房屋出售时承租人的权利：买卖不破租赁原则及优先购买权- 张颖佩律师 - 110法律咨询网
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房屋出售时承租人的权利：买卖不破租赁原则及优先购买权
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&&&在租赁期内，房东将出租房屋出售，往往要求承租人限期搬离，以便房屋交付下家。然而，根据法律规定，房东无权要求承租人搬离。
&& 《合同法》和《民法通则》都规定了“买卖不破租赁”的原则，即房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。所以，房东不能基于房屋出售他人而要求承租人搬离，同样新房主也不能因取得房屋产权要求承租人搬离，承租人有权一直租住直至租期届满。
在房东出售房屋的过程中，法律还赋予了承租人一个权利，优先购买权。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定:出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院则不予支持。所以出租人在出售房屋时,在同等条件下应确保承租人能优先购买,否则,就要赔偿承租人的损失。
那么，承租人如何确定具体损失数额呢?承租人可以起诉时房屋市场价和房屋实际售价之间的差价部分作为赔偿数额进行主张,司法实践中，法官通常会以差价作为标准,在此范围内酌情认定一个赔偿额。
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房屋租赁权优先购买权买卖不破租赁转租相关专题推荐买卖不破租赁 【范文十篇】
买卖不破租赁
买卖不破租赁
「案情介绍」
1990年，安某与本市某区房管所签订合同，约定安某承租某区房管所直属管辖的两间公房(建筑面积为21.5平方米)作为商业营业用房，租期为3年。租期届满后，安某仍按月支付房租，某区房管所也按月收取房租，直至1996年底。后某区房管所以安某非法转租为由强行将房屋收回，并于1997年10月以3千元的价格卖给了该区住户任某。安某诉至法院，要求继续承租该房。
「审判结果」
法院经调查审理后认为，原告安某系房屋承租人，对房屋享有合法承租和使用权。被告认为原告转租房屋的证据不足，其收房行为不妥。考虑第三人任某以善意取得房产且无过错，房产不宜返还，故被告应向原告提供同等条件的出租房屋或经济补偿。因此判决，某区房管所在其负责管理的辖区内为原告安某安置平方两间(建筑面积不低于21.5平方米)，逾期不能履行，被告须向原告支付补偿费十三万元。
「本案评析」
本案中，涉及到以下几个法律问题：
一。 合同的期限。
合同的履行期限是一个合法有效的合同中的重要条款，应在合同中明确规定，在此期限内双方享有合同约定的权利、承担合同约定的义务。当该期限届满时，合同失去效力即不再约束
双方当事人。但双方当事人可以协商延长合同的期限，只要双方协商一致达成合意，该合同即可以继续有效。 在这种情况下，双方为意思表示的方式有两种：一种是明示的，比如签订协议延长合同;另一种是默示的，即双方用行动表示愿意继续履行合同。如本案中，双方所签合同的期限是3年，但当合同有效期限届满后，承租方仍按月支付租金即承担约定的义务，出租方也继续接受了承租方支付的租金。这说明双方当事人对延长合同、继续履行合同均无异议。这就是以默示的方式延长了原承租合同的期限。 那么，延长后的合同，其期限至何时为止呢?由于双方并未约定，故应视为一未约定期限的合同。此种合同，双方均有权随时终止，但应给予对方合理的准备时间。具体到房屋租赁合同中，即房屋产权人应提前一个月通知承租人，以便其另寻住所。本案的被告就是因为未遵守此法律规定，故其终止承租关系的意思表示违法无效。
或许有人会问，现在该房屋已被转让，原房屋租赁合同是否应该终止呢?这就涉及到房屋租赁法律关系中的两个重要的法律制度：买卖不破租赁制度和承租人的优先购买权制度。
二。买卖不破租赁制度和承租人的优先购买权制度。
(一) 买卖不破除租赁。它是指租赁房屋被买卖的场合，承租人对于该房的使用权，不因买卖而受到影响。它的要件是：a须有房屋租赁合同;b须房屋已交付承租人使用;c须房屋被买卖。它的效力是买受人所取得的对于租赁房屋的所有权，受到承租人对于该房用益权的抗辩，从而不能使租赁关系被破除而终止，该租赁关系仍然存在，承租人对于房屋的用益权不受买卖效力的影响。
(二)承租人的优先购买权。《最高法院民法通则意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”在本案中，被告如要出卖房屋须
履行通知义务即提前3个月通知承租人，而且应询问承租人有无购房意向，以便于承超人行使他的优先购买权。若不履行此义务，就有可能使房屋买卖合同被宣告无效，而由此承担相应的民事责任。
既然被告出售房屋的行为是违法的，则其与买受人任某之间的房屋买卖合同即理应无效。为什么任某无需退还房屋呢?这又涉及到民法中的一个重要的物权法律制度：善意占有制度。
三。善意占有制度。
善意占有是指非法占有人在占有某项财产时，不知道 或不应当知道其占有为非法。善意占有是诚实的占有，受占有制度的 特别保护，在一定条件下甚至可以对抗所有人的物上请求权。如第三 人系不知道亦不可能知道转让人为无权转让人的善意受让人，须区别 对待：A如非法转让人系依所有人的意思取得物之占有的占有人，所 有人不能请求善意第三人返还原物及收益，只能请求非法转让人赔偿 损失。B如非法转让人系非依所有人或合法占有人之意思而取得物之 占有的不法占有人，所有人或合法占有人在法律规定的除斥期间内， 可请求善意第三人返还原物(但不能请求还收益)，如善意第三人是 在公开市场上受让财产的，所有人或合法占有人在请求返还原物时， 须补偿其受让时所付的价金;如善意第三人受让的财产为金钱和有价 证券，所有人或合法占有人则不能请求其返还。本案中，转让房屋的虽然是房屋所所有人，但是他处分房屋的权利受到法律上优先购买制度的约束，故该卖房行为应属无效。但第三人任某并不知道所有人的处分权受到了限制，所以为善意第三人，她可以根据善意占有制度来对抗原告的主张，原告的损失可由有过错的所有人给予补偿。
由于我国的房地产法律制度多年来一直不够完善，历史遗留问题较多。加之近年来经历由计划经济体制向市场经济体制的转型，房屋承租人与产权人的纠纷屡见不鲜。我们借这个具有
典型性的案例，向大家浅显地讲解一下房地产法律中的几个重要的法律制度，希望有助于您利用法律武器保护自己的合法权益。
范文二：买卖不破租赁
买卖不破租赁即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。比如《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《民通意见》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效！
曾先生在选购了一套二手房时，被前业主告知该房产已经有人承租，租期尚有九个多月才到期，曾先生以为购买了房屋后就有权随时要求承租人搬离，于是于前业主签订了合同并办理了过户手续，但是，在与承租人交涉限期搬离的过程中，承租人提出“买卖不破租赁”的概念要求继续承租，并指责前业主和曾先生没有尊重其 “优先购买权”，其有权主张曾先生的房屋买卖行为无效。
这是在转让已经租赁的房产过程中普遍存在遍的问题，承租人所提出的“买卖不破租赁”是一项专业法律术语，具体解释为租赁房屋
发生转移的场合，承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定，此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力，只有当租赁期限到期时，买受人方才可以行使完整所有权。
对此，我国法律有明确的规定：《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”；《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。
而承租人提出的“优先购买权”则是指出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有
优先购买的权利。《合同法》第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”；《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。”；最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”。
由此可见，在该案例中，承租人提出要求继续租赁的要求是合法的，承租人的利益应该受到法律的保护，曾先生无权要求承租人限期搬离，但是有权要求承租人支付租金，因为，曾先生在取得该房产的所有权的同时也取得了收益权。另外，如果前业主确实没有通知过承租人该房屋要出售或者承租人表示在同等条件下愿意购买该房屋的话，承租人确实有权主张该买卖关系无效。建议二手房买受人应当在购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租，如果出租，租赁期限是否快到期，避免影响自己的购房用途或自己的投资计划。
买卖不破租赁原则的适用范围
从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出，该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。这可以从各国立法中得到印证。《法国民法典》第1743条规定“如出租人出卖租赁物时，买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房屋或土地承税人;但于租赁契约中保留此项权利者，不在此限。”即法国对于房屋及土地租赁契约，如果契约已经公证或者该契约有确定日期，则该租赁权有对抗效力，买卖不破该租赁，但双方在契约中另有约定的除外。《德国民法典》第571条第 1项规定:“出租的土地在交付转承租人后，由出租人让与第三人时，受让人代替出租人取得在所有期间因租赁关系所产生的权利和义务。”即规定了土地租赁契约中，出让不破租赁。《日本民法典》第605条规定:“不动产租赁已将其登记时，对于以后就其不动产取得物权的人，亦发生效力”。即依日本民法，租赁经登记后，有对抗力。我国台湾地区的民法典对此也做出了规定，该法典第425条规定:“出租人于租赁物交付后，纵将其所有权认与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍继续存在。” 值得注意的是，这些国家或地区的“买卖不破租赁”是指不
动产租赁而言。这是因为，“以居住营业或农耕为目的，而承租他人之不动产，各国立法为谋求社会生活之安定及增进，均采取巩固承租人地位之方针。”是否有国家规定该原则同样适用于动产租赁，由于笔者孤陋寡闻，不敢贸然作出判断。
我国在合同法出台之前，司法解释也明确规定该原则仅适用于房屋买卖。而在司法实践中，当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。对此，结合其他国家和地区的立法，大多数学者主张对我国合同法229条所确定的买卖不破租赁原则应当仅限于房屋等不动产的租赁。
在我国，由于土地属于国家所有或者集体所有，单位或个人仅有土地使用权。根据宪法的规定，土地使用权可以依法转让、出租，那么，对于存在于土地使用权之上的租赁合同，在土地使用权转让时，其租赁关系亦应仍然有效，即应当类推适用买卖不破租赁原则。
对买卖不破租赁原则的限制适用
1、动产租赁的限制适用
从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。对于我国合同法第229条的规定是否应当适用于动产呢？笔者认为，动产租赁不应当适用该原则，其理由如下：第一，动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。第二，对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用的财产利用原则。第三，租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违租赁权物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱，这一边界应通过其适用的客体体现出来，即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。第四，从各国立法来看，立法例上都是对不动产实行租赁权物权化。
2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损
失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。司法解释做出如此规定的原因在于：虽然对于承租人享有的承租权，古今立法者的态度经过了从“买卖击破租赁”到 “买卖击不破租赁”的变迁，逐步体现出一种租赁权物权化的趋势，但是，法律对租赁权效力的特殊规定只是强化了债权的效力，从而达到对租赁人权利保护的目的，但租赁权的性质不因此而改变。在将房屋抵押后再出租的情况下，仍然适用 “先物权优于后债权，物权优于债权”的原则。一旦债务人不能偿还债务，可以通过变卖抵押物用于清偿债务。
3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用
查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。
4、破产财产处理过程中的限制适用
破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化；以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。其理由在于：（1）若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则；（2）在许多破产案件中，特别是国有或集体
企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。
买卖不破租赁的适用瑕疵
１、是否仅仅适用于买卖。
“买卖不破租赁”这一法律制度，不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动，还包括因赠与、继承、互易甚至合伙投资引起的所有权变动。此种广义理解已为大多数人所认同。据此，“买卖不破租赁”精确地理解为“租赁物所有权变动不得对抗租赁物债权”更为准确些。但目前尚没有明确法律条文给予明确。
２、是否适用于“动产”。
“租赁”，依合同法第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。这一条款并没有对租赁物进一步设定限制，就是可包括不动产也可以是动产，从字面看无论是不动产还是动产都可以适用“租赁物所有权让与不得对抗租赁物债权”原则。但是当我们将这个概念运用到229条的时候，不禁会发现，如果所有权转移以交付为要件的动产也适用第 229条，将不利于财产的流通，有悖于现代民法的宗旨。因此《合同法》第229条中租赁物一词，应限定于不动产，如房屋等更妥。但目前司法习惯是这样做，但也没有法律条文明确。
３、买卖不破租赁与抵押权竞合。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第1款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，以抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”原则，在这种情况下，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。
４、财产保全与租赁竞合。
财产保全与租赁竞合，指在同一标的上同时存在财产保全和租赁，二者在效力上发生冲突
的情形。二者效力发生冲突时如何处理解决，尽管法律没有明文规定应怎么处置，并且从“买卖不破租赁”的适用条件来看，买卖的行为也是发生于后，按理说应该也可以适用“买卖不破租赁”。但如果这样执行，法院查封的威严则毫无是处，因此关键要看二者哪个成立在先。若租赁先于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约当然地适用于债权人，对债权人具有法律拘束力，因为承租人在承租时并不能预见到将来租赁物会被查封。若租赁后于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约并不适用于债权人，除非债权人同意。因为查封的目的是实现债权，承租人明知承租的房子有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁契约，由此带来的风险只能由他自己承受。若承租人不知道或不应当知道租赁物已被查封的，则损失应当在承租人或出租人之间按照双方过错承担相应责任。
[编辑]买卖不破租赁的作用
我国合同法第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人，这在法理学上称之为“买卖不破租赁”。
民法理论认为，所有权属于物权，而承租权则是债权。随着社会经济的发展，平等市场经济主体活动的复杂化，物权与债权的区别界限却越来越难以划定，出现了你中有我，我中有你的融合趋势，这一特点在我国《担保法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题解释》中有集中体现。在这种趋势下，买卖不破租赁原则作为处理物权与债权关系的一个例外，在调整市场经济秩序和人民的社会生活秩序中发挥了重要作用，其存在有其重要意义和法律价值。
首先，有利于维护社会经济秩序的稳定，体现了法律所追求的秩序价值目标。随着社会经济的发展，平等主体之间的经济交往越来越密切，交易更加频繁，有时会出现一间房屋今天刚租出去，而明天就可能转手出卖的现象，如果按照调整物权与债权的一般原则来处理，新的所有权人可以对抗承租人；那么将大大增加承租人的承租风险，造成经济秩序的混乱。因此为有
效发挥租赁物的效用，同时也为了维护财产流转秩序，就有必要对买方与卖方?出租人 的权利作必要的限制，以此实现法的价值追求。
其次，有利于保护承租人的合法权益，是合同法立法宗旨的具体体现。合同法就是通过保护合同当事人的合法权益，以期达到维护社会经济秩序，进而促进社会主义现代化建设的目的。买卖不破租赁原则在平等保护买卖双方当事人及租赁双方当事人的权利和权益的同时，对租赁合同中承租人权利给予了特别的关怀。
再次，体现了民法原理中的诚实信用原则。诚实信用原则被称为民法原则中的帝王条款，它是指民事主体在从事民事活动时应当诚实、守信，以善意的方式行使权利、履行义务，不得规避法律，其本意是要求按照市场制度的平等互惠原则行事，在缔约时，诚实不欺诈；在缔约后，守信并自觉履行。因此，首先要求房屋出租人与承租人签订租赁合同时，对房屋享有处分权、出租权，当房屋出租人准备将其所有的房屋出卖时，第一是负有通知义务，即提前通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利；第二是本着诚实信用的原则，出卖人应当履行告知义务，即将要出卖的房屋上负担的承租义务应如实告知买受人，否则买受人可以以此对抗出卖人。房屋出租人的上述两个义务，通常被称为前合同义务，这是诚实信用原则在买卖合同和租赁合同中的具体运用，上述义务也应是买卖不破租赁原则中出卖人的应有义务。这在我国立法例中已有规定。不仅如此，在运用诚实信用原则指导买卖不破租赁原则进行司法实务时，还要求买受人要严格遵守出卖人与承租人之间所签订的租赁合同，不能单方面撤销或变更出卖人与承租人之间事先签订的合同的任何内容。
范文三：买卖不破租赁
一、概念 买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。 不仅是买卖——“买卖不破租赁”这一法律制度，不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动，还包括因赠与、继承、互易甚至合伙投资引起的所有权变动。此种广义理解已为大多数人所认同。据此，“买卖不破租赁”精确地理解为“租赁物所有权变动不得对抗租赁物债权”更为准确些。但目前尚没有明确法律条文给予明确。
仅为不动产——租赁”，依合同法第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。这一条款并没有对租赁物进一步设定限制，就是可包括不动产也可以是动产，从字面看无论是不动产还是动产都可以适用“租赁物所有权让与不得对抗租赁物债权”原则。但是当我们将这个概念运用到229条的时候，不禁会发现，如果所有权转移以交付为要件的动产也适用第 229条，将不利于财产的流通，有悖于现代民法的宗旨。因此《合同法》第229条中租赁物一词，应限定于不动产，如房屋等更妥。
《合同法》 第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。 《民通意见》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效！
1、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。司法解释做出如此规定的原因在于：虽然对于承租人享有的承租权，古今立法者的态度经过了从“买卖击破租赁”到 “买卖击不破租赁”的变迁，逐步体现出一种租赁权物权化的趋势，但是，法律对租赁权效力的特殊规定只是强化了债权的效力，从而达到对租赁人权利保护的目的，但租赁权的性质不因此而改变。在将房屋抵押后再出租的情况下，仍然适用 “先物权优于后债权，物权优于债权”的原则。一旦债务人不能偿还债务，可以通过变卖抵押物用于清偿债务。
2、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用
查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。
3、破产财产处理过程中的限制适用
破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化；以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。
范文四：“买卖不破租赁”知多少？
【定义】 买卖不破租赁，是指在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
《合同法》第229 条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。
《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》119 条规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效”。
【案例】 甲在选购了一套二手房时，被前业主告知该房产已经有人承租，租期尚有九个多月才到期，甲先生以为购买了房屋后就有权随时要求承租人搬离，于是与前业主签订了合同并办理了过户手续。但是，在与承租人交涉限期搬离的过程中，承租人提出“买卖不破租赁”的概念要求继续承租。
这是在转让已经租赁的房产过程中经常遇到的问题，承租人提出“买卖不破租赁”，也就是说法律保护承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定，只有当租赁期限到期时，买受人才可以行使完整所有权。
范文五：买卖不破租赁的例外
根据法律的规定，在下列情况下对买卖不破租赁原因有所限制：
1、动产租赁的限制适用
从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。
2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。
3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用
查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。
4、破产财产处理过程中的限制适用
破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。
范文六：买卖不破租赁的相关制度、规定 1、 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问
题的解释第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。司法解释做出如此规定的原因在于：虽然对于承租人享有的承租权，古今立法者的态度经过了从“买卖击破租赁”到“买卖击不破租赁”的变迁，逐步体现出一种租赁权物权化的趋势，但是，法律对租赁权效力的特殊规定只是强化了债权的效力，从而达到对租赁人权利保护的目的，但租赁权的性质不因此而改变。
在将房屋抵押后再出租的情况下，仍然适用 “先物权优于后债权，物权优于债权”的原则。一旦债务人不能偿还债务，可以通过变卖抵押物用于清偿债务。你需要搬出去，由于对方未通知你，你可以向对方主张相关损失的赔偿。如果还有其他问题，直接问我即可。
2、 对于设定房屋租赁关系的房产而言，其租期长短和租金收
入的多少，是影响房产价值的重要因素。在租赁权先于抵押权设定的情况下，租赁权能对抗抵押权和所有权的变动，租赁的期限和收益决定房产的价值，继而影响银行抵押权的实现。
一是善意承租人的租赁权能对抗银行的抵押权；二是经常出现当事人恶意伪造一份长期的、低价的租赁合同，以此对抗银行行使抵押权。这份合同很可能最终将因为收益过低而无法出让，或以过低的价格成交，造成银行债权无法得到足值偿付。
防范房屋抵押权与租赁权冲突可能引致的信贷风险的措施。一是对房屋租期较长的，贷前租赁对银行抵押权的影响将非常不利或者难以评估，银行应要求承租人和出租人解除现有的租赁合同，待抵押贷款手续办好后重签一份租赁合同，使租赁合同的签订日迟于银行的抵押权设定日期；二是对房屋租期较短的，可以由承租人出具的“限期无条件搬出所承租房屋”承诺函。当然，最好的办法还是采取解除现租赁合同，待抵押贷款手续办好后重签一份租赁合同；三是加强贷前调查并由抵押人在申请贷款时对房屋租赁期限、租金等状况作出明确书面说明，在一定程度上对抵押人形成约束。同时，一定做按照授信尽职指引，做好贷前调查、贷中审查、贷后检查，随时获取抵押房产法律状态的第一手资料，做好法律尽职调查工作。
范文七：买卖不破租赁的规定
房屋租赁关系存续期间，出租人转让房屋所有权的，受让人代替出租人取得原租赁关系所产生的权利义务。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第119条中规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”该规定即较准确的界定了买卖不破租赁的含义。
曾先生在选购了一套二手房时，被前业主告知该房产已经有人承租，租期尚有九个多月才到期，曾先生以为购买了房屋后就有权随时要求承租人搬离，于是于前业主签订了合同并办理了过户手续，但是，在与承租人交涉限期搬离的过程中，承租人提出“买卖不破租赁”的概念要求继续承租，并指责前业主和曾先生没有尊重其 “优先购买权”，其有权主张曾先生的房屋买卖行为无效。
这是在转让已经租赁的房产过程中普遍存在遍的问题，承租人所提出的“买卖不破租赁”是一项专业法律术语，具体解释为租赁房屋发生转移的场合，承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定，此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力，只有当租赁期限到期时，买受人方才可以行使完整所有权。
对此，我国法律有明确的规定：《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”;《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。
而承租人提出的“优先购买权”则是指出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先购买的权利。《合同法》第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之
前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”;《城市私有房屋
管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。”;最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”。
由此可见，在该案例中，承租人提出要求继续租赁的要求是合法的，承租人的利益应该受到法律的保护，曾先生无权要求承租人限期搬离，但是有权要求承租人支付租金，因为，曾先生在取得该房产的所有权的同时也取得了收益权。另外，如果前业主确实没有通知过承租人该房屋要出售或者承租人表示在同等条件下愿意购买该房屋的话，承租人确实有权主张该买卖关系无效。建议二手房买受人应当在购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租，如果出租，租赁期限是否快到期，避免影响自己的购房用途或自己的投资计划。
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范文八：论买卖不破租赁原则
作者：刘美兰
来源：《职工法律天地·下半月》2015年第05期
摘要：租赁合同本为一种债权债务关系。根据债的相对性原则，承租人只能向出租人本人主张对租赁物的使用、收益，不能对抗第三人。而近现代民法承认买卖不破租赁规则，该规则突破了传统债的相对性原则，使租赁权具有对抗力。本文通过对买卖不破租赁规则的立法价值取向的分析和其基本内涵及适用条件的探讨，在此基础上，对世界上先进国家和地区的立法概况进行了分析研究，总结各国的先进可取之处，在构建和谐社会的今天对我国仍有借鉴作用。
关键词：买卖；租赁；买卖不破租赁
一、本案概述
（一）案件事实
2000年5月，安某与本市某商场签订合同，约定安某承租该商场的两间铺面（建筑面积为21.5平方米）作为商业营业用房，租期为3年。租期届满后，安某仍按月支付房租，该商场也按月收取房租，直至2005年6月，该商场借安某非法转租为由强行将铺面收回，并于2005年7月以3千元每平方米的价格卖给了知情人任某。安某诉至法院，要求继续承租该铺面。
（二）争议焦点
（1）合同到期后即2003年6月至2005年7月这段时间，安某与商场是否存在租赁关系？
（2）安某能否请求继续承租该铺面？
（三）判决理由
本院认为：依据《合同法》第232、236条之规定，本案中商场并没有遵守此法律规定，而是以其他借口强行收回铺面，依规定其终止承租关系的意思表示违反法定程序应认定为无效，则2003年6月至2005年7月安某与商场仍存在租赁关系。另据《合同法》第229条之规定，尽管房屋产权已经转让，由于安某与商场存在租赁关系，安某仍可以请求继续承租该铺面。但由于安某与商场存在的是不定期租赁关系，商铺新所有权人可在给予安某合理时间的提早通知后，解除与安某的租赁合同。
二、买卖不破租赁概述
（一）基本内涵
我国《合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，也就是说，如果出租方将财产所有权转移给第三方时，租赁合同对财产新的所有方继续有效。这就是“买卖不破租赁原则”。买卖不破租赁，一方面表明出租人将出租的房屋出卖给承租人以外的人，除承租人可以行使优先购买权的情况以外，租赁关系不影响买卖关系；另一方面表明买卖关系也不影响在标的房屋上已建立租赁关系的有效存续。所以，房屋买卖关系有效成立的，买受人即新的房屋所有权人不得以所有权变动为理由要求解除原有租赁关系，原租赁合同之效力仍延续，直至租赁期限届满，买受人应当作为新的出租人，承受原租赁合同约定的权利义务。
（二）适用条件
买卖不破租赁原则发展至现代，其内容较之以前已大大丰富，不再局限于买卖的范畴。买卖是导致所有权变动的原因之一，买卖不破租赁实质是所有权变动不破租赁理论。所有权变动不破租赁即租赁物在租赁期间所有权发生变动时，原租赁合同继续有效，不受其影响。在租赁物所有权发生转移的场合，新所有人须尊重租赁物上的承租人使用权的原状，即新所有人取代原所有人地位而成为新的出租人。新的所有人取代出租人地位后，得向承租人主张权利，承租人向新的所有人履行义务。其相互间权利义务的内容，例如租金的数额、租赁期限等，全部依照原租赁合同不变。原出租人因租赁物所有权的转移而脱离出租人地位。“所有权变动不破租赁”这一原则不仅适用于因买卖而使租赁物所有权发生变动的情形，而且适用于因其他原因而使租赁物所有权发生变动的情形，这些情形包括赠与、公司投资、继承、遗赠、互易等。
三、立法现状及完善相关立法的建议
（一）我国的立法现状
《中华人民共和国合同法》出台之前，关于买卖不破租赁原则的规定在我国法律中也多次出现。原《经济合同法》第23条规定：“出租方应按照合同规定的时间和标准，将出租的财产交给承租方使用。如果出租方将财产所有权转移给第三方时，租赁合同对财产新的所有方继续有效。”《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”通过以上可以看出，合同法只是对以往法律和司法解释进行了总结和沿袭，并没有实质性的突破和进展。
（二）我国立法的不足
首先，租赁关系如何移转不明确
《合同法》第229条是对买卖不破租赁原则的一般性规定。该条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”然而，原有租赁关系究竟应如何维持，并不
清楚。这就导致我国买卖不破租赁原则的概念模糊，在实际操作中缺乏法律依据，容易滋生纠纷。
其次，缺乏对善意物权人的保护制度
除船舶、航空器上的登记对抗制度外，我国《合同法》第229条采用的是对承租人绝对保护的模式，加之我国《城市房地产管理法》第52条仅规定的是房屋租赁登记备案制度（该法未规定不备案的法律责任，缺乏法律约束力），除非作实地考察，物权人将难于发现在欲取得权利的不动产上是否存在在先的承租权；不动产尚且如此，动产就更难以查明了。如此一来，在买卖不破租赁原则本已对物权人不利的情形下，物权人的知情权又将难于保障，善意物权人的合法权益将更难于实现。因此，我国应尽快建立健全买卖不破租赁原则中对善意物权人的保障制度，稳定交易秩序，降低不合理风险。
（三）完善的思路及修改建议
完善三方当事人之间法律关系的规定，如前所述，在适用买卖不破租赁的情形下，会出现三方当事人，即出租人、承租人、受让人，还会出现三个法律关系，即出租人与承租人之间的租赁关系、出租人与受让人之间的所有权让与关系、受让人与承租人之间的租赁关系。对于这三方面的法律关系，具体的权利义务关系，目前我国合同法中还没有相关规定，所以，建议下一步立法时对这一部分内容应该考虑进去。如，承租人的押金返还请求权、出租人的保证责任、租赁合同的终止权等等一些专属于买卖租赁情形下的权利义务。
范文九：维普资讯
２ ０ ．１ ０ ７１ 　 　
房 屋买卖 不破租赁　
市 民孙 先 生 今 年 ８月 买 了一 套 二　 手 房 ， 时计 划 装修 一 下 ， 备 给 ２ ０　 当 准 ０８
年 元 旦 结 婚 的 儿 子做 新 房 用 ， 买房 前　 出 卖人 告 诉 他 该 房 屋 现 正 在 出 租 ． 但　
再 次 明确 表 示 不搬 家。双 方各 持 己见 ， 　
僵持 不 下 。 孙 先 生 始 终 认 为 自己 的房　 子 自 己不 能使 用 ．世 上 没 有 这 样 的道　 理 。 奈之 下孙 先 生找 到 笔 者 ， 无 咨询 到　
不 破 租 赁 ” 原 则 。 通俗 讲 “ 卖 不破　 的 买
租 赁 ” 是 指 在 房 屋 有 租 赁 约 定 的情 况　 ．
下 ， 赁期 限 内。 租 买卖 关 系不 能 打 破 租　 赁 关 系 ．新 房 主 无 法 行使 房 屋 的 使 用 　
是 孙 先 生 当时 并 不 在 意 ．以 为 房屋 成　
交过 户 后 ． 否 出租 完全 由 自己 决 定 ． 是 　
底是 否有 买 卖不 破 租 赁 这 个道 理 。 　
那 么 ． 买 卖 不 破租 赁 的 原 则 是 否　
权 。 时租 赁权 的 效 力 大 于转 让 效 力 。 此 　 只 有 当租 赁 约 定 到 期 时 ．新 房 主 才 可　
以 行使 房 屋 的使 用 权 。 　 因 此 ．尽 管 孙 先 生取 得 了该 房 屋　
现 在 租 与 不租 无 所 谓 。于是 ， 取 得 房　 在
屋 产权 后 ． 先 生告 诉 承 租 人 ． 孙 房屋 不　 再 继 续 出租 了． 求承 租 人 在 １ 要 ０天 内 　 搬 家 ， 想 到 遭 到 承 租 人 的 反 对 ． 租　 没 承
可 以 对抗 孙 先 生 的 所 有权 呢 ？ 中华 人　 民共 和 国 《 法通 则》 有 关 条 款 规 定　 民 “ 有房屋在租赁期限 内。因买卖、 私 赠　
与 或 者 继 承 发 生房 屋 产 权 转 移 的 ． 原　
的 所 有权 ， 为 该 房 屋 的 主 人 ， 成 但按 照　
法律 规 定应 当遵 守“买卖 不 破 租 赁 ” 的　
原 则 继 续 履 行 原 出租 人 与 承 租 人之 间 　
人 以 租 赁合 同不 到期 为 由 ， 绝 搬 家 ． 拒 　 并 向 孙 先 生 出 示 了与 原房 主 签 定 的 房　
屋 租 赁 合 同 ， 同约 定 ， 房 屋 的租 赁　 合 该 期 限一 年 ． ２ ０ 自 ０ ７年 ３月 ５日至 ２ ０ 　 ０８ 年 ３月 ５ 日。 明确 告诉 孙 先 生 ． 同　 并 合
租 赁 合 同 对 承 租 人 和 新 房 主 继 续 有　
效 ” 中华 人 民共 和 国 《 同 法 》 二　 。 合 第
的租 赁 合 同 。当然 ， 果孙 先生 能动 之　 如
百二 十九 备 规 定 ．租 赁 物 在 租 赁 期 间 “ 　 发 生 所 有 权 变动 的 ．不 影 响 租 赁合 同 　 的 效 力 ” 《 市 房 屋租 赁 管理 办 法》 　 。城 第
十一 条 规 定 ， 租 赁 期 限 内 ，房 屋 出租　 “
以 情 ， 之 以理 ， 明 购 买房 屋 的 用 途　
及 儿子 结 婚 的期 限 ． 通过 友好 协 商 ． 承　
租 人 是 可 以理 解 的 ．可 以 尽 早 取 得 房　
屋 的 使 用 权　
不 到期 ， 就 是 不 到 明 年 ３月 ， 也 不会 考　
虑搬 家。 先生闻听此言非常生气． 　 孙 以 原 租 赁 合 同跟 自己无 关 ，现 在 房 子 是　
否 出 租 需 自 己 决 定 ． 坚 决　
人 转 让 房 屋 所 有 权 的 ，房 屋 受让 人 应 　
当继 续 履行 原租 赁 合 同” 上 述各 项 法　 。
笔 者 在 此 提 醒 大 家 ．在 购 买二 手　
房 屋 时 ．一 定 要 弄 清 楚 房 屋 是 否有 租　
赁 约 定 ，以 免 造 成 取 得 产 权 而无 法 行　
使 使 用权 的尴 尬 局 面。 　
律 规 定 ，都 对 在 租 赁 期 限 内 出租 人 转　
让 房屋 时 ． 如 何 保 护 承 租 人 的 权 利 做　 出 了明 确 规 定 ． 中反 映 的就 是 “ 卖　 其 买
要 求承 租 人 搬 家 。 承 租 人　 又 以 买 卖 不破 租 赁 为 由 ． 　
（ 木　 子 ） 　
编辑 同志 ： 　
我 们 村 上 的 刘 某 原 先 是 一 名 电　 工 ， 前 自己 申请 开 办 了一个 修 焊 门　 ３年 市 部 后 ，他 利 用 自己懂 电工 原 理 的 技　 术， 偷接 了 附近 工 厂 的 电源 ， 于 自家　 用 照 明和机 械 使 用 ，据 有 关 部 门检 查 计　 算 ， 年 来 窃 电达 两 万 多 度 ， 使 国家　 几 致 损失 数千 元 。对 此 ， 的 同志 认为刘 某　 有 社会 提供 的 电能 ， 属 于公共 财 产 。窃 电行 为不仅　 都
危 害 电力设 备 的安 全运 行 ， 乱 了生产建 设和 人 民　 扰
生 活 的正 常秩序 ， 而且也 侵犯 了国 家和集 体 的财产　
利益 。因此 ， 窃 电行 为应 当予以 坚决打 击。《 对 中华　
人 民共 和 国 电力 法》 ７ 条 规 定 ， 窃 电能 的 ， 　 第 １ 盗 由
电 力管理 部 门责令 停 止违 法行 为 ， 追缴 电 费并 处应　 交 电 费 ５倍 以 下的 罚 款 ； 成 犯 罪 的 ， 照刑 法 第 构 依 　
的行 为构 成 了盗 窃罪 ， 是 也有 些人 认　 但
为， 电是无 形物 ， 不符合 盗 窃罪 的特 征 。 　 请 问， 刘某 窃 电 的行 为是否 已经 构成 了 　
犯罪 ？ 　 宁夏 ： 晓松　 张 张晓松 同志 ： 　
２ ４条 的规 定 ， 究刑 事 责任 。刘 某采用技 术手段 ． ６ 追 　
长期 大量 窃 电 ， 国 家造 成 数 千元 经 济 损 失 ， 给 应视　
为情 节严 重 ． 行 为 已构 成 盗 窃 罪 。 当依 法 追 究　 其 应 其 刑事 责任 。 　 ◆ 　
电是 一 种 有价 物 质 ，也 是 一 种 商　
（ 文成） 李 　
范文十：租赁合同纠纷——买卖不破租赁
案情：桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村与李某某于日经招标与平等协商，约定将村集体经济组织所有的大土塘（以下简称大鱼塘）和窑边中塘（以下简称小鱼塘）租赁给李某某使用收益，当天签订书面合同，合同约定租赁期限为5年，自日起至日止。大鱼塘租金为每年4000元，小鱼塘租金为每年200元，同时承租人李某某应一次性支付押金4200元，该押金作为最后一年的租金予以抵扣。租赁物用途仅限于养殖。日，李某某将鱼塘租赁押金4200元交给桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村。日，李某某支付出租人大小鱼塘2006年5月至2007年5月的租金4200元，日，李某某又支付出租人小鱼塘的租金200元。2006年桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村的大鱼塘被国家依法征收，但李某某一直使用该鱼塘至日止。承租人李某某以无人收取大鱼塘租金为由不再缴纳相关款项，出租人桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村多次催告李某某要求其按照合同约定支付租金，均遭到李某某的拒绝。为此桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村于日起诉到广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院，请求法院判令被告李某某支付日至日的鱼塘租金共计12600元。
人民法院依法受理了此案，确认此案为渔业租赁合同纠纷，于2012年２月28日公开开庭审理了此案。原告桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村的负责人伍某某及其委托代理人邓某某、被告李某某均到庭参加了诉讼。此案件现已审理终结。
纠纷点：本案中，在租赁关系存续期间，租赁物所有权发生变动，租赁合同是否终止，出租人与承租人之间的权利义务是否归于消灭，承租人是否应当继续支付租金。
判决如下：被告李某某于判决书送达之日起十日内支付大小鱼塘租金共计12400元给原告桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村。
直接证据：在庭审过程中，原告为证明其主张的案件事实，在举证期间内向法庭提供的证据为鱼塘租赁合同原件一份，属书证，向法庭提交复印件，证明被告李某某租赁原告鱼塘以及双方分别应当享有和承担的权利义务的案件事实。
被告当庭不认可原告主张的部分案件事实及全部诉讼请求，辩称：原告所有的大鱼塘在2006年已经被国家依法征收，大鱼塘的所有权发生变化，致使原租赁合同已经终止，原告
没有权利继续收取大鱼塘的租金，原告应该退回被告承租大鱼塘的押金4000元；另小鱼塘的租金已经交了两年，扣除押金200元，被告只欠400元，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其主张在举证期间内向法庭提供的证据有：1.编号为0030635的收据原件一份，属书证，向法庭提交复印件。证明被告已将承租的大小鱼塘的押金4200元交给原告；
2.编号为30849的收据原件两份，属书证，向法庭提交复印件。证明被告已将2006年5月至2007年5月的大小鱼塘租金支付给原告；3.编号为0030854的收据原件一份，属书证，向法庭提交复印件，证明被告已支付了2007年5月至2008年5月的小鱼塘的租金200元；4.编号为0030853的收据原件一份，属书证，向法庭提交复印件。证明其支付租金被退回，被告曾按照合同约定的时间和方式支付租金而非恶意拖欠租金，但原告不收造成其无法支付租金。
经过开庭质证，原告对被告提供的证据4的真实性、合法性予以认可，但对证据的关联性有异议，认为其无法证明被告主张的案件待证事实，原告表示被告当时向村里支付租金时，由于村里尚未选举产生村长，暂时无人管理此事，但不能证明原告拒收被告支付的租金，此事由也不能成为被告不支付大小鱼塘租金的正当理由。原、被告当庭对对方提供的其它证据的真实性、合法性及关联性均予以认可。由此，人民法院将双方均认可的证据作为定案依据，对双方有异议的被告提交的书证四，经过开庭质证后，由于原告无相反证据予以否定，且因此证据与双方的抗辩事由具有一定的关联性，故人民法院在审理过程中亦将此证据作为定案的参考依据。
直接依据：《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。”第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”人民法院审理认为，原、被告书面签订的《鱼塘租赁合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方具有法律约束力，双方均应适当全面履行合同义务及其作为承租人、出租人的法定义务。原告所有的部分鱼塘虽被国家依法征收，所有权发生变动，但根据“买卖不破租赁”的法定原则，租赁合同仍然有效，被告仍负有按照合同约定的时间、方式向原告支付租金的义务，且被告在租赁物所有权发生变动后并未停止享受租赁合同赋予其的权益，一直使用大鱼塘至合同期满，被告未将大鱼塘2007月5月至2011年5月期间、小鱼塘日至日期间的鱼塘租金交付给原告，在出租人多次催告后的合理期限内仍拒绝支付，其逾期不支付租金的行为已构成违约。被告在日支付原告鱼塘承租押金4200元，该款项应依合同约定抵销相应鱼塘租金。故对原告要求被告按合同约定支付
鱼塘租金的诉讼请求，人民法院予以支持。
第一，何为“买卖不破租赁”。结合本案，为何原告已丧失租赁物所有权而仍有权受领租金；
简单的讲，“买卖不破租赁”是指租赁期间租赁物所有权发生变动，租赁合同继续有效。即在租赁关系存续期间，租赁物因受让、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对承租人和受让人、继承人等新所有权人仍然有效，新所有权人不得以此为由单方解除租赁合同，要求承租人返还租赁物或搬离租赁房屋。承租人也不得以此为由拒绝支付租金或拒不履行其他合同义务，否则，违约方需承担违约责任并赔偿由此给对方造成的损失。
本案的租赁物具有特殊性，鱼塘原有所有权人为桂林市叠彩区大河乡星华村委上窑村，后被国家依法征收，所有权归属国家，此时租赁合同继续有效，出租人由原告变更为国家，此时租金应由国家受领，但鱼塘被国家依法征收后，依据国家政策及相关规定仍由村集体经济组织使用、收益，原告享有使用权和收益权，将鱼塘出租获取的租金由收益权人享有，故此原告仍有权请求承租人继续向其支付租金。
若租赁合同标的物为一般租赁物时，租赁物所有权变更后，承租人应向新所有权人支付租金，因为新所有权人取得租赁物所有权时也取得了所有权权能中的用益权能。
第二，“买卖不破租赁”的适用范围；
我国《合同法》第二百二十九条关于买卖不破租赁的规定适用于所有类型的租赁合同，不限于房屋租赁合同。但承租人的优先购买权仅限于租赁物为房屋的租赁合同。
同时需注意《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定关于买卖不破租赁例外的规定。
第三，承租人如何利用买卖不破租赁实现自我保护与救济。
本案是出租人利用买卖不破租赁实现自我救济的典型，承租人利用该规定保护自身合法权益主要表现在租赁物所有权变动后，新所有权人欲单方终止租赁合同的情形。所有权包括占有、使用、收益、处分四项基本权能，将标的物出租取得租金是收益权能的体现，租赁物所有权变更后，新所有权人法定承受原所有权人与承租人的租赁合同，享受收取租金、请求承租人按照约定方法使用租赁物的权利，承担交付租赁物、维修等义务，其无权单方终止租赁合同。
相关法律规范：《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法
律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。”
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。”
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十条规定：“质证时，当事人应当围绕证据的真实性、关联性、合法性，针对证据证明力有无以及证明力大小，进行质疑、说明与辩驳。”
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定：“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条规定：“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。”
在实务中，租赁物所有权在租赁期间发生变动的情况时有发生，出租人常以此为由终止租赁合同，要求承租人返还租赁物，很多承租人由于不知“买卖不破租赁”的法律规定而认为“租赁物所有权变动租赁合同终止是理所当然的事”。为此遭受经济损失时也自行承担，不知此为侵害其合法权益的行为。或是知道“出租人这样做是不对的”，但也不知道如何实现救济。本案租赁物为鱼塘，所有权原有村集体经济组织享有，后被国家依法征收，租赁物性质具有特殊性。当租赁合同标的为一般租赁物，如汽车、房屋、建筑设备等时，出租人在租赁期间欲转让租赁物的，承租人享有法定的优先购买权，我国《合同法》作此规定是为了更全面更适当的保护承租人的合法权益。关于承租人的优先购买权在本书第一章内有相关案例及其解读，读者可结合本案更好的了解作为承租人或出租人如何利用“优先购买权”及“买卖不破租赁”在租赁物所有权发生变动时保护自身合法权益。