为什么不允许城市居民购买农村房屋和宅基地？所签订的购买合同一定无效吗？
（好久没有发表博文了。主要是最近一直忙于《土地纠纷实务问答》一书的写作，另外两本关于土地的专著，出版社告之已库存告罄，希望能再版发行。但我准备充实一些内容，并对有些观点加以修正后再版，因此专业写作的压力很大，政论性文章要暂停一阵。不过，研究中国的土地制度会加深对这个国家、这个政权本质的认识。所以，抽空我会选择部分书中的内容先在博客上发表，以飨网友。）
问：随着城镇化的发展，现在农村越来越多的人到城市就业，很多人已经在城里有了稳定的工作，并且购买了房屋，于是便想将自己农村的住房连同宅基地转让出去，而买家大多是一时买不起城市高价房的城市居民。这类交易在城乡结合部或者已经属于城市规划区范围的“城中村”非常普通。但据说城市居民购买农村的房产和宅基地是违法的，所签订的合同也没有法律效力？是这样吗？国家为什么要禁止这种自由交易呢？
答：到目前为止，从国家立法层面并没有禁止城市居民购买农村房屋和宅基地的明确规定。有人认为《土地管理法》第62条第1款“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定以及第63条“农民集体所有的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，可以认为是禁止城市居民购买农村房产的法律依据，因为农村宅基地分配具有很强的社会保障性质，其保障对象只能是特定的农民，如果允许城市居民购买农村房产，而农民转让房产后再申请宅基地又不能获得批准，将会破坏“一户一宅”制度，使农民丧失基本的生活资料和社会保障，危及农民的基本生存权，因此第62条的逻辑推理结果应是宅基地不允许转让。而对于第63条，有人认为，规定农村集体土地使用权不得出让、转让或者出租，当然应当包括宅基地使用权在内。笔者认为这样理解法律并不准确。《土地管理法》第62条的本意并非限制宅基地流转，更无禁止向城镇居民转让的意思。到现在为止，本村村民以及与外村村民之间的宅基地转让仍然是被允许的。该条本意主要是对宅基地初次分配的数量控制。如果允许村民出卖、出租宅基地后再申请宅基地，则宅基地的数量控制就失去作用。所以“一户一宅”逻辑分析结果应是“一户不得通过初次分配取得两处以上的宅基地”，而非强制性要求一户取得一处宅基地后必须永远保留，不得流转。对于第63条，也不能作为限制宅基地转让的依据。该条只是关于集体土地使用权出让、转让或者出租后用于非农业建设的禁止性规定，其目的是为了加强土地的用途管制，限制农用地转为建设用地。而宅基地本身已为建设用地，转让后并不存在将农用地转为建设用地的问题，因此该条规定也不能成为限制宅基地转让的依据。
&&&&正是因为法律或者行政法规一直没有规范农村宅基地转让的相关规定，而在立法和司法实践中，对这一问题又一直存在争议，所以这一问题人们希望在制定《物权法》时能够加以解决。《物权法》草案第六次审议稿曾规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将合法建造的住宅转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住宅转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”对这一内容，许多学者表示反对。最终通过的《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”妥协之下作出的这一规定看似回避了宅基地能否自由流转的问题，但实际上是禁止的观点占了上风，因为该条规定在回避这一问题的同时，又作出“授权性”安排，即处理此类问题可“适用土地管理法和国家有关规定。”但是，《土地管理法》对此问题并无明确规定，虽然立法机构曾就该法的修改进行过多次讨论，试图对宅基地转让问题作出规定，但时至今日，就这一问题始终难以达成共识。而对于什么叫“国家有关规定”，并无立法性解释和界定。但是显然，在制定《物权法》时，立法者是将国务院及其直属机构的决定和通知视为“国家规定”的。全国人大法律委员会关于《物权法》153条宅基地转让规定的解释是：“我国地少人多，应当实行最严格的土地管理制度。目前，我国农村社会保障体系尚未建立，农民一户只有一处宅基地，这一点与城市居民是不同的。农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，影响社会稳定。为了维护现行法律和现阶段国家关于宅基地的政策，并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地，将第六次审议稿进行了修改。”将宅基地流转上升到“基本生存条件，影响社会稳定”的高度，限制流转也就成了必然的选择。而将“国家规定”和《土地管理法》并列，同时作为适用依据，则是有意将国务院及其部委的决定和通知与法律置于同等地位，并为其适用创造条件。因为早在《物权法》制定之前的1999年，国务院办公厅就曾发出《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，要求：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年，国务院发布了《关于深化改革严格土地管理的决定》，该《决定》第10部分规定：“加强农村宅基地管理、禁止城镇居民在农村购置宅基地。”此外，国务院其他部委，比如国土资源部等，也出台过类似规定。将以上国务院及其部委的决定、通知视为“国家规定”，反映出立法机构和行政机关在宅基地流转的价值取向上是一致的，那就是以堵为主。
但是，既然《物权法》将宅基地使用权视为物权，那么根据“物权法定”的原则，关于该权利的取得、行使和转让也理应由法律加以规定，而国务院及其部委的决定、通知等，按照《立法法》的规定并非“法律”，因此不能将其作为物权变动的依据。然而《物权法》第153条规定的“模糊”处理方法，事实上赋予了国务院及其部委决定、通知以“法”的地位，这在立法原则上显然有失妥当。
正是由于在农村宅基地转让问题上一方面立法者采用了模糊处理的方法，但同时又赋予行政机关的规定以法律效力，所以不仅使学术界长期争论不休，而且实务领域在适用法律时也引起混乱。比如对于城市居民购买农村宅基地和房屋合同的效力问题，在司法领域就一直存在争议，同样类型的案例不同法院，甚至同一法院在不同时期，判决结果都有所不同。对此问题最高人民法院至今也未出台统一的司法解释。但自从《物权法》将“国家有关规定”作为宅基地使用权设立、变更、消灭的依据后，法院的判决似乎也趋于统一，均以买卖行为违反国家有关规定为由，认为城镇居民购买农村宅基地和房屋合同无效，只是对合同无效后的处理，各地法院有所不同。
但是我们知道，按照《合同法》第52条的规定，认定合同效力只能以法律和行政法规为依据。1999年最高人民法院《关于适用&合同法&若干问题的解释㈠》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”2009年最高人民法院《关于适用&合同法&若干问题的解释㈡》第14条规定：“合同法第52条第㈤项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”可见，最高人民法院对于合同效力标准有从严的趋势，即不轻易认定合同无效。然而对于农村宅基地和房屋买卖合同，各级法院却反其道而行之，居然以既非法律也非行政法规的国务院部门文件作为认定合同效力的依据。如此适用法律，显然有违合同法保护交易的立法本意，是对法律关于合同效力认定原则的公然违背。
一方面，国家行政机关在没有直接的法律依据的情况下，直接通过文件的形式禁止公民的财产交易权，这有违《行政许可法》的规定；另一方面，司法机关又通过违反法律原则的司法确认权直接认定这种交易行为无效，这种双重违法的现象竟然在全国范围内长时间畅行无阻，真乃咄咄怪事。最主要的原因就是，这种行政、司法相互配合，严格禁止农村宅基地和房屋向城镇居民出售的做法是打着正义的旗号进行的。
笔者曾经也是禁止城市居民购买农村宅基地和房屋的积极支持者。然而经过长期思考，特别是对城市房价持续暴涨，屡控不降，暴力强拆事件不断的反思，使笔者认识到，严格限制农民转让宅基地和房屋的规定并非善法，其限制动机也并不一定纯正。就算一些学者和立法者出于担心农村土地市场失控的善意，主张限制，其限制效果不仅没有实现他们的价值目标，而且适得其反，使得另一种形式的土地兼并，不仅规模更大，而且变得更加野蛮和无耻。
早有学者指出：“法律或许在道德上是正义的，但假如它是邪恶的呢？……而且确实有不少法律无耻透顶。”对农民宅基地转让的限制规定就是如此。打着保护弱势群体，防止土地兼并的旗号，限制农民的权利，事实上对农民造成更大的伤害，并为另一种形式的土地兼并大开方便之门。有人说，如果允许农村土地房产自由流转，“农民有可能为了克服眼前的困难，如家庭成员治病、还债等，而将自己享有使用权的土地进行转让，以获取急需的资金。这样农民可能陷入无地可种，无房可居的境地。”如果农民为了治病、孩子上学和基本的生存到了卖房卖地的境地，难道不是一个国家的耻辱吗？国家对这种状况不仅袖手旁观，当农民为了治病保命、为了孩子的未来而不得不处分自己的房产时，国家却横加干涉，这还有天理吗？
事实上，正是因为限制了农民土地自由流转的权利，政府才成功地控制了城市和农村两个土地市场，从而牢牢地将土地定价权掌握在政府手里。一方面，对国有土地使用权的出让市场由政府完全垄断，政府通过对土地出让地块、出让时机、出让数量的选择从而控制土地一级市场的价格；同时通过对农村土地流转市场的控制，既保证了政府可以较低的价格征得土地，为国有土地出让提供充足储备，而且可以有效地避免农村土地的自由流转冲击城市的土地一级和二级市场。政府同时控制了买和卖的两个市场，赚取垄断差价，就再容易不过了。著名经济学家吴敬琏曾说，二十年来，政府通过低价征地、高价出让赚取的差价达30万亿。中国历史上对农村土地最大规模的兼并运动，就是最近这二十多年由各级政府主导的对农村土地的征收。如果允许农民自由流转土地，允许城市居民到农村购买土地和房产，政府对土地市场的垄断会瞬间瓦解。房地产市场调控十年，几乎毫无效果，房价一路疯涨，为什么房价压不下来？我们只需知道谁是高房价的最大获益者就能得出答案了。在房价中，土地成本至少占到三分之一，也就是说，越是维持一个供不应求的房产市场，就越有助于维持一个高的房价和高的地价。房价越高，当然政府的土地收益也越多。我们的人民政府真的希望不惜减少土地收益也要压低房价吗？
有些人总是担心，一旦允许城市居民到农村购买宅基地和房屋，农民受到利益驱使，一旦卖掉土地和房屋会居无定所，影响社会稳定。这样的担心纯属多余。如果真的存在一个自由的农村土地交易市场，农民就真的会随意处置自己的土地和房产吗？比如当一个城市居民手拿可观的货币出现在一个农民面前，这个农民一时心动就会卖出他的土地和房产？从而让自己成为一个居无定所的人？清华大学韩世远教授曾说过“农民是‘弱者’，但并非‘弱智’，农民自有农民的智慧，立法者不必杞人忧天。如果为了保护农民的利益，真正的症结不在于防范城市居民对于集体土地的‘侵入’，而在于防范国家行政机构对于集体土地的‘侵入’和肆意剥夺，后者才是真正的农民利益的威胁者。”的确如此，现在农村真正有转让土地和房产要求的，主要是那些已经有稳定的非农工作和收入，并且在城镇已经站稳脚跟的农民。在没有对自己未来的生活加以合理安排，没有一个可靠的居住和生活保障时，没有哪个农民会随随便便卖掉自己的房子。真要允许农民自由流转土地和房产，至少他们有讨价还价的权利，从而可以选择一个出价更高的买家，而不会象现在这样，政府征地拆房说补偿多少就是多少。如果一个城市居民肯出价10万元购买农民的房产，他怎么可能让政府区区几千元就扒了他的房子？至于说影响社会稳定，这么多年，全国各地城市居民到农村买房的并不少见，虽也有因合同效力和履行发生纠纷的，但还很少听说因此发生流血冲突的。相反，因政府强征农民土地引发了多少暴力和群体事件？就在笔者写作本书期间，就发生了八天时间连续三起因强征土地，将三名村民用铲车等活活碾死的恶性事件。2014年3月，在青岛平度，又有一名村民因抵制强迁被活活烧死。
还有人说：“开禁或者变相开禁农村宅基地交易的主张不过是强势群体的利益诉求，不具有正当性和公平性。”其实，想到农村购买宅基地和房屋的也不是什么城市的“强势”群体，真正有钱有势的人是不会到一个贫穷的乡村购买农民的宅基地和房屋的。选择在农村购房的，大多是那些在城市买不起房的低收入者。他们也是城市的弱势群体。所以，禁止城市居民到农村购买宅基地和房屋的规定，不是保护而恰恰是伤害了中国城市和农村的两大弱势群体。
通过以上分析可以看出，禁止城市居民到农村购买宅基地和房屋，既无法律依据也无道义支撑。虽然在废除这些规定之前，行政机关仍可通过审批和登记环节对这种交易行为加以限制，然而司法机关在处理此类纠纷时，对合同效力的认定则应当慎重，不应轻率认定无效。因为无效认定往往对不守诚信的一方当事人有利，有违司法正义、公平的价值追求，而且通过司法手段使本无法律依据的禁止行为合法化，其危害后果更大。
北京市高级人民法院于日印发的《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。因此，通知认为，农村私有房屋买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批的，可以认定合同有效。
上海市高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》（沪高法民[2004]4号）规定：“第一，对于发生在本乡（镇）范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。第二，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。第三，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。第四，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。”
浙江省高院制定的《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》（浙高法[１９９２]82号文件）规定：“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。”
青岛市中级人民法院青中法【号《审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》第1条第4项规定：“非同一集体经济组织成员之间购买宅基地地上房屋的，认定买卖合同无效。”即将禁止购买的主体范围扩大了，不仅城市居民不得购买，农民也不得购买外村宅基地和房屋。
见笔者所著《土地物权疑难法律问题解析》，法律出版社，2007年版第78-84页。
翟小波《你凭什么拥有财产—西方财产权正当化理论检讨》载《中国房地产法研究》第2卷，法律出版社，2003年版，第4页。
张新民《农村土地市场化背景下我国农民社会保障制度的构建》载《中国不动产法研究》第6卷，法律出版社，2011年版，第65页。
吴敬琏教授在北京举行的中国发展高层论坛2013年年会上的发言。
日，河南中牟县一农民在承包地被铲车碾死；日，湖北巴东县一农民被水泥罐车碾死；日，四川省西昌市一农民被推土机碾压致死。
孟勤国：《物权法开禁农村宅基地交易之辩》，载《法学评论》，2005年，第4期。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。中国不能买地建房子吗
中国不能买地建房子吗
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除了买商品房,中国居民还能买地自建房吗??
推荐回答：可以的。1、自建房是泛指拥有自有土地的单位和个人，自己组织并通过雇佣他人施工，而建造的房屋和建筑。自建房是我国传统建造方式的主流，尤其是在我国农村地区，农村居民几乎都是通过自建房方式，来满足各自的居住需求。另外在我国商品房政策推出前，很多单位也曾通过集资自建房的方式，来解决企业员工的居住需求问题。随着国内经济水平的逐步发展和农民收入水平的不断提高，自建房建设水平越来越高，类型越来越丰富，尤其江浙一带种类多样。2、国有土地范围内房屋，也就是城镇自建房,在有关法律文件生效或者事实发生后以买卖、互换、赠与、继承、遗赠等方式申请房屋所有权转移登记①。集体土地范围内房屋所有权转移登记，则有严格规定。《房屋管理办法》(建设部第168号令)（日起施行）第八十七条：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”如果土地是属于集体所有则不能上市交易，也不可以办理产权过户手续，只可以在自己本村的集体内部买卖，也就是说房子只能卖给自己村的人。3、人们所说的自建房，一般指农村自建房。而在县镇级别的小城市，也存在着大量的自建房。与农村自建房不同，县镇里面的自建房不是使用集体的农业土地。它们的土地性质一般为住宅用地，商业用地和商住用地。房主往往拥有自己的土地使用证和房产证。因此，这些土地或房产是可以合法过户或交易的。以往，城镇管理体制疏松，办理土地使用证门槛低。但随着城市化的推进，城镇土地日趋紧张，越来越多的城镇提高了拿地门槛或者禁止建设自建房。城镇自建房在不久的将来将会减少。
在国内怎么买土地建房合法
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私人购地的话,可以通过拍卖方式取的土地。农村户口的话可以回本村申请宅基... 除...
中国人能自己买块土地盖房子吗
推荐回答：农村估计可以。但是城市就不行。我们国家的是人民的，土地是大家的土地，可是现在土地却变成了有钱人的土地了。不知道的我们国家政体变化了，还是贪官太多了!!!!
中国哪里允许个人买地建房?
推荐回答：江的一些地区 比如绥化
现在还可以买地建房子吗
推荐回答：当然可以的啊 不要你办理那也太没有道理了 现在国家对农村和城镇户口又没有看的那么重了
在中国买了块地,能有多少年使用权,另外在地皮上建房子要通过什么手续
推荐回答：那要看你是什么使用性质了，不同的性质使用年限是不一样的，住房是70年，企业50年。建房的手续主要有两项：1、建房许可证；2、土地使用证。
如果自己的土地房屋都被政府买完了,还可以去别的地方买地建房吗?
推荐回答：不能买这就是小产权房你买了连房产证都没法办拆迁时谁给你赔？集体土地上建的房屋只能卖给本集体内的成员国家这一政策主要是防止集体土地的流失目前还没有出台否定上述的政策请谨慎希望能帮助到你
在中国大陆如何买地搞房地产
推荐回答：中国实行的是土地国有制，土地只有使用权没有所有权。商品房建设用地一般采取挂牌拍卖的形式进行。你必须在取得相应房地产开发资质并且交付押金的前提下，参与进行公开的土地拍卖活动。
中国人可以到美国自己买地建房子吗
推荐回答：可以，但不代表可以因此移民。有房产与移民无帮助。
中国房子能不能买
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中国房子能不能买这话问的?只要你需要房子住,又有足够的钱购买,那就能买。... ...
谁说说不能过户的房子能买吗
推荐回答：你好，不能过户的房子不建议买。有风险。
第一、房产证一般都还是要半年左右才可以拿到，你现在贪便宜买了，一后证办下来的时候，房价涨高了，他就可以反悔，签了合同也没有用，他可以赔你违约金，这是一个风险。
第二、公正都是中介公司骗人的，房产公正就是三种，1、赠与公正，风险是他
有权取消赠与
2、合同公证，合同签了字盖了手印本来就生效了，再做公证
多此一举。3、委托公证，就中介常做的，中介会说做了这个公证房子就是你的，实际上委托公证不能证明房屋产权的转移，你只是个受托人可以办理该房子的相关手续而已。
总结，只有过户才是最安全的
还建房可以买吗
推荐回答：、对于没有产权证的房屋买卖，因不能证明卖房对买卖房屋具有所有权，所以公证处不会给予公证。
2、有的拆迁还建房属于经济适用房，而有的属于商品房，这点你要弄清楚，如果还建房是经济适用房，那么，根据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后（一般为5年），方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。
农村建房子贵吗？
推荐回答：第一，现在村里互联网已普及，自己有私家车或预期会买，可以考虑在村建，房子更宽畅，空气质量也好一些；第二，考虑升值和孩子上学的话，县城买房是首选。补充：既然工作和生活区域在村，而且目前买房有难度，还是建的好些。环境要好许多，也没啥不方便的。理由：1、现在我国存贷利息比较高，国外发达国家利率是0%——0.5%，这种状况5—10年会改变。除非预期10年之内解决还贷，现在贷款不合算。2、农村的房子升值现在是不如县城，但农村的土地和房产政策也可能松动，存在升值预期。
请问什么是复建房啊？复建房到底能不能买呢？求解
推荐回答：
它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。&农村拆迁安置房属于征地拆迁中的安置房，其土地性质是集体土地，不能随便买卖。一般根据各地出台的征地拆迁安置补偿办法，对拆迁住宅房，多采用统一安置、统一复建、自拆自建等形式，有条件的地区可以试行货币安置方式。统一安置房、统一复建房建设应依法向市、辖市（区）人民政府有关主管部门提出申请，依法办理相关审批手续。&农村的拆迁安置房是不属于经济适用房的，二者是不同的两种住房形式。用地性质不一样，适用的对象不一样，价格不一样，取得途径不一样等等等等都有很大区别。&国家对于对于经济适用房的销售对象有明确的规定：(一)有城镇常住户口(含符合城镇安置条件的军队人员);&二)无房家庭或家庭现住房人均住房面积低于当地城区居民人均住房面积;&三)家庭人均年收入低于当地城市居民人均可支配收入。其购买流程是申请人应当持家庭户口簿、所在单位或社区居委会出具的收入和住房情况证明或房屋拆迁补偿协议书等资料，向其户籍所在地的房产部门申请核准购房资格。经审查符合购房条件的家庭，房产部门应当自受理申请之日起&1&个月内，在申请人住所地的社区进行公示，公示内容应当包括家庭人口、现住房面积、收入等情况，公示期限为7&天。公示期内无人对申请人购房资格提出异议或经调查、核实异议不成立的，由房产部门发给《城镇居民购买经济适用住房资格证明》，申请人凭该证明可选购一套经济适用住房。&农村拆迁安置房目前国家没有统一的规定，但各地都出台了符合本地实际情况的征地拆迁安置补偿办法等，你可以具体的去查一下，或向当地国土资源部门去咨询一下。
求助自留地可以建房吗
推荐回答：不可以。
1、自留地属于耕地，耕地受法律保护，不能改变其耕种的用途。
2、养殖建房，要选择为利用的空闲地，或者申请撂荒地（属于草原）或林地用作养殖用地，但这两类地要经过确权，费用要高，手续不太好办些。
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