农村房屋不得向非集体经济内部成员转让
谁能购买农村房屋？
——何玉田诉潘龙标农村房屋买卖纠纷案评析（二）
房地一体，是一条基本的法律原则。由此，何玉田诉潘龙标农村房屋买卖纠纷案中，就涉及一个最基本的法律问题，那就是宅基地的转让是否合法？潘龙标是否有权取得不属于他所在的村集体经济组织的宅基地？
&&& 国家对农村房屋转让采取了严格禁止的政策措施
国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》(1999年）第二条规定：“ 农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（2007年）规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。”《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（2008年）再次强调，“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”
应该说，国家法律、政策对城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”是严格禁止的。如果城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，则无从获得土地使用证、房产证、契税证等合法手续的房产，其上利益难以获得有效的法律保障。
那么，国家为什么要禁止城镇居民购买农村房屋呢？简单地说，这是由我国目前的集体土地的特有属性所决定的。
根据《土地管理法》第62条及其它相关条款的规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，即只有具备集体经济组织成员的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化，不具备宅基地使用权资格的人反而成为了宅基地的直接使用者，这与《土地管理法》的规定显然是矛盾的。该法第63条明也文规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。”该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制，由此可见，农村宅基地的所有权在集体，使用权仅限于村民，农民将房屋卖给城市居民等非集体经济组织成员，实质上是使用土地进行了非农建设，该种行为被法律所禁止，转让合同自始无效。
房地一体是我国通行的法律原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之一并被转让。国务院《村镇建房用地管理条例》第64条规定：“
公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。”城镇居民到农村买房，实际上买的是地，买的是集体土地的使用权。如果将房屋与土地使用权人为地分割为两个不同的主体，既不符合“地随房走”、“房随地走”的法律要求，也很不现实。因此,向集体经济组织之外的居民转让农村房屋,是现行的法律政策严格禁止的。
&&& 国家法律是明确禁止农村宅基地转让的
在农村房屋的转让上，包括土地管理法在内的国家法律法规没有作非常明确的规定，更多的政策措施体现在国务院、国土资源部和地方政府的文件中。国家法律只是从限制宅基地的转让上，间接对农村房屋的转让进行了限制。
相比农村房屋的法律政策规定而言，国家严禁宅基地转让的法律规定更明确、更直接、更具体。国务院早在1985年下发的《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》中就强调，“分配给社员的宅基地等，社员只有使用权，即不准出租、买卖和擅自转让。”《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“
任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十三条再次强调：“
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”
实施不久的《中华人民共和国物权法》也坚持了现行的农村集体土地制度和土地政策，对宅基地使用权的转让问题作出了衔接性规定。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“
宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”
与此同时，《中华人同共和国物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”很显然，物权法也只是赋予宅基地使用权人“占有”和“使用”两项权能，而不是完整所有权，使用权人行使其用益物权要受到严格限制，其上所盖房屋自然也不具有完整的所有权。由此一来，其流转条件理应受到限制，不能简单等同于其他具备完全所有权的财产。对于所有权不完整的财产，其转让合同的效力就不能径直认定其为有效。
为了便于农村集体土地的管理，近年来，国务院和各级地方政府根据国家的法律规定和政策要求，出台了一些细化的土地管理政策措施，其中，对宅基地流转范围的界定更明确、更具体。如《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）中指出，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”“其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。”《湖北省人民政府办公厅关于加强农村宅基地管理工作的通知》（鄂政办发[号）中对农村宅基地的可流转、收回范围的界定为，“农村村民因继承房产形成一户拥有两处以上宅基地的，可在本集体经济组织内买卖，但对不符合申请宅基地条件的，其购买的房屋不得重建或扩建，不能使用时，应予拆除，退还土地。农村宅基地不得向城镇居民出售，也不得批准城镇居民无偿占用集体土地建住宅。”
由上述法律条文和政策规定不难看出，国家对宅基地房屋的流转实行的是严格限制、有条件流转的政策，并从限制宅基地的角度事实上也对农村房屋的转让进行了严格的限制。按照国家的法律、政策规定，农村房屋和宅基地只能卖给符合建房用地申请条件的集体经济组织成员，非集体经济组织成员因无权享有集体土地使用权而不得购买农村房屋。
被上诉人认为，对于宅基地流转范围只在国务院办公厅的文件才作了明确界定，而国务院办公厅文件，不是行政法规，不能据此认定合同违反了国家法律、行政法规的强制性规定而无效。理由是，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”我认为，这是对最高人民法院司法解释的曲解，对农村宅基地这一特殊的用益物权来说，买卖双方签订合同不仅要符合国家的法律，更需要符合土地管理方面的政策规定。《中华人民共和国民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
国务院办公厅的文件和省政府办公厅的文件虽然不是国家法律，但却是国家的政策规定。在农村集体土地使用权的转让问题上，国家政策必须遵守。凡违反国家政策的买卖合同，自然不具有法律效力。
&&& 国土部门已对潘龙标购买宅基地的行为已经进行了认定
日，经过立案调查，通城县国土局向潘龙标下达了《土地行政处罚决定书》（隽土资处字[2009]第020号），责令潘龙标“退还非法受让的土地155.56平方米（应为130平方米）”、“责令三十日内改正非法受让土地的行为”、“并处以5元/M2的罚款”。
日向通城县人民法院递交了《土地行政处罚强制执行申请书》（隽土资强申字[2009]第001号），申请通城县法院强制执行。
既然购买的宅基地使用被认定为违法，并被责令退还，那么，根据“房随地走”的原则，潘龙标购买的房屋自然就没有法律依据。
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。大家都在搜：
扫描二维码安装搜房网房天下APP
手机浏览器访问搜房网房天下
> > 问题详情
关于农村房屋转让土地使用证没有过户只有转让协议现在房屋要被征用双方利益如何分配
浏览次数：0
回答被采纳后将共获得20
moxiaojin2016 | 五年级 |
21:43|来自：深圳举报农村房屋转让土地使用证
农村房屋转让土地使用证
位提问人正在寻找答案
手机动态登录
请输入用户名/邮箱/手机号码！
请输入密码！
没有搜房通行证，
ask:2,asku:0,askr:298,askz:23,askd:9askR:0,askD：335 mz:nohit,askU:0,askT:0askA:337
Copyright &
北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
客服电话： 400-850-8888 违法信息举报邮箱：我的位置：&>&&>&
土地转让金如何缴纳?
日期：来源：
摘要：　　土地转让金如何缴纳?物权法草案提出：私人在购得房产70年后，可通过向国家交纳土地转让金而继续使用。但随之而产生的关于房屋70年后再用的土地转让金如何收取、70年后房
奥麦律师援助网是中国领先的律师咨询服务类网站，我们秉承做专业型法律网站的理念，一直以来走在为广大网民提供免费法律咨询及律师咨询的道路上。下面就让奥麦小编为大家介绍有关土地转让金如何缴纳?的内容，如果您还想了解更多相关法律资讯，可以参考栏目的文章内容。
　　土地转让金如何缴纳?物权法草案提出：私人在购得房产70年后，可通过向国家交纳土地转让金而继续使用。但随之而产生的关于房屋70年后再用的土地转让金如何收取、70年后房屋是否还能继续住、70年后房屋重建业主意见不统一又如何处理等问题也渐渐浮出水面。因此，业内人士呼吁：该政策的细则应尽快出台。
　　据了解，目前广州的发展商向国土局交纳的标准土地出让金为820元/平方米，占总楼价的10%左右。广州宏展房地产顾问有限公司董事副总经理程立志表示，如果70年后的土地转让金仍按楼价的10%比例来征收，50万元的房子需交5万元转让金，若一次性向业主征收，不仅会增加业主的经济负担，还会带来系列的社会问题。他举例，若一次性交付了5万元的转让金，业主继续使用该物业70年，而房屋的一般&寿命&为80年左右，也就是说，在续租不到10年的时间里，房屋将面临重建，而重建至少2年的时间里，业主的居住问题该如何解决。他进一步提出疑问：整栋大楼80年后需要重建，如100户业主中有10户不同意又该如何解决?
　　对以上问题，有业内人士认为，如果今后的土地转让金也逐年征收，这将更有利于该政策的执行。
　　车位分配权：专家称应谁投资谁收益
　　另外，物权法草案五次审议稿将相关条款修改为：&建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。&
　　对此，越秀区某发展商表示，这个规定出台后，发展商将会在合同中明确规定业主非公摊部分的车位产权属于发展商，这样一来，车位销售就&名正言顺&了。据了解，由于地下车库的建筑成本远高于地面楼房的建筑成本，目前广州车库的开发成本约2000元/平方米，地面土建成本只需1000元/平方米。因此，不少发展商都急于售出车位以&拿回&成本。
经过小编详细地介绍了一下，相信您一定对土地转让金如何缴纳?有了初步的了解了吧，如果想继续了解更多的相关法律资讯，可以点击学习更多哦。如果觉得不错，欢迎大家积极地分享！
文章网址：&&
文章来源：&&
热门栏目导航