关于推进住宅小区业主自治管理物业的建议
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　　关于推进住宅小区业主自治管理物业的建议
　　民盟苏州市委员会
　　实行商品房改革以来，房屋具备了明确的产权，同时也赋予业主自我管理的权利。但是许多住宅小区属于老居住区，或者说业主大多经历公有房屋时代，对物业管理长期有依赖政府的习惯，因而在当今的物业管理上出现了许多矛盾和混乱，不是无人管理就是业主与物业公司吵架闹事，居民生活秩序受到严重干扰，业主利益得不到保护，给社会带来不和谐隐患，比如业主堵门和被堵门现象时有发生，居民反映十分强烈。《江苏省物业管理条例》指出，县级以上地方政府物业管理行政部门负责监督管理工作，因此，建议政府相关部门充分履行职责，指导小区全面建立业主委员会，帮助业主开展自我管理物业工作，以提高我市城市综合管理水平。
　　一、我市住宅小区业主自治现状
　　我市住宅小区业主管理物业分三种情况，第一种是能按照物业管理条例建立完善的业委会，并具有良好管理秩序。主要是指近几年新建的高标准住宅区，约占15%。这些小区业主自我管理能力强，依法维权意识好，小区管理起点高。第二种是基本能按照法规建立业委会并聘用物业公司管理，这类小区主要也是在2000年后新建的，约占60%。但这些小区业委会和物业公司运作并不规范，业主、业委会、物业公司之间矛盾突出。第三种是业主没有成立业委会，由政府、单位或居委会代管，约占25%。这些小区都是老小区或拆迁安置小区，长期在政府、集体的托管之下，有些业主从来不交物业费，物业处于混乱状态，业主权利得不到保障，卫生、安全、环境都存在严重问题。
　　二、存在问题
　　住宅小区物业管理问题主要表现在以下三个方面：
　　一是基本的物业管理秩序得不到保障。居住区缺乏有效管理，导致公共秩序混乱，如小区内违章搭建、占道经营、随意停车、区内道路堵塞、噪音油烟泛滥、地面损坏积水、随地大小便、垃圾得不到及时清运、公共设施遭到破坏等等，各种纠纷不断，居民每天都在为这些事到处反映和投诉。
　　二是业主权益难以维护。这个问题近年表现得越来越突出。随着业主法制意识增强，业主逐步知道业主有哪些利益，但是这些利益却很难维护。如小区配套公共用房面积及所有权、容积率、绿化面积、地下层使用、地面停车位收益、小区广告收益、公共房屋收益权等等都是业主的权益，这些有的管理部门放松管理，不按规定执行，有的被物业公司或居委会等部门侵蚀，而业主要讨回权益没有政府支持是很难的，甚至法院也不愿受理。
　　三是由物业管理问题引发社会问题。近年来由物业管理服务和业主权益引发的堵塞交通、集体上访、业主与物业公司打架伤人等日益增多，这些问题主要是权益无法得到保护的结果。矛盾激化后导致业主拒交物业费、损坏公共设施，物业威胁恐吓业主、垃圾堵门等，使业主与管理服务者进入恶性循环。
　　这些问题的发生固然有方方面面的原因，但是相关部门不能坐视不管，应当按照物业管理条例规定履行好职责，指导小区管理，提高城市管理水平。可是有些地方管理部门甚至滥用职权，侵犯业主正当权益。如某区行政管理部门严重干预业委会工作，甚至发文通知业委会取消业委会主体资格，从而让居委会代理业委会工作，居委会未经业委会认可越权聘用物业公司，同时还占用了属于业主的公用房屋和租金收益。由于小区业委会被迫失去了主体资格，业主维权都不能进行，地方法院也无法受理。有个小区房屋建成8年了，街道从来没有主动去帮助建立业委会组织，小区管理和收益全部在居委会手里。还有某区房管局不按小区规划设计和配套面积要求，将应当属于小区配套的门卫房和物业用房给开发商发了产权证，侵占业主公共利益。还有小区公用路灯用电费用不一致，有的小区是市政公用承担，有的小区是业主承担，这些都没有人过问。相关部门以业主没有管理积极性为由来剥夺业主自我管理的权利，而我们所了解到的却是业主得不到管理部门的支持，成立业委会难上加难。
　　物业管理条例第十五、十六条规定指出，街道办事处是首次成立业委会的组织者，对筹备成立业委会具有不可推卸的责任，管理部门应当积极主动去帮助业主自主管理小区，而不能越俎代庖，更不能因业委会缺失与业主争利。
　　三、相关建议
　　为提高城市管理水平，以小区和谐推进全民和谐，我们提出以下建议：
　　1.正确认识小区管理在推进和谐社会、提高市民素质工作中的重要性。进入21世纪居民居住方式发生重大改变，许多市民来自农村，对城市生活有许多不适应，在行为习惯等方面也有冲突，做好小区管理，建立美丽、便捷、和谐小区有利于社会发展，有利于社会稳定。业主权利得到尊重、业主利益得到保护是市民的基本需求，是社会稳定的基石。政府应当在小区管理上加强工作，营造自我约束、自我管理的文明居住环境。
　　2.物业行政管理部门依法履行职责，推进业主自我管理物业进程。要依据《江苏省物业管理条例》和《苏州市住宅区物业管理条例》依法履行好职权，主动帮助小区建立起业委会，指导和督促业委会开展正常的自我管理物业工作;指导换届选举、选聘物业服务公司、主动接受业主监督、办事和财务公开等工作;帮助指导建立业主至上的理念，组织开展业委会人员培训，规范业委会工作程序。即使业委会工作不规范，管理部门也应当努力督促指导其作出改进，尽量让业委会自我管理，而不能插手代管。
　　3.明晰居住小区业主产权、利益，依法给以保护。相关部门应当依法开展物业产权登记，维护业主个人产权利益和公共产权利益，尤其是公共产权部分应当要求开发商和业委会在登记前在小区内进行公示，让业主拥有知情权，避免暗箱操作。对公共产权部分还应当广泛宣传政策、法规，让业主开展监督。如苏州市规定公共管理配套用房应严格按小区建筑总面积的7‰配套，由开发商建造，全体业主共有;容积率批复应与竣工实际容积率一致等。
　　4.规范小区物业服务公司管理，协调与业委会的关系。相关部门要依法履行监督指导工作，建立健全物业服务公司资质管理，严格按程序规定做好物业服务公司的选聘、撤换等工作，严格履行服务合同，同时要监督指导服务公司建立业主至上、服务业主、有偿有礼服务的理念，建立与业主良好的互利关系。指导业委会按章选聘服务公司，公开签订合同，维护业主利益，配合服务公司完成物业管理程序。
　　5.加强监督检查，提高依法行政能力。相关部门应当消除不利于小区管理的各种行政障碍，树立为民服务的理念。杜绝一切腐败行为，为业主把好关。要加强人员业务培训，尤其是街道办事处一级管理人员，要改变工作作风，扎实推进工作。对房屋产权登记部门开展检查，对违反规定登记的要坚决纠正，对违规行政发文给以撤销。同时要建立举报监督程序，对违反物业登记规定、不履行管理的懒政、阻碍业委会建立的乱作为行为按规定处罚。
　　6.开展建设和谐小区，共园小区梦的宣传教育活动。在小区生活中业主应遵章守法，互谅互让，和谐相处，共建美好小区;让和谐、安定、祥和的小区生活为中国梦作出应有的贡献。
(责编：丁静芳)
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业主，即住户，也就是房屋的所有权人，是对其所有的房屋享有占有、使用、收益、处分的主体。业主在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会是全体业主经过民主选举的程序而产生的代替全体业主实现权力的一个机构，即业主大会的执行机构。关于业主委员会是否具有法人地位，各国和各地区的规定不尽相同。德国《住宅所有权法》认为:住宅所有人通过契约结成住宅所有人共同体即管理团体，而不是当然相关信息上结成住宅所有权人共同体，该团体也不必然是法人;川我国台湾地区也不认为物业管理委员会为法人组织，仅具有当事人能力。而《法国住宅分层所有权法》规定，只要有两名以上拥有建筑物不同部分的区分所有者，即当然存在区分所有权人管理团体，全体业主即构成具有法人资格的业主团体;我国香港地区法律认为物业管理委员会须在土地注册处注册后才成为业主立案法团，具有法人资格;美国传统法律理论及现制是不承认房屋所有权人管理团体(公寓所有权人协会)具有法人资格，随着美国...
一、业主委员会与物业管理公司的定位
业主，即住户，也就是房屋的所有权人，是对其所有的房屋享有占有、使用、收益、处分的主体。业主在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会是全体业主经过民主选举的程序而产生的代替全体业主实现权力的一个机构，即业主大会的执行机构。关于业主委员会是否具有法人地位，各国和各地区的规定不尽相同。德国《住宅所有权法》认为:住宅所有人通过契约结成住宅所有人共同体即管理团体，而不是当然相关信息上结成住宅所有权人共同体，该团体也不必然是法人;川我国台湾地区也不认为物业管理委员会为法人组织，仅具有当事人能力。而《法国住宅分层所有权法》规定，只要有两名以上拥有建筑物不同部分的区分所有者，即当然存在区分所有权人管理团体，全体业主即构成具有法人资格的业主团体;我国香港地区法律认为物业管理委员会须在土地注册处注册后才成为业主立案法团，具有法人资格;美国传统法律理论及现制是不承认房屋所有权人管理团体(公寓所有权人协会)具有法人资格，随着美国法律理论及社会情势的长久变迁，上世纪70年代开始已经有了承认公寓所有权人协会拥有法人资格的法院判例，到目前为止已经普遍获得了判例事实上的承认。
必须明确指出业主委员会是执行机关，管理团体法人化并非是指业主委员会单独具有法人资格，所谓管理团体法人化是指建筑物所有权人管理团体整体所具有的法人资格。就如同在股份有限公司里，董事会是其业务执行和经营意思决定机构，它不可能单独成为法人，只有整个公司才具备法人资格。本文为表述方便，姑且称之为“业主委员会的法人资格”。我国大陆对业主委员会是否具有法人资格在理论上和实践中都存在较大争议。在我国相关的法律法规中都没有明确住宅小区业主委员会必须具有法人资格。依据2003年国务院颁布的《物业管理条例》，对照我国民法中所规定的成立法人必须具备的条件来看，业主委员会是非法人组织，原因有二:其一，我国采取法人登记主义，法人必须依法登记才能成为法人开展活动。我国法律规定了三种法人，一是机关(事业)法人，一般在人事编制部门批准核准;二是企业法人，在工商行政管理部门登记;三是社会团体法人，在民政部门登记。业主委员会仅是在县以上房地产行政部门备案，所以它是未经法定机关登记的，不能成为法人。其二，业主委员会虽经业主大会选举依法成立，但没有“必要的财产或经费”，业主们的财产不能成为业主委员会的财产，业主们交纳的物业管理费主要用来支付物业企业服务费用，而维修基金是用来修缮房屋的，所以业主委员会并没有自己的资金，不能成为民法上的法人。
在实践中，我国只有深圳市、广州市、中山市等地明确住宅小区业主管理委员会必须办理社会团体法人登记手续。但管理团体法人化实际运作最早、规模最大的深圳市，其业主管理委员会社团法人化的运作效果并不理想。从深圳市住宅局1998年的统计资料来看，在所成立的270多个业主管理委员会中，运作良好，能够发挥作用，业主、业主管理委员会和物业管理公司之间配合良好的为数极少。大多数业主管理委员会运作及规范不完善，业主管理委员会形同虚设，长期不理事，不能发挥对物业管理公司的监督作用，业主并不能通过业主管理委员会这种机制通畅地反映自己的意志。鉴于此，深圳市二届人大常委会第三十三次会议于日《关于修改&深圳经济特区住宅区物业管理条例&的决定》中，己经从法规中将业主管理委员会修正为业主委员会，并不再强制要求业主委员会具有社团法人的地位。
然而尽管在我国理论及实践中，业主委员会的法人化进程都受到了较大的阻碍，但业主委员会法人化是当今世界的一个不可逆转的民主潮流。其突出的优点表现为以下五个方面:第一，管理团体可以以自己名义对外实施法律行为，有利于取得权利、订立契约和签署物业管理服务合同;第二，管理团体自身成为了权利义务的归属点，有关管理团体之间的法律关系就变得更加明确，第三者与管理团体之间的交易行为就具有便利性和安定性;第三，在区分所有建筑物的改建或重大修缮活动中，便于接受金融机构的融资;第四，直接以管理团体法人的名义，较为便利建筑物、土地税负的缴纳;第五，有利于对单个区分所有权人征收管理费、请求停止违反义务行为、请二求损害赔偿，并在涉及诉讼事务时可以管理团体名义直接起诉或应诉。
正是由于业主委员会的法人资格具有上述优点，笔者认为应在理论与实践中为业主委员会的法人化奠定前进的道路。根据我国具体情况可以参考日本的方法。日本采取了折中的方法，依据日本现行法律规定，由30人以下的区分所有权人构成的管理团体性质上属于无权利能力的团体，称为社区管理团体:而30人以上的区分所有权人由区分所有权人或代表表决权四分之三以上多数的集会决议，决定成立法人，并在主要办公所在地进行登记，就可以成为拥有法人资格的管理团体法人。这种方式注重客观的业主数量，既避免了那种无论规模大小都必须进行法人登记的死板做法，也兼顾了规模较大的住宅区业主们的权利，无疑是一种较为可取的方式，我们不妨可以借鉴一二。
“物业”一词来源于港粤一带的方言，通常是指已建成并投人使用的房屋及其配套设施、设备和场地。在我国大陆，对“物业”一词的使用一般限于“物业管理”的场合，其它场合仍使用“房地产”这一习惯称谓。随着现代工业经济的发展，城市化进程不断加快，出现了城市人口激增，住宅短缺，地价高涨的状况，为缓解住房紧张和城市土地资源相对有限之间的矛盾，提高土地的使用效率并减少建筑成本，人们不得不将房屋的建造向空中、地下进行立体化扩展，于是以多层和高层楼宇为首要表现形式的建筑物大量涌现出来。由于居住在同一建筑物中的人员数量众多，关系复杂，生活习惯迥异，无论是对楼房专有部分或是共有部分的使用，都难免不涉及到他人利益或是整体利益。为了建立一个和谐的共同物业的利用秩序，避免利益冲突、责任推诱的现象，客观上有必要将全体业主组织起来，设定一定的管理服务机构，以谋求共同解决物业的使用和维护问题，物业管理制度由此而生。物业管理在国外已不是什么新鲜事情，但在国内却只有二十多年的历史，可以说是一个新兴的行业。物业管理公司就是在物业管理行业中产生的以提供专门的物业管理服务为主要经营内容的公司。
由于物业管理公司具有“管理”二字，而物业管理公司又从事的是物业管理活动，因此，人们往往会望文生义地将物业管理公司误解为建筑物的管理人。其实，物业管理中的“管理”与我国民法所规定的“管理人”中的“管理”有很重要的区别。我国民法中建筑物致害的责任主体的立法原意所谓的管理人实际上应该是指依照法律、法规或行政命令对特定建筑物或其它设施享有固定的带有永久性的经营管理权的人。管理人是依照法律、法规或行政命令直接产生的，在我国民法立法的原意上应该是指享有占有、使用、收益甚至处分权利的建筑物管理者，是指基于所有人授权或者其它法律事由而对建筑物取得法律上或事实上的占有，以及承担维修保养义务的人。从管理人的法律概念来看，物业管理公司首先不享有对建筑物的占有、使用、收益和处分的权利;其次，没有享有对特定建筑物的“固定的”“带有永久性的”经营管理权。我国.于日起开始施行的《物业管理条例》第二条规定:“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”由此可知物业管理公司虽然承担有一定的管理服务责任，但这种管理服务责任是通过与业主或业主委员会所签订的物业管理服务合同获得的，并不是因所有权而派生出来的管理权。相比之下，业主或业主委员会则具有固定的带有永久性管理权的性质，这才更能体现出责、权、利相统一的原则。
从上述分析可见，物业管理公司并不具备管理人这一主体资格，只有业主或业主委员会才具有管理人资格。物业管理公司只能依据与业主委员会订立的物业管理服务合同具备管理服务人的资格。因此，我国法律应该明确赋予业主委员会为建筑物管理人的法律地位，赋予物业管理公司建筑物管理服务人的法律地位，以避免理论和实践中的混乱。
二、业主委员会与物业管理公司的法律关系
根据我国《物业管理条例》的相关内容，可以肯定业主委员会是代表全体业主与物业管理公司签订物业管理服务合同，因此它们之间是平等的合同当事人的关系。然而值得深思的是多年来，这种关系一直被锁定在“委托”关系上，其实这是一种认识上的误区，在现实操作中也遗害不少。
委托是指把某物或某事务托付给某人代为处理的意思。委托合同又称为委任合同，是当事人约定一方为他方处理事务的合同。[5]该种合同的意义在于合理利用他人的技能和劳力为自己谋利益，解除人们事必躬亲的烦优。从表面上看，业主委员会与物业管理公司之间似乎确是委托合同，但结合物业管理的实际，认真对照合同法就会发现委托合同与物业管理合同有本质上的差别。
第一，委托合同是诺成及不要式合同。委托合同在当事人双方意思表示一致时即成立，并且一般无须采用特定的形式;而物业管理合同则是要式合同，且一般是格式合同，必须依照物业管理法律、法规所规定的招标投标方式公开、公平、公正地确定物业管理公司，并签署物业管理合同，且一般要求采用物业管理示范文本。
第二，委托合同既可以是有偿合同也可以是无偿合同。法国民法典和德国民法典均继承罗马法规定，以无偿作为委托的原则，但我国合同法从等价有偿的市场经济的一般特征出发，规定委托合同既可以有偿也可以无偿。而物业管理合同则必须是有偿的，物业管理公司通过向业主提供管理服务而获得报酬，业主必须支付相应对价才能得到服务，这也是物业管理公司订立物业管理服务合同的最终目的。
第三，《中华人民共和国合同法》第399条明确规定:“委托人应当依照委托人的指示处理委托事务。”这实际上是规定了受托人的忠实义务。但物业管理服务并非完全按照业主、业主委员会的指示处理事务。物业管理公司在物业管理的管理服务工作是依据合同规定的范围、项目，遵循物业管理法律、法规，独立自主地开展物业管理服务的经营活动的。在物业管理公司开展的物业管理服务的经营活动中，业主、业主委员会只有监督权，而没有干涉和指挥权，物业管理公司并没有服从业主、业主委员会指示的忠实义务。
第四，物业管理的收费方式与委托合同不同。根据《合同法》第398条的规定，委托人支付费用的方式有预付费用和偿还费用两种方式;而物业管理收费方式一般是依据业主公约以及物业管理合同的规定由业主或住户按月交纳。
第五，依据《合同法》第400条:“经委托人同意，受托人可以转委托”以及第408条:“委托人经
受托人同意，可以在受托人之外委托第三人处理委托事务的规定，委托合同可以转委托，也可以重复委托;而物业管理法律、法规规定物业管理公司只能将专项经营服务业务委托给专营公司，不得将整体管理服务责任交给他人，业主委员会也不得与两个以上的物业管理公司同时签订重复的物业管理合同。
第六，《合同法》第410条规定:“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”这一规定的意义在于委托合同是建立在委托人与受托人之间的信任关系之上的，若任一方的信任动摇，则合同基础发生变化，准许当事人解除合同。而物业管理合同是一种相对稳定的合同，双方当事人并没有随时解除合同的权利。解除合同必须依据合同条款进行协商，或由法院、仲裁机关确认解除合同。
仔细分析，物业管理合同和委托合同还有诸多差异，本文不再赘述。如果我们无视这些本质上的差别，硬要将物业管理合同等同于委托合同，必然引起理论和实践上的极大混乱，既不利于保护业主的权利，也不利于物业管理的良性运行和发展。
根据以上分析，我们认为业主委员会或业主与物业管理公司之间首先是按照物业管理服务合同构成合同当事人之间平等的法律关系，业主委员会有选聘、解聘物业管理公司的权利和自由，物业管理公司也有拒聘的自由。无论是业主、业主委员会，还是物业管理公司，作为物业管理服务合同的双方当事人，只要违反了合同的规定就应承担相应的违约责任。
三、实践意义
明确业主、业主委员会、物业管理公司的法律地位及三者之间的关系具有重要的现实意义，这成为规范物业管理活动的理论基础。目前，我国许多物业管理公司直接脱胎于计划经济时期的房管所，在具体的物业管理活动中明显带有计划经济的烙印。这种脱胎于房管所的物业管理公司头顶上依然覆盖着过多的权力光环，在物业管理活动中凌驾于业主和业主委员会之上，漠视甚至剥夺业主及业主委员会的基本权利，对物业管理的良性发展形成过多的束缚。而大量的业主由于不熟悉相关的法律法规，对侵犯自己权利的行为无奈忍让。只有从这一理论基础出发才能对物业管理活动中产生的其它法律关系及现实问题作出正确的评判，也才能更为切实地保障业主的利益。如物业管理中的收费标准应该如何确定，房屋维修基金的收取、保管和使用应遵循何种原则，以及对业主共有的共用部分应如何处分，物业管理公司是否可以单方面决定与煤气、电信等公司签订垄断性协议等等关系到业主切身利益的现实性问题都可以从业主与物业管理公司之间的法律关系入手去分析、把握。另外，我国实行城市住房商品化的时f旬不长，物业管理在我国仍是一个新兴产业，相关法律法规也不完备，虽然在近些年我国也颁布了一些有关物业管理的法规，但这些法规总体上来说层次低，且地方特色浓厚，不能充分地调整该种新型法律关系。日起实施的《物业管理条例》是目前我国调整物业管理的权威性最高的法律文件，其对规范物业管理活动起到了突出的作用，但其中的许多条文仍有缺陷，操作性较差。因此还须加强这一方面的立法，使城市小区的物业管理真正步人一个法治时代。
其他答案（共1个回答）
我们小区就是业主委员会帮助协调，没找物业，找了专门的人收垃圾打扫卫生什么的。但是业主委员会会很操心也~ 事情非常多！什么催缴卫生费啦~ 催收取暖费啦~ 什么什么...
现在各小区不一样,有的业委会完全是义务的,一分钱都不拿.我们小区的业委会就是免费的.有的小区业委会主任就拿500元,委员拿400元.美其名约:补助费.费用从物业...
业委会是否可以自己请人管理小区?
业委会当然可以自己选聘物业管理企业，这是业主行使自己物权的一个具体表现形式。
根据《物业管理条例》的相关规定：
...
这个我知道，没错，那小区是叫【橘郡】。原来那个小区的治理真是没法要了，好多开发商遗留的问题，后来连着换了两家物业公司都不行，知道换了一家叫城市展望的公司才起死回...
埃及落地签 要求哪些城市可以？
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这个不是我熟悉的地区物业公司管理不到位怎么办？实行自治！
- 嘉兴在线
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物业公司管理不到位怎么办？实行自治！
&&&&&日 00:00:31&&&&&&&&&&&&&&
　　小区环境差，设备设施老化，物业费收支不透明……与许多商业小区一样，大树花园三期的物业管理有着太多让业主“一言难尽”的地方，面对以上问题，业主大会决定由业主委员会代替物业公司直接承担各项管理职能，让小区成为一个名副其实的“自治小区”。
　　昨天下午，小区一位居民将物业费交到新成立的物业管理自治服务中心，据了解，这是小区实行自治后收到的第一笔物业费，标志着自治工作的正式启动。
　　业主对物业公司给出“差评”
　　“近几年，我们越来越感觉到物业公司在管理上的不规范，没有规章制度，收支完全不透明，物业费的用途完全无从知晓，遇到困难和问题找他们也起不了什么作用。”昨天，家住大树花园17幢的业主蒋申林告诉记者。
　　蒋申林已经在该小区住了6年多，小区物业公司的作为他都看在眼里，“物业公司最起码要保证小区的清洁，但几年来我们小区的绿化和卫生越来越差，小区的设备设施逐渐老化，也很少看到物业公司更新。去年一度出现供水不正常的情况，原因是小区的不少水泵进入报废期，然而最后物业公司只把其中一台实在无法工作的水泵和电机更换掉，其他同时购进的设备都没有更换。”
　　家住小区9幢的王先生表示，小区的安全也让人担忧，“此前小区的门卫完全是摆设，什么人都可以进来，安全电网、摄像头等安全设施也没有。”
　　“私家车乱停，小区环境很差。”家住13幢的张先生表示，“消防通道、楼道口因此堵塞严重，部分路面被损坏。”
　　“每次业主反映问题，物业公司几乎都不与其直接沟通，部分业主因此拒交物业费，形成恶性循环。”小区业委会一名成员告诉记者。
　　小区自治正式启动
　　2014年1月至3月，小区通过业主推荐、自愿相结合的方式产生业委会候选人，经业主大会投票差额选举产生了第二届业主委员会，同时，大会以三分之二以上的同意票通过了“业主管理规约”、“业主大会议事规则”修正稿以及小区实施物业自治管理意见。
　　4月1日到30日是业委会与物业公司共管的过渡期，5月1日起，物业公司正式将各项管理职能移交给业主委员会，大树花园三期酝酿已久的自治得以实现。
　　小区自治的顺利实现离不开业委会成员的努力，今年选举出的业委会主任严雷是远近闻名的“热心人”。蒋申林告诉记者，去年年底，他们这幢楼的租户原本将空调外机安装在了一楼，严雷发现后告诉租户，外机安装高度过低会导致底层住户受到热风、噪音的干扰，在他的协调下，租户们同意将外机移往楼顶。
　　自治如何开展？
　　最近，凡是进入过大树花园三期的市民都可以感觉到它的变化，只要来访者是“新面孔”，门卫一定会拿出登记本，认认真真做好来访记录。
　　严雷告诉记者，加强小区“安全感”是小区自治的一项重要内容，“我们提高了保安人员的工资，并设立安全奖，以提高他们的工作积极性，下一步还将采购高清摄像头、指纹打卡设备，实现‘智能化管理’。”
　　据介绍，大树花园三期实现自治后，管理方从物业公司变为业委会下属的物业管理自治服务中心。谈及对管理人员的监督，严雷表示，物业管理自治服务中心分为自治和监督两个小组，负责管理的工作人员既要受监督小组的监督，也要受业委会及社区的监管，此外，老年志愿者也将发挥监督作用。
　　在文化娱乐方面，业委会准备将小区空余的门面房作为老年活动室和图书室，使老、小都有所乐。“后期我们还准备把地下室的一部分改造成健身房，采购乒乓球桌、跑步机，供业主使用。”严雷说。
来源:嘉兴在线—南湖晚报&&&&作者:晚报记者 曹起铭　通讯员 万利平&&&&编辑:胡剑娟&&&&责任编辑：张琳