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地址：深圳市福田区竹子林益华大厦四楼 建议使用分辨率以上的显示器和IE浏览器　　中新网苏州6月10日电(记者 吴瞳)“通过建立台商投诉协调机制，把事情化解在法庭以外。”9日，苏州中级人民法院民事审判第三庭(以下简称民三庭)庭长朱劼纯总结十年来涉台商事审判时有感而发。　　当日，由两岸十余家媒体组成的“江苏打造对台交流合作"四个新高地"”专题采访团来到苏州市中级人民法院，了解该院台商投诉协调机制运行情况。　　截至2013年3月，该市共有台资企业10002家，投资总额1118.99亿元，长年在苏州工作生活的台胞达10万多人。随着来苏州投资的台商企业不断增加，台商投诉协调案件也快速增加。为此，苏州市中级人民法院设立民三庭，审理涉外、涉港澳台商事及知识产权案件。　　经统计，2002年至2012年，该院共受理涉台商事案件267件，审结232件。涉台案件以调解和撤诉方式结案的共123件，占232件结案总数的53.02%。如果扣除42件缺席审理案件，调撤率占总结案数的64.7%。　　“2011年5月，我院与苏州市台办联手调解，成功化解了具有40多年同窗情谊的两方台商因隐名投资在上海、苏州、吴中区三地法院起诉的系列纠纷案件。通过台商投诉协调机制，提高了涉台商事案件的审结效率。”朱劼纯说。　　随着台商投资领域不断扩大开放，两岸商贸、金融领域进一步融合，涉台商事新的案件类型不断涌现。为了让在在苏州投资的台商能够更好的熟悉大陆法律，该院还延伸审判服务，每月都向部分台商在苏设立的投资企业邮寄收集的各种典型案例。不定期的通过观摩庭审、座谈会、走访深入企业进行法律宣传。每年选择一些典型案例进行点评，阐述裁决的依据及思路，解决台商的疑问。
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13-06-08·二手房买卖合同纠纷——违约金、定金等争议焦点初探
文/郑明伟&广东经天律师事务所律师
本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请注明来源
近期深圳二手房价格在政策出台后，价格一路走高，导致大量二手房交易出现卖方（业主）不履行买卖合同、要求涨价引发的纠纷。据了解，近期深圳各区法院房地产庭案件受理量大幅度上升，本律师在近期也办理了多宗二手房买卖合同纠纷，结合自身办理案件的经验和对深圳地区法院案例的研究，就二手房买卖合同纠纷的违约金、定金等争议焦点做个回顾总结，权当抛砖引玉。
一、问题的提出
深圳房地产中介的二手房买卖合同通常约定卖方违约的，买方可以解除合同并主张房价款20%的违约金或双倍返还定金。依据合同法及其司法解释，违约金过高的，当事人可以要求调整，即法院对违约金的数额拥有较大的自由裁量权，同时深圳中院并未出台相关的指导意见，导致对违约金的调整数额缺乏预期，不同法院判决不一，相同法院不同法官的判决不一，相同法院相同法官在不同案件中的判决不一，使得部分深圳律师惊呼二手房买卖合同纠纷的违约金主张犹如赌博。
二、如何增加违约金获得支持的数额
（一）避免出现双方违约
出现双方违约时，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条和合同法司法解释二第二十九条等规定，法院通常会较大幅度地调低违约金数额，在深圳南山区人民法院（2012）深南法民三初字第488号民事判决中，一审认定一方违约，判决守约方按照违约方与第三人的交易价格与原被告件的二手房买卖合同价格之差额作为违约金数额，总计48万元；二审法院【（2013）深中法房终字第2718号】改判为7万元，主要理由是认为存在双方违约，依据上述买卖合同司法解释第三十条调低违约金为7万元，即判决支持的违约金减少了41万元。双方违约的情形容易出现在以资金监管、赎楼、银行放款承诺函等环节，因这些通常需要双方配合办理，否则难以完成，作为履行支付义务的买方通常需要发起资金监管、银行贷款等程序，卖方需要配合前往银行等金融机构现场办理，若买方未能证明已经履行了发起程序并通知卖方办理相关程序的，存在被认为违约的风险；卖方在收到相关通知和配合要求后，未能履行配合办理义务的，会被认为违反附随义务，承担违约责任，最为典型的案例是（2014）粤高法审监民提字第70号案件，广东省高级人民法院认为'卖方不配合履行合同附随义务（注：不配合资金监管）……是本案合同最终无法履行的根本原因'。
（二）证明损失
3.30政策出台后深圳房价上涨较快，依据买卖合同司法解释第二十九条、合同法司法解释第二十九条和合同法第一百一十三条'当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失'和《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条'人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据'，即守约方提交证明可得利益损失（包括涉案房屋市场价值、转售第三方价值或购入第三方房屋与原房屋买卖合同的差价），有助于法院认定守约方的损失，避免被法院调整的违约金过低。对于涉案房屋的价值较可靠的证据是申请法院指定评估机构的评估报告。
关于可得利益或交易机会损失，典型案例为最高人民法院审理的（2014）民抗字第75号，最高人民法院认为'一审法院委托的司法鉴定结论亦证实涉案房屋的市场价格已明显上涨，在此情况下，昌旺达公司已无法用原价购得相应地段、相应面积的房屋，该损失是客观存在和已经发生的事实，非将来预期可能要发生的事实。一、二审法院依据司法鉴定结论，以涉案房屋的市场溢价作为无效合同损失认定的基础，由宇昌公司承担因其主要过错给昌旺达公司造成的该部分损失60%的赔偿责任并无不当。该认定符合《中华人民共和国合同法》第五十八条关于无效合同损失的规定。'
（三）适当的诉讼策略
经查阅深圳中级人民法院审理的近年部分二手房买卖合同纠纷，支持的违约金大部分在50万元以内，因此恰当地选择诉讼策略是获得较高赔偿的重要步骤。具体而言，在已支付的定金数额较小时，可以依据买卖合同司法解释第二十六条拟定诉讼策略：20%违约金 定金一倍返还；在已支付的定金数额较大时，可以依据买卖合同司法解释第二十八条拟定诉讼策略：定金双倍返还 赔偿损失。
在（2013）深南法民三初字第264号案件中，原告支付的定金10万元，主张赔偿损失约120万，最终法院支持的数额为定金10万元返还，支付违约金20万元，总额30万元，超过定金双倍返还合计20万的数额，属于恰当的诉讼策略。
在（2014）深中法房终字第726号案件中，因诉讼策略选择为20%违约金 定金一倍返还，而非定金双倍返还 赔偿损失，在已支付40万元定金情况下，法院判决违约方向守约方支付违约金20万元，一倍返还定金40万元，即总额度为60万元，低于双倍返还定金合计80万 赔偿损失的主张（因定金双倍返还具有明确法律依据，法院通常支持，因此预计该主张的最低支持数额为80万元，高出前者20万元）。诉讼策略有待检讨。
三、涉案房产的查封
对近期因3.30政策出台后的二手房买卖合同纠纷，是因房产价格上涨所引起，通常卖方有违约高价转售第三方的计划，因此及时查封涉案房屋可以使卖方转售的目的落空，有利于双方协商解决争议。据统计，深圳各法院二手房买卖合同有相当一部分案件撤诉结案，即双方庭外和解结案。本人承办的案件中，亦有通过查封涉案房产迫使卖方高价转售第三方目的落空，随后双方成功协商，我方委托人（买方）象征性加价，卖方继续履行合同。深圳各个法院关于财产保全的具体程序不一致（南山法院程序较为复杂），且近期法院财产保全数量较多，应当预留足够的保全时间，有条件的应当争取诉前财产保全（法律规定诉前财产保全在48小时内作出裁定，裁定保全后立即执行）。目前深圳各区法院接受指定担保公司的保函作为查封对方房产的担保，担保公司审查案件材料并收取费用后为当事人开具保函。
四、关于中介机构居间费用
二手房买卖合同通常由中介机构提供居间服务。在双方发生争议后，中介机构作为居间方，最了解双方的履行情况，因此如何利用中介机构证明有利事实，是诉讼要点。通常追加中介机构作为第三人，但该做法的缺点是中介机构作为第三人，通常没有诉讼风险，可能不参加庭审，导致有利事实无法证明；若追加中介机构为第二被告，要求其承担部分责任，则有可能导致与中介机构的对抗，不利于通过中介机构证明有利事实，因此适当设计诉讼主张、与中介机构充分沟通有利于证明有利事实。
与中介机构相关的另外一个争议点是居间报酬的支付。依据合同法第四百二十六条'居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬'，支付居间报酬的条件是促成合同成立，而不是合同履行完毕，因此大部分二手房买卖合同纠纷在中介结构提供居间服务签订二手房买卖合同后，就已经满足了支付居间报酬的条件，（2012）深南法民二初字第335号民事判决实质上支持违约方向中介支付居间报酬。但在实践中也有部分判决认为'房地产中介服务事项包含买方看楼、促成交易双方签订预约合同，协助买方办理资金监管、签订正式买卖合同、卖方赎楼、办理过户等有关事项'（（2012）深龙法民三初字第2255号民事判决），中介机构的在房屋买卖合同被解除、撤销或无效情况下，中介机构没有提供后续服务，应当减少相应的居间报酬。总之，中介机构促成二手房买卖合同成立且明确约定应当支付一定数额居间报酬的，中介机构可以主张部分居间费用。
综上，买方在合同履行过程中应防止自身违约，必要时向律师等专业人士求助；提起诉讼时应当综合考虑定金已支付的数额拟定适当的诉讼策略、及时申请法院查封涉案房产、提交证明自身损失等有利于法院认定损失的证据。二手房买卖合同纠纷的违约金与定金争议在具体案件中法官基于案情的不同会有不同的自由心证标准，虽然没有具体明确的裁判标准，但是在本轮二手房买卖合同纠纷爆发潮中，卖方因涨价违约是普遍存在的事实，大部分法官均有很好的生活体验，相信在处理时会充分考虑这一因素，使得违约方不能获得利益。
实习编辑/孙显
为无讼供稿/
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关于商品房买卖合同纠纷特征及对策探讨的调研报告
近几年来，随着我国房地产业快速发展，商品房买卖从一种新鲜事物逐渐演化为一种大众消费现象。由于房地产业在我国发展时间较短，有关这方面的法律、法规还不是十分的健全，有的法律规定往往比较笼统、许多内容界定的不明，导致实践中存在诸多错误认识，进而导致商品房销售市场异常混乱，纠纷层出不穷。本文通过对我院近几年审理的商品房买卖合同纠纷实例的统计分析，对目前商品房买卖合同纠纷的特征进行了概括总结，同时，依据纠纷产生的原因，对商品房买卖合同纠纷的分类及相应法律对策进行了初步的探讨。
一、商品房买卖合同纠纷的概念、审理状况及主要特征
商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的商品房向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的买卖合同1）。因该商品房买卖合同订立、履行以及解除过程中所产生的纠纷称为商品房买卖合同纠纷。商品房买卖合同纠纷构成了目前法院受理案件的重要组成部分。从2008年1月至2011年3月底，本院共审结商品房买卖合同纠纷案件176件，其中判决结案的73件，占审结总数的41.48%、调解结案的55件，占审结总数的31.25%、撤诉结案的48件，占审结总数的27.27%。
通过对我院审理的该类案件进行统计分析，商品房买卖合同纠纷案件主要表现为以下几方面特征：
（一）该类案件的发生绝大多数都是由于开发商违约所致。我院每年审理的因开发商违约导致的商品房买卖合同纠纷均占该类纠纷总额的90%左右。究其原因,主要是:&一方面开发商利益驱动、守约意识淡薄。开发商为节约成本追求最大利润，在房产开发过程中偷工减料，在房产销售过程中欺诈性销售，交付的商品房质量、设计不符合约定或不如期交付房屋等违约情况引发买卖双方矛盾。另一方面，监督机制不完善，为房地产企业未按约定履行义务埋下隐患。本院曾审结一起因消防管道、阀门违反规范设于商品房套内而导致的纠纷，该起纠纷的发生无疑与房屋设计、施工、验收环节的监管漏洞存在莫大干系。&
（二）原告为买受人的商品房买卖合同纠纷案件占绝对比例。从审结的该类纠纷一审案件的统计数字看，2008年，原告为买受人的商品房买卖合同纠纷案件占该类案件的92%，2009年为91.70%，2010年为86%。这充分说明了以下两点：买受人在购房过程中承担风险较多，消费心理不成熟，加之受到售楼广告的诱惑，无法在短时间内对大量房地产销售信息作出正确和理性的判断，削弱了买受人的自我保护能力，从而导致原告为买受人的案件数量和比例如此之大；法制观念已经深入人心，买受人的依法维权意识增强，在纠纷发生后能够依法理智诉讼，说明现行法律的颁布和施行确实在维护购房者权益方面发挥了重要作用。&
（三）该类案件具有较强的示范性，群体性强、易致连锁效应，如我院审理的苏州鑫苑置业发展有限公司与所开发的鑫苑湖岸名家52位业主的集体诉讼案。该类案件的处理难度较大，目前我院在处理该类案件时，以调解撤诉结案方式为主，在协调陷入僵局的时候，对少部分矛盾冲突严重的个案辅以判决结案方式，以便于发挥同类案件的示范作用，方便其他案件参照协调处理，实践中取得良好效果。目前该批案件，在立案前以调解撤诉的方式协调解决了其中40件案件；对其余12件矛盾比较激化案件予以立案，其中8件判决结案，另4件在审理阶段亦在本院的协调下以调解撤诉方式结案。
（四）案件数量及类型受国家政策及市场变化影响较大。近几年来由于房地产业持续火爆，房价不断上涨，房市投机行为遍布，大大增加了商品房买卖合同纠纷发生的几率。而自去年国家房产新政颁布以来，不少城市的房屋交易量有所下降，商品房合同毁约纠纷也在增加。今年，我院审理的4起买受人以贷款新政出台为由要求开发商苏州招商南山地产有限公司解除定金合同，退还定金的案件即是在这一背景下发生的典型案件。
二、商品房买卖合同纠纷的法律对策
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）自日施行以来，有关商品房买卖合同纠纷的法律适用得以更具规范化、统一化。但对其中部分问题，仍需进一步探讨及明确。下面就部分类型的商品房买卖合同纠纷分别探讨一下相应的法律对策。
（一）房屋交付类商品房买卖合同纠纷及法律对策
&商品房的交付，是指房地产开发企业依据相应法律、法规和部门规章的规定以及商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向买受人办理转移占有手续，买受人查验并接受房屋的过程。2008年1月至2011年3月底，我院审结的涉及房屋交付类商品房买卖合同纠纷（不限于原告的诉请，包括因质量、设计及配套设施等问题引发的交付类纠纷）占商品房买卖合同纠纷案件总数的70%以上，是商品房买卖合同纠纷中的主要类型。
房屋交付类商品房买卖合同纠纷，主要表现为以下二种情况：&
一是不能交付纠纷。不能交付的原因很多，可能是因为开发商一房二卖或多卖，也可能由于开发商实际为&皮包公司&、&空手道公司&，以房产开发为幌诈骗银行贷款或骗取买受人购房款，还有由于开发商缺少行政审批手续，造成无法进行竣工验收等等。我院今年审结的一个案件，即是由于上世纪90年代末房地产市场混乱，开发商虽与买受人签订了房屋买卖合同，但并未实际建造该特定房屋，最后无房可交引发的纠纷。近年来，随着房地产市场的日益规范，监管不断加强，该类型案件越来越少。
对于该类纠纷，一般采取解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失的处理方案。需要特别指出的是，对于符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第八条、第九条适用条件的不能交付纠纷，《解释》特别规定 &惩罚性赔偿责任&，即买受人除可要求开发商承担上述赔偿责任外，还可同时主张不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但对此，我院目前尚无实际适用的案例。笔者上面所举的例子，也因原告未请求对开发商进行惩罚性赔偿而未能适用该条款。
二是迟延交付纠纷。主要指开发商逾期交付商品房产生的纠纷。开发商迟延交付的原因很多，可能因为工程迟延施工、工程质量问题造成验收迟延、缺少规划、立项或有关审批手续等多种因素。
开发商迟延交付通常表现为两类情形：一是因施工或配套设施进度等原因引起的逾期交房；二是因房屋不符合合同约定导致的逾期交付。其中第二种情形需要法官根据案件事实对房屋是否具备交付条件作出判断，从而进一步认定是否构成交付迟延。对于交付条件的认定实践中存在争议，目前我院采用的标准是同时注重房屋建造环节及买卖环节中的双重验收标准。例如，虽然房屋通过竣工验收，但买受人在验房过程中发现房屋存在严重质量问题，影响到买受人对房屋的正常使用，则可以据此拒收房屋，并主张开发商承担逾期交付责任。关于开发商因逾期交付行为应承担的违约责任，《解释》第十五条赋予了买受人三个月催告期满后的合同解除权，第十七条对损失赔偿额亦明确了同地段同类房屋租金的标准。但该两条，并未含概所有该情形下开发商应承担的责任内容。在买受人依《解释》第十五条行使了合同解除权后，可同时依《合同法》第一百一十三条的规定主张可得利益的损失，例如在房价持续上涨的市场中购置同地段同类房屋的差价。这里应注意赔偿损失与约定违约金的关系。根据私法自治原则，如果双方对违约金有约定，应优先适用约定违约金；只有在没有约定的情况下，才适用《解释》第十七条的规定。
（二）质量类商品房买卖合同纠纷及法律对策
2008年1月至2011年3月底，我院审结的涉及质量问题的商品房买卖合同纠纷占商品房买卖合同纠纷案件总数的43%，房屋质量问题往往构成买受人拒绝收房的主要缘由。依据程度的大小可以将质量问题分为三种：第一，房屋主体结构质量不合格。房屋主体结构指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体，其必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题；第二，严重影响正常居住使用的质量问题，这是指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供电等；第三，其他质量问题，如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等2）。
对于质量纠纷案件开发商应承担的民事责任，《解释》第12条、第13条第1款赋予了房屋买受人在出现上述前两种质量问题时的合同解除权及损失索赔权。现在存在的一个问题是，如果房屋的买受人在此情形下不请求解除合同的，开发商应承担何种赔偿责任。笔者认为，《解释》第13条第2款是对所有情形的质量问题统一明确了赔偿责任，即开发商应承担保修及赔偿损失的责任。在司法实践中，对前述两种情形也有很多买受人请求开发商承担保修及逾期交付的责任。笔者认为，如果质量问题确实达到严重影响使用的情况下，则商品房虽通过验收，仍可以认为不具备交付条件，买受人仍可以据此要求开发商承担逾期交付的违约责任。此前，我院已审结了多起类似的判例。
（三）两证办理迟延或不能类商品房买卖合同纠纷及法律对策
&&不动产权属证书是不动产所有权人依法享有并行使不动产物权的重要凭证。因开发商原因未在法定或约定期限内办理权属证书，使买受人不仅无法实现其取得物权的合同目的，而且使双方物权变动的法律关系处于不确定状态，影响房地产市场的稳定发展。2008年1月至2011年3月底，这类案件占我院审结的商品房买卖合同纠纷的17.8%，基本为两证迟延类。
关于开发商迟延办证的违约责任，《解释》第十八条作了具体的规定，弥补了目前相关房地产法律法规的不足，对审判实践具有重大的指导意义。但对《解释》第十八条所规定的&由于出卖人的原因&的理解不一，处理结果也因此具有较大分歧。笔者认为，十八条规定开发商应承担责任方式为违约责任，则&由于出卖人的原因&应表现为开发商违反在权属证书办理过程中法定或约定的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第３３条规定，商品房权属登记包括整个房地产项目的初始登记及单元权属登记。初始登记无疑均由开发商负责，单元权属登记则既需开发商提供相应材料（如单元测绘图纸等），还需买受人提供相关证件。当开发商将办理房屋权属证书的各项规定资料备齐交给权属登记部门进行初始登记及单元权属证书登记后，随后即为行政部门制作、发放权属证书的过程，该过程应属于具体行政行为，并不受开发商的左右。所以一般认为，开发商承担办证义务直至其取得权属登记部门关于申办单元权证资料的收件单时止，即只要开发商在法定或约定的期限内完成上述资料的备案，即认为开发商相关义务已履行完毕。
（四）价款类商品房买卖合同纠纷及法律对策
&商品房价款，即买受人根据双方的约定交付给开发商的商品房对价。由于价款是商品房买卖过程中涉及到双方当事人切身利益，彼此都极为关注和重视的基本内容之一，所以容易发生纠纷。实践中，该类纠纷多表现为买受人无法按约支付价款，原因可能是多方面的，可能由于买受人资金准备不足，也可能由于贷款政策变化。2008年1月至2011年3月底，该类纠纷占我院审结的商品房买卖合同纠纷的10%左右，本文的第3页所举的3起定金合同的例子即是典型代表。
这类案件的处理方法关键看商品房买卖合同对付款时间、方式及违约责任的约定。比如，合同约定，买受人首期付款后，余款付银行贷款。但合同签订后，因国家贷款政策调整导致贷款无法办理，合同无法继续履行，则可以适用《解释》第二十三条的规定，解除合同并退还已付房款及利息或返还定金。但目前，对于该条款，许多开发商已进行了防范，如在商品房买卖合同中明确约定&贷款不能办理，则买受人全额付款&。在此情况下，笔者认为，买受人仍可以援引《合同法解释二》第二十六条关于情势变更的规定主张合同解除。因为贷款新政是签订合同时完全无法预知的，买受人虽与开发商签订了&贷款不能办理，则买受人全额付款&的条款，但该条款是基于当时的情势及一般概念上应当预知的范围进行的约定，这种情势的约定基础可以视为当事人约定的适用条件。当情势发生变化程度超过一定合理范围时，比如贷款新政的颁布，即不应再适用该约定。且从另一角度讲，开发商将合同履行过程可能产生的全部风险通过约定由买受人承担，这本身对买受人来讲是显失公平的，法院也可以从&霸王条款&的角度认定该条款无效。总之，该情形下，买受人可以要求解除合同，返还本金及利息或定金。只是目前我院审理的数起返还定金的案例并未从该角度处理，而是从定金合同签订后双方就签订买卖合同进一步协商不成的角度协调或判决结案。
&（五）配套设施类商品房买卖合同纠纷及法律对策
所谓配套设施，包括配套基础设施和配套公共设施。买受人在决定是否购买商品房时往往综合考虑了房屋所处位置的配套基础设施和配套公共设施。配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等；配套公共设施包括停车场、运动场、道路、花园、绿化、医院、学校、超市等。基础设施完备是买受人正常居住必备条件，而公共设施是房屋舒适居住、价值增长的不可或缺要素3）。开发商往往为了节约成本，在配套设施的建设上偷工减料草草了事，从而导致购房人的不满，引起纠纷。2008年1月至2011年3月底，该类纠纷占我院审结的商品房买卖合同纠纷10%左右，通常与虚假宣传、虚假广告相关联。《解释》出台之前的审判实践中，对于商品房虚假宣传广告中有关配套设施的许诺往往被认定为要约邀请，不会进入合同而成为合同条款的一部分，当然开发商也不必为其&承诺&承担任何法律责任。实际上，购买人常常就是对广告、宣传的信任才决定进行交易的，而开发商提供的这个不实信息，对交易有重大的影响，理应担责。《解释》明确了开发商对于规划范围内相关设施的广告宣传作为要约来处理，若开发商违背了广告宣传中的承诺与说明，将承担违约责任。审判实践中，作为原告的购房者，只要能证明商品房销售广告是由开发商为该商品房销售而作出的，并与所购商品房的配套设施实际不符，开发商就可能为此承担违约责任。
但《解释》仅仅把开发规划范围内相关设施宣传广告列为要约，对于开发规划范围外配套设施的虚假宣传未规定如何处理。笔者个人以为，对于开发商就商品房规划范围之外的配套设施进行的虚假宣传，即使未视为合同内容，但不等于不承担任何责任，因此造成购房者损失的，买受人可以根据我国合同法第四十二条规定的缔约责任，要求开发商承担缔约的损害赔偿责任。如开发商广告宣传在商品房周围将建立小学、幼儿园、医院、市场的生活设施，但实际上当地政府规划部门并无此项建设规划或者仅仅是意向计划，商品房建成交付后，实际并无广告承诺的生活设施，开发商应为此承担缔约责任。如果双方在签订合同时，广告宣传的相关生活设施已经存在，而开发商在广告上&以&百米近距离囊括全部生活设施&宣传，这样的广告陈述容易被购房者所辨别，属于正常的商业吹嘘，购房人如以广告宣传的某项生活设施不在实际&百米内而主张开发商行为欺诈，显然是吹毛求疵，其诉讼主张不能得到支持。
（六）设计规划类商品房买卖合同纠纷及法律对策
小区的设计规划在房屋销售之前就已经确定下来了，消费者在购买商品房之前通过开发商提供的规划图、售楼书甚至是销售广告予以确认。房屋的设计关系房屋的结构、户型、朝向、空间尺寸、供暖方式等，小区的规划涉影响着小区整体的环境与格局。房屋设计和小区规划是影响消费者作出选择的重要因素，一旦消费者与开发商达成了买卖协议，那么秉着诚实信用的原则，开发商不得自行变更小区的设计规划，但是部分开发商为了自身的利益，在业主毫不知情的情况下擅自变更小区的整体设置，进而影响到房屋的使用功能、舒适程度、增值潜力等，买受人购房目的受到重大影响甚至落空，引起纠纷。由于房地产行业的逐步规范，这类纠纷通常很少，表现为个案，一般出现在商品房预售合同领域。我国《商品房销售管理办法》第24条规定，在规划及设计变更的场合，如果房地产开发商未通知买受人且双方未能达成协议，则买受人因此享有解除合同的权利。该条同时还规定买受人在收到书面变更通知之日起十五日内未作出书面答复的，视为接受规划设计的变更及因而引起的房价款的变更。此类规定主要是为了避免买受人权利的滥用。
笔者认为，从法理上来分析，对规划设计的变更，应视为导致合同目的无法实现，买受人因此享有解除合同的权利。譬如，房屋功能、房间结构和布局等的变更，均可引起合同的解除。再如房屋高度的变更，如若合同双方当事人以样板房或其他方式对房屋高度进行约定的，则房地产开发商应当承担瑕疵担保责任。若是房屋实际高度与约定高度相差过于悬殊，则应当解除合同；如若合同中没有关于房屋高度的约定，则应根据合理原则判断。
1） 中国法院网《浅议商品房买卖纠纷的成因及对策》，作者肖志红，发表于日。
2）法律教育网《商品房买卖合同纠纷案件存在的问题及对策》，作者北京市第一中级人民法院杨柏勇、王磊，发表于日。
（3） 《商品房买卖合同纠纷中开发商的几类违约责任认定》，作者周峰、李兴，发表于《法律适用》2010年11期。
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