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北京市出租车交通需求预测和其应用研究.pdf
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文档介绍：北京工业大学丁学硕十学位论文AbstractroleintheakindoftheinfluentialTaxi，astransportmode，playsmunicipalthetransportationexample：Enhancingtransportationaccessibility,system，forconventionalandSOon．Atthesamesupplementingpublictransportationtime，Taxitakesonetotheinfluentialroleinthesocio—economicprofessionplayBeijingthetourisminvestmentleadingdevelopment，improvingdevelopment，forexampleandtheresidentlifeSOon．environment，facilitatingUndertheconditionofthedemandnumbersofinflation，thetransportationrapidvehicleonhandincreasestheattackingimperfecttransportationhi曲speedmunicipallandstillthevehicleandroad’Ssystem，roadbeinglimited，presentingcontradiction，am．Intheentirevehicletrafficvolumeofurbandistrictserioustrafficdaynamelyjroadisunloadedratioisroad，taxi’Soccupyingpercentagehigh，simultaneouslyhigherthanthenormaltaxi土地需求量预测_word文档在线阅读与下载_无忧文档
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土地需求量预测
土地需求量预测
实验学时：4学时
实验类型：综合
实验要求：选修
1 实验目的
1）学习土地利用需求量预测的原则、内容等基本知识，了解土地需求量预测的意义，掌握土地需求量预测的步骤和方法；
2）了解耕地需求预测的重要性和作用，掌握利用粮食安全法和人均耕地法预测耕地的需求量；
3）了解建设用地需求预测的重要性和作用，掌握利用人均定额法、双因素预测法、GM（1，1）模型法等预测城镇建设用地和农村居民点用地的需求量。
土地需求量预测是在全面考虑生产与生活需要，分析社会经济条件优势，协调主导产业与基础产业关系基础上，根据土地生产率与人口增长等方面因素，对规划区范围内，各业用地面积在规划期内增减进行的测算。借此掌握未来规划年度各类用地需求量和土地利用结构的变化趋势，为有计划、因地制宜的安排农业和非农业用地、加强土地利用科学管理和宏观控制、协调产业用地矛盾以及编制土地利用总体规划提供依据。
土地需求量预测包括农业用地和建设用地需求量预测。农业用地需求量预测具体包括耕地、园地、林地、牧草地和水产用地需求量预测；建设用地需求量预测具体包括各类建设用地,如城乡居民点用地、独立工矿用地、交通运输用地、水利工程用地和特殊用地需求量预测。土地需求量与人口规模、消费水平、经济发展水平、城镇化水平和作物产量等因素有着密切的联系。相关土地需求量预测方法和分析参见附录3。
1）国家重点建设项目和基础设施建设项目用地规模预测的依据；
2）城镇村及工矿建设用地、交通用地、水利建设等用地规模预测的依据。包括规划区域经济社会发展规划、城镇建设总体规划、总人口和城市化发展预测、人均建设用地定额以及各类专项规划等；
3）耕地、园地、林地和水产养殖用地的需求量预测依据。包括区域国民经济发展战略目标的要求、非农建设占用耕地应补充的数量级土地适宜性评价结果等。
1）基础数据预测
包括人口规模、消费水平、经济发展水平、城市化水平和作物单产等。 2）农用地需求量预测
包括耕地、园地、林地、牧草地和其它农用地（水产养殖用地）等。 3）建设用地需求量预测
包括城镇村居民点用地、独立工矿用地、交通用地、水利工程用地和特殊用等。
基础数据预测方法参见实验3；农用地和建设用地需求量预测在这些方法的基础上进一步拓展，包括如粮食安全法、定额法、双因素预测法、C-D生产函数法以及专家咨询法等。
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土地利用规划-耕地需求量预测 实验报告_高等教育_教育专区。贵州大学实验报告 实验...贵州大学实验报告 实验 4 : 耕地需求量预测 学专班姓学 院: 业: 级: 名:...土地需求量预测_农学_农林牧渔_专业资料。第八章 土地需求量预测第一节 粮食需求量预测 第二节 农业用地需求量 第三节 建设用地需求量第四节 土地供需平衡分析...? ? ? 土地需求量预测 土地需求量预测步骤 ? 一、制定预测工作计划 二、各部门分别进行用地预测并编制用地计划。 三、部门用地预测和计划成果上报。 四、对各...土地需求量预测_工学_高等教育_教育专区。第五章 土地需求量预测一. 土地需求的概念 二. 粮食需求预测 三. 农业用地需求量预测 四. 建设用地需求量预测五. 生...第七章 第一节 土地需求量预测 土地需求量预测步骤 一、制定预测工作计划 二、各部门分别进行用地预测并编制用地计划。 三、部门用地预测和计划成果上报。 四、...5土地需求量预测_城乡/园林规划_工程科技_专业资料。第四章 土地需求量预测第一节 基础数据预测一、预测和预测程序 (一)预测概念 ? 所谓预测是指预先或事先的推...第五章 土地需求量预测第一节 第二节 第三节 第四节 农业用地需求量预测 建设用地需求量预测 土地需求量预测方法 土地供需平衡分析 1 第一节 农业用地需求量...姓名: 学号: 实习报告土地需求量预测是在全面考虑生产与生活需要, 分析社会经济...根据
年非农业人口 数据,求得一元线性回归方程为: Y=1.0844x-...第九章 土地需求量与人口预测第一节 土地需求量预测的概念、 预测方法及基础数据预测 第二节 农用地需求量预测 第三节 建设用地需求量预测 第四节 土地供需分析...第十章 土地需求量预测第一节 土地需求概念第二节 粮食需求量预测 第三节 农业用地需求量 第四节 建设用地需求量 第一节 土地需求概念土地需求是指人们利用土地...城市近期建设规划方法研究 - 城市规划联盟的日志,人人网,城市规划联盟的公共主页
【纪念建筑大师梁思成】他是我国著名建筑学家，创办了清华大学建筑系，撰写了中国人的第一部建筑史。他是梁启超的长子，林徽因的丈夫。他曾为保护北京古城墙奔走呼号，他说：“拆掉一座城楼，像挖去我一块肉；剥去了外城的城砖，像剥去我一层皮。”1901年的今天，梁先生诞生。纪念，缅怀！
城市近期建设规划方法研究
作者：城市规划学刊&城市规划的意义体现在规划的实施，只有通过规划的实施，才能全面而完整地体现规划的原则、落实规划的内容、实现规划的意图，规划对城市建设和发展的作用才 能得到实现。城市总体规划经过几次编制高潮，已日益完善并形成了一定的特色：一是采取专题研究方法；二是系统化与细化；三是范式化。从上述特点来看，总规 编制从研究深度与学术含量方面，确有成功之处，但由此造成的最大问题是编制周期过长，其结果是使处于市场竞争与政府推进态势中的规划实施可能已走在前面， 而所编制的规划在一定程度上失去指导意义，使城市规划编制体系必须改革成为诸多专家讨论的热点。专家认为城市规划的编制是一个动态的、长期的、连续的过 程，需要不断完善、调整、修订(王宁，2000)；城市规划体系中应纳入城市近期建设规划，作为非基本系列规划(沈德熙，1999)；近期建设规划应是总 体规划的修正，宜单独编制，使其具有日常性、连续性与叠加性的操作特征(孙施文，2000)。笔者以宜兴市为例进行了城市近期建设规划的初步探索。 1　单独编制的意义 1.1　对规划体系的完善 现行的城市总体规划一方面难以指导当前的开发建设，另一方面对城市远景的发展框架也缺乏考虑，总体规划应该是动态的、连续的、不断滚动、不断修正、不断完 善的过程。设想总体规划应该像国外的战略规划(或结构规划、概念规划)那样作X年的远景战略部署，可以粗一些，但对重大问题要有考虑。而在2～3年编制一 次近期建设规划的同时，修正一次总体规划，使总体规划不断调整、适应不断变化的情况，这样近期建设规划既能指导当前建设实践，又能使总体规划不断充实更新 而具有活力，使城市规划体系更为完善。 1.2　对总体规划的内容调整完善 现行的总体规划内容过于庞杂、面面俱到，说明书融入了大量的社会经济及区域发展分析的内容，建立了一整套从宏观到微观的地域发展的&理想&模式。总规中真 正的布局及与之相关的研究所占的编制时间则相对较少，所谓的近期建设规划仅是按近期的人口规模安排用地，变成规模缩小了的总图。对于建设项目的安排着力较 少，即使国民经济五年计划的内容有所体现，也难与政府近期的建设目标和具体安排紧密衔接，使近期建设规划缺乏指导实际建设的意义。近期建设规划应随时随地 修正，对总体规划的实施作出跟踪、应对与判断，制止实施过程中既不符合目标性又不符合目的性的随意行为，或实施偏离规划到一定程度才来调整，在调整时才有 完整的用地平衡与系统的对策。 1.3　缩短编制周期 目前总体规划中包含的近期建设规划期限大多为5年，而一般中小城市的总体规划从动议到审批就要2～3年左右，大城市要4～5年，明显滞后。单独编制近期建 设规划期限可以缩短至3年，与政府换届和政府的近期建设目标密切结合，可以适应多变的发展形势。规划以解决现状实施问题、近期项目布局、安排近期实施步骤 为重点，在一定意义上压缩了研究范畴，减少了无效劳动，同时简化了审批程序，有利于缩短编制周期。1.4　增强规划的操作性 在实际建设过程中，一个地块作何种用途往往还取决于开发者的土地需求、预期效益、资金运转周期等各方面的因素而非仅仅取决于规划总图，时机因素要比总规编 制中能把握的具有更多的不可预测性。滚动的近期建设规划便于将不断变化的时机因素与规划主管部门意图紧密结合，及时跟踪新的发展变化，在符合市场规律的前 提下体现政府意图，编制实施细则。这种对市场主体与行政主体意愿的结合使规划的可操作性大为增强，而这种可操作性的前提正在于其体现新的变化和新的要求。 2　近期建设规划编制重点 近期建设规划编制从编制主体到内容是一个全新的体系。编制的主体由规划设计单位转为与地方规划主管部门合作编制并以后者的意见为主；编制内容也因主体而变化，更趋向于一种政策检讨和行动计划。 2.1　强调土地供应量分析 对近年来城市用地发展情况进行分析和检讨，主要针对下述两方面： 分析城市扩展速度及影响城市建设扩展的主要动因。规划寻求城市用地扩展与基建投资规模、城市国内生产总值增长率之间关系，结合国民经济和社会发展五年计划，预测期间城市建设用地的投放量。 审视历年的批地速度，及时纠正、防止城市出现大量土地征而未建的情况。 2.2　回归主体内容，近期建设规划主要是城市用地布局和建设项目的安排 近期建设应分析各类产业与房地产业发展趋势，旧城改造及城市整体功能优化之间的关系，在具体用地布局安排的基础上，同时提出各类产业发展的空间对策。规划与政府的近期建设目标紧密结合，明确具体的建设项目布局。 2.3　总体规划修正建议 近期建设规划应在对总体规划执行情况总结检讨的基础上，结合新的变化因素及现状城市经济发展状况，合理修正原有总体规划。同时，提出近期用地可能扩展的备用地，在衔接总体规划与近期建设规划的同时，为近期建设提供一定的弹性。 2.4　明确城市建设控制要求 由于城市近期建设规划直接指导项目布局、保障土地利用效率、控制开发强度、改善城市景观面貌，因此，规划应明确城市不同区域建设控制要求，提出建设项目适建范围，力图达到约束城市建设的同时，赋予规划一定的弹性。 2.5　进行建设项目投资估算 对市政基础设施、房地产项目和其他基本建设项目进行分类估算投资，以使政府对建设可行性和建设资金总量做到心中有数。3　宜兴市近期建设规划探索 宜兴市城市形态呈现双城式(宜城和丁蜀)的结构，其间由山林(龙背山)相隔，两片区的建成区边缘距离为5km。本轮近期建设规划是在上轮总规实施5年后开 始编制的，规划年限为年。5年来城市建设基本上按总体规划进行，未有大的突破，但宜兴城市外部交通条件发生了变化，用地结构也有演化， 同时，城市经济增长速度比&八五&期间放慢了很多，总体规划在指导项目布局方面越来越难起到作用。宜兴市政府为配合城市建设，并不另起炉灶全面修编总体规 划，而决定编制近期建设规划，同时对总体规划作必要的调整。宜兴市近期建设规划作为城市规划编制体系中的一个非基本系列规划，对具体编制内容和方法作出了 一些探索。 3.1　规划编制方法 宜兴市近期建设规划采用与地方规划管理部门合作的方式，在对重点问题进行科学分析的同时，力求贯彻地方建设意图。规划简化了繁琐的表格数据分析，而是从寻找实际城市建设中的问题入手，规划缩短了周期，增强了实施性(图1)。 3.2　规划编制内容 3.2.1　城市土地供应量预测 利用历次总体规划用地情况资料和城市建设批地资料，分别分析近年来城市建设速度及其与政府土地投放量的关系。 (1)城市土地需求量预测 利用前三轮总体规划资料，分阶段分析年城市建设扩展速度及城市空间结构阶段性演变情况。分析得出结论，城市空间结构演变与二、三产业发 展及房地产业崛起紧密相关，城市建设扩展速度与GDP增长速度存在相关性。规划利用一元线性回归方程预测城市到2005年的土地需求量，即令y为用地增长 速度，x为国内生产总值增长速度，利用历年资料建设两者之间的回归模型，模型的回归标准差检验和拟合优度检验均得到满意的结果。在此基础上分别进行宜城和 丁蜀的用地发展速度预测。根据&十五&计划中年宜兴市的国民生产总值的增长速度，由宜城、丁蜀的一元回归模型进行城市建设用地扩展速度 预测，得出城市扩展速度。 (2)土地投放量分析 利用年历年批准建设用地和实际建设用地数据，比较批准建设用地总量、结构和实际建设用地增长的数量、构成的对应关系，分析得出结论：近 年土地投放总量和结构不合理，批准建设用地远远超过实际建设量，尤其是在宜城，造成许多地批而未建；同时居住用地批准土地过多，造成住宅空置率高。&十 五&期间应按近期建设规划合理确定土地投放总量和结构。 (3)明确近期土地投放量目标 规划结合&十五&计划分析宜兴陶瓷业、旅游业发展及房地产业发展状况，明确提出城市以提高质量为目标，控制住宅房地产的建设。规划宜城土地投放量保持原有的增量，丁蜀土地投放量适当提高土地增量；同时适当压缩居住用地面积的增长速度，使之与房地产市场相适应。3.2.2　城市现状综合分析 宜兴近期建设规划摆脱了以往繁琐的现状资料罗列，而是在实地勘察的基础上重点剖析现状建设存在的问题。 (1)宜城与丁蜀两城区建设差距较大。宜城近几年发展迅速，丁蜀发展相对滞后。丁蜀老城改造和新区建设缓慢，城市建设应加大资金投入。 (2)由于行政体制限制，宜兴经济技术开发区与丁蜀老城区的发展缺乏协调统一，使丁蜀老城区企业外迁困难而开发区缺少引进项目。 (3)对城市景观的维护乏力。城市的重点景观控制地段：龙背山和西氿、东氿沿岸的建设应严格控制，保护城中绿地，但近几年建设用地逐步向龙背山地区蚕食延伸。 (4)建设中的一些基础设施对城市用地布局和城市景观影响较大。如宁杭高速公路穿越龙背山；高压线的建设没有考虑城市用地的完整性、经济性。 (5)征地、批地速度过快。现有的征地速度已经超越了城镇建设的实际速度，批准居住用地比重太大，一定程度上造成了商品房的积压。因此，应合理控制征地、批地总量和结构，以提高土地资源和建设资金的有效利用。 3.2.3　城市近期建设规划 在明确近期城市建设目标体系的前提下，以总体规划为指导，协调安排近期用地布局，并重点编制近期项目布局规划、绿地系统规划、综合交通体系规划三项主体规划，并明确了项目重点和项目实施阶段。 (1)城市建设总体目标和建设重点 宜兴市近期建设目标：城市建设近期拉开框架，增强中心城市功能，着力把宜兴进一步做强、做大、做优、做美，具体做到：衔接对外交通，建设对外窗口；突出山水景观，提高城市品味；完善城市功能，树立陶都旅游城市形象。 宜兴近期建设重点；①完善和提高城市供水、供气等社会公用事业基础设施的建设；②加强城市居民住宅小区建设与管理，居民住宅小区创品牌；③突出城市绿地广场、景观道路、公园的建设，进一步改善城市环境面貌，提高城市品位。 (2)制订近期建设目标体系 根据城市发展的实际状况，结合国民经济和社会发展计划，确定近期建设目标体系，制订量化指标。 宜兴是我国著名陶都，江苏重要的工业、旅游城市，苏浙皖接壤地区的商贸综合服务中心。&十五&期间，努力把宜兴建成向基本现代化迈...
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& & -22日，主题为&跨界与融合：产业地产的白银时代&，第九届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店盛大举办。该论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办。
& & 以下是 新城控股高级副总裁 欧阳捷先生 演讲实录，题目是&未来三年的住房市场的预备判&：
& & 欧阳捷：尊敬各位嘉宾，感谢全联房地产商会邀请来跟大家分享一些研究心得。刚才李铁主任讲到了，先有产业还是先有人，有人就要有房子，因此，我们无论中国未来怎么发展，房地产依然是非常重要的产业，特别是现在目前住宅市场依然占到了全国房地产市场的90%以上，所以我们要是谈房地产不谈住宅显然是不行的。
& & 这次我带来的题目是&未来三年的住房市场的预备判&，很多机构在研究房地产市场，但是看过去多，看未来少，看未来三年可能更少。未来三年很难预判，当时接到这个题目的时候在想，未来三年到底什么样的变化，我们现在是空口说白话。更重要的是需要找出背后的逻辑关系，未来发展到底什么样的逻辑，如果找出这样的逻辑，未来三年预判不是非常重要的事。
& & 我们这次分享三个方面：当前形势、未来预判、房企业策略。
& & 这张图非常明确可以看到，房地产拉动作用在弱化，房地产年都是在下面，现在已经翻到上面，在粗的绿线的上方，粗的绿线是GDP，但是逐步下降，接近于GDP增加值，意味着什么呢？意味着房地产对于GDP的贡献正在减弱，当然我们看到工业增加值还在下方，这条上窜下跳的红线是金融业，金融业在2015年股灾前后的时候，对GDP的贡献非常大。但是现在已经是负增长了。
& & 为什么我们会是减弱呢？从这张图上可以看到，三个箭头都是往下，包括住宅、商业、办公，全部增速都在下降。意味着我们未来增长是不可持续的，这个不可持续从2016年5月份开始持续往下走了。
为什么说不可持续？我们在去年做了预判，去年年底和今年年初的时候，我们曾经发了两篇文章，我的个人微信&欧阳先生&发的。当时预判今年的房地产市场是&量平加温、略有增长&，为什么得出这样一个结论，为什么我们说未来的热点城市无地可建、无房可售、无房可买。北京基本上无房可买。
& & 一二线城市目前整个成交量明显下降，出现一个什么情况？今年1-4月份，销售面积比去年同期下降20%，是什么原因导致的呢？两个原因：第一，调控见效了，因为限购、限贷，导致有资格的购房人变得少了。第二，供应减少，因为有资格的需求在下降，同时供应再压低，导致供应减少之后，市场上能推出来的可售房源当然逐步减少了。这里面，还不排除另外的问题，一方面土地供应逐渐减少，另外一方面高价地越来越多，使得限价令下难以开盘，延迟入市，最后捂盘惜售，导致供应在减少。
& & 一线城市1-5月份供应量，基本上相当于去年全年一半左右，这个供应节奏相对来讲还是基本合理的，但是二线城市整个供应量是去年、前年1/3，今年有没有可能超过去年，甚至更大幅度接近2015年，我们相信绝无可能。
& & 有没有可能一二线城市增加土地供应呢？非常难。虽然我们在4月1日看到了一个非常重大的信息。在前面贵宾室的时候，我们在讨论，雄安新区到底给大家带来什么，那个时候雄安新区横空出世，把所有人目光吸引过去了，忽略了同一篇发布的重要的文件，住建部和国土资源部发布的通知，通知上明确提出了，低于12个月的区划周期的城市，要增加土地供应，直至大幅度显著增加。另外高于12个月甚至更多的，区划量更高的城市，要减少土地供应，甚至断供。
& & 但是一二线城市在4月1月以后，多少城市增加了土地供应，多少城市公布了连续三年的土地滚动计划？其实是非常少的。4月1日以后，其实只有三个城市公布了连续三年的土地供应计划，而这三个城市都没有增加土地供应。
我们把去年公布了连续三年土地供应计划的城市加在一起，我们发现总共16个城市，包括几个三线城市，其中有八个是下降的，有五个是持平的，只有三个在过程当中有微幅增加，为什么大家不愿意增加土地供应？一二线城市核心区无地可供，如果要供地要拆迁，要进行城市更新，这个时候大幅度提高拿地成本。当然我们现在城市里面可拆迁的地方也越来越少。
& & 另外一个方面，我们过去在外围郊区摊大饼的建设方式，已经渐渐被抛弃了，所以我们现在大城市在建新区的模式，现在越来越少，为什么我们会减少这些呢？实际上我们都在未来所有的二线城市，都会走上海这条路，这条路叫做什么总量控制、增量递减、存量优化、流量提效。土地供应越来越少，要集约利用，要提高土地的单位产值，提高土地的利用效率。最近有一篇网络上流传很广的文章，原来重庆市的市长黄市长在复旦大学做的一个演讲，演讲当中讲了非常多的事情，一个市场对整个城市土地供应方面的想法、看法，很重要的是规划浦东新区中间的金桥工业区的时候，规划每平方公里产值要达到一百亿，那个时候上海大概十几个亿，现在是1200亿，如果有这么高的产值，我们相应土地出让，出让的价格会比较低吗？显然是不现实的。所以为了得到更高的产值，一定要集约利用土地，土地供应就会逐步减少。今年一二线城市土地供应逐渐减少。包括重庆在内。
& & 去年曾经在吉林大学校园招聘，有学生问我，重庆什么时候可以买房，我想回家买房，重庆房价什么时候会涨，我说黄市长走了，重庆房价就涨了。不是黄市长在重庆推动大量的土地，推出大量的土地，推出大量的公租房建设，把重庆房价压低，更重要的是2016年土地供应量比2015年下降30%，2015年比2014年下降，2014年比2013年下降，土地供应逐渐下降，未来供应就会慢慢短缺。
& & 最近还有典型城市，在安徽，当时去年10月份的时候发布了政策，企业在抢地的时候，推出很多地王，怎么办？不能穿马甲。一块地只能一个企业报名拿地，造成土地拍卖市场上的企业数量减少，土地热度就会减少，地王概率就会降低。今年5月份，新文件发布了，取消了这条政策，可以披任何马甲上阵，来的越多越好，因为前面土地卖的便宜了。所以这个逻辑告诉了我们，未来的土地价格会持续一直上涨。刚才李铁主任讲了一句话，未来北京房价一直上涨，很多人提出一个观点，没有一直上涨的东西，其实我们恰恰相反，我们是全世界人口在不断地增长，霍金预测全世界人口75亿增加到110亿人口，但是地球表面没有增加，人口往大城市流动，全世界所有一百万以上人口大城市数量在不断地增加，全世界各个国家的最大城市的人口数量也几乎都是增加的。包括日本、东京、纽约。
& & 所以人都是在往大城市走，大城市土地价格、人均用地面积就会减少，意味着土地单价在提高。大城市土地价格上涨，全世界所有城市无一例外。只能抑制需求，匹配更低、更少的土地供应。这是调控的逻辑，延后改善，限制刚需，匹配土地供应越来越少局面。未来一二线城市土地供应不会大幅度增加，未来住房供应难以大幅度增加。
出现扭曲现象，比如限价令，导致房价扭曲，我们担心房价放开，导致房价失控，越扭曲房价，远郊比近郊盘贵，毛坯比精装房贵，二手房比一手房贵，北京二手房房价下降了，市场拐点到了吗？真的这样吗？二手房比一手房贵，人们不买二手房，房价下降了，既然卖的价格不高，就租房子，租房子量增加了，导致房租下降。调整幅度很小。因此导致高端捂盘。
& & 去年上还有一个央企在卖房子的时候，政府说，现在87500，可以房子价格批给你，说不能卖，国有资产不能流失，卖到9万。等到明年，今年之后，政府告诉他，只能85000，只好再放。所以现在出现高端捂盘，是被动的。我们出现毛坯入市，产品趋同，价格限死了，价格不能超过周边房价，所幸做毛坯、低端。我们推动产品产业升级、装配式住宅、节能环保绿色都通通放到一边去了。
& & 当然这个过程中间，还有关系户成为巨大的受益群体，北京有很多很好的楼盘，性价比非常高，不敢推，一旦推起来之后，部长、司长的条子都是一片。前段时间碰到一个企业，农业部司长递了条子，想买房子，我说农业部跟房地产有什么关系。自助很难入市，关系户首先获得信息，上海提出摇号，只要登记客户数量高于推出楼盘套数，必须公开摇号，由公证机关统一组织摇号，开发商怎么办，关系户怎么办。没办法，不迅速了。我不公开开盘，不公开认购，客户量就很少。关系户就来了，赶快来买吧，告诉你，现在政府限价，周边卖9万，我卖85000万。上海采取措施，所有楼盘只要开卖，必须摇号。
& & 限价令能不能放开？迟早要放开的，现在不敢。可以给一个办法，渐进式放开，比如今年中央要求，房价环比不上涨，明年上涨1%，后年上涨2%，再后年上涨3%，2022年上涨5%，保持人均收入水平平均保持8%，上海房价收入比，去年最高点的时候，25.7%下降到19.6%，虽然19.6%房价收入比还会很高，但是毕竟是下降的。所以泡沫风险降低了。
& & 当然现在看一二线城市房价反弹压力依然很大，这种情况下，如果把限购、限贷、限价全部放开，必然失控，导致泡沫风险必然爆发。调控仍将持续。一二线城市看完之后，看三四线城市怎么样。也在分化，2015年提出一个观点，四大分化，城市、板块、楼盘、企业分化，城市分化非常严重，板块分化更不用说了。
& & 这些城市过去库存消化掉，现在供不应求，研究这些城市全部限价、限贷，供应、需求、房价受限，因此未来很可能被控制。我们提出一个观点，未来房地产可能进入一个新概念。这些都市圈未来会不会有大发展，很难说。未来都市圈周边三四线城市发展有一个重要课题，都市圈所有周边三四线城市，不会自动成为都市圈会员。因为如果我们轨道交通、快速路网通不过去的话，到固安要一个小时，甚至一个小时更多时间，还不如在北京。因此通过轨道交通打通了之后，才能把产业倒过去，人口才能过去。这些城市才逐步发展出来。北京、上海这些城市，都不愿意把这个轨道交通打开，不愿意把高速公路打通，因为地方政府利益关系，现在其实不是放开、打通，建都市圈把周边城市，包括不是北京的河北城市变成卫星城、卫星镇，而是现在在做一条护城河，你们要进京，我还要收费，所以这个是未来都市圈三四线城市发展的一个很大的问题。如果像成都一样，轨道交通全部打开，未来整个大城市发展会超过我们的想象。我们现在上海的轨道交通，现在是690公里全长。仅仅通到了上海昆山，其他地方都不通，但是成都未来的规划是1000公里，而东京都市圈是2500公里，因此我们可以看到东京都市圈的概念，为什么会有那么多的小城镇，而上海周边做不出来。
& & 去年春节部分三四线城市比去年增长300%、100%、200%，可能是回乡置业，追溯一下，去年5月份这些城市的成交量，已经出现35%以上的普遍性增长，为什么？全国大概40个左右城市，恰恰跟一二线热点城市房价暴涨时间吻合，这些人在大城市里生活，购房无望，因此回乡置业、创业、就业，离开了大城市。他们回去之后，导致这些城市成交量去年明显大幅度上涨，仔细研究的时候发现，这些城市的房价其实没有变化，因此这些人就是刚需客户，因为没有钱，不能推动房价上涨，虽然成交量上涨，房价没有出现大幅度上涨。
& & 当然还有一批更多三四线城市，仍然在自然的去库存路上，因此整个销售面积，虽然有一定的增长，但是增速在慢慢下滑，而房价其实没有上涨。所有三四线城市的住房供应、土地供应什么情况，今年1-5月份土地供应相当于去年的1/3，这几年的趋势是在往下走的，意味着未来三四线城市土地供应不可持续。
& & 我们曾经到了安徽地级市，我们看了以后发现，这个城市里面的潜在供应非常高，将近一千万平方米，每年销售面积只有180万平方米，潜在供应可以供应将近五年时间，政府还在每年增加土地供应，这个库存怎么去的掉呢？仔细看了之后，我们发现有一个新区房价上涨幅度很快，而且一房难求。最后我们会发现，这里面出现一个重大反差。这个反差怎么回事呢？后来我们觉得这个问题，整个城市转了一圈，将近一千万平方米的潜在供应，绝大部分都是烂尾楼。很多中小房企已经死了，所以只有一个楼盘，在去年这么好的形势下缓过劲来，继续开工，所有楼盘处在停工状态，所以在更多的三四线城市，其实我们看到的不是未来能够把这些库存去化掉，而是在艰难的去库存当中，未来不会有更高的增长。
& & 三四线城市增长逐渐乏力，去年大水漫灌效力，去年不可持续，最多延续到明年，明年之后慢慢就会没了，三四线城市出现人口梯度转移过程，还在持续。曾经到安徽大别山深处做公益活动，给他里的小学送去图书馆，到那去之后问那的小孩，你们上了高中、读了大学之后还会回来吗？所有人告诉我，不会回去。意味着他们爷爷奶奶、爸爸妈妈砸锅卖铁，都会帮助他们留在大城市里，这是人口流动背后的资本流动，钱跟人流到大城市。
& & 另外一个现象，农村人口逐渐转移出来，数量在逐步减少。去年之前的五年时间，年均农村人口转移出来的数量，1360万人，再往前的五年时间，年均转移出来数量1500万，逐渐减少，以后越来越少，一定往大城市去。未来这些城市的城镇化已经接近尾声，过去一直在提城镇化，对这个问题一直有争议，但是现在可以非常明确地提出这个观点，城镇化已经接近尾声了，未来可能更大的城镇在都市圈的三四线。
& & 浙江很富裕的县城看了一下，这个城市非常典型，每年销售面积大概30万平方米，三千套左右的住房，但是整个县级市，每年新婚五千对，换句话说，城镇里面的新婚人口基本上消化掉了城镇的新增加的供应量，这个时候没有新增的需求怎么办，地方政府就拆迁。
& & 去年拆了150万平方，今年拆两百万平方，拆迁的时候怎么来做呢？拆迁的时候，政府不造安置房，发房票，拆迁户拿掉整个房票，买开发商的房子，通过拆迁制造需求、GDP、政绩。但是这个时候，他买开发商房子，政府贴钱给房票，政府没有钱，卖地，所以去年卖了170万平方米土地，今年大量卖地，否则没法支撑两百万平方米拆迁，加起来350万平方米，相当于整个全市农村+城镇，所有住房10%，如果按照这个逻辑滚十年时间，可以把城乡所有住房全部拆迁完，焕然一新，有这个必要吗？当然没有。因为农村人均住房面积达到78平方米，城镇住房达到54平方米，这个房子有必要拆吗？所以数量的改善与需求，已经基本上结束，质量改善需求也不多了。因为他们城镇自己建的好的房子，别墅的房子，加上商品住房的占比，已经超过了80%，所来未来能拆迁的余量已经非常少了，所以这些城镇化已经基本结束了。当然我们也看到，有些城镇提出了一个限售概念，限售三年确实有一定道理，短期投资炒买炒卖，限售十年有道理吗？既不合情，也不合法、合理，二手房市场未来交易一定会大幅度萎缩，而且新房市场供不应求，导致我们整个市场发生变形。因此这种政策，我们觉得过犹不及，未来一定会提前调整。
& & 未来预判定非常清楚，未来几个大趋势不会改变。
& & 第一，基本面不会改变，城市化趋势不会改变，都市圈将成为城市化的新引擎。
& & 第二，大城市土地供应逐年减少，不会改变，供求关系维持长期失衡，导致房价长期失衡。
& & 第三，很多中小城镇的城镇化已经接近尾声了，小城镇的土地供应规模难以持续增加。
& & 第四，城市居民住房改善居住条件意愿不会改变，大城市住房商品房占比只有30%，北京到底有多少，到长沙，到 & & 武汉，到很多地方，我们会看到，我们的住房面积其实成套的商品住宅面积占的很偏低，当然投资者买房保值意愿不会改变。所以现在这个形势下，限购、限价、限贷形势下，政府既然限价了，意味着房产具有更大的投资价值，什么地方还可以买房，一线不行二线，二线不行就三四线，所以关键问题还是货币太多，地方政府地价、开发商推高房价意愿不会改变，当然提高产品品质，意味着推高房价。
& & 未来房地产依然取决于政策面，政策面取决于一二线城市，仍然严调控，三四线城市必须继续去库存，房地产未来的走势首先取决于政策面。我们做一个战略假设，我们看到海外智库都在讨论，未来可能怎么样，我们先做假设，看未来战略怎么定，如果假设成立，战略可能会成立。
& & 经济下滑，出现继续下滑或者出现W危险，继续重启房地产按纽，放松调控，提升经济。都市圈需求会强烈反弹，房价报复性反弹，泡沫膨胀。不可能拉动经济，不可能放弃控制大城市人口规模逻辑，因为抑制需求，不可能大量释放土地，不可能放弃抑制资产泡沫。我们相信这一届延续下一届政府，不会放弃抑制资产泡沫逻辑，还会延续五年时间。如果真正突破供给侧改革，解决房地产供给侧改革问题，有可能逐步放松。相信三年时间，房地产供给侧改革不可能完全突破，我们过去曾经写过关于供给侧改革的四梁八柱文章。我们认为三年时间绝对做不到。
& & 我们认为一二线城市调控还会继续持续，所以调控标准不会改变，将长期执行，调控执行时间越久，意味着住房市场发展周期会被拉长，就慢慢发展吧。
& & 调控延续，局部微调，沿着上一个逻辑走下来之后，发现第一种情况自然走到第二种逻辑，这种情况下，我们经济可能会企稳向好，经济不好不会重启，经济好当然不会重启，货币继续收紧，金融继续去杠杆，因此会出现一方面抑制资产泡沫，一方面同时去库存。少数城市尝试做一些微调，释放一些需求，或者突破限购限价的政策。
& & 但是有底限，不能突破房价上涨过快的底限，这种情况会不会出现，有些城市已经在放松，放松逻辑是什么，吸引高端人口进来，把低端人口产业挤出去，实现产业和人口的腾笼换鸟，这些已经在做了。未来这样城市会越来越多。
提出一个新概念，房地产进入一种限制性发展，新一届政府开启新的经济周期，与房地产无关，一线城市限制人口、土地供应，三四线城市限制土地供应，包括农村应该限制土地供应。城镇每年人均住房面积增加1.2平方米，农村人均住房面积增加1平方米，这个逻辑本身是错的，因此导致未来三四线城市限制土地供应，房地产限制金融改革。
& & 如果房地产限制金融过渡，我们会怎么办？因此，我们金融加杠杆，导致钱少且贵，去年年底一直讲钱多且廉，所以大家都买房地产。去年11月份，我们说货币政策反转，今年的钱一定变得更加贵，而且少了，现在看钱确实减少，M2增速跌到10%以下，未来我们认为M2的增速可能就在10%左右，不会高于11%，不会低于9%，大概10%左右。
有人说今年大放水，MLF放了4980亿元。我们不这么看，MLF到期回收1400多亿，注水800亿不会算什么，一次逆回购就两千多亿。今年4月份M2出现负增量，这是非常重要的信号。未来还会出现某个月份，M2增量变负的，增量会变得更少。
& & 房企到位的资金，不管按揭贷款，还是定金增速都在下降，产生一个情况，房地产企业资金减少了，怎么办？大型房企想办法增加贷款，因此看到这条蓝线，就是银行的开发贷在增加，是不是意味着普遍性的钱多了呢？因为银行的钱只会给大企业，2013年的时候，我们曾经提出房企分化，中小房企90%退出地产江湖，2014年我们碰到工商银行总行，他们跟我讲，只做百强房企贷款，其他房企只收不贷。2015年基金说只做百强，其他房企开始不做，2016年年终，我们碰到供应商，做玻璃幕墙的胶，他说他的合作伙伴当中，70%是50强的房企，剩下百强附近，中小房企被银行和供应商抛弃了。大的房企从银行拿到贷款，今年扩张速度非常快，房地产增加贷款非常多。
& & 按揭贷款增速下降速度非常快，今年可能收窄到个位数，三个重要级人物讲了这个话，信号非常有意思，周小川行长去年说，居民部门加杠杆逻辑是对的，但是今年他的口风发生了一些微妙变化，这个变化就是开发贷款在今年还会以相对较快的速度增长，但是会估计适当放慢。郭树清主席讲，居民部门银行贷款杠杆率并不算太高，但是值得警惕。王照星（音）副主席讲，我们希望房地产不能大起更不能大落，因此未来银行贷款保持相对平稳增速，我们认为是个位数。房企到位资金增速下降，但是如果房地产到位资金在下降，意味着什么？未来销售额增速也不会大幅度增加，消费增长持续下降，因此导致量平价稳，消费面积基本持平，房价上涨，销售额略有增加。
& & 我们预计今年保持正增长，但是明年或者后年，如果进入限制性发展阶段，我们可能变成负增长。如果这种情况下，房企现金流会不会枯竭，我们认为很可能会出现。银监会发布了一个通知，非常重要。去抵押贷款的时候，哪怕有资产抵押也不行，必须有现金流，能够还本付息，如果不能还本付息，有资产抵押，也不给你贷款。因此，很多房企可能就会面临这个问题，现金流可能不够。因此大家必须抢现金流，意味着我们抢客户，抢客户的时候，我们看到，当然市场蛋糕不会变得更大的时候，客户资源就会变得越来越少。这个时候，我们可以看到，我们未来可能会出现一个什么情况呢？未来出现抢购大战一触即发。
& & 因为限购、限贷之后，有资格的购房者越来越少，三四线城市有资格的人很多，但是没有人买。因此今年很可能出现小房企断尾求生的情况。今年到了一个二线城市，当时问了原理的同事，在这个城市里面，有没有房企想降价，他说我们房企想降价，去年卖六千，今年预计卖五千，我八千卖，客户流失80%，必须降。明升暗降，今年会大量出现。下半年会不会出现真假，没有看到，未来不排除。这个房企销售额30亿左右。大房企率先降价有可能，市场拉回来，低价拿地，这是过去的逻辑。
& & 因此可以看到大房企未来逻辑加速跑，通过降价抢夺更多的市场份额。降价不期而至，房价下降10%，成交量下降10%，土地购置面积下降，新开工面积下降，投资下降，联动上下游下降，拖累整个国民经济，房大落变成新重点，其实也调控。中央经济工作会议提出，既要抑制资产泡沫，又要防止大起大落。现在调控双限制，既不穿透上限，也不突破下限，因此未来调控是要渐进逻辑，维持房地产健康平稳发展。过去房地产操作模式就是我们通过限房价上涨，未来也会限房价下跌。
& & 最近广东有一个地方出台政策，限制房价上涨超过5%，限制房价下跌超过15%，过去2015年房价下跌，杭州政府也出台类似政策，限制房价的上涨和下跌，因此过去的逻辑，我们认为房地产市场放松、刺激、膨胀、打压周期逻辑，三年一轮换。所以一定要警惕未来市场逻辑。
& & 当然我们现在调控在慢慢地在暂停，我们觉得是非常有道理的，因为我们推迟了上山难，拽住流坡的车更难，再起来，难上加难。把握时机和尺度。房地产市场投资面出现新状况，就是我们的房地产的土地购置面积，同比出现下降。未来增速不会保持，一二线城市土地供应减少，今年虽然正增长，明年负增长。三四线城市难以为继。前年土地购置面积负增长，因为前年基数低，今年正增长，明后年不会了。土地购置面积下降，新开工面积自然下降，投资当然往下走，所以今年投资到明后年投资，可能维持正负零上下，未来不可能大幅度增加。
& & 房企策略是什么，大企业引领市场潮流，对于大企业首先要研判大势，必须有危机意识，防患于未然，对城市做深度解剖和分析，不同城市有不同的逻辑，现金为王，进行资金流测试，现金流盘点，现在拿现金最好，不是分红，作为财务投资者参股别人，也不对。同时不能抢地，控制投资节奏，手上保持一定的现金流。
& & 深耕扩围，一二线城市未来长期肯定是看好的，必须深耕，三四线城市一定是扩围抢规模，像割韭菜，三年之后撤出来，再转一个大城市。同时加速奔跑，跑的快，市场好的时候快速启动，市场不好的时候，抢先刹车。节奏控制、速度控制非常重要，对于大企业来讲。紧跟市场，合作共赢，减少竞争。准备预案，看看市场，如果市场一旦出现下行，必须手上有预案，怎么做，不能被动。对于中小房企来讲，小而美的企业其实还是能够存在的，不是完全死掉，但是只有极少数的小而美的企业，一个有核心资源，比如有土地，有核心产品，你的产品别人不具备复制。前段时间上海房企跟我讲，他们有农业技术，无土栽培技术，放到阳台上，跟住宅放到一起，可以在家里里面种各种各样的东西吃，这个时候房子就会带来更好的附加值，而且独一无二，有独特优势。如果都没有，跟大企业合作，求包养，投私募，通过基金控制，然后走海外，一些发达国家市场虽然不大，但是很成熟，而且很稳定。
& & 新城控股1-5月份增长接近2/3，2020年达到一千亿，目前节奏来看，很有可能提前达到一千亿，稳健前行前提下，还是加速奔跑，必须跑的更快，如果跑不快，今后市场没有地位，有地位才有话语权，有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权，所以没有话语权，就在这个市场上今后没有对供应商、客户溢价能力。