200－2 100）＝1 300（万元）；快速计算方法：出售办公楼而应确认的损益金额＝公允价值2 800－账面价值2 640＋其他综合收益1 300＝1 460（万元）。
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　具体的核算如下：
　　①自用房地产转为投资性房地产时：
　　借：投资性房地产——成本　　　2 400
　　　　累计折旧　　　　　　　　　2 100
　　　　贷：固定资产　　　　　　　　　3 200
　　　　　　其他综合收益 　　　　　　 1 300
　　②累计公允价值变动损益＝2 640－2 400＝240（万元）
　　③对外出售时
　　借：银行存款　　　　　　　2 800
　　　　贷：其他业务收入　　　　　2 800
　　借：其他业务成本　 　　　 　　　　　　　　　1 100 （倒挤）
　　　　其他综合收益　　　　　　　　　　　　　　1 300
　　　　公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　240
　　　　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　　　　2 400
　　　　　　　　　　
　——公允价值变动（2 640－2 400）240
　　所以验算：其他业务收入2 800－其他业务成本1 100－公允价值变动损益240＝1 460（万元）。
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　【拓展】假定20×7年2月10日转换日公允价值不是2 400万元，改为1 000万元。
　　快速计算方法：转换日产生公允价值变动损益＝公允1 000－账面价值（3 200－2 100）＝－100（万元）；出售办公楼而应确认的损益金额＝公允价值2 800－账面价值2 640＝160（万元）
　　①自用房地产转为投资性房地产时
　　借：投资性房地产——成本　　1 000
　　　　累计折旧　　　　　　　　2 100
　　　　公允价值变动损益　　　　　100
　　　　贷：固定资产　　　　　　　 　3 200
　　②持有期间累计公允价值变动损益＝2 640－1 000＝1 640（万元）
　　③对外出售时
　　借：银行存款　　　　 　 　2 800
　　　　贷：其他业务收入　　　　　2 800
　　借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　1 100 （倒挤）
　　　　公允价值变动损益 　　　 （）1 540
　　　　贷：投资性房地产——成本　 　　　　　　　1 000
　　　　　　　　　　　　——公允价值变动 　　　　1 640
　　所以验算：其他业务收入2 800－其他业务成本1 100－公允价值变动损益1 540＝160（万元）。
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　归纳总结：快速计算：
　　【思考问题】
　　（1）处置交易性金融资产，取得价款100万元，账面价值80万元（成本70万元，公允价值变动10万元）
　　处置时影响投资收益＝100－70＝30（万元）
　　处置时影响营业利润＝100－80＝20（万元）
　　（2）处置可供出售金融资产，取得价款100万元，账面价值80万元（成本70万元，公允价值变动10万元）
　　处置时影响投资收益＝100－70＝30（万元）
　　处置时影响营业利润＝100－80＋10＝30（万元）
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　（3）处置长期股权投资，取得价款100万元，账面价值80万元（成本70万元，损益调整4万元，可供出售金融资产公允价值变动产生的其他综合收益5万元，其他权益变动1万元）
　　处置时影响投资收益＝100－80＋5＋1＝26（万元）
　　（4）处置投资性房地产，取得价款100万元，账面价值80万元（成本70万元，公允价值变动10万元）；转换日公允价值高于账面价值的差额8万元确认其他综合收益。
　　处置时影响营业利润＝100－80＋8＝28（万元）
　　（5）处置投资性房地产，取得价款100万元，账面价值80万元（成本70万元，公允价值变动10万元）；转换日公允价值低于账面价值的差额8万元确认公允价值变动损益。
　　处置时影响营业利润＝100－80＝20（万元）
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　【例·综合题】（2014年）（本小题6分）甲公司为房地产开发企业，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
　　（1）20×6年1月1日，甲公司以20 000万元总价款购买了一栋已达到预定可使用状态的公寓。该公寓总面积为1万平方米，每平方米单价为2万元，预计使用寿命为50年，预计净残值为零。甲公司计划将该公寓对外出租。
　　（2）20×6年，甲公司出租上述公寓实现租金收入500万元，发生费用支出（不含折旧）100万元。由于市场发生变化，甲公司出售了公寓总面积的20%，取得收入4 200万元，所出售公寓于20×6年12月31日办理了房产过户手续。20×6年12月31日，该公寓每平方米的公允价值为2.1万元。
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　其他资料：
　　甲公司所有收入与支出均以银行存款结算。
　　根据税法规定，在计算当期应纳所得税时，持有的投资性房地产可以按照其购买成本、根据预计使用寿命50年按照年限平均法自购买日起至处置时止计算的折旧额在税前扣除，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额；在实际处置时，处置取得的价款扣除其历史成本减去按照税法规定计提折旧后的差额计入处置或结算期间的应纳税所得额，甲公司适用的所得税税率为25%。
　　甲公司当期不存在其他收入或成本费用，当期所发生的100万元费用支出可以全部在税前扣除，不存在未弥补亏损或其他暂时性差异。
　　不考虑除所得税外的其他相关税费。
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　【要求及答案（1）】编制甲公司20×6年1月1日、12月31日与投资性房地产的购买、公允价值变动、出租、出售相关的会计分录。
　　20×6年1月1日：
　　借：投资性房地产 20 000
　　　　贷：银行存款　　 20 000
　　20×6年12月31日：
　　借：投资性房地产　　　　　1 000（1）
　　　　贷：公允价值变动损益　　　 1 000
　　或（剩余80%部分）：
　　借：投资性房地产　　　　　　 800（）
　　　　贷：公允价值变动损益 　　　　　800
　　甲公司实现租金收入和成本：
　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　 500
　　　　贷：主营业务收入（或其他业务收入）　　　 500
　　借：主营业务成本（或其他业务成本） 100
　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　 100
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　甲公司出售投资性房地产：
　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　 4 200
　　　　贷：其他业务收入（或主营业务收入） 　　4 200
　　借：其他业务成本（或主营业务成本）　（20 000×20%） 4 000
　　　　公允价值变动损益 　　　　　　　　　 （1 000×20%）200
　　　　贷：投资性房地产 　　　　　　　　　　（21 000×20%）4 200
　　或（出售时未确认公允价值变动损益）：
　　借：其他业务成本（或主营业务成本）（20 000×20%）4 000
　　　　贷：投资性房地产 　　　　　　　　（20 000×20%） 4 000
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　【要求及答案（2）】计算投资性房地产20×6年12月31日的账面价值、计税基础及暂时性差异。
　　公寓剩余部分的账面价值＝21 000×80%＝16 800（万元）
　　公寓剩余部分的计税基础＝（20 000－20 000/50）×80%＝19 600×80%＝15 680（万元）
　　暂时性差异＝16 800－15 680＝1 120（万元）
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
　　【要求及答案（3）】计算甲公司20×6年当期所得税，并编制与确认所得税费用相关的会计分录。
　　甲公司的当期应交所得税
　　＝（应税收入－可抵扣成本费用）×适用税率
　　＝（出售收入－出售成本＋租金收入－费用－折旧）×25%
　　＝（4 200－19 600×20%＋500－100－20 000/50）×25%
　　＝（4 200－3 920＋400－400）×25%
　　＝280×25%＝70（万元）
　　递延所得税负债＝1 120×25%＝280（万元）
　　所得税相关分录如下：
　　借：所得税费用　　　　　　　　　 350
　　　　贷：应交税费——应交所得税 　　　　 70
　　　　递延所得税负债 　　　　　　　　　　280
[讲义编号NODE：针对本讲义提问]
TA的最新馆藏[转]&
喜欢该文的人也喜欢