&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&发生房屋买卖纠纷如何解决，遇到房产纠纷怎样打官司？
发生房屋买卖纠纷如何解决，遇到房产纠纷怎样打官司？
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导读：在房屋买卖的过程中，由于购房者与卖方所站的立场不同，总会因各种各样的原因产生争执，甚至是发生房屋买卖纠纷。那么，如果发生房屋买卖纠纷如何解决呢？对于购房者来说，如果遇到房产纠纷怎样打官司，才有胜诉的可能性？对于这些问题的具体内容，下文中将一一为您展开介绍。
一、发生纠纷如何解决根据我国司法的有关规定，消费者在购买房屋的过程中，与房地产开发商发生纠纷，一般有以下几种解决的方式：1、协商协商是指当事人行使自己的合法处分权，在法律规定许可的前提下，互谅互让，协商解决纠纷。购房者和开发商对双方所发生的纠纷进行协商，提出一个双方都满意的解决方案，并就此达成一个纠纷解决协议。由双方协商解决纠纷，对购房者和开发商来讲都是最好的解决纠纷的方式，因为这种方式既省时省力又省钱。2、调解这是指在非仲裁机关和诉讼外的第三人主持下，房屋买卖纠纷的当事人达成协议解决纠纷。3、仲裁仲裁是指买卖双方当事人依据他们事先或事后达成的协议，自愿将其争议提交给双方同意的仲裁机关，由该仲裁机关依据有关法律和事实作出裁决，以解决纠纷。仲裁解决是终局的，对双方当事人都有约束力，不存在当事人上诉的问题，加上仲裁简单、灵活，因此它能比诉讼更迅速处理纠纷，同时费用更低廉。但是要采用仲裁方式解决纠纷，发生纠纷的双方中有一方不愿将纠纷提交仲裁解决，那么就木能采用这种方式来解决纠纷。4、诉讼诉讼是指买卖双方当事人依法向人民法院提起诉讼，由人民法院依据有关法律和事实作出判决以解决纠纷的一种方式。人民法院经过审理后，就双方之间的纠纷作出解决。由于我国实行的是二审终审制，当事人对一审法院作出的判决不服的，可以向上一级人民法院上诉。二、遇到房产纠纷怎样打官司当遇到问题没有验收通过时，当事人可以要求退房，造成损失的还可以要求赔偿。其实无论是那种纠纷，都可以由双方当事人协商解决，如果协商无法达成一致的时候，可以向法院提起诉讼。“打房产官司”应注意以下事项：首先，根据《民事诉讼法》“谁主张、谁举证”的原则，在提起房产诉讼时，应提出明确的请求事项。围绕这些诉讼请求，向人民法院提出有效。其次，为确保判决的顺利执行，当事人可根据《民事诉讼法》第九十二条的规定，申请人民法院对被申请人的相应财产采取保全措施。再次，按照《民法通则》关于诉讼时效的规定，当事人在提起房产诉讼时，须在法律规定的2年诉讼时效期间内提出，以免丧失诉讼权利。最后，如果当事人对法院一决不服，可在收到判决书之日起15日内向上一级法院提起上诉；如果对二审判决仍然不服，可在终审（二审）判决发生法律效力后2年内提请再审；或者按照《民事诉讼法》第一百八十七条的规定，提请检察机关依法提起抗诉。以上内容就是对“发生房屋买卖纠纷如何解决”以及“遇到房产纠纷怎样打官司”等问题的详细介绍，也希望这些内容能够帮助您解决您所遇到的问题。在发生房屋买卖纠纷后，如果购房者与卖方之间不能通过和平的方式来解决，购房者就要及时向法院起诉，来依法维权。诉讼中，对于购房者来讲，最重要的便是对证据的提供。如果您不知道该准备哪些证据来打房产官司，建议您咨询房产方面的专家律师的意见，以避免不必要的麻烦出现。
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无锡房产律师温馨提示：在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全，审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外，签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定，切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句，以避免日后纠纷发生。
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房屋买卖纠纷案件中的违约金之约定和认定
作者：中银律师事务所 &方勤
& & 房屋买卖纠纷的案件中，违约金是一大争议焦点。守约一方能拿到多少违约金？违约方如何少支付违约金？本文参考北京地区法院审判案例，结合《合同法》及其司法解释和北京高院的指导意见做一个总结。
& & 违约金是守约一方依据合同约定向违约方索要的赔偿。
& & 违约金是约定的而非法定的，它的来源基础是违约引起的请求权之请求赔偿损失。即不管有没有约定违约金，守约一方都可以依法要求违约一方赔偿因违约行为给其造成的损失，而在赔偿损失之外是否能主张违约金要看合同约定情况。
& &&但是，违约金并非约定多少就会被支持多少，实际被支持数额是基于违约造成的实际损失，根据我国《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法》司法解释二第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
& & 既然二者实质来源相同，违约金可否与损失赔偿同时请求呢？我们认为是可以的，二者可以互为替补。可以单独请求违约金，违约金获得支持的数额推定相当于损失数额，如果约定过低，可以申请调整增加；也可以同时请求赔偿损失和违约金，不过对损失数额明确后，对违约金酌情降低，显示了其具有补偿和惩罚的性质。正是基于违约金对损失赔偿的全方位替补作用，违约金数额可与实际损失等同。因此，不可以在请求增加违约金后，又增加或另案起诉请求赔偿损失。依据《合同法》司法解释二第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”
& & 结合上述对违约金性质及适用依据的论述，在房屋买卖合同纠纷里，守约一方如何才能拿到更多的违约金呢？
& & 第一，可以约定违约金的性质为赔偿损失之外的惩罚性质，或者包含损失和惩罚，该违约金不以实际损失为限，不是约定一个违约金的计算方式就可以。
& &&第二，尽量约定损失赔偿的计算方法，明确损失的范围，损失包含的可能得到的利益尽量明确下来。因为损失的计算和认定直接关系到违约金的认定，而损失的计算方法如果没有约定，原告方对除实际损失之外的可能得到的利益很难举证，如果双方达不成一致，法院只会酌情认定（如另外购买的同地段房价差额）。如果合同里有约定，意味着双方已经达成一致，法院较易采纳原告对损失的主张。
& & 对于违约一方，如何少支付违约金呢？
& & 第一，如果违约方认为自身违约，应该主动请求降低违约金。法官参考哪些因素降低违约金呢？依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”
& &&北京市第一中级人民法院做出的（2015）一中民终字第07025号判决书记载，“本院认为双方在合同中约定的违约金数额过分高于原告的损失，有违公平原则，本院结合合同履行情况、xx原告实际损失、本案的违约形态、被告违约行为的程度及主观过错（是否恶意），依法对违约金数额予以酌减。”这个比较详尽，可供参考。
& & 合同履行情况一般指合同履行到什么阶段，守约方履行的越多，违约方违约成本越高；违约形态是指拒不履行、迟延履行还是不完全履行等，根据违约形态违约责任依次降低。违约行为的程度是指根本违约和非根本违约；主观过错及过错程度指有无故意或恶意，或者非故意的过失；过失分为重大过失和一般过失，违约责任依次降低。
& & 第二，如果被告（违约方）进行了免责抗辩，也别忽视法官的释明。
& & 案例：“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。”法院在一方免责抗辩时有释明若不支持免责是否请求调整违约金的义务。
& &&一旦法官释明，就要请求降低违约金；否则，一再坚持对违约金计算方法的认可或者认为自己没有违约，则可能面临高额违约金。
& & 以上是仅就违约金的性质及认定方面的一个浅薄分析。合同的履行应当遵守过错相抵，损益相抵，防止损失扩大的原则，这些都对违约责任、违约金的最终认定有影响；合同无效，撤销等后果是双方按过错承担损失赔偿责任，在约定的时候不用违约金，而用损失赔偿。
& & 房屋买卖合同领域的值得探讨的东西很多，希望能给房屋买卖领域的当事人及律师在违约金约定方面能有一点用处。
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房屋买卖无小事 一不小心就会身陷纠纷之中
来源：大洋网-广州日报
作者：李凤荷
每年的“3·15”，铺天盖地都强调“消费者保护”，但今年本版希望“反弹琵琶”，分析一下消费者本身应该负的责任。
房屋买卖涉及个人或家庭的支付能力、购买资格和房屋产权的明晰，购房者和业主都应该清楚了解。二手房买卖需谨慎，切勿轻易做决定。
每年的“3·15”，铺天盖地都强调“消费者保护”，但今年本版希望“反弹琵琶”，分析一下消费者本身应该负的责任。以房屋买卖来说，涉及个人或家庭的支付能力、购买资格以及房屋产权的明晰，这些都是购房者和业主所应该清楚的，有时候把纠纷怪罪到中介头上，如果中介本身缺乏有关信息，他们又怎能为买卖双方做好参谋呢？
为此，记者从广州市房地产中介协会了解到以下四个案例，“祸源”都是来自于买卖双方，有的购房者甚至以为撕毁买卖合同就不用支付中介费，用“脑残”来形容也不为过。如果大家不想买卖房屋闹上行业协会，闹上法院仲裁庭，各位在签约前的确要谨慎判断。
教训一：购房要看政策&社保要连续缴
日，余某从外省到广州某A公司工作，欲打拼一番事业。日，余某跳槽至收入丰厚的B公司，并决定在广州购房定居。余某经某中介公司介绍，看中越秀区某物业，且得知外地人在广州购房需连续缴满社保3年。余某从该中介公司得知限购政策后，立即前往人社局核实自己社保缴纳情况，并补缴因跳槽而断缴的社保。余某认为自身已具备购房资格，遂通过该中介公司与业主周某就上述房屋签订《房屋买卖合同》，并分别向周某与该中介公司支付定金2万元及中介服务费3万元。但事后在递件过户时，房管部门工作人员经审查发现余某3年社保存在补缴情况，不具备购房资格。最终，余某由于不具备购房资格，导致交易不成，已支付的定金与中介服务费因自身违约无法退还。
贴士：限购细则要看清
《2011广州限购令细则》与《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》的相关规定：“不能提供5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不得购买住房。”
余某非广州市户籍居民，亦未在购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社保，故在本市不具备购房资格。根据《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》：“非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房”的规定，余某不得通过补缴个人所得税或社保的方式获取购房资格。
为此，房地产中介协会法律咨询服务中心律师提醒广大消费者：在购房前，应注意核实自身的购房资格，可通过前往房地产管理部门查询自身名下物业及前往税务部门或人社局查询个人所得税或社保缴纳的情况。特别是对于非本市户籍居民，在跳槽至另一家公司前，应及时与原公司及新公司协商社保的缴纳，防止因跳槽出现社保的断缴。在签订买卖合同时，可约定若因购房资格导致交易不能履行的处理方式，从而减少由此产生的经济损失。
另外，通过中介方促成房屋交易的，中介公司及经纪人员应向交易当事人说明“限购政策，特别是提醒买家核实自身的购房资格”。
记者留言：“自以为”害了自己
有能力月入数万元买房，却没有能力判断自己是否符合购房资格，这是购房者的一个悲哀。一个房屋动辄上百万元，一旦签字成交就要负担起上百万元的责任，这是购房者必须清楚的。此外，有关限购政策的条文以及解读，在媒体等公开信息渠道都可以查得到，购房者过分自信“自以为”，真的是害到自己。
教训二：买房大事要商量&夫妻一方莫逞强
日，王某夫妻欲换购新房，在某中介公司介绍下，前往实地查看位于黄埔区某物业。丈夫王某对该物业表示满意，但其妻子许某认为该物业无市一级学位，且离市区较远，不利于孩子上学，表示需再考虑。王某担心该物业被他人购买，私下单独与业主吴某签订《房屋买卖合同》，并分别向业主与该中介公司支付定金3万元与中介服务费2.5万元。事后，妻子许某得知丈夫背着其签订合同，非常生气，拒绝协助支付房款及履行其他交易手续。
最终，丈夫王某因妻子许某拒绝协助支付房款，以及自身资金不足，与吴某取消交易，经协会调解后，该中介公司同意减免王某部分中介服务费。
贴士：共有资金买房要双方同意
出售夫妻共有房屋或者以共有资金购买房屋，涉及家庭主要财产且价值较大，夫妻双方应当共同、平等协商，考虑好各种因素（比如家人是否同意，购买资金是否充足）后，再签订房屋买卖合同或协议。否则，夫妻一方在未取得另一方同意的情况下擅自签订合同，如因另一方反对而导致合同无法履行的，签订合同的一方仍须承担法律责任。
记者留言：别“剃头担子一头热”
看到这宗夫妇买房不成的个案，记者不禁担心他们的婚姻前景。选择一处住所居住或是投资，是夫妇两人的共同决定，如果两人对此没有达成共识，那么共同购房是没有意义的。买房也是一面镜子，丈夫“剃头担子一头热”签约，也反映了个人性格上的缺陷。希望他们两人这次买房不成，付出小小代价，能够发现各自的缺点而尽力修补。
此外，记者见过不少夫妇两人因房产投资产生分歧的个案，都是批评保守判断的一方错过入市时机，“如果当时买了××房，我们现在就不用背这么重的月供了”，每每遇到这种案例，记者都希望夫妇以两人感情为优先考虑，房子是身外物，如果两人感情因此受损，那买来多好的房屋也是枉然。
撕毁买卖合同&中介费仍需付
家住广州的杨某，看中本地房产的升值潜力，欲再购房以保值。日，买家杨某通过某中介公司与业主温某就位于海珠区某物业签订三方《房屋买卖合同》，约定杨某需分别向温某及该中介公司支付定金20000元及中介服务费30000元。
合同签署后，杨某依约向温某支付了定金20000元，但其因无足额现金，当日未支付中介服务费。在办理贷款手续时，银行发现杨某的个人征信有问题，不同意审批贷款。于是，杨某与温某协商决定，定金20000元赔偿给温某，双方当场撕毁合同以解除交易。
事后，该中介公司多次催促杨某支付中介服务费，但杨某以合同已撕毁，交易取消为由拒绝支付。无奈之下，该中介公司持自己手头上的《房屋买卖合同》，向仲裁委员会提起仲裁，申请裁决杨某支付中介服务费30000元。
仲裁庭经审查，该中介公司已促成买卖双方签订合同，虽买卖双方各执的合同已撕毁，但并不影响该中介公司与杨某的居间关系，且本次交易不成是因杨某贷款不成所致。最终，仲裁庭裁决杨某向该中介公司支付中介服务费30000元。
贴士：找中介买房要交佣
通过中介公司办理房屋交易（买卖/租赁）手续时，中介公司一旦促成交易双方签订买卖/租赁合同，即有权利向当事人收取中介服务费；若当事人需解除交易，除需与另一方当事人协商解除买卖/租赁关系，还需与中介公司协商解除居间关系，即解决中介服务费的支付问题。买卖关系的解除，不等于居间关系的解除。并且，合同关系的解除，不能以撕毁合同的方式，而应在协商一致后签订解除关系的书面协议，或者在协商不成时通过司法途径处理。
另外，买卖当事人若要保障中介服务费的合理支付，可与中介公司协商采用分项支付的方式，如将全部中介服务费分为促成签订买卖/租赁合同服务费、房屋过户咨询服务费、房屋交付服务费等，或是按交易步骤支付费用。
记者留言：“一拍两散”事仍在
两个人在房屋交易登记中心撕毁合同，以为一拍两散就可以把这件不愉快的事情忘掉，两人真的是“很傻很天真”。在当今商业社会，且不说买卖合同上面有中介公司的签字，同时中介公司也有留底存档。如果两人是手拉手的交易，不涉及中介公司的服务，他们当然可以这样做，但是一旦涉及中介公司，他们必须解决与中介公司的服务关系才能真正把这个事情处理好。
继承手续未办完&着急卖房空喜欢
日，白某父母在一起交通事故中去世，留下一套位于荔湾区的房屋。白某避免睹物思人，乘楼市回暖，欲办理继承公证，将该房屋过户到自己名下后出售。在办理继承手续时，白某在朋友介绍下，与买家李某签订《房屋买卖合同》，保证该房屋仅有其一人继承及愿承担由此产生的违约责任。买家李某依约向白某支付定金3万元。之后，白某取得继承公证书，发现载有另一继承人何某。白某疑惑万分，经调查得知何某为白某父亲与前妻所生，且双方多次沟通，均达不成一致出售意向。最终，因何某拒绝出售房屋，导致交易不成，白某返还双倍定金给买家李某。
贴士：继承公证存在不确定性
本案例的交易房屋发生继承，需办理继承公证及产权转移登记手续后才能进行交易。而在办理继承公证手续时，除了继承人的范围之外，还可能涉及遗产范围、遗嘱效力等争议；有的虽然各方当事人之间没有争议，但因年代久远，相关证明身份关系的证据材料不齐全，也会影响继承公证的办理，所以存在一定的不确定性。
在此，广州市房地产中介协会法律咨询服务中心律师提醒广大的消费者：遗产继承既涉及证据的收集审查和事实的认定，又涉及法律的适用和权利义务关系分析，当事人一般难以自行做出准确判断，故在出售继承的房屋前，应当先办妥继承手续，确认继承份额，并在房地产管理部门办理完成产权转移登记后，再上市交易，避免交易纠纷。
记者留言：买房暴露各种隐私
每一个家庭都有这样那样的隐私，有时候这些隐私会体现在房本上。本案的业主甚至连自己有个同父异母兄弟都不清楚，这也是够奇怪的。当然，这种隐私也不是什么丑事，按照正常的继承程序，做好遗产分割，出新的房产证即可进行交易。乐居推荐：&
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