户口迁出农村后，还能享有农村房屋的权利吗？
随着城市化进程的不断加快，越来越多的农村人口将户口迁入城镇，然而将户口迁出农村，是否意味着不能再享有农村房屋的权利？笔者通过自己承办的案件来对前述问题进行解析。
基 本 案 情
原告与第一被告系夫妻关系，第二被告为第一被告、第三被告及第三人的父亲，第二被告、第三被告及第三人先后将户口从农村迁出。位于昆明市官渡区某镇某村的房屋及房屋一层的10个铺面在1991年和1998年分两次建盖完成，房屋所占宅基地为第二被告的祖遗宅基地。三被告作为当事人、第三人作为中证人于日签订分房协议，分配了前述房屋及铺面，根据协议约定：前街至楼梯间处共六间铺面为第一被告所有，其中包含的两间老房对应铺面的租金由第二被告在有生之年收取；楼梯间至南面共四间为第三被告所有。
原告起诉称：位于昆明市官渡区某镇某村的房屋及房屋一层铺面均为其与第一被告的夫妻共同财产，原告与第一被告于2006年取得前述房屋所占宅基地的《集体土地使用证》，原告称其2015年8月才得知三被告签订了《分房协议》，原告认为第一被告未经原告同意擅自将房屋分配，属无权处分，诉至法院请求：1、确认三被告于日签订的《分房协议》无效；2、判令第二被告第三被告立即将侵占的房屋交还原告。
各 方 证 据
原告证据：
第一组证据为集体土地使用证、一份村委会盖章的产权证明、房屋图纸及建盖面积结算单，该组证据想要证明案件诉争的房屋为原告及第一被告出资建盖为夫妻共同财产；
第二组证据为户籍证明，想要证据第二、第三被告不是诉争房屋所在集体经济组织成员;
第三组证据为分房协议及第一被告的门诊病历出院记录等，该组证据想要证明第一被告在签订协议时患有糖尿病经常头晕甚至意识不清，协议内容不是其真是意思表示，且签订协议未经原告同意，该协议无效。
被告证据：
第一组证据为3份证明，该组证据的证明内容为第二被告及妻子在户口迁出之前一直是昆明市官渡区某镇某村的村民；
第二组证据为一份村委会出具的证据、一份由十多位村民签字的证明、第二被告妻子的记账流水及承接诉争房屋建盖的包工头出具的证明及收条，该组证据想要证明案件所涉宅基地为第二被告的祖遗宅基地，案件所涉房屋是第二被告与妻子出资建盖；
第三组证据是情况说明一份，想要证明村委会从未对案件诉争房屋的权属出具过证明。针对本案第二被告申请证人到庭作证，欲证明本案争议的房屋系第二被告祖遗房屋，该房屋是由第二被告夫妻出资建盖的。
判 决 结 果
本院认为，根据当事人的陈述及证人证言的陈述，能够认定原被告双方所争议的房屋及该房屋所占用的土地系第二被告的祖遗财产，虽原告及第一被告依法申请登记领取了《集体土地使用证》，但因该房屋所占用的土地系第二被告祖遗地，因此《集体土地使用证》的权属情况并不代表在土地上所建房屋的权属，该祖遗房屋分别在1991年和1998年进行翻盖，该房屋产权的归属则应结合各方当事人的出资情况来认定，根据庭审采信的证据，可以认定在翻盖的过程中，原告、第一被告及第二被告均对房屋进行过出资，故对于该后建的房屋应当视为原告、第一被告、第二被告、第三被告及第三人的家庭共有财产，第二被告的妻子于2002年去世，三被告于日签订《分房协议》的行为，是对家庭共有财产的分割行为，该协议有三被告的签字，且协议并未剥夺第一被告一方的实体权利，也没有恶意损害第三方的行为，应视为几被告对家庭共有财产的处分行为，第三人作为“中证人”在协议上签字，因此当时在签订该协议时，第三人认可该协议内容，故该份《分房协议》有效；对于原告诉请的第二项诉讼请求，系侵权之诉的诉求，本案系经原告明确案由为确认合同效力纠纷，所处理的法律关系是合同的效力问题，根据一案一法律关系的原则，本院不予支持。综上，法院判决驳回了原告的全部诉讼请求。
本案涉及的相关法律问题
1.农村宅基地的性质
根据《土地管理法》第八条：“……宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”及第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”农村宅基地属于农民集体所有，农村集体经济组织成员可根据法律法规的规定取得宅基地的使用权。农村宅基地使用权是指农村集体经济组织成员为建家庭房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利，其权利主体是农村集体经济组织的成员，具有身份属性，因此只有农村集体经济组织的成员才可以取得《集体土地使用证》。
2.非农村集体经济组织成员是否能享有宅基地上房屋的权利
首先，农村宅基地上的房屋属于个人的合法财产，根据《继承法》第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。”宅基地上的房屋是可以继承的，不论是农村集体经济组织成员，还是城镇户口的公民，都可以按照继承法的规定享受继承权，并且有权按照个人的意愿处置个人所有的房产，即城镇户口的公民可以继承农村房屋。
其次，取得宅基地《集体土地使用证》不等同于享有宅基地上房屋的所有权利，认定宅基地上房屋的权属须结合房屋所占土地来源、房屋建盖时间、家庭成员共同居住事实及房屋的建盖出资情况来进行认定。就本案来说，本案诉争房屋是在第二被告继承的老宅的基础上推翻后重建的，房屋所占土地的来源为第二被告的祖遗宅基地、诉争房屋系第二被告及其妻子出资建盖、房屋建盖时间为第二被告及其妻子的夫妻关系存续期间且第二被告、第三被告及第三人建房至今一直居住在本案诉争房屋内，因此本案诉争房屋为第一、第二及第三被告和第三人的家庭共有财产。
3.共有财产分割协议的效力问题
根据《物权法》第九十九条：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”本案中，第一、第二及第三被告作为当事人、第三人作为中证人签订的《分房协议》为房屋的所有共有人对共有财产进行分割而自愿达成的协议，第一被告根据《分房协议》取得了远比他法定继承的份额更多的权利，并未给包括作为第一被告妻子的原告在内的任何人造成损害，因此《分房协议》为合法有效的协议，房屋共有人可以约定分割共有财产，并不用对任何人进行赔偿。
律 师 建 议
虽然本案中法院判决驳回了第一被告的全部诉讼请求，第二、第三被告未承担任何责任，但作为第二被告的代理律师，也发现了我方存在举证不足的问题。近年来，农村土地及房屋的家庭纠纷增多，为避免自己因举证不足而导致合法权益受到损害，本律师建议：家庭建房时若自己有出资，则须请建房人出具收到自己出资的收条，收条上须载明在哪个时间谁收到谁支付用于建盖位于哪里的房屋的建房款××元等内容，最后请建房人签字按手印。同时，还要保留好家庭建房出资款项来源的证明材料，如存在向他人借款时，即使还完款项，也须保留借条的复印件并请出借人签字确认在什么时间谁支付完所借款项，若建房时自己不是出资金而是提供建筑材料等也应保留相应的书面证明材料。
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本文由建纬（昆明）律师事务所
孙琳钦律师主笔
孙琳钦，建纬（昆明）律师事务所律师。孙琳钦律师擅长建筑工程房地产、劳动人事、婚姻家庭等领域法律业务。
孙琳钦律师执业以来为云南环境保护有限公司、云南闽粤投资开发有限公司司、中化地质矿山总局云南地质勘查院、云南省演出公司等提供法律服务；为云南博康医院管理有限公司并购项目等提供了全程法律服务。
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今日搜狐热点城市户口在农村建房是违法的，城市户口在农村建房的话是办不了房产证的，农村的房子只有本村的农业户口，才能办理相关证件因为农村建房的土地是属于农村集体所有权的，只有农村户口的人才能使用自己的宅基地建房。
根据《房屋登记办法》的规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；
（四）申请登记房屋符合城乡规划的证明；
（五）房屋测绘报告或者村民住房平面图；
（六）其他必要材料。
城市户口能买农村的房子吗
按照我国相关法律规定,城市户口在农村买房子也是违法的主要是因为:
1、农村的房子,是和宅基地一起进行转让的;
2、宅基地的转让,必须是符合相关申请条件的本村集体内成员,才能受让;
3、城镇户口,不能受让及地上建筑物。
一、宅基地使用权不得单独转让,有下列转让情况,应认定无效:
(1)城镇居民购买;
(2)法人或其他组织购买;
(3)转让人未经集体组织批准;
(4)向集体组织成员以外的人转让;
(5)受让人已有住房,不符合宅基地分配条件。
二、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件:
(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);
(2)同一集体经济组织内部成员转让;
(3)受让人没有住房和宅基地,符合宅基地使用权分配条件;
(4)转让行为征得集体组织同意;
(5)宅基地使用权不得单独转让,地随房一并转让。
农村的宅基地是属于集体产权,集体产权是属于农村村集体所有的,是不可以进行转让的。而且农村房产只有宅基地证没有大产权证,无法进行房产过户。大家在买房子时尽量不要购买这种房屋。
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泰征安补〔2017〕第12号农村居民转成了城镇户口的，宅基地怎么办？ - 法律法规网
农村居民转成了城镇户口的，宅基地怎么办？
佚名 法律法规网 　
09:43:04 　评论(/)
原标题：农村居民转成了城镇户口的，宅基地怎么办？ 现在国家鼓励农村居民向城市转移，近年来，在城里买房并定居的农村居民越来越多，很多人即使转成了城镇户口，依旧保留着在农村的房子和宅基地，现在，在国家进行确权登记的背景之下，这部分人的房子和宅基地该怎么处&
现在国家鼓励农村居民向城市转移，近年来，在城里买房并定居的农村居民越来越多，很多人即使转成了城镇户口，依旧保留着在农村的房子和宅基地，现在，在国家进行确权登记的背景之下，这部分人的房子和宅基地该怎么处理呢？
截至目前,除西藏自治区的部分市、县外,全国都已实现不动产登记&发新停旧&,不动产登记制度顺利落地实施。国土资源部地籍司(不动产登记局)负责人今天在做出上述表示的同时透露,个别地方农村不动产登记仍然存在不规范问题。
这位负责人指出,为此,国土资源部近日下发《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(以下简称《通知》)。《通知》就非本农民集体成员(含城镇居民和华侨)依法取得的宅基地如何进行确权登记等做出明确规定。这位负责人强调,1999年之后城镇居民使用宅基地的,不予确权登记。
农村房屋等须颁发统一产权证书
据国土资源部这位负责人介绍,2014年,国土资源部等五部委联合印发《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》,此后,农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作取得积极进展,但也存在着农村地籍调查工作基础薄弱,个别地方不动产登记工作进展缓慢,一些地方宅基地&一户多宅&、面积超占严重等突出问题。这位负责人说,特别是农村土地制度改革试点地区土地确权登记发证迟缓,直接影响了试点工作的顺利推进。
据他介绍,为推进农村土地确权登记工作提供政策供给,国土资源部再次下发《通知》。根据《通知》,这位负责人强调:&农村颁发统一的不动产权证书不能有任何含糊。&
&农村宅基地和集体建设用地使用权以及房屋所有权是不动产统一登记的重要内容。&这位负责人指出,要按照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范(试行)》等法规政策规定,颁发统一的不动产权证书。
同时,要根据当地工作条件,因地制宜选择合适的调查方法,开展房地一体的农村权籍调查,将农房等宅基地、集体建设用地上的定着物纳入调查范围。这位负责人要求,农村权籍调查不得收费,不得增加农民负担。此外,还要将宅基地、集体建设用地和房屋等定着物一并划定不动产单元,编制不动产单元代码,为农村不动产配上&身份证号&。
《通知》要求,开展权籍调查时,不动产登记机构应将宅基地、集体建设用地和房屋的权属调查结果送达农村集体经济组织,并在村民会议或村民代表会议上说明,同时以张贴公告等形式公示权属调查结果,做到农村权籍调查公正、公开,充分保障农民的知情权。
&一户多宅&登记应公告无异议
对于农村住宅存在的历史遗留的&一户多宅&等如何进行确权登记,《通知》也做出了具体规定。
这位负责人说,针对&一户多宅&问题,《通知》强调,宅基地使用权应按照&一户一宅&要求,原则上确权登记到&户&。
&考虑到实践中户籍管理与宅基地管理不衔接,公安部门规定有独立住址才能分户,而基层国土资源部门在户籍分户后才批准使用宅基地,因此导致符合当地分户建房条件未分户但未经批准另行建房分开居住的。&这位负责人说,《通知》要求地方结合实际经本农民集体同意并公告无异议,并按规定补办有关用地手续后依法予以确权登记;未分开居住的,其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的,依法按照实际使用面积予以确权登记。
宅基地面积超占分三个时间点处理
宅基地面积超占也属于历史遗留问题,据这位负责人介绍,《通知》明确对于历史上经过批准的宅基地,认可批准的效力,按照批准面积确权登记。对于未经批准占用宅基地的,《通知》分历史阶段予以处理。
&因宅基地使用面积标准是1982年《村镇建房用地管理条例》规定的,1987年写进《土地管理法》。《通知》结合国土资源部有关规定,又考虑到当前不动产登记工作加快推进的有关要求以及宅基地试点改革正在探索对超占面积进行有偿使用等。& 这位负责人说,这部分宅基地分1982年以前、1982年~1987年、1987年以后3个历史阶段对宅基地超占面积如何确权登记进行了规定。
具体登记规定是,1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农民集体成员建房占用的宅基地,范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的,无论是否超过其后当地规定面积标准,均按实际使用面积予以确权登记;1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止,农民集体成员建房占用的宅基地,超过当地规定面积标准的,超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记;1987年《土地管理法》实施后,农民集体成员建房占用的宅基地,符合规划但超过当地面积标准的,在补办相关用地手续后,依法对标准面积予以确权登记,超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。
非本农民依法取得宅基地可以登记
针对非本农民集体成员(含城镇居民和华侨)依法取得的宅基地,《通知》规定要依法予以确权登记。
据这位负责人介绍,非本农民集体成员使用宅基地有两种情况。第一种是政府实施扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等项目组织农民易地建房使用宅基地。他说,这种情况使用的宅基地都是经统一规划和批准的,应予以确权登记。这位负责人强调,为防止迁新、建新不退旧,《通知》要求在退出原宅基地并注销登记后,再办理登记手续。
第二种是1999年之前非农业户口居民(含城镇居民和华侨)合法取得的。对于这种情况,这位负责人指出,因宅基地属于农民的福利性待遇,但对非农业户口居民(含城镇居民和华侨)因转让、赠与房屋以及经政府审批建房等方式占用宅基地的,《通知》认可其合理性,分1982年前、1982年~1999年两个历史阶段,规定了确权登记的政策。
&因为1999年国办发文禁止城市居民再以自行建造或购买的方式获得宅基地。&这位负责人强调,所以1999年之后城镇居民使用宅基地的,不予确权登记。
此外,《通知》也对集体建设用地使用权确权问题做了具体规定。
妇女及进城农民合法权益有保障
为有效维护农村妇女宅基地权益,《通知》明确,农村妇女作为家庭成员,其宅基地权益应记载到不动产登记薄及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体,取得新家庭宅基地使用权的,应依法予以确权登记。
这位负责人说,按照中央推进城镇化工作安排,未来1亿农民将进城落户。根据《国务院关于深入推进城镇化建设的若干意见》中&切实维护进城落户农民在农村的合法权益和其合法宅基地权益应予以保护&的规定,《通知》规定农民进城落户后,其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。 tags： &
十几年前，国家提倡农村劳动力输出，大量的农村青年为了梦想、为了生计涌向了城市，在城市打拼。为了能够享受到城里的各项福利待遇，很多农村出身进城的人想着法子把农业户口变成了非农户口。然而，现如今却有大批量
在中国人传统的观念里，房子是家庭最重要的组成部分，如果没有房子，就相当于没有家，尤其是即将结婚的年轻人，其中的不堪，只有自己心里最清楚。而作为农村人，拥有房子的方法有两个：1，在宅基地上盖房；2，在城里
2017年，农村宅基地依然不允许买卖，但有些农民进城买了房，农村的房子和宅基地闲置，又不能卖掉，该怎么办呢？在部分地区，政府已经出台了鼓励农民自愿退出宅基地的补偿政策，有些地方，补偿已高达10万元/亩。补偿
中国江西网讯（记者杨静）1月11日，记者从省公安厅获悉，我省从日起正式开通全省范围内的户口迁移一站式办理服务。凡具有江西省常住户口的居民，省内户口迁移申请材料齐全并符合相关准入条件的，经迁入地
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站长推荐：随着城镇化的推进，很多农民不在依靠农业谋生，或者做起来服务业，或者进城成为城镇居民。然而在这次农村的过程中，这些城镇居民原来在农村有的耕地，宅基地，房屋如何处理？能不能被合法认为，成为咨询较多的问题。
只有两种情况下，城镇居民可以拥有使用权。
1、城镇居民如果原来户口在农民且有农房，之后户口迁出农村的，可以通过确认农房间接拥有农村宅基地使用权。
农村宅基地使用权奉行的是地随房走的原则。房子是谁的，宅基地使用权就可以随房确认，因为房地本来不能分开，只是在政策上将房屋管理部门和土地管理部分分开，土地管理部门又分为林业、农业、国土等部门分头管理。
在宅基缺乏方面，这种情况经该农民集体出具证明并公告无异议的，在《集体土地使用证》记事栏应注记&该权利人为非本农民集体成员&。
2、城镇居民通过继承农房而取得农村宅基地使用权。
如果父母在农村，子女户口在城镇，那么子女可以通过继承父母的房子而间接取得农村宅基地使用权。
在宅基地使用权登记上通过继承取得的宅基地登记：在《集体土地使用证》记事栏应注记&该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人&。
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泰征安补〔2017〕第12号农民请注意，取消农业户口，农村土地和宅基地还是自己的吗？
农民请注意，取消农业户口，农村土地和宅基地还是自己的吗？
关于户口的问题，其实一直是国内民众呼声比较高的问题。尤其是一些农民朋友，由于受到户口的限制，他们在城里工作和生活的时候总会遇见各种各样的困境，比如孩子上学、比如买房买车等等，甚至说农村人在城市是二等公民都不为过，这一点儿我这个在城里打工多年的资深农民工深有体会。决策者应该也看到了这方面的问题，所以决心对户籍制度进行改革。说实话，取消农业户口，也引起了不少争议。农民主要有两方面的担心：一是如果成为城镇户口，怕失去赖以生存的土地以及在土地上获得的各项补贴、好处；二是农转非就必须在城里生活，农民又没有什么技能，也没有学历，如何在城市扎下根“体面”的生活呢。不过我们要用理性的思维去思考国家的改革，不要人云亦云，要看清这个改革背后对咱农民真的是否有利。那么取消农业户口，我家的土地还是我的吗？农民正是因为农业户口这种身份获得土地以及土地的收益。所以，现在取消农业户口，导致大多数农民认为改了户口就必须放弃土地、宅基地以及各种农村的扶持。土地可是农民的根。据了解，日国家在《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见 》中强调，“要切实保障农业转移人口及其他常住人口合法权益，现阶段，不得以退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权作为农民进城落户的条件。”这下咱老百姓就可以放心了，地还是咱的，即使成为了城镇户口，咱老百姓也不会失去在农村享有的一切。事实上，这一轮的户籍制度改革其实已经论证多年了，取消农业户口主要是为了建立农村和城市一体的卫生、就业、教育、医疗等方面的保障，并完善农村的社会保障体系。所以，虽然农民的农业户口没有了，但这不代表农民就会失去土地和宅基地。严格意义上来说，农村居民的农业户口转为非农业户口，并不是说要转为城市户口，而是要建立农村人和城市人平等的身份地位。了解更多相关资讯，请关注：农业一点通
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