链家研究院官网是个什么样的机构

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-02-17 00:44 标签： 链家研究院成都分院
二手房或迎暖冬?链家研究院带你一探究竟
来源：地产中国网
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猴年春节期间,新房市场连续第八年“零开盘”;另一边,二手房市场迎来暖冬,虽然因节日原因,实际成交量不多,买房和卖房登记量却持续攀升。2016年全年趋势将如何?二手房市场的火热能否持续?在北京电视台《都市晚高峰》节目中,链家研究院院长杨现领接受采访,现场给予了解答。数据显示,2016年1月,北京二手房交易量同比上涨95.8%,环比上涨14.2%。2016年这种情况将继续吗?链家研究院院长杨现领表示,2016年总体趋势是“量稳价涨”。前期政策的放松带来的影响,反映到市场上就是量的增长。然而,杨院长表示,即使春节后二手房市场很快复苏,回暖势头也很难延续。涨价的趋势预计只出现在上半年。一方面,需求的释放有一个周期,这个周期在上半年会逐渐减弱;另一方面,政策的边际效应也会递减。想在二手房市场上未雨绸缪,找准“买点”和“卖点”,做市场赢家,听专家观点、看市场数据是条捷径,而链家研究院就是可以依靠的专家。链家网实时市场数据查询、季度和年度发布的大数据报告,都是来自研究院的成果。链家研究院作为业内为数不多的数据驱动研究机构,通过专业客观的研究,探寻行业趋势,分析市场走向,并定期发布数据报告。为同业、金融机构、投资者提供决策参考,也为链家万亿级平台提供了丰富的数据基础。有了海量真实的数据积累以及深度分析,链家网已成为中国最大的地产O2O交易服务平台。当前,链家网服务领域不仅局限于二手房、新房、租房业务,也已拓展到海外房产、房产理财、房价查询、房产知识百科查询,房产问答等栏目和业务板块。此外,链家网大平台汇集了全国顶尖的房地产经纪人团队,为买卖双方提供完善的解决方案,让每一个用户安全地买房卖房,享受专业高效的房屋交易服务。以数据为依托、以真房源做保障,链家网将持续为用户做科学、合理的买房决策、提供安心省心的交易平台。
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　　今年以来，北上深等一线城市，及南京、苏州、合肥、杭州等重点二线城市新房市场房价出现较为明显上升。一则是地价成本上涨，二则是市场上行带动购房热情上涨。很多一、二线城市新房项目3月销售均价较去年年底上涨了50%以上。新项目入市较少，加上开发商惜售情绪，部分区域市场出现供应短缺。市场在为这种“过热”担忧的同时，也急切想知道，我国现在真的还那么缺房子吗？难道我们还没有走出住房短缺时代？下面就我国目前的住房保有量及家庭户均住房套数指标来进行分解探讨――我们到底缺不缺房子？
　　总量来看，楼市短中期内仍将高位运行
　　我国的存量住宅数据一直都比较缺失，根据国家统计局数据我们可以做一个推算，2010年6普数据显示，全国累积的存量住房约179亿平方米、约合2.2亿套(不包括房改以前单位分配的公房和小产权房)，而年新售商品住宅面积合计54.2亿平方米，按100平方米一套房计算，合计5400万套，那么截止2015年我国住宅存量约为233亿平方米，合计2.74亿套。而2010年我国城镇人口6.7亿，约合2.2亿户，户均约3.04人，2015年底，我国城镇人口约为7.7亿，约增加3289万户，那么可以推算出截止2015年，我国城镇户均住房套数为1.083套，人均住宅面积也超过30平方米。
　　图1：年我国商品住宅销售面积(单位：万平方米)
　　数据来源：国家统计局
　　注：商品住宅包括普通住宅、别墅和高档公寓
　　图2：年我国城镇人口增长情况(单位：亿)
　　数据来源：国家统计局
　　那么从横向比较来看，目前我国城镇住宅供给已走出短缺状态，达到总量平衡，而根据国际经验，户均1套以上也预示着房地产需求开始进入登顶周期，而户均拥有1.1套住房以后，住房市场的峰值就会到来。日本户均住房套数在1968年就超过了1套，而此后楼市仍持续繁荣，到1988年户均住房套数达到1.1套，而美国在1958年户均住房套数超过1套，在1973年户均住房套数达到1.1套,经历了15年时间，而参照我国来看，目前户均套数已离1.1套不远，从这个意义上说，目前仍处在楼市的相对高位释放期，而且，我国楼市峰值也即将到来。
　　图3：年日本户均住宅套数增长图(单位：套)
　　数据来源：链家研究院
　　从我国住房占有结构来看，根据经济学“2 8”定律，80%的财富往往掌握在20%人口的手中，房地产作为我国居民中最大的财富储备也不例外。虽然国家统计局公布的贫富差距指数连续七年都在下降，但基数来看目前仍处于较高水平，而且，房价的快速上涨必将对低收入人群形成挤压效应，购房压力越来越大，杠杆不断加大，整体削弱其住宅购买力。因此，我们判断，总量平衡下仍有相当部分的中低收入城镇居民及新市民处于无房状态，而受经济弱势地位影响，这部分中低收入城镇居民需求的满足还有赖于经济状况的改善及房地产政策的调整。
　　图4：2015年中国基尼系数与主要国家对比
　　数据来源：链家研究院
　　注：其他国家为2008年数据
　　能级城市来看，倒金字塔结构明显
　　从各能级城市家庭户均套数来看，城市能级越高，户均套数越少，据中金数据显示，2010年一线城市整体户均套数只有0.7套，反而是三四五线城市户均套数较高。在我们看来，一线城市购房压力较大，再加上2013年以来一直严格执行限购政策，而且常住人口增速是快于住房增速的，因此，我们认为一线城市目前的户均套数离均衡状态仍较远，未来楼市需求有望持续保持高位；而三四线城市来看，一方面原有的住宅保有量已经很高，而更为重要的是需求乏力，而且据国家统计局数据，目前楼市待售量主要集中在三四线城市，因此，我们认为，在需求不振下，如此大的楼市存量就是三四线城市楼市风险爆发的定时炸弹，而且从目前来看，国家推动的去库存战略在三四线城市收效甚微，去库存之路任重而道远。
　　图5：2010年我国各能级城市每户家庭住宅套数
　　数据来源：中金数据链家研究院
　　质量来看，居住质量不高，提升空间依旧较大
　　住宅数量大幅增长的同时，居住质量提升较慢。从国家统计局数据来看，6普时期我国城市一户家庭住在只有一个房间的房子里的占比高达50%，而按户均3口人计算，其实这些住房是无法满足家庭生活需求的，而这部分住宅在房地产发展进程中必然不断被取代，也就是说居住质量的提升同样是房地产需求的重要部分。但是从国际上主要国家房地产发展经验来看，居住质量的提升是缓慢而渐进的，如日本，每年多户住宅增长比例基本在0.5%-1%之间，可以说增长是很缓慢的。因此，时至今日，在住宅存量总量均衡的情况下，居民因提升居住质量的换房需求仍较大。
　　图6：6普时期我国家庭城市住房不同间数比例
　　数据来源：国家统计局
　　图7：年日本多居室住宅占总存量住宅比例增长情况
　　数据来源：链家研究院
　　截止2015年年底我国城镇存量住宅套数已达2.74亿套左右，户均住宅套数也已近1.083套，总量上看，虽基本告别住宅短缺时代，但占有结构矛盾突出，相当部分城市中低收入人群并无住房，而且从国际经验来看，我国正处于需求登顶周期，短中期内，我国住宅市场需求仍将保持较高位。从城市能级来看，一、二线城市住宅仍短缺，而三四线城市存量风险突出；从居住质量来说，总量平衡下的居住状况较差，我国居民住宅质量提升空间较大，因此，居民为提升住宅质量进行换房的需求仍将成为推动未来楼市需求的重要力量。
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