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签订购房合同后退房可以吗？专家教你如何解约
来源：房天下 &&发布时间：
购买住宅后，大部分消费者会入住其中，但是由于出现消费者对住宅质量或合同不满的情况，往往会出现，即解除与消费者之间的，将购房款退还给消费者。在这个过程中有两个问题比较重要，一是消费者要解除什么合同；二是解除这些合同过程中的先后顺序。
如果消费者提出的退房要求被开发商接受，那么有两个合同需要解除，一是消费者与开发商的买卖合同，二是消费者与银行的借款合同。
的解除，意味着双方财产的返还或权利的恢复，对于已经入住的消费者来说，需要将已经占有的住宅交还给开发商，对于还没有入住的消费者来说，则需要放弃占有即将入住的住宅；开发商则不能再根据合同要求消费者支付房款，对于已经收取的部分要退还给消费者；解除合同履行完毕后，双方的财产状态将恢复到签订合同前的状态，买卖合同的解除与履行无须其他人的协助，双方自己即可以完成。
借款合同的解除，表明消费者将一次性归还从银行的借款，然后不再支付任何本金和，无须承担任何还款的义务。这个合同的解除与买卖合同不一样，它需要在除了银行与消费者之外的第三方、也就是开发商的协助下才能完成。因为消费者虽然从银行取得了借款，但并不直接占有这部分借款，银行借款通过转帐的形式由开发商取得；如果要归还借款，必须由开发商向银行归还已经占有的借款，才可以实现归还借款的目的；银行只有收到开发商以消费者名义还来的借款后，才能认为消费者已经履行了全部还款义务，双方的借款合同才能真正的解除；因此借款合同的解除与履行需要第三方协助才能完成。
因为有三方当事人，而且有两个合同，由于在空间操作上无法同步进行，就会出现时间上的先后顺序问题；从实际行为上，我们可以设计出多种可能的选择方案，目前较为普遍的有以下几种，分别描述：
一、 消费者先与开发商解除买卖合同，然后取回首付款，再与银行解除借款合同，然后由开发商归还银行借款。
二、 消费者先与开发商解除买卖合同，然后再与银行解除借款合同，然后取回首付款，较后由开发商归还银行借款。
三、 消费者先与开发商解除买卖合同，然后由开发商归还银行借款，再与银行解除借款合同，较后取得首付款。
这三种过程有一个共同的特点，就是消费者首先要与开发商解除买卖合同，表明消费者放弃对住宅行使占有的权利，在这种情况下，消费者存在一种风险：一旦解除合同后，即不能再度占有住宅，如果开发商不能按时归还银行借款，则消费者除了丧失房屋权利外，仍然需要承担向银行还款的义务，即所谓“钱房两空”；如果开发商在此期间出现破产，则消费者损失更为巨大：不仅住宅（仅指没有取得的）可能会作破产财产被拍卖，而且已经支付的首付款无法取得，同时还要支付15年到20年的银行借款。
为了使消费者较大限地免除上述风险，在开发商不会破产的前提下，我们认为在实际操作时可以通过以下程序：
一、 消费者首先与开发商签订一个，这是一个附条件的关于解除买卖合同的补充协议。
二、 消费者再与银行签订一个补充协议，也是一个附条件的解除借款合同的补充协议。
三、 开发商归还银行借款，消费者与银行签订的协议中确定的条件出现，消费者与银行的借款合同解除。
四、 开发商归还消费者的首付款，并协助办理消费者退房的各种相关手续。
五、 第三、第四个行为履行完毕后，第1步双方签订的协议中假设的条件出现，消费者与开发商的买卖合同解除
7×24小时热文榜>在哪些情况下可以解除房屋买卖合同?3723人阅读过0次下载更新时间：　　一、在哪些情况下可以解除房屋买卖合同?
　　1、当事人协商一致解除;
　　2、约定的解除条件成就;
　　3、因不可抗力致使不能实现合同目的;
　　4、在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务;
　　5、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
　　6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
　　7、一手商品房的特别规定：
　　(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;
　　(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;
　　(3)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
　　(4)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;
　　(5)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主体结构质量经核验确属不合格;
　　(6)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;
　　(7)面积误差比绝对值超过3%的;
　　(8)出卖人迟延交房或买受人迟延付款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;
　　(9)由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的;
　　(10)合同约定买受人以贷款担保方式付款，因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的;
　　8、法律规定的其他情形。
　　二、合同签订后，因价格变化原因可以反悔吗?
　　商品房也是一种商品，买卖双方签署合同后，没有发生约定和法定的退房理由，任何一方违反合同约定，均需向守约方承担违约责任。
　　此外，从法律上讲，开发商降价对老业主来说是很难维权的，这属于房地产交易的风险。除非合同有约定，如果签合同时开发商有书面承诺，承诺不降价，或若降价就赔偿业主损失，这样就可以获得赔偿。打砸售楼处只能徒劳无果，甚至会构成犯罪。
　　三、房屋买卖合同解除，一方不办理撤销网签手续该如何解决 ?
　　(一)针对已签字(或盖章)的合同，正常程序是交易双方协商一致，由房地产经纪机构在系统中填写《存量房买卖合同信息注销申请表(经纪成交)》并打印后，交易双方自行或委托房地产经纪机构办理注销手续。
　　(1)如房地产居间机构不配合办理注销手续的，买卖双方可持房屋所有权证、身份证件到相应服务部门填写《存量房买卖合同信息注销申请表》，核对相关信息后，办理注销手续。
　　(2)如买卖双方对解除合同协商不一致的，应通过司法途径解决。买卖任何一方可持解除合同的生效法律文书到相关机关办理注销手续。
　　(二)针对未签字(或盖章)合同，正常情况下一方当事人以未在合同上签字(或盖章)为由要求注销尚未完成的网上信息的，由房地产经纪机构核实后在系统中填写《存量房买卖合同信息注销申请表(经纪成交)》并打印，申请注销的一方自行或委托房地产经纪机构到相关单位办理注销手续。
　　如房地产居间机构不配合的，申请注销的当事人可向相关办理机构提出注销申请，受理后房管机构会向房地产居间机构要求协助办理。
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房屋买卖合同签订之后，房屋所有权即发生转移
15:55　来源：建设工程教育网　 |
2011年房地产估价师《》真题判断题第12题
房屋买卖合同签订之后，房屋所有权即发生转移。（　）
　　【答案】&
　　【权威解析】〈物权法〉对确认物权的规则做了规定，房地产等各类不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力。如只签订了买卖合同而未登记，所有权不发生转移。参见教材P131～132.
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　　3、联系方式：010- / 400 810 5999。房屋买卖合同应当明确约定风险转移点
案例介绍：2005年10月，王先生为了结婚购买了一套位于本市长寿路的豪华装修商品房，双方在房产中介公司的安排下签订了房地产买卖合同，并于日向房屋所在地的房地产交易中心递交了产权过户申请。根据规定，房地产交易中心经审核后将于20个工作日内向王先生颁发新的产权证。因王先生忙于工作，双方约定于同月20日办理交房手续。孰料11月15日，突然下起大雨，虽然房东许先生出门已经关紧门窗，但由于风雨过大，雨水还是顺着窗棱流了进来，最终导致屋内部分地板浸水。王先生知道后，要求许先生对损坏的地板进行修复，或赔偿修复地板所需的费用，许先生则认为自己已经关紧门窗，对于地板损坏没有过错，不应当承担赔偿责任，而且王先生已经于11月30日拿到了新的产权证，自己家的地板坏了当然由王先生自己修复。双方争执不下，王先生诉至法院，要求判令许先生赔偿地板修复费用人民币4,000元。
案例结果：法院审理后认为，双方所签订的房屋买卖合同明确约定，房屋的风险责任自房地产权利转移之日转移，即自日起，该房屋的风险责任应当由购房人王先生承担。地板的损坏系由天气原因造成，许先生出门时已经关紧门窗，尽到注意义务，因而对损失的发生没有过错，不承担赔偿责任，地板的修复费用应当由王先生承担，因此判决驳回王先生的请求。
案例评析：本案涉及到房屋风险责任的转移问题。此处所指“风险”是一个具有特点含义的专业术语，指并非由当事人故意或过失造成，而是由于意外事件或自然灾害造成的损失，如房屋渗漏、受潮、失窃等造成的损失，一旦这类损失发生，由何人来承担责任关系到买卖双方的切身利益。
一般情况下，对房屋风险责任的转移有两种模式，一是以所有权转移时间为风险转移时间，即谁享有所有权，风险就由谁承担，一旦房屋产权过户至购房者名下，则由购房者承担房屋的风险责任。另一种模式是以房屋的交付时间为风险转移时间，一旦出卖人将房屋实际交付给购房者占有使用，则房屋的风险责任就应当由购房者承担。目前，我国《合同法》对风险责任的转移问题基本采取的是第二种模式，即根据交付时间来界定风险转移时间，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。上海市人民政府制定的《上海市房地产转让办法》第21条则采取了第一种模式，以房地产的权利转移为风险责任的转移点。根据上位法优先于下位法的原则，在风险责任的转移认定上，应当优先适用《合同法》的规定。
对于一般买卖而言，标的物的移转占有和所有权的移转在同一时间完成，约定风险转移时间的必要性并不突出。但二手房买卖则不同，房屋的产权过户和实际交房在大多数情况下都不是同时完成，因而明确约定房屋的风险责任转移时间就显得十分必要，否则，一旦房屋因意外事件或自然灾害而出现损失，双方就不得不为由谁来承担损失相互扯皮。
目前，由上海市房屋土地资源管理局和上海市工商行政管理局共同制定的房地产买卖合同示范文本对房地产风险转移的条款有两种：一种是权利转移（即前述的所有权转移），一种是转移占有（即前述的交付），由买卖双方经协商后自由选择。如果买卖双方没有对此作出明确选择，则对于房屋风险责任转移时间的认定，只能按照合同法的规定，以房屋的实际交房时间为风险责任转移时间。
在前述案例中，王先生和许先生在买卖合同中明确约定房屋的风险责任自房地产权利转移之日转移，因此在产权过户后发生的风险责任应当由王先生承担。需要注意的是，如何认定产权过户时间呢？是以向房地产交易中心递交产权过户申请之日为准，还是以购房者实际获得新产权证之日为准呢？对此，上海市房地产买卖合同示范文本有明确的规定，即房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外，因此，产权过户时间应以房地产交易中心受理过户申请之日为准，而不是产权证办出之日。这样看来，王先生自日即承担了房屋的风险责任，对发生在十天后的雨水浸泡地板造成的损失只能自行承担。
综上所述，买卖双方在签订二手房买卖合同时要仔细阅读示范合同的条款，认真考虑房屋风险责任转移的时间点。在一般情况下，建议优先选择实际交房时间为风险责任的转移点，因为在交房后，购房者获得了房屋的实际控制权，因而有能力避免或控制风险。当然，购房者也可根据自身的具体情况，选择对自己有利的时间节点作为风险转移点。
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《中华人民共和国合同法》第142条
标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，在交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《上海市房地产转让办法》第21条房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人；但转让当事人约定自房地产转移占有之日起转移风险责任的，从其约定。
《上海市房地产转让办法》第20条房地产权利转移的日期，以房地产交易管理机构受理转让当事人过户申请的日期为准；但房地产交易管理机构审核后作出不予过户决定的，以转让当事人再次提出过户申请的受理日期为准。
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