【买房提问】二手房办按揭要先过户还是先到银行办理贷款？|大话楼市 - 大金华论坛 - Powered by phpwind
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【买房提问】二手房办按揭要先过户还是先到银行办理贷款？
我有一套房子想卖，对方要办按揭贷款。可是中介说流程是买方先付30%定金，我们把房产证过户给买方，然后再去他们指定的银行办理按揭贷款！可是我仔细想想，万一我们过户了，他们不去办按揭，或者按揭放不下来怎么办？这样房子已经是在他们的名下，我们又收不到房款，不是亏大了？刚才问了下中行的同学，他说办理房子按揭贷款是要给房产证才能申请的？有经验的朋友们，能不能给我点建议？现在我好纠结啊。
帮顶一下。楼主可以到这个里面问，有高人在解答买房大家帮！房产达人帮你解答买房疑问！（第一期：解答与二手房交易过户贷款等相关问题）
&&&&&&楼主担心的问题完全可以写在合同里面的，办房产证，抵押贷款有一个时间期限，如果超过这个期限买方承担的违约责任都在合同里写明，这样就不用担心买方不履行约定了。&&&&&&
:帮顶一下。楼主可以到这个里面问，有高人在解答.......&( 12:39)&谢谢
先过户再按揭。没房产证就能按揭，银行会出现大量假按揭骗贷的。至于买家过户后不办按揭或不付尾款，还真没碰到过。这种情况买家涉嫌经济诈骗犯罪了，可以打官司的。
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购房合同会写明尾款交付时间的&& 违约了对方要付违约金&&是房价的3%&& 这个你不用担心的
我觉得目前情况下，宁可少卖点儿钱也要一次性付款
:购房合同会写明尾款交付时间的&& 违约了对方要付违约金&&是房价的3%&& 这个你不用担心的&( 16:11)&没用，合同只约束有规矩的人
:先过户再按揭。没房产证就能按揭，银行会出现大量假按揭骗贷的。至于买家过户后不办按揭或不付尾款，还真没碰到过。这种情况买家涉嫌经济诈骗犯罪了，可以打官司的。&( 13:58)&为卖房子打官司不值
有风险，实际发生的很少。还是从违约金与付款期限上做文章。真的不付款，及时起诉查封，确保无虞。
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对方如果公积金贷款一般问题不大，公积金交满一年就可以贷了。如果银行贷款，你可以让他先把信用记录拉出来给你看看，一般信用记录没问题，贷款也就没什么问题了。
我家刚刚用这样的方式买了套，30% 预付，70% 写给房东欠条，然后办房产证，再办土地证，再抵押贷款，给工行打广告，呵呵，首套房给打了9.5折。有几点要注意1约定最迟的放贷时间，超过这个时间有风险2让贷款人先去查查自己的信用记录，信用差办不下来3。如果夫妻一方外地户口要有金华1年以上社保记录
一般没有关系都这么操作,但万一碰上了,那只能上法院了
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一般 都是这样 操作的 ，&&合同约定交尾款日期。
有合同，不给钱可以起诉。没房产证你拿什么去银行抵押贷款，当然是先过户。
:我家刚刚用这样的方式买了套，30% 预付，70% 写给房东欠条，然后办房产证，再办土地证，再抵押贷款，给工行打广告，呵呵，首套房给打了9.5折。有几点要注意1约定最迟的放贷时间，超过这个时间有风险2让贷款人先去查查自己的信用记录，信用差办不下来3。如果夫妻一方外地户口要有金 ..&( 09:35)&我们这个买方女的是金华人，男的不是。他们原先的社保都不在金华交的，还要先把社保转到金华来，一个月后才能开始办过户。感觉时间上要耽误好几个月了。现在又快过年了，怕银行限制放贷。还有我们刚开始被中介忽悠了，以为中介会为我们考虑的呢。结果稀里糊涂的就签了合同，我们就限制了两个月后开始办贷款，没有限制什么时候一定要办完贷款把钱给我们。哎！真不想卖了
办完过户，中介会让买家写张欠条给你的。。写明事由期限应该可以了。
不要定金，一定要一次性付款，他们钱借来后可以先付掉，然后他们自己再去贷款。我就碰到过，不要付定金就过户，打官司什么的，真的非常麻烦，真的碰上你要天天操心这个事情，晚上睡不好，吃不好，你觉得值吗？你是卖房子的，你可不想因为这些事情而操心烦死吧
一定要坚决！要一次性付款！！！！
:有合同，不给钱可以起诉。没房产证你拿什么去银行抵押贷款，当然是先过户。&( 12:20)&我有咨询了其他城市的朋友，像北京，上海那边二手房办按揭可以先去银行提交申请，银行要对买房的人进行资质审核。等银行确定审核通过能房贷款了，买卖双方再去办房产过户的。如果这样操作的话，我们卖房的人顾虑就少很多了。但是我们金华好像没有这样的政策。
楼主放心好了，多虑了，一般都是这么操作。首付给房东30%是默认，过完户，然后从银行贷70%作为尾款付给你
虽然签了卖房合同，但是买家的定金是给中介保管的。我没有收到一点定金。现在有点想反悔了。如果我反悔不卖了。会怎么样呢？
:虽然签了卖房合同，但是买家的定金是给中介保管的。我没有收到一点定金。现在有点想反悔了。如果我反悔不卖了。会怎么样呢？ ( 10:45) 你反悔什么？是觉得房子卖便宜了，还是觉得不放心这样的交易方式？ 往下走，应该你收到30%（具体的比例你们有约定的），然后去交易锁过户，过完户买家用新的证件去银行抵押贷款。贷款下来，支付剩下的70%。 谁都不能保证交易中发生意外，但是几率很小。你太多虑多疑了，累不累啊？你问如何你返回了会怎么样？一般来说，买家压在中介多少定金，你就得支付相应金额的违约金给买家。当然你们如何能商量好，买家有放弃的可能（非常小）
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二手房贷款土地证怎么办理
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小伙伴们还在答题的路上，先看看下面这些内容吧~
近日,问题编号为705295的网友留言咨询:在莱山刚买了套市证二手房,房主土地证丢失只将房产证过户完毕,请问这种情况是否可以申请公积金贷款?如果办理需要如何处理? 烟台市住房公积金管理中心对此回复: 您好,办理二手房需要有土地证,且在过户一... []
来源：胶东在线
相比新房,二手房具有即买即住的特点,但二手房交易流程比较复杂,尤其是办理贷款,很多人对此并不了解。下面,我们讲讲二手房怎么办理贷款?贷款的流程是怎样? []
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本帖最后由 Angelazly 于
19:08 编辑
& &&&年初3月底定下来的房子，经过百般折腾，最后到7月才放款。这中间白白的被中介耽误了至少一个月时间，本来懒得不想写，但之前受过妈妈网上一些前辈们购房的指教，还是将自己买房的经历和总结出来的流程跟大家分享一下，以免之后的朋友们再像我一样。&&&&& && & 一、首先讲这个房子。自己看了一年多的房子，最后感觉自己是稀里糊涂的买下这个房子，可能也是一种缘分，但现在回想起来确实当时有点冲动。房子最先是男朋友去看的，期间好像中介有跟我朋友电话沟通过一两次，但几乎过了两个月中介突然叫我们去见业主谈签合同，直到那一天我才去看那个房子。其他的都还可以，朝向、房子格局都是我满意的，但因为回南天，装修不到两年的房子也发霉了，当时就觉得楼层有点低。但现在开始装修了，才发现当时没有注意一个很重要的问题，由于客厅阳台的设计以及整个房子布局，客厅尤其是餐厅的光线不好，现在想来主要在于自己当时没留心，进去房子看的时候（听同事跟我讲的，签约前白天、晚上不同时候都要去看下房子，了解环境）包括白天在内，中介都是开了灯的，而自己没去关灯感受下房子的真正采光。
&&现在开始准备装修，要求设计师给设计一重要部分就是尽量改变一些格局，考虑采光。
以后买二手房的朋友要注意了，白天去看房一定要关上房间所有灯看看房间的采光，房子的采光很重要！
& &二、二手房交易流程。
& && &我这个房子业主在银行有贷款，业主本人不在广州，是出具公证书委托亲戚办理买卖手续；我的按揭为组合贷款，没有找按揭公司，都是自己找银行申请贷款。具体流程如下：
& & 一、查册（1个工作日内）查册就是查证房地产的权属状况。通过查册，你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。目前各房管局公开房屋信息给市民查询二手楼房产情况，可以持身份证到房地产档案馆查阅。查册资料：(1)身份证(2)地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号查册费用：40元
注意事项：有抵押需要赎契或转按揭才能过户，有查封必需解封过能过户。建议在签合同前先让业主查册，了解房子具体情况。
二、签三方合同和网签合同，过定金（1个工作日）合同约定主要是产权、楼价、定金、付款方式、付款条件、履行期限、交楼时间、办理相关手续时间、违约方式和违约责任等；
三、业主委托人到借款银行申请赎契（根据银行情况，一般从申请到扣款需要一个月左右，拿到他项权证大概还需要一两周时间，看具体银行而定）& & 我这里给业主代垫了10万赎契金，当作首期款，每交一次钱业主委托人都要出具签字画押的单据给我。最后业主委托人 银行提前还款和拿他项权证也是我去帮忙协调的银行。也没出现垫付资金风险。整的来说，我这个业主及委托人是可信的。
& &&&替业主交不交赎契款看你们自己把握啦，主要是这件事情存在违约风险的可能性，替业主代付赎契金是有风险的，如业主拿到资金跑路了、可能赎契了拿着房产证跑了不卖给你了、或者他赎契后房子被查封了等等，虽然你可以利用你的收据、合同去要求追回，但你很被动啊。所以，建议不要替业主全额垫付赎契金，最好不要垫付。
四、找按揭银行，进行评估。（1个工作日）房屋交易除要交买卖合同之外，银行指定评估公司对房地产的估价，进行银行贷款权利价值评估审批；
评估须向银行缴纳评估费。注意事项：评估价影响银行贷款金额，如评估价低于成交价，贷款以评估价来计算贷款金额。
五、按揭。签房屋申请贷款合同（1工作日）：我没有找按揭公司，是自己找的银行，其实很简单，只要你找好银行，谈好贷款条件，你去按银行要求准备相关材料就好。找按揭公司也只是帮你跑跑路。如果你不想跑的话，也可以找银行合作的按揭公司，建议最好不要找中介给你推荐的。这样你自己可以选择银行。看看哪家银行利率最优惠。我的是组合贷款。具体需提供材料为：卖方：(1)身份证及复印件(2)房产证及复印件(3)户口本及复印件(4)婚姻证明(5)银行收款账号6）委托公证书原件及复印件7）委托人身份证及复印件买方：(1)身份证及复印件(2)户口本及复印件(3)收入证明（一般大于供楼额2倍以上），单位出具。(4)婚姻证明（户口所在地民政局开局，需本人办理，带身份证原件及复印件、户口卡）(5)银行流水（至少近一年的存折进出状况）（自己银行卡（折）所属银行出具）(6)供楼存折或卡(7)非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明(8)广州市房屋套数查册证明（到房管局查册，需本人办理，带身份证原件及复印件，一个人40元）(9)公积卡或存折原件及复印件(10)公积金缴存明细表（这个有的可以不需要提供）
注意事项：商贷部分楼龄加借款期限不能超过30年；利率、浮动、还款期、还款方式、还款月供额等；双方备齐资料才能递交银行申请贷款。公积金贷款期限不能超过20年；贷款成数不得超过房价七成，公积金个人最高贷款额度为50万元，两个人以上共同购买空卖空同一住房最高贷款额度不得超过80万元。两者综合为组合贷款，贷款期限不能超过20年。
六、银行同意贷款通知书（按第五条贷种类审批通过1工作日出同贷书）& &银行内部对借款人审核后会出具二手房按揭贷款审批书，写明同意贷款的金额、期限、利率。& && &注意事项：部分银行同贷书上不写贷款利率，以放款时利率执行；除同贷书同意贷款金额剩余是首期款。& & 这里我有个经验，银行个贷客户经理每天都很忙，因为我找的银行客户经理是我好朋友的同事，我首先很自信他会帮我加快速度的，结果就没怎么去催，但后来才发现他给我搁置了很久才申报。后来同事告诉我，要使劲催客户经理。因为我有公积金贷款，这一块如果你公积金中心没熟人，是需要至少一个礼拜时间审批的。还好，因为前段时间利率处于下行通道，我也不想那么快办好手续，我的同贷书申请基本跟业主银行赎契同步完成。
七、递件、问税、交税、过户（一个工作日）。递件需要准备的材料：三方递件前打印网签合同；
卖方：1、业主及代理人身份证及复印件；2、房产证及复印件；3、户口本；4、婚姻证明；5、委托公证原件、复印件。
买方：1、身份证及复印件；2、户口本及复印件3、婚姻证明；房管局缴交税种如下：1.契税：管局报批价x1.5% 首次购房面积90平方以上144平方以下（需提供户口所在房屋套数查册证明）；2.个人所得税：管局报批价x1% ，房产证业主满5年且业主唯一一套物业免征；3.营业税：管局报批价x5.6%，房产证满5年免征；4.土地交易服务费：房产证建筑面积x6元/㎡；5.产权登记费：个人产权50元二个人产权80元；注意事项：缴完全部税费后换取契税完税证及购房票票后过户；换取出新证回执，业主房产证原件和资料递件时都收了，按合同约定递件成功时交首期楼款。
温馨提示：我办理按揭晚了一个月放款，就是吃亏在这里，现在房管局允许过户时同时办理抵押登记手续，这里就需要带上银行的人，准备好银行贷款的相关合同。房管局跟我说，如果过户时同时办理抵押登记手续，就无需经过归档这些手续，直接7个工作日就可以出新的房产证和他项权证，这样速度会快一个月。中介说她不知道，并且说她们之前都不需要她们做的。简直就是过分，我无非就是没找按揭公司，没让他赚到更多的中介费。
&真有用，谢谢！&
&学习了。&
&好贴，收藏学习！&
精华0&帖子167&经验值918 &注册时间&最后登录&妈币1316 &
地区:越秀区街道:帖子167&经验值918 &注册时间&最后登录&
太晚了，之后的待续。
精华0&帖子1145&经验值5369 &注册时间&最后登录&妈币6107 &
地区:东晓南路、瑞宝村街道:东晓南路、瑞宝村帖子1145&经验值5369 &注册时间&最后登录&BB生日
噢非常详细！ (来自手机端的回复)
精华1&帖子3758&经验值20872 &注册时间&最后登录&妈币21872 &
地区:师大暨大街道:师大暨大帖子3758&经验值20872 &注册时间&最后登录&
是啊，如果银行客户经理不是你朋友的熟人，谁愿意做公积金的贷款，而且还没有中介跟进的。
I struggle for the safety.
精华0&帖子84&经验值462 &注册时间&最后登录&妈币1374 &
地区:白云区街道:帖子84&经验值462 &注册时间&最后登录&
期待你的后续
2015.08&&北京
2014.10&&台北、花莲
2014.04&&泰国清迈
2013.10&&美国东岸
精华0&帖子863&经验值3767 &注册时间&最后登录&妈币4403 &
地区:海珠区街道:滨江街道帖子863&经验值3767 &注册时间&最后登录&
从查册到放款，全部办下来要多长时间？
精华0&帖子3184&经验值23093 &注册时间&最后登录&妈币20053 &
地区:越秀区街道:五羊新城、珠江宾馆帖子3184&经验值23093 &注册时间&最后登录&
好猛 我是没有找中介 自己跑返税 可是我还是没有办法不找按揭 问了多个银行 都推介按揭 不针对个人 没熟人
&要不要找中介,我现在好纠结这个问题,求助&
精华0&帖子380&经验值1913 &注册时间&最后登录&妈币2393 &
地区:萝岗区街道:帖子380&经验值1913 &注册时间&最后登录&
好东东，正在考虑一套房，认识的人，是不是可以不通过中介省一笔搞定呢
精华0&帖子12800&经验值70089 &注册时间&最后登录&妈币59776 &
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精华0&帖子18&经验值85 &注册时间&最后登录&妈币75 &
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精华0&帖子159&经验值5455 &注册时间&最后登录&妈币3957 &
地区:白云区街道:三元里街道帖子159&经验值5455 &注册时间&最后登录&
谢谢楼主。。
精华0&帖子167&经验值918 &注册时间&最后登录&妈币1316 &
地区:越秀区街道:帖子167&经验值918 &注册时间&最后登录&
呵呵，只要你符合公积金贷款条件，一样可以申请公积金贷款，这家银行如果不给你做，你就去找另外一家啊，现在银行那么多，又是开放市场。认识人只是可能办理速度快一点而已
精华0&帖子167&经验值918 &注册时间&最后登录&妈币1316 &
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我是通过中介买的房子，如果你认识业主，当然可以不通过中介。中介很多猫腻，而且他最主要就是促成你们成交，后续事情基本上他就陪你跑跑房管局，问他他会说不知道，帮你问问，到最后如果出现问题，他会说不是他应该负责的
精华1&帖子667&经验值3865 &注册时间&最后登录&妈币6797 &
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好贴，顶一下！
精华0&帖子1225&经验值6834 &注册时间&最后登录&妈币5217 &
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学习了，留着以后用。谢谢楼主分享。
精华0&帖子167&经验值918 &注册时间&最后登录&妈币1316 &
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本帖最后由 Angelazly 于
11:57 编辑
& &待会继续
精华0&帖子167&经验值918 &注册时间&最后登录&妈币1316 &
地区:越秀区街道:帖子167&经验值918 &注册时间&最后登录&
本帖最后由 Angelazly 于
11:56 编辑
八、出新证（7工作日），拿新房产证。由于前面没有同时办理抵押登记手续，后面只能按照旧的流程一步一步来啦。7个工作日后，凭回执拿到新的房产证。按照当时办理过户时咨询的工作人员，拿到新的房产证后5个工作日才可以办理加急归档，再5个工作日后才可以办理抵押。九、加急归档。申请加急归档不用钱哦，只要带房产证原件去就OK了，不是本人去申请也可以。我这里出了点状况，拿到新的房产证后5个工作日去那边咨询说我的档案还没送过去档案处，在房管局网站也一直查不到，朋友通过打电话咨询过几次，最后也没办加急归档，过了三天内告诉我们说你这个可以办理抵押登记了。这其中房管局是怎么一回事也不知道，反正我这里虽然出了点状况，但没加急归档问题也解决了。十、办抵押。同银行人员一起去房管局办抵押。只需带房产证和身份证原件及复印件一份就行了，其他资料银行会准备，抵押费用80元。办理抵押登记时，你可以顺便填写委托书委托银行人员之后过来给你拿他项权证，无需你自己去，到这里基本上该跑得路你应该跑完了，等出了他项权证，银行拿到证后放款就可以。十一、拿他项权证、银行放款。 办理抵押登记后一般5-7个工作日，就可以出他项权证。按照你办理抵押登记时的回执上面标注的时间，督促银行按时去拿他项权证，之后你就一直追着银行客户经理赶紧给你办理最后放款的事情就可以。因为我是组合贷款，公积金中心需要审批，一般在银行提交放款申请后需要一个礼拜甚至多一点时间，银行的商贷相对比较快，由你所申请的贷款银行决定。注意事项：商业贷款不需要公积金放款审批；公积金不受银行额度影响。十二、收楼（1工作日）：卖买双方交接房屋；包括合约附带家私、家电、水费、电费、煤气、有线电视、物业管理费、维修基金、前业主户口迁出等； 注意事项：办理附属房屋包括有水费，电费，煤气、有线电视，物业管理费等费用核实缴清；水费、电费、煤气、有线电视、物业管理费过户及银行划扣账号变更你可以自己之后办理。维修基金一定要业主将维修基金卡或者存折交给你，你自己就可以带上你的房产证及身份证到银行办理过户。
&请问一下 办抵押 这里是不是房产所有人都必须去
还是去一个人代办就可以了呢??&
精华0&帖子167&经验值918 &注册时间&最后登录&妈币1316 &
地区:越秀区街道:帖子167&经验值918 &注册时间&最后登录&
本来是继续的，不知道怎么一编辑又把之前的重发了一遍
精华0&帖子167&经验值918 &注册时间&最后登录&妈币1316 &
地区:越秀区街道:帖子167&经验值918 &注册时间&最后登录&
总结一下经验：1、银行办理贷款的客户经理都很忙，你一定要去催，不然都不知道把你的贷款申请拖到什么时候，你的同贷书什么时候出具就更加不知道了。
2、要想省点力气来回多跑几趟房管局，过户当天同时办理抵押登记手续；
3、跟业主协商，首付款最好留一点，哪怕一千元都可以，放到最后业主把所有应该交的费用交清、户口迁出去时再给。不然有的业主不会配合你快点把户口迁出去的。
精华0&帖子243&经验值1235 &注册时间&最后登录&妈币1325 &
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http://gz./11/F2PKLBR00873C6D.html.出同贷后可以涂销抵押，交易过户及抵押登记一并办理。节省时间。
我的二手房购买心得，通过中介但没找按揭公司，希望对以后买二手 ...
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