商住楼难出手 业主被中介建议自掏中介费
南三环刘家窑桥南一套近50平方米的商住楼挂牌俩月都没招来看房人，当他周末催促中介时，却意外听到一个让他十分意外的消息：“现在商住楼太难出手了，您着急的话，先鼓励鼓励我们经纪人，交1万元中介费吧。”
原标题：商住楼房主被建议掏中介费本报记者 刘宇鑫在本市一季度二手房交易遇冷的情况下，40年或50年产权的商住楼情况又如何？把一套商住房挂牌的陈先生可算体会到了“吃挂落儿”的滋味。南三环刘家窑桥南一套近50平方米的商住楼挂牌俩月都没招来看房人，当他周末催促中介时，却意外听到一个让他十分意外的消息：“现在商住楼太难出手了，您着急的话，先鼓励鼓励我们经纪人，交1万元中介费吧。”中介费一直以来都是买方的事儿，现在卖方怎么还得交中介费了？别说是陈先生，很多打算出售商住楼的房主都是头一回听说这事儿，可这，恰恰成了如今商住楼市场供过于求的真实写照。想得挺美不限购自住兼投资3年前，买这套二手商住楼时，陈先生给中介交的各种费用，加起来还不到8000元；3年过去后，商住楼房价涨了不少，不过最近想要卖它，中介费的情况却也发生了变化——在住宅市场肯定是由买方全包的中介费，在非住宅市场怎么就还得让卖方掏腰包？“当初想得挺美，买套商住楼不限购，自住兼投资。”他回忆说，这栋4层商住楼位于南三环外，每平方米2.2万元，总价100万元起。跟中介门店打听了一圈，他发现在售楼盘周边毛坯房已在每平方米3.5万元左右。1万多元的价差，让他认为这些房子有投资空间。更何况，这个商住楼项目4.2米的挑高，引发了像陈先生这样被限购一族的追捧。“南向大开间能被隔成两层，楼下待客加卧室，楼上隔出来做个书房，室内面积超过60平方米，都赶上个小两居了。”自2010年北京楼市执行限购措施起，一些区县的商业地产供应量达到高峰，一度造成各区域供应过剩以及写字楼空置率居高不下。从需求方面来说，40年或50年产权的商住楼恰恰击中了相当一部分刚需的“软肋”：不限购、总价低，室内水电、卫生间、厨具全齐，还能隔出个二层，可以满足火烧眉毛的一时之需。成本颇高空调变身电老虎“爱情不是你想卖，想买就能卖……”四层新居楼下劲爆的迪曲伴随摩托车轰鸣的马达声，不时闯进紧闭的窗户，时时在提醒陈先生：所购买的商住楼位于一个超大小区的西南角，紧靠着大马路，从小区规划来说，这里简直就是一块“边角料”。虽然一次性投资成本不高，可入住后的成本有多少？这样的房子，日后还容易出手变现吗？“您买这套LOFT都有买一层送一层的优势，接近150%的空间利用率，是传统平层住宅无法比拟的。落地窗配南向超大观景阳台，跃层居住模式可以媲美小别墅。”因为陈先生的住宅限购身份，一家中介经纪人没费太多唇舌，就收到了陈先生的8000多元的中介费。可等到签约时，陈先生才发现，虽然总价款100万元，只需要50%首付，但按照原房主的要求，100万元的总房款必须在三个月内分三期内打到账户里。这还不算完，未来还有更多的持有成本在等着他：每平方米50多元的供暖费用，每吨5.6元的水费，以及每度1.2元的电费，水电热全部都是按商用标准收费的，尤其是水费和供暖费，都比民用标准翻了一番。“冬天暖气不够给力，晚上要开空调，此时超过4米的层高就成了劣势，为了让室温超过20摄氏度，就必须把空调设置成‘电老虎’模式，每晚至少5块钱电费。”陈先生自嘲说。变现不易木樨园挨家磕中介实际上，本市商住楼供应热潮从2008年北京奥运会举办前，一直持续了四五年的时间。2011年6月，本市开始执行《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》，这份文件，在业内被称为“商改住”禁令，其中显示，开发企业严格按照规划，商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。但据多家中介公司统计，截至此时，此类被禁的商住楼已经销售了几十万套，特别是在当初买房的一批业主需要改善住房条件时，二手房市场中的商住楼挂牌量在最近一两年呈现出“井喷”之势。“想卖商住楼，就去木樨园。”在小区门口的一家中介门店挂牌两个月后，陈先生终于得知了市场中流传的这一规律：在二手住宅成堆的区域，商住楼总价不打个八折左右的折扣，基本没有吸引力，除非是到外地来京人员集中的木樨园一带，由于在此地经商的外地人基本都是被限购人群，他们在京购房的首选基本还是商住楼。
事不宜迟，上周末陈先生拉上家人，兵分几路在木樨园商圈内的10几家中介“撒网”挂牌，报价还是原来160万元的心理价位。没承想，半天没到，他便接到了几位经纪人的电话或短信，内容基本一致：“哥，您这套房现在不太好出手，建议一，降价10万元；二，您出1万元中介费，给买方降低交易成本，兴许还有成交可能。”中原地产首席分析师张大伟表示，目前京城二手房市场中的商住楼处于交易低谷，受到二手房交易下行压力和未来房产税开征对象等不利影响，房主不妨先将房屋出租。像陈先生的三环外商住楼目前月租金约4000元，年投资回报率虽然只有5%左右，但租客每年还可替房主“背负”供暖、物业费等合计近万元的持有成本。
本文来源：北京日报
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2017年买房不怕坑 这个新规一定要使用
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的时候，有人担心万一首付交了房子出了问题可怎么办，怎么要回首付款啊？我们知道，中有资金监管这一环节。有网友曾经咨询，什么是资金监管？资金监管需要交费吗？关于资金监管，不少朋友都有着类似的问题。 一、什么是资金监管？ 资金监管，是指买卖双方的交易资金不直接通过中介公司,由主管部门（房管所）和银行在银行开立资金监管专用账户，该账户属于银行，当购房人在规定期限内后，该资金被划到原账户下，也就是说买卖双方都要在监管银行开设账户。 二、资金监管的大致流程 二手房全款购房资金监管流程 1）买卖双方签订，并提出资金监管需求 2）买卖双方在监管银行设立监管户并签订资金监管协议，买方付款后款项直接进入监管账户， 3）中介公司为买卖双方办理缴税、过户手续 4）买方将到自己名下后，银行将款项划到卖方账户 首付资金监管流程 1）买卖双方签订购房合同，并提出资金监管需求 2）贷款银行审核借款人资质，签订贷款合同 3）对房屋价格进行评估，确定首付款金额 4）买卖双方签订资金监管协议，买方支付首付款进入银行资金监管账户 5）买房成功过户后，银行划拨首付款到卖方账户 6）买方办理完，房管核心出具他项权利证（实施不动产等级制度的地区发放不动产登记证明），银行拿到他项权利证书后将贷款划拨到卖方账户。 三、资金监管需要交费吗 一般来说二手房资金监管是一种免费服务，交易保证机构不收取费用。但是有特殊要求和规定的地区除外。 四、解除资金监管需要吗？ 如果买卖双方交易因故不能继续办理，可以向监管机构申请解除监管，解除资金监管也不收取违约金和费用，买卖双方需要跟监管机构签订解除资金监管协议。 五、二手房资金监管有哪些注意事项？ 1.需要提供买卖双方本人的银行账户 2.有监管机构规定可以使用已有托管银行的账户，无需开设新账户，但必须是本地账户且有个人转账功能 3.如果是，选择同一家托管银行并开设个人结算账户 4.通过贷款购房的，贷款银行在办理前将贷款划到资金监管账户，买方成功变更产权后再划到卖方账户。 5.买卖双方要保管好相关单据、密码，不要泄露给他人。 六、购房交易资金不监管有哪些风险 对于买家：有的房子原先有贷款，需要买家先行付了首付款替卖家还清贷款注销抵押，但是有些不良卖家将首付款用于其他用途了，房子不注销抵押就没办法过户，有可能连首付款都要不回来了呢。资金监管是把购房人已经支付的房款，保管在由上下家同意的第三方资金账户里，专款专用。也就是说，只能用于还清上家贷款，这样就能保障交易流程的顺利和安全。 对于卖家：中存在先过户还是先付款的问题，如果买家先付了首付拿着去过户了，因为某些原因贷款没办下来，这个时候房子产权已经是买房人了，对于卖家是非常不利的。
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通过中介购买二手房要注意什么？
来源：房天下 &&发布时间：
通过中介买房是大多数购房者的选择，这点仿佛就像是约好了一样，不仅仅是因为自己亲力亲为太过耗时耗力，还因为通过中介会更容易成功贷款，既然要通过中介买房，那我们就要明白在此过程中应该要注意些什么，今天就来一起了解一下。
1、看房前需准备 关注交易市场的房价变化，并且要了解购房的具体流程，在查找房源的时候不要相信房价过低的房源，因为那只是中介拿来吸引顾客的手段之一，一旦相信的话，离陷阱就更近了一步。至于信息渠道的选择，你可以通过电视上的信息台、房介所门口的公告板、网络上的等获取信息，不过一定要多注意辨别信息的真实性。 2、看房时少表态 看房的时候，不要在第1眼看见房屋的时候就急着表现出自己的态度，不管是喜欢或者是不满，因为中介是很会察言观色的，如果发现你喜欢该房屋，就会使出所有手段让你掏钱。所以，一定要注意多看细看少表态，多问问你所看到的房屋存在的问题和你的不满意之处，让中介捉摸不透你的想法，也就无法找到办法诱使你买下房屋。 3、付别着急 不要立马就跟中介拍板付定金，涉及到众多的方面，需要谨慎对待，要认真考虑后再下决定，不要被中介忽悠了，要知道一旦交了定金，你就陷入了被动的局面，很可能会被中介所牵制。如果中介一定要求你交定金，那就要尽量少交，要知道定金只是表达了意向而已，不需要按照中介要求的做，其中最有效的办法之一就是看房子时别带钱，这样就有充足的理由不交或者少交定金。 4、说空话别轻信 第1次的你往往没有什么经验，也就很可能会因为中介人员的三言两语就相信他们，这样是不行的。记住千万不要过于听从中介的安排，不要他们让你做什么就做什么，他们要是对你做出了口头承诺，你可以要求他们写入合同，这样才能防止他们反悔，从而保障好你的权益，不至于造成损失。 以上就是小编为大家整理的通过中介购买二手房时应该要注意的事项，希望能够帮到大家。
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作者 : 方翔　
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[摘要] 购买二手房建议分期付款李先生：我想买一套二手房，中介公司说三个月后才给办房产证过户，但现在必须要交款，怎样才能保障我的资金安全？律师答复：如中介公司要求李先生在未办理过户前支付全部房款，确实存在很大的风险。李先生可与卖家签署一份《房屋...
　购买二手房建议分期付款 　　李先生：我想买一套二手房，中介公司说三个月后才给办房产证过户，但现在必须要交款，怎样才能保障我的资金安全？ 　　律师答复：如中介公司要求李先生在未办理过户前支付全部房款，确实存在很大的风险。李先生可与卖家签署一份《房屋买卖合同》，约定分期支付房款，在房屋产权过户到名下前只支付部分房款，过户完成后再& 支付全部房款。如果必须在过户前交付全部房款的话，双方可以选择采取将应付房款提存于公证处的方式来保障资金安全。 　　三大问题要留心 　　随着房地产二三级市场的日渐繁荣，二手房买卖，房屋租赁等房产交易也越来越频繁，二手房交易中的投诉也在不断增加。 　　问题一：中介操作不合规范 　　相关数据显示，通过不规范中介公司买卖二手房发生的纠纷明显高于通过正规中介公司进行交易的。这些不规范中介为追求自身的利益，在交易过程中往往进行不规范操作，进行一些虚假欺骗活动。 　　买方可能认为，只要自己一手交钱一手交“货”，房子就一定是自己的。但在正式过户之前，产权仍然归属卖方，并且某些房屋存在无法过户的可能。一些中介为了促成交易，对能否顺利过户避而不谈，只是让买方在过户之前就付清房款。等买方付完房款，产权却无法过户，中介事后又推卸责任，买方有可能陷入“钱房两空”的境地。 　　问题二：故意隐瞒房屋信息 　　购置商品要按质论价，这是最基本的道理，可有的中介商在担当中介过程中，借口房主不让看、房主不在、质量绝对有保证等种种理由，不让购房者到实地观察并只笼统地介绍建筑面积，待办完交接手续时，购房者才发现房屋的质量有明显问题，面积也是带上公用部分的建筑面积。 　　隐瞒出售房屋所处地段的规划情况。有消费者反映，他们的原有住房因要拆迁，所以急于购置二手房，当到中介机构办妥购置手续后，才发现所购二手房也面临拆迁。如要反悔，则需付违约金。 　　问题三：买卖合同多有缺陷 　　二手房交易的中间环节多情况复杂，合同合不合法，合同有没有暗设“霸王条款”等都关系到消费者的切身利益。 　　“甲方(指房屋转让方)收到定金后，中途不得借故中止售房，否则加倍赔偿定金，中介方有权分享其中1/3的违约金……乙方(指购买方)未能如期签订购房合同、付清房款，则支付给甲方的定金不予退还，由甲方与中介方平均分享。” 　　这一条款通常出现在房屋转让、购买与中介三方签订的合同中，但根据有关规定，中介人中介不成，不得要求支付劳务报酬，只能收取从事中介活动的一些必要费用，如交通费。而定金收付的双方应该是房屋买卖双方，所谓的“双倍返还定金”等原则也只适用于房屋买卖双方。中介机构用看似公平的条款，对违约方进行处罚，但事实上却侵犯了守约方的权益，将原本全部属于守约方的违约金硬生生地拿走了。 　　在二手房交易中出现的纠纷问题还有:因为房价波动太大，而单方面违约的；二手房交易结束后，上下家水、电、煤的费用、物业费等发生纷争的。因此，消费者在购买二手房时要谨慎小心。
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