常州德长行居家养老延龄居养老中心

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-03-18 13:49 标签： 常州城乡居民养老保险
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常州市天宁区老年服务中心项目简介
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江苏省财政厅
　　一、项目基本情况
　　天宁区老年服务中心项目位于江苏省常州市天宁区丽华北路199号，占地面积33090平方米，规划建筑面积为8.3万平方米，总投资5.4亿元人民币，2012年12月开工建设，计划2015年6月份建成并整体交付运营。该项目建成后将提供819张老年人康复护理床位，同时设立至少100张床位的国际化老年康复医院，以及260套精装适老公寓，采用“医、养、护”相结合的方式，为入住的老人提供优质的晚年生活。
　　2012年3月，北京安信颐和控股有限公司（以下简称“北京安信”）与常州天隆建设实业有限公司（以下简称“常州天隆”）合资成立——安信颐和（常州）置业有限公司，其中常州天隆为国有全资子公司，占合资公司51%的股权，北京安信是联想控股二级全资子公司，注册资金2亿元人民币，专注于养老机构建设和运营、养老基金管理等相关产业的现代化企业，占合资公司49%的股权。安信颐和（常州）置业有限公司采用BBO模式建设开发天宁区老年服务中心项目，前期报建工作完全遵照常州市建设项目行政审批要求申报，陆续办理了市发改委、环保局、规划局、建设局等部门的相关许可和证照。
　　自2012年年底开工建设后，项目进展顺利，目前主体结构已全部封顶。南区部分二次结构完成90%，预计本月底主体验收，进入粗装修阶段；北区安信颐和公寓验收前准备及收尾工作，室内地面完成，外墙饰面基本完成，下阶段开始拆除人货梯；小市政、景观电力、燃气、给水等开始准备，预计2014年11月进场。计划日项目总体完工交付运营。
　　二、可行性分析
　　我国老龄化社会，城市老龄化已经很严峻。通常65岁以上人口比率超过总人口的7%，就被称为“老龄化社会”，而超过14%就被成为“老龄社会”。实际上中国在2001年就已经开始进入老龄化社会了，而常州，早在1985年就进入老龄化城市行列，比全国提前15年，老年人口还以每年4.52%的比例增长。截至2011年末，我市60岁以上户籍人口达73.3万人,因此急需民间资本进入养生养老产业发展。全国老龄市场缺口巨大，常州尤为明显，因此，养老机构的建立是市场极为需要且开发潜力巨大的。
　　（一）各项扶持政策
　　从中央到各级地方政府均出台若干政策法规，鼓励民营企业进入养生养老市场，会办养老机构——补贴力度加大：
　　1、建设补贴：按照新建床位给予一次性建设补贴；
　　2、改造补贴：对以租赁房产新办养老机构改造床位补贴金额提高
　　市政府于2014年9月出台《关于加快医养融合服务体系建设的实施意见》中要求：到2015年，养老床位总数达到每千名老人40张，社会力量举办或经营的养老机构床位数占比达50%以上；到2020年，养老床位总数达到每千名老人50张，社会力量举办或经营的养老机构床位数占比达60%以上。
　　对于社会养老项目，政府在用地、财政、税费——都有保障和支持：
　　1、在用地保障方面，把各类养老服务设施建设用地纳入土地利用总体规划和年度用地计划，用地计划指标优先保障养老服务设施建设用地，并向养老服务相对滞后地区倾斜，预留养老服务设施建设用地。
　　2、在财政金融支持方面，加大政府资金对养老服务业的投入，福利彩票公益金用于养老服务业不得低于50%，并随老年人口的增加逐步提高比例。凡列为常州市城乡居民创业小额贷款扶助对象的人员兴办的养老机构、居家养老服务组织，可申请100万元小额担保贷款，符合条件的可放宽到200万元，同时享受城乡居民创业小额贷款有关优惠政策。
　　3、在税费政策优惠方面，对各类养老服务机构提供的养老服务免征营业税。非营利性养老服务机构自用的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税。
　　对入职常州市养老服务机构，连续从事养老服务、康复护理工作满5年的高等院校、高职、中等职业技术学校毕业生，分别给予1万元、7000元、5000元一次性奖励；对取得国家养老护理员技师、高级工、中级工、初级工职业资格证书后，在本市养老机构护理岗位连续从业2年以上的人员，分别给予每人3000元、2000元、1000元、500元一次性补贴。
　　（二）采取PPP模式优势
　　本项目采取PPP模式经营，即Public—Private—Partnership的字母缩写，是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目，或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果，政府与社会主体建立起“利益共享、风险共担、全程合作”的共同体关系，政府的财政负担减轻，社会主体的投资风险减小。
　　1、增加供给：公共部门和私人企业在初始阶段私人企业与政府共同参与项目的识别、可行性研究、设施和融资等项目建设过程,保证了项目在技术和经济上的可行性，缩短前期工作周期,使项目费用降低。
　　2、优化风险分担：PPP在项目初期就可以实现风险分配,同时由于政府分担一部分风险,使风险分配更合理,减少了承建商与投资商风险,
　　3、降低周期成本，提高运营效率：利用私营部门来提供资产和服务能为政府部门提供更多的资金和技能,促进了投融资体制改革。同时,私营部门参与项目还能推动在项目设计、施工、设施管理过程等方面的革新,提高办事效率,传播最佳管理理念和经验。
　　三、初步实施安排
　　政府负责土地款、契税等相关土地费用的缴付，除此之外不再投入开发建设资金。北京安信负责项目公司取得国有土地使用证以后的所有资金投入。整个项目通过交付验收后，合作开发建设的全部项目中沿光华路地上建筑面积20000平方米的物业归政府所有。
　　常州天隆同意以其按约定应得物业中的2000平方米建筑面积留存于项目公司，用于发展养老事业；届时项目公司股权调整为：北京安信占股90%，常州天隆占股10%。
　　常州天隆留存于项目公司的物业，投入正常运行用于养老事业中的收入归天隆的股权收益，用于补贴项目公司满足本项目所需的政府义务及相应的政府对该养老事业发展补贴的不足。
　　项目公司继续运行管理留存物业发展养老事业中，北京安信同意对天宁区符合相关养老条件的五保户等进行政府安置，且该部分执行政府指导价。同时，根据项目进展需要，常州天隆有责任协调政府各部门关系，以保证项目进展顺利。
　　四、财务测算
　　1、北区安信颐和公寓面积23839.65㎡，预计销售收入24908.45万；
　　2、商铺面积3474㎡，预计销售收入5674万；
　　3、南区养老公寓出租、养老服务收入、养老医院经营等收入（根据入住率的不同来测算）。
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