成交惨淡&中介改卖一手房
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原标题：成交惨淡 中介改卖一手房
从5月起降价促销，近郊区域不少板块出现一二手价格倒挂现象。
　　一手楼盘促销战持续，许多二手房潜在客户都被分流，中介也忙着一二手联动，二手房业务倒成了副业。
　　广州二手年终盘点
　　市况盘点
　　与2013年的火爆行情相比，2014年的广州二手楼市始终闷闷不乐。前有去年11月“穗六条”的延续所带来的负面冲击，后有公积金贷款政策收紧及一手开发商促销分流客户，虽年底有“9?30”和央行降息政策稳市，但本年度二手住宅成交面积同比大幅度下降已成为业内共识。业主放盘久放未售，心态转弱。中原研究部监测业主报价指数显示，今年5月份迄今，超过大半业主下调报价，整年基本为买方市场。
　　专题文/图：广州日报记者王雯倩、李凤荷
　　关键词盘点
　　税费此消彼长 业主愁买家乐
　　今年对二手房买家来说是“减负”的一年。10月中旬，住建部、财政部、央行三部门联合发文，取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目，减轻贷款职工负担。12月底，广州市公积金中心正式确认不再强制收取公积金贷款的保险和担保费。
　　除了公积金贷款买家外，亲属间的交易税费也进一步减免。以往直系亲属间交易房屋免收个税，最近市场传出兄弟姐妹间交易房屋免征个税，政府有关部门确认这个措施自今年初已开始执行。
　　对于靠租金为主要收入的商用物业业主来说，今年则不太吉利。非住宅的合并征税以往的确是按行政区来计算，即荔湾区商铺的收入不会与天河区写字楼的租金相加，各自相安无事，可以适用较低的税率，不过从8月份开始，只要业主新办租赁登记并开具出租房产税的发票，即按照全市范围内的非住宅租金收入来进行计算，业主需要承担的税率有可能从两万以下的8.7%跳升到14.3%。多套商用物业的业主从此要交“重税”。
　　降价 番禺二手房跌价最猛 老城区还在硬扛
　　总体来看，2014年广州各大区域二手住宅价格呈走低趋势，但各区因自身条件各异，楼市行情有所分化。中原市场数据指出，中心城区拥有稀缺资源的板块，价格依然坚挺，如越秀区拥有教育资源的东风东板块，价格指数同比上涨10.38%；上班白领宜居的天河区后天河北板块价格同比上涨13.02%；“老广”较多的老西关板块价格指数同比上涨1.07%。总结起来抗跌板块大致拥有一个或几个如下属性：拥有教育资源、生活氛围浓厚、城市配套完善、离CBD近。
　　本年度二手房价格跌幅最大区域当属番禺区，价格指数跌幅为将近10%，海珠、荔湾跌幅紧随其后。从5月起开发商降价促销，近郊区域不少板块出现一二手价格倒挂现象，如番禺华南板块、金沙洲板块以及荔湾部分板块，一手楼盘的降价促销分流了不少二手房潜在客户，导致业主心态较弱，报价谨慎，买家则是非笋盘不买。
　　公积金 贷款门槛提高 月月疯抢限额
　　3月24日，广州市住房公积金管理中心发出一份公积金贷款办法的征求意见稿，在客户申请条件和使用次数上作了很大的改动，如公积金贷款只可使用一次；广州户籍客户申请条件从连续缴存6个月延长到24个月，非广州户籍客户申请条件从连续缴存12个月延长到36个月；砖木、混合结构住房和别墅、非居住用房皆不可申请公积金贷款等。此举不但让二套房的改善型买家彻底无缘公积金贷款，同时也提高了首次置业者申请公积金贷款的门槛。
　　而广州住房公积金管理中心在7月下旬公布新政策的修改内容，除了将上述意见稿的内容变成事实，同时宣布今年8月至12月，每月的公积金贷款总额度为10亿元，公积金贷款进入“限额”时代。此后连续数月，公积金贷款额度都遭到购房者“疯抢”，8月份当月10亿额度仅维持十天；9月份额度首日两小时内就宣告满额；10月份额度也在9月下旬被“抢光”。
　　据了解，目前2014年广州公积金额度已用完，正排队轮候2015年额度，而公积金及组合贷款方式占比从年初的40%下降为目前的15%。而追问广州公积金贷款政策持续收紧的主要原因，“资金紧张”是所有新措施出台的关键。
　　限贷放松 央行“9?30”政策落地
　　改善型买家观望情绪减弱
　　今年前三季度，银行房贷不断收紧，首套房贷款利率优惠几乎在市场绝迹，二套房贷款利率普遍上浮至20%。而从年中开始，全国多个城市开始松绑“限购令”，从暗地里的“只做不说”到政府部门发文明确解除限购，不到三个月，仍坚持限购的城市仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚。
　　“解限潮”过后，业内又掀起了对“放松限贷”的热烈讨论。今年9月30日，中国人民银行和银监会联合发出“关于进一步做好住房金融服务工作”的通知，内容包括对于贷款购买首套普通的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
　　此举被业界称作央行“9?30”政策，其对限贷条件的放宽，直接加快了二套房改善型买家的入市步伐。中原地产研究部的统计数据显示，今年10月至今，纯自住改善型单位成交占比连续两月上升，政策实施两月以来总上升4.3%，此类买家多青睐100平方米以上物业。也有业内人士表示，由于央行“9?30”政策在第四季度出台，多数银行的信贷额度已不多。因此在实际操作中，地方银行普遍未能给予改善型买家七成房贷及0.7倍的优惠利率，“但总比之前将二套房买家拒之门外要好得多”。
　　一二手联动 二手业务成“副业” 与电商“争食”一手市场
　　今年中介公司掀起新一轮的“闭店潮”，但对于一二手联动业务却是一个罕见的“肥年”。市内多家大型房地产中介公司都将一手楼盘的代理业务摆在首位，部分房产中介公司的一二手联动业务占比达八九成，主营的二手房业务反倒成了“辅助”。
　　2014年上半年，随着库存积累增多，加之成交量节节下滑，压力暴增；在市场低迷，成交胶着不前的情况，开发商加大对中介代理商的依赖度。据中原地产研究部监测显示，2014年4月开始，为了加快去库存速度，开发商主动寻求多个代理商帮助其推销项目的机会增多，且代理佣金和促销力度普遍提高。而中介联合代理占比自4月开始攀升，11月达到历史最高点23.4%。
　　与前两年房产中介公司参与一手楼盘销售代理业务所不同的是，由于今年“电商卖楼”遍地开花，电商与房产中介之间的矛盾也随之升级。其实从去年开始，市场上在售的一手楼盘已与电商“结盟”。开发商不多花费分毫，即可享受电商为其提供的线上宣传服务。而电商则通过“N万抵N万”的优惠噱头，收取买家支付的“信息服务费”。房产中介公司与电商的矛盾亦由此而生，客户究竟是因电商而来还是由中介引上门，双方对此各执一词。
　　“三点佣”上限取消 中介收佣向业主“埋手”
　　11月中旬，广州市国土房管局正式取消对中介佣金的政府指导价约束，从此二手房交易买卖双方最高佣金不得超过3%的限制将不复存在。据中介人士透露，目前大中介行的收佣水平在1.5%~3%，普遍在2.2%左右；中小行佣金相对较便宜一些。
　　根据广州市房地产中介协会的统计，二手房市场成交对比去年同期下跌近40%，市场成交停滞，市场出现客少盘多的“逆转”，业主向来不交任何税费加佣金的“实收制”也遭到严重挑战。据中原地产物业部副总经理陈秋炳透露，在越秀和旧荔湾通过中原地产成交的二手房里面，20%的业主已支付一定的佣金和各付各税；在白云、天河交界拥有店铺25间的宜居地产，从6月份开始向业主开始收佣，主推盘源全部为业主愿意给佣的，据该行初步统计，成交房屋中52%的业主支付佣金，48%的业主依然坚持不给佣金。宜居地产总经理陈超颖表示，以往该地产行收佣点数约1.8%~2%，全部由买家承担；自从向业主收佣以来，佣金点数上升到2.2%，业主承担的佣金约在0.5%~1%之间，变相为买家“减负”。
　　两大城中村收楼 大量租盘冲击市场
　　2014年，广州市林和村和琶洲村改造纷纷进入收楼季，7月，林和村改造，近两千套租赁房源放出市场，一时间搅动天河北租赁市场；12月初，琶洲回迁房收楼，预计高达4000套租赁房产会释放出来，将撼动岁末年初的海珠和天河租赁市场。
　　中原地产天誉分行客户经理刘剑锋告诉记者，从7月底以来市场大约已成功消化林和村过千套租盘，目前剩下五六百套。到分行放租的不乏手持多套回迁房的“土豪”，刘剑锋见过一个人最多拿十四五条钥匙来分行放租。
　　据地产人士透露，林和村一开始大量租盘上市，当时的确使周边楼盘如中怡城市花园、天誉花园等楼盘造成一定的压力，经过两三个月的消化后，林和村回迁房的租金与周边商品房的租金也差不多，如中怡城市花园43平方米单间租金在3300元，与林和村单间回迁房租金差不多。
　　12月初，琶洲村回迁进入收楼阶段。本次村民将根据已有的回迁协议分配3116套住宅以及3246套公寓。按全村签约档案2300户计算，预计可能有近4000套成为租赁市场的“新丁”进入租赁市场。
　　取消入学赞助 催旺学位房
　　据教育部年初下发的通知，要求包括广州、深圳在内的19个城市，在2015年前实施100%小学片区就近入学。此外，还要求90%以上的初中实现划片入学；每所划片入学的初中90%以上生源由就近入学方式确定。学位房成为二手市场最坚挺的产品，据专家分析，学位房的价格这十多年一直在大幅上飙，即使在今年全国楼市整体交易量下滑的情况下，学位房都没有停下涨价的步伐。
　　今年天河北板块的优质学位房价格已经逼近越秀区不少名校学位房，一年涨了每平方米近万元。如同时具备华阳小学以及直升47中初中的学位房今年售价已经普遍涨至4万元/m2以上；去年侨林苑的房源售价约为30119元/m2，今年已经涨至4万元/m2，单价涨了近万元。最近，新河浦一个9平方米的单间因带培正小学的学位而叫出90万元的高价，10万元/m2的价格惊诧全城。
(责编：尹晶晶、孙红丽)
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专家支招：如何正确应对收首付款二手房中介
[导读]今天就以两个消费者投诉为案例，请评论员以及律师来告诉大家，在购买二手房屋、签订合同、付首付、办贷款等各个环节中，大家都应该注意些什么。
　　我们今天就以两个消费者投诉为案例，请评论员以及律师来告诉大家，在购买屋、签订合同、付首付、办贷款等各个环节中，大家都应该注意些什么。　　前一段时间，一直在持续关注黑中介携款一夜之间人间蒸发的事件。近几天，我们又陆续接到消费者的投诉，在河北承德、内蒙古包头等地，黑中介继续出没，一房多卖，或者收取首付款然后人间蒸发的事件继续出现。很多遭受黑中介欺骗的消费者说，大家都是平民老百姓，买套房子不容易，现在房子没拿到，钱也没有了，可叫人怎么办。再次提醒大家，买房是大事，在房价高企的今天，大家可能是拿出一辈子的积蓄购买一套房子，所以一定要加倍小心，谨防受骗上当。　　我们先来看案例。首先是来自河北承德的敖女士。敖女士的侄女要结婚，准备购买婚房。看来看去，终于在一家叫做“金桥”房产中介的帮助下挑中了一套，于是就将房屋的首付款12万交给了这家中介，等着办贷款，房屋过户了。　　中介以房子的产权证还没有办好，要求敖女士的侄女等待半年，于是，小两口就耐心等待。没想到，噩梦就从这等待开始了。无意当中，敖女士询问自己的侄女房子的事情怎么样了，侄女回答要等半年，敖女士觉得不太对劲，就要求侄女去中介看看，可是到了中介门店才发现，门店已经人去楼空了。　　敖女士：就听人说，有人去报案去了，说是金桥房产那块，都卷款跑了，后来他们就去赶紧上办事那间门店去看，看那门都锁上了，然后里头桌椅板凳扔的乱七八糟，里头什么都没有了，有好多工作人员也说好几个月没发工资了，他们也不知道老板跑到哪去了，说头一天晚上他们还开工作协调会了，第二天等着去上班，里头那些原来办公电脑什么的那些东西都没有了，乱七八糟扔。　　记者：就是第二天都没有了？　　敖女士：对，都没有了，对它在承德市有40多家门店，不是10多家。　　敖女士说，他们目前已经报案。警方立案，并不意味着钱能够追回来。敖女士说，12万，对于一般人可能不算什么，可是，她侄女的男朋友家是大山沟里的，很穷很穷，凑上着12万实在是不容易。　　河北承德的敖女士是交了首付，钱被卷跑，而内蒙古包头市的王女士面临的情况是自己交了房钱，房主却不知道自己的房主已经卖了。　　王女士说，自己当时看好了房子，这家叫做德邦房产的中介说，房主很信任他们，签合同、付首付都由他们来完成。　　非常偶然，王女士临时决定改贷款为全款，于是辗转查到房主的电话，联系上了房主。可是房主非常惊讶，说自己并不知道房子已经卖掉了。　　王女士说，后来她才知道，这些中介非常猖狂，还曾经出现过一套房子卖五、六个买家，收五、六份首付的。　　王女士当时首付了20万，中介退给她15万，还有5万一直拖着，等王女士到门店去要钱的时候，却发现已是人去楼空。　　损失5万块，王女士说这算少的，有些买家被骗十几万，几十万甚至上百万的。大家都是辛苦钱，挣些钱不容易，这些中介真是很坑人的。　　让王女士奇怪的是，当时看到门店人去楼空，有人就报了110，可是等了一天，都没有等到110出警。王女士想问，这算不算有关部门的不作为？　　王女士：就是那会儿3、4月份的时候，就有人报案，有人报案就说这个房子违约了，到期都不给退钱，就是这样的。他们也知道是被骗了，就希望打110，他们打110报案，110没人来管，等了一天都没人来管。　　经济之声特约评论员包华，中国消费者律师团胡钢律师对此解读。　　经济之声：我们先来看第一个案例，中介告诉买房的小两口，房子的房产证还没有办下来，所以要等半年。那么，没有房产证的房子能卖吗？没有看到房产证，能交首付吗？首付交给谁更能保护自己的财产？中介还是房主？　　包华：按说没有房产证的房子是不能卖的，但是在市面上确实会有这样一些房产，当时因为没有办理产权登记，没有取得产权证书确实也在流通。那么在卖的过程中，就有很多需要限制的条件，比如说房屋交付的时间需要斟酌，比如全额的房价款什么时候支付清也需要明确，等等会给我们的二手房交易带来很多的困难，所以我们在实际操作过程当中，没有产权登记的房屋买卖的，但是它的技术环节控制起来会非常困难。对于购房人来说，陷阱会比较多。　　经济之声：换句话来说，如果说没有房产证的话，能不能办贷款呢？　　包华：肯定不可以，银行必须要能看到这是一套可交易的房屋，可以办理抵押登记的情况，才可以办理银行贷款。所以，银行是不会给这样的房屋办贷款的。　　经济之声：那么不能够办带看这个房子这种情况之下，如果说我们本来就是办贷款才能够付清房款的话，我们这个时候能不能交首付呢？　　包华：在实际操作过程中确实有交首付的情况，但是这个首付我们一般会提示给我们的当事人，或者购房人，如果确实想买这样的房屋，确实能够希望能够支付自己首付表达自己交易诚意的话，那么就需要房屋的持有人提供一些证件，同时可能要办理一下房屋的交接，以保证购房人利益，但是这些环节对于很多购房人来说，因为他比较陌生，跟我们的普通的二手房和普通的一手房交易程序不太一样，他会比较陌生，而且要求的技术这方面的准备比较强，所以一般的购房人如果用这种的模式的话，最好请专业机构的人员帮助一下，否则会出现问题。　　经济之声：您所指的专业机构的技术人员，是不是就是指的房产中介公司这些职业中介们。　　包华：可以包括他们，但是由于房地产中介公司很多情况之下，都是以撮合双方交易达成交易之后收取费用的，所以往往对于达成交易内容这方面对于双方的引导并不是很充分，所以我个人建议，还是在房地产中介公司提供专业服务的基础之上，自己找一个专业人士来帮助自己，作为代理人处理事物，这样可能会比双方撮合的效果会更好。　　经济之声：那么现在我们想请教一下胡钢律师，从法律角度来说，首付款到底是交给谁更能够有利于保护自己的财产，其实交给房产公司，很多人是这样想的，如果说我要交给房主，房主拿了我的钱不去给我办手续怎么样呢？他要是跑了怎么办？交给房产公司现在我们又面临遇到这种黑中介如果它卷恩了我们的款跑了，我们又该怎么办呢？那么您认为从法律的层面上来界定的话，首付款交给谁会更安全更妥当一些？　　胡钢：付款的环节是在中介服务有关的无论是租房还是买房中一个重要的环节。我建议首先一般来说是按照合同中约定的一种方式来进行付款，但是这个合同本身强烈建议广大的租房者或者购房者使用当地行政机关推荐的房地产交易的最新版本的示范文本，来进行教育。你可以在网上，相关的政府网站上，都可以直接下载，打印3、4份，然后依据这个文本进行签字，然后它上面会有一个关于交付具体的约定，就是付款的方式。但是，无论是怎么付，首先如果要付给房主的话，那么合同中应该载明房主的姓名，他的身份证号码，他的银行相关的账户的信息，你打到这个账户上，如果约定是交付到我们的中介组织的话，那么一定是开户名是这个中介组织这么一个的银行帐户，切记直接将款项打给所谓的具体的房地产中介人员个人、或者是完全在没有合同中，合同出现的任何人，这样至少才能保证一个的最起码一个的款项的安全。因为你至少知道，你的款项走向是哪，而且你的款项的走向是基于已经签订的有效的合同的基础上。欢迎点击查询以下内容：&&
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你提问时间在四月五日，国家房地产新政已经下达，首次购房的首付款已调整为百分之三十。确有国务院令规定。
首付政策不是中介决定并有法律效力再者说首付款一般都是过户当天打给房主房主打收条或是银行有转账凭条
要看房子的具体情况,房子年代如果太老是贷不了那么多的。到浦发银行银保托管轻松买卖二手房,无中介费、过户费、贷款服务费。
1：首付是和银行贷款有关，开发商都是一次性付款（只不过有期限），如果银行只贷房价的70%，那么就是30%首付。2：有的地方可办“公积金按月划款”手续，有的地方不能办，不能办的地方就自己先付，12个月后提取公积金，如果可办，你可以公积金工资的方式还款。
这种情况有2种解释:1、所购买的房屋面积而定,一般是90平方米以下的才可以是20%,以上的都必须是30%,2、所购买的房屋使用年限过长,正常超过10年,银行贷款要求首付比例会高于20%。不论是一手房或是二手房只要是首次购房且房屋年限不超过10年,同时符合银行贷款的要求,一般都能得到首付20%的购房待遇。希望对你有所帮助!
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我已阅读并同意房产中介曝惊人内幕，买不买房都一定要看！
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买房是大事要谨慎，钱该不该花三思而后行，千万别被个别人忽悠走了！地产火热，房产中介从中赚了不少。与此同时，在一些“退房”纠纷中，部分中介被指“套路”深。“业内确实有一些‘套路’。”阿成（化名）是个“擦边”90后，一直从事中介业务，去年将手头中介业务从二手房转到一手房。每一家房地产中介都要搞来客户个人信息，姓名、电话、房产情况，这早就不是“不为人知”的秘密了。我们知道这是灰色地带，也必须这么做。拿到这些电话，我们每天早上九点开始就逐个打，“金九”的时候打到200多个。在阿成所在中介公司，人手一份花名录，业务员逐个拨打，如果遭到粗暴拒绝，就做个标记，过一段时间再打；如果有问价格问地段的，就标记为重点攻克对象。一天能够约出三两个看房的，已经算成绩不错了。买房都有哪些“坑”要小心？哪些钱不该自己花？阿成是这么说的。茶水费：“绿色通道”有价码去年9月10日，东莞某楼盘开盘，洋房单价每平方米1.5万至1.6万，开盘就卖完了。像这种特别火爆的盘，还真的是抢不到，怎么办？代理一般会收茶水费，客户交个1万到2万，就能提前认购。想要具体到哪个朝向、哪个楼层、哪个门号，再适当加一点钱，这个定价都是有空间、有得谈的。但代理中介大多否认“茶水费”这个提法，“这个叫‘绿色通道’，可以提前认购。需要交一些诚意金。”不过具体价格和操作，对方一定要进入实际交易才愿意透露。更名费：加价五六万算少的还有一种“抢筹”的方式，成本更高。就是中介先去认购一套房子，然后找到意向买家，加价最低五六万，高的喊过十万。虽然房管部门制定严格的规定，一旦认购，业主名是不能改的。但有一种走“挞订”的模式，原购房者和开发商共同提出撤销申请，审批通过后开发商和新购房者重新签订购房合同。阿成表示，有朋友做过一单五万块更名的，后来那个房子几个月涨了二十万，业主也不觉得亏。但更名有风险，周期又长，实际上就是中介参与炒房。代理中介还有这些“坑”吃差价5月份，东莞的王小姐看上一套公寓房，中介答应帮忙砍价，最后叫价66万。她怕房价上涨，冒着大雨取了5万元定金交上去，后来才知道中介跟卖家说的价格是65万。她愤而找中介公司“告状”，最后中介承诺帮她“降下”一万的税费，按65万成交，另多付5000元给中介。首付贷首付贷虽然已被禁止，部分中介公司仍然承诺可以“搞定首付贷”。也有中介跟银行的消费贷打包。当地某品牌一手房平台可以通过首付贷实现15%的首付。按照东莞最新的1.5万元均价，100平方米的房子150万，首付45万，首付贷20万按照5.6%的消费贷年息计算，三年还完，每期本加息要还6488元。再加上70%的房价贷款30年还清，等额本息每月还贷5572元，叠加起来一个月还贷接近1.2万元。对于很多工薪阶层压力巨大。诚意金东莞第一法院最近公布一个案例，东莞市民梁某为买房，与中介公司签订委托合同，并将2万元作为诚意金交给中介，以确保买到中意的房子。没想到，看中的房子没有到手，中介公司却直接将2万元扣下，拒绝返还。法院经审理认为，中介公司收下2万元没有法律依据，判决退还。行家说法:信息不对称 买家最吃亏“跟中介相关的投诉，大部分是由于信息不对称，这种情况买家最吃亏。”东莞市房地产协会负责人说，随着行情向好，跟房地产相关的纠纷也呈上升趋势。买房是大事要谨慎，一定要找正规中介，钱该不该花三思而后行，千万别被个别人的三言两语就忽悠走了！来源：新晚报大楚网&∣&有用有趣有料长按，识别二维码，加关注
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