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买房就是买坑”？购房时必须理清的10个问题
来源：西部网
在发商侵权与购房者维权的无休止博弈中，很少有购房者能坚持到底，往往在投诉无门、百般遇阻之后不了了之。为了避免踏上买房后漫漫无期的维权之路，最好的办法就是在买房前尽可能地排除这些风险。
在发商侵权与购房者维权的无休止博弈中，很少有购房者能坚持到底，往往在投诉无门、百般遇阻之后不了了之。为了避免踏上买房后漫漫无期的维权之路，最好的办法就是在买房前尽可能地排除这些风险。以下，记者为您盘点了买房时需要理清的10个问题。如有购房问题请拨打热线：400-606-6969
1、开发商有没有资质？
房地产开发企业应在工商部门申请设立并取得营业执照，经建设部门备案审查后取得《房地产开发企业资质证书》，此外还应在税务部门办理税务登记。《房地产开发企业资质证书》中登记有开发商的资质等级（《房地产开发企业资质管理规定》中明确规定了各级资质的开发范围），公众可向建设部门申请查看。
2、楼盘项目是否合法？
正规出售的楼盘，必须依法取得“五证”——《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、和《商品房销售（预售）许可证》。
想知道一个楼盘是否满足合法出售的条件，最简单的办法就是登陆房管局网站进行“预售证许可查询”。
3、购房者的知情权包括哪些？
楼盘销售中心应公开展示“五证”、售房说明书、设计图纸、建设标准及房屋销售价格。
预售楼盘设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
4、签订购房合同（协议）时应注意的问题？
在订立买卖合同之前，开发商应向购房者明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
购房合同应当载明房屋建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
具体内容包括：
（1）当事人名称或者姓名和住所；
（2）房屋基本状况；
（3）房屋的销售方式；
（4）房屋价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（5）交付使用条件及日期；
（6）装饰、设备标准承诺；
（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（8）公共配套建筑的产权归属；
（9）面积差异的处理方式；
（10）办理产权登记有关事宜；
（11）解决争议的方法；
（12）违约责任。
虽然购房协议、认购协议不等同于购房合同，只是正式合同签订前的预约，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，如果购房协议、认购协议对以上12项内容有明确约定，应当认定为合法有效的房屋买卖合同。
5、遭遇延期交房时该如何维权？
按照购房合同约定的房屋交付使用日期及其违约责任来执行。
6、收房时应注意的问题？
交付使用时，开发商应当按销售、预售合同规定的条件向购买人交付商品房，违反合同规定的，应当承担违约责任。
同时，开发商还应向购买人提供住宅质量保证书（列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容）和住宅使用说明书。
7、盖好的房子跟合同约定面积不一致怎么办？
已预售的房屋在施工中确需变更设计的，标准不得低于预售合同中约定。因结构变更或增加成本需变更房地产价格的，应与预购人协商一致。开发商应在变更确立起10日内书面通知购房者，未接到变更通知或接到通知后不同意变更的，购房者有权退房。
根据《商品房销售管理办法》第20条规定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权退房。购房者不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，3%以内的误差面积，由买房人掏钱补齐，超过3%的部分，由房地产开发企业承担。产权登记面积小于合同约定面积时，误差小于3%的，开发商退钱，误差超过3%的，超出部分要双倍退钱。
8、房屋公摊和采光问题的说明
对于公摊面积的处理，我国尚无明确法律法规出台，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。普通住宅的一般公摊比例：多层8%—15%；小高层10%—20%；高层15%—30%。
根据《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》规定，大城市住宅日照标准为大寒日2小时，冬至日1小时；在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。
9、开发商乱收费该向那个部门投诉？
根据商品房销售“一价清”制度规定，配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视工程、安全监控系统、进户门、信报箱以及面向所有业主的配套设施等建设费用，一律计入开发建设成本之中，除购房合同成交价款之外，不得收取其他费用。购房者若遭遇开发商乱收费，可向当地物价部门进行投诉。
10、房产证该如何让办理？
预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内、现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，向房管部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
开发商应当协助购房者办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由于开发商原因，未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，开发商当承担违约责任。
具体流程如下：
1、领取并填写《房屋(地)所有权登记申请表》，需要开发商签字盖章。
2、到开发商指定的房屋面积计量站申请领取测绘。
3、缴纳公共维修基金、契税。
4、提交申请材料：(1)申请表;(2)购房合同;(3)签订预售合同买卖双方书;(4)测绘表、房屋登记表、分户平面图;(5)专项维修资金专用收据;(6)契税完税证明;(7)身份证； (9)按揭买房提供银行还贷证明。如有购房问题请拨打热线：400-606-6969
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投诉无门？曝福州交房惊人潜规则！99%楼盘都有此类问题？
来源：乐居福州
“先交房后验房”这一现象已然成为了福州所有商品房交房流程中的潜规则。购房者竟对这一现象面临投诉无门的窘境？
新浪乐居讯（整理编辑 薄荷）“先交房后验房”这一现象已然成为了福州所有商品房交房流程中的潜规则。而对于这样的做法，相关部门监管存真空，购房者常常遭遇着无处维权的窘境。
精装房细节粗糙
“先交房后验房”霸王流程引业主不满
“大概三年前，我和家人买了这个小区的精装房，好不容易等来了交房，但没想到结果让我很失望。”市民易女士反应，6月30日—7月2日是开发商通知的交房日，但有一些先行完成手续，入户验房的业主却发现，精装房细节粗糙。
易女士表示，最让他们不能接受的是，负责交房的物业要求他们先缴纳物业费、公摊费等，然后再签字交房，才肯给钥匙让他们入户验房。
“这明显是‘霸王流程’，而且部分验房的业主发现了很多问题，所以后续的业主很多都拒绝先交房后验房。”另一业主叶先生说，有先行验房的业主请来了专业验房师，整套房看下来，发现了近50处大大小小的问题。
据介绍，部分业主与开发商、物业协商沟通，要求先验房，却被拒绝了。对此，业内人士坦言，先交房后验房的做法，在福州基本已成了约定俗成的做法。因为购房合同之中，对于签字交房和验房的次序，一般都不会有明确规定。而物业会钻这个空子，主要是为了保证物业费等费用的缴交率。
房屋有质量问题
交房了也可找开发商整改
那么开发商和物业这样的做法，相关部门能否介入监管？业内人士称，从程序角度来看，交房、验房是开发商和业主之间的交接，只是部分开发商会委托物业代办。但目前从福州几个相关部门回复下来，购房者其实面临着一种投诉无门的窘境。
对此，相关人士表示，根据相关法规，商品房交房之前，购买人有权要求分户验收。购房者作为消费者，查验自己购买的房屋，再办理交房、物业等手续，也是最基本的权利。
购房者若遭遇先交房后验房的情况，可向工商、住建部门要求介入调解。“如果无效的话，购房者遭遇验房前被要求先签字交房，或者先缴交物业费、公摊费等情况时，要注意保留相关证据，之后可向法院提起诉讼。”此外，即使签字交房之后，验房时发现有空鼓、裂缝等一般质量问题，业主也有权要求开发商整改；如果是结构质量问题，业主还有权要求解除合同。
（综合整理自海峡都市报、网络等，图片来源于网络）
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&商品房质量投诉 编号：156904&&部门：市房管局 &&提问：武园朋&&浏览&nbsp516 22:57:14<div class="bg3" id='Acontent4在内邱福海花园购买商品房一套，在2015年交付使用，4月份装修完毕入住后墙面开始产生裂缝，建筑商开始维修，因墙面一直开裂，多次维修一直持续到8月低，造成房屋不能入住，室内门浸水变形，地板砖划伤，室内灯具，开关多处损坏，并且耽误不能上班，后找当地住建局上访，查该工程质量还没验收不具备交房条件，现在投诉无门，请上级领导给予指导。 部门回复&&&&市房管局&& 11:15:42&&&您好，您应当向您所在的内丘建设局反映这个情况，看是否有竣工验收许可证。满意度：未评价&0&&|&&&0
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