不动产销售增值税的纳税主体与方法
作者：王冬生
来源：财会信报
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2016营改增最新税率
编辑：秋霞
　　营改增一直是我们关注的问题，那么营改增的最新税率问题如何?快来随小编一起阅读了解吧。　　2016年营改增最新税率 营改增对各类行业的影响　　3月18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明确自日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。随后，在就全面推开营改增试点有关问题回答记者提问时，财政部税政司、国家税务总局货物和劳务税司负责人正式公布了建筑业、房地产业、金融业、生活服务业这四大行业营改增之后，改征增值税的适用税率――建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。　　同时，财政部税政司、国家税务总局货物和劳务税司负责人在回答记者提问时还明确两大政策：新增不动产所含增值税全部纳入抵扣范围;原营业税优惠政策原则上予以延续，采取过渡性措施。　　据介绍，根据国务院常务会议审议通过的全面推开营改增试点方案，财政部会同税务总局正在抓紧起草全面推开营改增试点的政策文件和配套操作办法，将于近期发布。　　范围　　税改扩围涉及千万户纳税人　　据财政部税政司、国家税务总局货物和劳务税司负责人介绍，此次扩大试点行业范围，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围后，现行营业税纳税人全部就改为征收增值税。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。　　至此，此前引发业内颇多猜想的四大行业营改增之后的适用增值税税率悬念，也终于尘埃落定。　　营改增，是营业税改征增值税的简称。2011年10月，国务院决定开展营改增试点，逐步将征收营业税的行业改为征收增值税，以进一步深化税制改革，解决增值税和营业税并存导致的重复征税问题。日起，营改增率先在上海交通运输业和部分现代服务业展开。此后，从2012年到2015年底，四年间全国先后完成交通运输业、部分现代服务业、铁路运输和邮政业，以及电信业等行业的营改增试点，共涉及试点纳税人共592万户，其中一般纳税人113万户，小规模纳税人479万户。　　2016年营改增政策：最新税率减负系列问答　　1.营改增中试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的销售额如何确定?　　答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)的规定：试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后余额为销售额。　　试点纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。　　2.营改增中试点纳税人提供建筑服务的基本税率与征收率是多少?　　答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)的规定：　　(一)建筑服务适用税率为11%;　　(二)小规模纳税人，以及部分建筑服务选择简易计税方法的一般纳税人，征收率为3%。　　3.营改增中试点纳税人提供建筑服务的纳税义务发生时间如何确定?　　答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)的规定：　　(1)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。　　收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。　　取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务完成的当天。　　(2)纳税人提供建筑服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。　　(3)纳税人发生视同销售服务情形的，其纳税义务发生时间为服务完成的当天。　　(4)增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。　　4.营改增试点纳税人中其他个人提供建筑服务的增值税纳税地点如何确定?　　答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)的规定：其他个人提供建筑服务，应向建筑服务发生地主管税务机关申报纳税。　　5.固定电话、有线电视、宽带等经营者向用户收取的安装费属于哪项应税行为?　　答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)的规定：固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照建筑服务中所规定的安装服务缴纳增值税。　　6.纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，应预缴税款如何计算?　　答：根据《国家税务总局关于发布&纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法的公告》(国家税务总局公告2016年第17号)第五条规定：纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，按照以下公式计算应预缴税款：　　(1)适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)÷(1+11%)×2%(2)适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)÷(1+3%)×3%　　纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。　　纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。　　7.纳税人跨县(市、区)提供建筑服务扣除支付的分包款应取得什么凭证?　　答：根据《国家税务总局关于发布&纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法的公告》(国家税务总局公告2016年第17号)第六条规定：纳税人按照上述规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。　　上述凭证是指：　　(1)从分包方取得的日前开具的建筑业营业税发票。　　上述建筑业营业税发票在日前可作为预缴税款的扣除凭证。　　(2)从分包方取得的日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县(市、区)、项目名称的增值税发票。　　(3)国家税务总局规定的其他凭证。　　8.纳税人跨县(市、区)提供建筑服务在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款需要提交什么资料?　　答：根据《国家税务总局关于发布&纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法的公告》(国家税务总局公告2016年第17号)第七条规定：纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需提交以下资料：　　(1)《增值税预缴税款表》;　　(2)与发包方签订的建筑合同原件及复印件;　　(3)与分包方签订的分包合同原件及复印件;　　(4)从分包方取得的发票原件及复印件。
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您当前位置：建筑行业“营改增”11问：哪些建筑服务适用简易计税方法？&建筑行业“营改增”11问：哪些建筑服务适用简易计税方法？来源:&日期: 17:36:46&&3月18日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，落实《政府工作报告》关于全面实施营改增的要求，进一步减轻企业负担，促进经济结构转型升级。 从今年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地
3月18日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，落实《政府工作报告》关于全面实施营改增的要求，进一步减轻企业负担，促进经济结构转型升级。
从今年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，实现货物和服务行业全覆盖，打通税收抵扣链条，支持现代服务业发展和制造业升级。其中，建筑业和房地产业适用11%的税率，金融业和生活服务业适用6%的税率。
建筑行业“营改增”后，将会有哪些相关问题呢？一起来看建筑行“营改增”11问。
一、如何确定建筑工程新老项目？
一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
建筑工程老项目，是指：
(1)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在日前的建筑工程项目;
(2)未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在日前的建筑工程项目。
二、哪些建筑服务适用简易计税方法？
1、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。
2、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由发包方自行采购的建筑工程。
3、一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
三、简易计税的销售额如何确定？
试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。
四、简易计税的税率是多少？
简易计税的税率为增值税征收率，即3%。
简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：
应纳税额=销售额X征收率(征收率为3%)
五、项目部与机构地点不同，如何纳税？
一般纳税人跨县(市)提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率在建筑服务发生地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。
试点纳税人中的小规模纳税人(以下简称小规模纳税人)跨县(市)提供服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，在建筑劳务地主管税务机关预缴增值税，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。
六、进项税额中不动产如何抵扣销项税？
适用一般计税方法的试点纳税人，日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，其进项额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产企业自行开发的房地产。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
七、什么是建筑业纳税人和扣缴义务人？
单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。
八、各行业增值税税率和征收率是多少？
1、增值税税率
(1)纳税人发生应税行为除(2)(3)(4)外，税率为6%;
(2)提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，销售土地使用权，税率11%。
(3)提供有形动产租赁服务，税率为17%。
(4)财政部和国家税务总局规定的应税行为，税率为零。
2、增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
关于征收率，在纳税人因财务会计核算制度不健全，不能提供税法规定的课税对象和计税依据等资料的条件下，由税务机关经调查核定，按与课税对象和计税依据相关的其他数据计算应纳税额的比例。我国现行增值税对小规模纳税人一律使用3%的征收率征收，不扣减进项税额。
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