住宅专项维修资金使用流程
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1、办理条件
2、所需申办材料
1.《使用住宅专项维修资金申请书》2.《业主委员会委托书》2.《工程维修、改造和更新预算方案》3.《莱芜市住宅专项维修资金申请使用签名公示表》4.《莱芜市城市住宅专项维修资金使用申请审批书》（公示表、审批书在/download.aspx中《莱芜市住宅专项维修资金办事常用表格.xls》下载）5.施工单位的营业执照、资质证书、施工合同（2万以上还需要提供竞价过程的竞标书或招投标文件）6.《工程验收审核审计报告书》
3、办理流程
1、由申报单位使用住宅专项维修的书面申请，（申报单位是指业主委员会或小区物业企业（已在区房管部门备案），没有实行专业化物业服务的小区，成立业主委员会前或业主委员会停止工作时，按照省民政厅《关于减轻社区负担增强社区居民委员会自治功能和服务效能的十项规定》的有关要求，由居委会作为申报单位代为行使业主委员会职责。）
2、申报单位制定维修和更新改造方案，方案应该包括：维修和更新改造的共用部位、共用设施设备的具体内容及范围，工程预算金额，施工工艺及主材品牌、规格、型号，维修工程保修期，施工队伍的选择方式等，并报经业主委员会同意；
2、经房管局物业办委托的审计单位对维修项目进行审查，审计单位出具维修项目控制价。（委托合同）
3、房管局物业办登录维修资金管理系统录入维修信息，生成维修项目清单、维修费用分摊清册（业主签名公示表），申报单位书面征求维修项目分摊范围内的业主意见，相关业主应在系统生成的费用分摊清册（业主签名公示表）中签署意见；
4、申报单位将维修资金管理系统生成的维修项目清单、维修费用分摊清册（业主签名公示表）在物业管理区域醒目位置或相关楼宇出入口进行公示，公示期不少于5日，申报单位应现场拍照留存并上传系统；
5、确定施工队伍，签订维修合同；提交所聘请施工单位的营业执照、资质证书、施工合同（2万以上还需要提供竞价过程的竞标书或招投标文件）
6、工程竣工后，申报单位应当组织业主委员会（无业主委员会的有相关业主代表）或者社区居民委员会、施工企业（不少于3人）对工程进行验收并盖章签字，并委托具有专业资质的社会中介机构对工程决算进行审核，并出具审核证明。
4、我想了解法律依据
5、我想下载表格住宅专项维修资金管理使用中存在的问题与建议
黄石市审计局　袁梅芳 住宅专项维修资金是购房者根据售房合同按国家规定的比例一次性缴纳的，用于日后对小区公共部位和设施设备进行维护的储备资金，俗称房屋的“养老金”。是社会保障体系的重要组成部分，关系到广大群众的切身利益和社会的和谐稳定。随着我国城市建设步伐的加快，房地产行业正快速发展，缴存规模也越来越大，其管理使用情况也日益成为社会大众关注的焦点。一、住宅专项维修资金管理使用中存在的主要问题一是收缴管理不规范。住宅专项维修资金目前由房屋开发商在预售房屋时代收，在办理房屋产权证时由房产管理部门缴存财政专户。有的开发商在未办理房屋产权时将其随意周转或挪用；有的开发商在收取时未以物业管理小区单独设帐，也未按楼盘、楼层房屋户门号做明细台账，混同使用，在办理产权证时无法分清所收住宅专项维修资金。二是票据和资金管理相脱节。有的房产管理部门只负责领发票据，由开发商在预售房屋时开票代收维修资金，存入开发商账户，在办理房屋产权证时房产管理部门将房屋开发商收取的资金再交存财政专户，容易出现票据要素填写不全，开票时间与缴库时间不同步，进账金额与票据金额不相符等现象，票据和资金管理脱节。三是核算管理较为混乱。住宅专项维修资金关乎千家万户的切身利益，由于该项资金成立较晚，核算管理严重滞后。没有明确一个管理部门对其交存、使用、保值增值、收益情况进行全面核算，每年的应收情况、欠收情况成为一本糊涂账。而代收的房产管理部门对此项资金只根据银行进账单记账，住宅维修资金存款利息也无法分摊到住户帐户中，在一定程度上损害了广大业主的利益，住户对自己维修基金的缴纳与支出无处可查，形成管理上的漏洞。四是专项资金“睡大觉”。随着时间的推移，许多建筑逐渐进入“中老年期”，急需启用维修资金。该项资金给人的感觉是，交钱容易用钱难。主要是申请手续繁琐、周期较长，审定的职能部门多，也将许多正常的维修需求拒之门外。导致大量资金长期 “睡大觉”，住宅“养老钱”闲置，长期处于昏睡状态。五是政策宣传不力。《住宅专项维修资金管理办法》已经实施多年，由于政策宣传力度不到位，未向社会公布收取标准，多数业主对收费标准、专户储存、使用程序、监督管理等情况并不了解，业主个人账户系统查询不便捷。开发、物业公司也未向业主公示资金的交存、使用、增值收益、结存情况，以及发生列支的项目、费用和分摊管理等情况，导致住户交费的积极性不高。二、提高住宅专项维修资金使用的建议住宅专项维修资金是老百姓住房的“养老钱”，关系到社会的和谐与稳定，针对资金管理使用中存在的问题，提出切实加强管理的建议：一是要理顺管理体制。要按照“房管主管、财政监督、集中归集、专户存储、统一增值、权属不变、审批使用”的原则，明确监管职责，房产部门主要负责资金的交存、使用、结存、增值的核算管理，财政部门主要负责资金的日常监督。要向社会公布收入收缴标准、支出审批程序，接受社会监督；要经常性的对票据和资金进行检查，加强日常监督。同时，国家应尽快出台能够使维修资金保值增值的完善机制，盘活存量资金，真正发挥资金的使用绩效。二是要加强对管理人员培训。要按照国家财务制度的规定，加强对开发商票据管理，完善票据领用、结报、缴销手续，按规定填写票据要素，做到票款同步；加强代管住宅专项维修资金会计人员业务培训，严格按照《会计法》和《会计基础工作规范》要求，单独设账核算住宅专项维修资金，并以物业管理区域为单位单独设帐，按户按号设分户账，记载分户账的交存、使用、分摊和结存等情况，方便业主查询。 & 三是要加强信息化建设。要加大“房屋维修资金管理信息网”建设投入，建立完善“房屋维修资金管理信息网” ，启动住房维修资金个人账户查询系统，让业主随时可以查询维修资金的缴存、使用、利息和结余资金等信息，实现规范化和透明化管理，切实增强资金使用管理的透明和规范。四是要简化审批程序。对一些影响居民日常生活的房屋维修问题，在政策范围内为维修资金开辟“绿色通道”，简化使用环节手续，缩短审批流程，保证资金的快捷高效使用。在出现危急情况时，可先使用住房维修资金，再补办手续，能够使老旧危房以及突发损坏能及时妥善地得到维护和修缮，确保这一民生资金最大限度地发挥保障民生的价值和功效，也体现资金使用决策的原则性和灵活性。五是加大资金宣传力度。《住宅专项维修资金管理办法》和新颁布的《物权法》对公共维修资金的归属和使用都有明确的规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。住宅专项维修资金的筹集、使用情况应当公布”。因此，要进一步加大政策宣传力度，切实提高业主对住宅专项维修资金的知情程度，知晓资金的具体使用范围，真正使业主缴得放心、用得舒心。 div&
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物业公司审计实施方案
作者：佚名 资料来源：网络 点击数： &&&
物业公司审计实施方案
文章来 源莲山课件 w ww.5 Y
1 物业公司审计实施
一、被审计项目基本情况
*物业公司是*控股有限公司下属三级子公司隶属于*房地产公司管理。根据数天来对物业公司总部、各项目管理处的走访、调查、了解，发现物业公司分别制定了物业中心经理职责、业主投诉处理办法、楼层保洁员职责、每日巡查制度、院区保洁岗位制度等内控及各项规章制度，同时在内部控制制度的执行方面尚可，执行力相对薄弱的是财务部门的监督、管理职能尚未完全发挥。
二、审计目标
通过对物业公司财务收支的真实性的审计及对其内部控制制度执行情况作进一步的审核，揭示物业公司及各项目中心在财务和内部控制制度方面存在的问题和不足，综合分析问题产生的原因，提出切实可行的整改建议，促进公司治理结构的完整、改善其管理行为和提高物业公司经济效益水平。
三、审计范围、内容和重点
(一)审计的范围针对物业公司基本情况，审计的范围将包括：物业公司及各个项目中心xxxxx年度财务收支的真实性、合法性；出租房屋及楼体广告的签订及执行情况；对内部控制制度执行情况作进一步的审核；对重大问题可依法追溯到以前年度及其他相关单位。
(二)审计的内容和重点针对物业公司基本情况，审计的重点为：
1、以物业费、房屋租赁收入和员工工资、日用品采购支出为主线，采用财务审计与效益审计相结合的方式，核实物业公司和各项目中心收支真实性、合法性。物业公司是以物业费、网点(*房地产公司所有)租赁收入、楼体广告牌收入等项目为主要收入来源。而员工工资、采购费用、维修费用及总部业务招待费等为主要支出项目。物业公司共计10个项目中心，因总部财务对各项目管理处内部控制相对不完善，故针对各项目中心审核的工作量会相对增加。且各项目管理处员工流动频率高，对其员工工资管理这块的审核难度会相应增大。另各项目具体情况不一样，如美瓴居尚有停车费收入，福苑小区地下室租赁收入等个别项目需审查。
2、进一步审核物业公司及各项目中心单位内部控制制度的建立和执行情况，审核其内部控制制度的具体执行情况。通过初步的调查了解到因房地产售后与施工单位对涉及建筑房屋质量等系列问题不能协调一致及时解决，给物业的管理带来了一定的难度，既牵扯物业公司的人力、精力并直接导致天晟苑等多个项目的部分业主情绪不满，拖欠物业费。另外由于报酬、工作量的原因，物业公司部分岗位人员缺失情况严重，卫生保洁、保安、管家、维修人员短缺。根据初步的调查了解，下一步的工作将侧重于安全保卫、卫生环境和服务职能等重点工作环节的审核，从受理的业主投诉入手，向有关人员进行咨询，并深入现场实地查勘和测试，从而得出比较真实、可靠的结果。
3、对出租房屋及楼体广告的合同的签订及执行情况进行审核。对部分有租赁或广告收入的项目中心进行专项审查，主要采取比照附近位置、价位、合同签订时间和问询相关人员的方式，对租赁合同、广告合同的真实性、效益性做出判断。根据国家及公司有关规定，审查物业公司各职能部门和各项目中心负责人在执行托管合同和合同管理目标过程中，有无不按合同执行的情况。
四、重要事项的审计实施程序与步骤方法
(一)对货币资金进行审计：1、对现金账进行审核，对现金进行突击盘点，并现金账核对相符；2、检查银行存款余额调节表是否定期编制并经复核，审计银行账户开立的合规性；3、检查支票领用情况，是否设立登记簿和支票存根，关注收款收据管理的合理性；4、验证货币资金在会计报表上披露的真实性。
(二)对应收应付款审计：1、检查应收账款明细账与总账余额是否相符；2、编制应收账款账龄分析表，判断其可收回性，同时进行函证或实地调查，以确定应收账款是否真实存在；3、审查是否专款专用，是否设置专账进行核算管理，有无挤占挪用的情况发生。
(三)对固定资产、低值易耗品审计：1、对账面上的固定资产、低值易耗品进行盘点；2、查看是否有已损坏未报损，或已购买未入账现象发生。
五、预定审计工作起讫日期日向被审计单位送达审计通知书，5月10日至31日实施审计，6月1日至5日撰写审计并征求被审计单位意见，6月6日至15日修改审计报审计长审批并为董事会代拟审计决定书。后续审计从审计处理决定规定的执行期限终了日起。
具体工作时间分配：
1、由于物业公司有*物业、*华都、内部帐等未予合并的三个账并行，所以在财务审计方面可能需要时间较多，约20天；
2、关于对内部控制制度具体执行情况进一步审查的时间，由于项目较多为10个，故需七天；
3、对于出租房屋及楼体广告合同及执行情况的审核在某些阶段可与对内部控制制度的执行情况的审查和并，需3天。
六、编制人员：
七、编制日期：日
调整审计事项：应在审计复核性测试阶段就对其与各租赁网点签订合同的执行情况进行审核。如：某网点租赁费多少，而其在某年或某一阶段入账金额多少，其间、金额是否一致。文章来 源莲山课件 w ww.5 Y
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住宅专项维修资金审计探讨
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