首誉光控光控安石大融城计划挂牌 现PERE+REITs模式
地产领域的类REITs模式仍在不断出现新的样本。
21世纪经济报道记者日前从接近深交所人士处获悉，由首誉光控资产管理有限公司(下称首誉光控)作为计划管理人、由光控安石(北京)投资管理有限公司(下称光控安石)作为基金管理人的“双层管理”项目——“首誉光控-光控安石大融城资产支持专项计划”(下称大融城计划)已于今日正式在深交所敲钟挂牌。
前述人士透露该项目在8月份就已完成了发行，并最终获得了包括银行、券商、基金、信托等多家买方机构竞标投资，并将发行利率缩至较低水平。其中规模达13亿的优先级A档和规模为3亿元的优先级B档发行利率分别为3.8%和4.3%，为发行时点下业内同类产品最低记录。
值得一提的是，该项目与市场中多数ABS不同，其采取了首誉光控、光控安石的双层管理人模式，一方面，计划管理人——首誉光控，作为中邮基金子公司是具有ABS管理人资质的持牌机构而另一方面，与首誉合作的光控安石则在作为基础资产的地产基金中扮演基金管理人角色，即实现了PE+ABS的双层管理人结构。
在业内人士看来，上述双层管理人模式，能够实现首誉光控、光控安石在项目层面的更好分工，一方面，首誉光控在持牌优势下，具有较强的渠道优势和机构资源，而另一方面光控安石的投资团队则已专注于房地产私募股权投资逾十年，其对于商业地产类的项目具有较强的运营投资经验。
“这个项目的双层管理人其实也是让项目平稳运行的保证，每层结构都是独立的，但是又有分工。”一位接近光控安石人士称，一份数据显示，截至2016年6月末，光大安石投资累计资产管理规模超过700亿人民币，已成功退出项目项目近百个，退出规模超过300亿。
事实上，大融城计划的底层资产也与首誉光控的合作管理人光控安石有关，例如大融城计划的底层基础资产——重庆观音桥大融城购物中心，正是光大安石所运营管理的商业地产品牌“大融城”的项目之一，因此此次类REITs项目亦被称之为“商业地产PERE+REITs”的首单成功交易。
资料显示，重庆观音桥大融城实际经营建筑面积约13万平方米，出租率稳定在97%以上，而其未来租金及其他经营收入带来的现金流将作为大融城计划的还款来源存在。
而在业内人士看来，首誉光控与光控安石的这一合作模式，也间接扩充了私募地产基金退出的途径。
“这个结构式实际上是通过ABS的发行、挂牌实现了私募地产基金的退出，为行业地产基金退出开辟了一个方向。”一位接近该项目的业务人士认为，“将交易所挂牌REITs产品作为私募地产基金进阶版退出途径，为将来市场化操作符合国际标准的公募REITs创造了案例基础。”
(编辑：朱益民)
首誉光控光控安石大融城计划挂牌 现PERE+REITs模式
21世纪经济报道记者日前从接近深交所人士处获悉，由首誉光控资产管理有限公司(下称首誉光控)作为计划管理人、由光控安石(北京)投资管理有限公司(下称光控安石)作为基金管理人的“双层管理”项目——“首誉光控-光控安石大融城资产支持专项计划”(下称大融城计划)已于今日正式在深交所敲钟挂牌。
地产领域的类REITs模式仍在不断出现新的样本。
21世纪经济报道记者日前从接近深交所人士处获悉，由首誉光控资产管理有限公司(下称首誉光控)作为计划管理人、由光控安石(北京)投资管理有限公司(下称光控安石)作为基金管理人的“双层管理”项目——“首誉光控-光控安石大融城资产支持专项计划”(下称大融城计划)已于今日正式在深交所敲钟挂牌。
前述人士透露该项目在8月份就已完成了发行，并最终获得了包括银行、券商、基金、信托等多家买方机构竞标投资，并将发行利率缩至较低水平。其中规模达13亿的优先级A档和规模为3亿元的优先级B档发行利率分别为3.8%和4.3%，为发行时点下业内同类产品最低记录。
值得一提的是，该项目与市场中多数ABS不同，其采取了首誉光控、光控安石的双层管理人模式，一方面，计划管理人——首誉光控，作为中邮基金子公司是具有ABS管理人资质的持牌机构而另一方面，与首誉合作的光控安石则在作为基础资产的地产基金中扮演基金管理人角色，即实现了PE+ABS的双层管理人结构。
在业内人士看来，上述双层管理人模式，能够实现首誉光控、光控安石在项目层面的更好分工，一方面，首誉光控在持牌优势下，具有较强的渠道优势和机构资源，而另一方面光控安石的投资团队则已专注于房地产私募股权投资逾十年，其对于商业地产类的项目具有较强的运营投资经验。
“这个项目的双层管理人其实也是让项目平稳运行的保证，每层结构都是独立的，但是又有分工。”一位接近光控安石人士称，一份数据显示，截至2016年6月末，光大安石投资累计资产管理规模超过700亿人民币，已成功退出项目项目近百个，退出规模超过300亿。
事实上，大融城计划的底层资产也与首誉光控的合作管理人光控安石有关，例如大融城计划的底层基础资产——重庆观音桥大融城购物中心，正是光大安石所运营管理的商业地产品牌“大融城”的项目之一，因此此次类REITs项目亦被称之为“商业地产PERE+REITs”的首单成功交易。
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而在业内人士看来，首誉光控与光控安石的这一合作模式，也间接扩充了私募地产基金退出的途径。
“这个结构式实际上是通过ABS的发行、挂牌实现了私募地产基金的退出，为行业地产基金退出开辟了一个方向。”一位接近该项目的业务人士认为，“将交易所挂牌REITs产品作为私募地产基金进阶版退出途径，为将来市场化操作符合国际标准的公募REITs创造了案例基础。”
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基金子公司QDIE出海样本解码 首誉光控围猎海外地产
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21世纪经济报道记者获悉，中邮基金子公司首誉光控资产管理有限公司近日再一次筹备发行此前低调运作的“首誉光控-环球臻享1号专项资产管理计划(下称环球臻享)”；该产品的主要投资标的是美国等海外房地产市场，而其所利用的则正是如今较为稀缺的QDIE额度。
在行业性的监管趋严下，基金子公司的转型仍然步履蹒跚，但也有一些公司并不依赖于管理层所遏制的通道业务，而在其他业务上有所突破。 21世纪经济报道记者获悉，中邮基金子公司首誉光控资产管理有限公司近日再一次筹备发行此前低调运作的“首誉光控-环球臻享1号专项资产管理计划(下称环球臻享)”；该产品的主要投资标的是美国等海外房地产市场，而其所利用的则正是如今较为稀缺的QDIE额度。 在人民币资本项下严格管控、QDIE额度近年来日趋收紧的情况下，首誉光控海外地产基金的运作模式的确成为境内资管机构从事境外投资的一个参照标的；而有业内人士指出，随着海外投资需求的日益旺盛，该类不动产基金也有望成为国内资管机构的出海探路石。 环球臻享解构 作为一只投向海外房地产市场的非标专户产品，环球臻享的结构的确较为特殊。 21世纪经济报道记者从接近首誉光控人士处获悉，同时面向机构和个人投资者的环球臻享的总规模不超过1.7亿元人民币(约合2500万美元)，借用首誉光控的QDIE通道，投资于总规模约3亿美元的境外基金。 资料显示，境外基金的管理人KKR是全球顶尖的私募股权投资机构，管理着千亿美元级别的资产规模；而另一个基金管理人DrawbridgeRealtyTrust则是美国一家从事商业物业收购、运营、改造的专业管理公司。 事实上，首誉光控2500万美元在上述境外基金中的占比并不多。但为了这一投资额度，首誉光控及股东方面早已事先布局。 21世纪经济报道记者获悉，该笔基金的海外部分在运作前已由光大控股进行了垫资，而这一操作的主要目的在于优先锁定投资机会。 “资金的募集、汇兑和出海需要一个过程，所以这个产品上，境外的投资标的上光大控股是有垫资的，这样才能抓住这个投资额度。”一位接近光大控股人士透露。 “在海外基金的部分，首誉光控所扮演的是LP角色，而项目实际管理人为KKR和Drawbridge，从这一角度看环球臻享更像一只定向的地产FOF。”一位接近首誉光控人士称。 而根据该计划的分配方案，环球臻享并非一只传统的固定收益类信托产品，投资人根据境外基金的分红和退出收益获得回报，管理人则收取较低的固定管理费及业绩报酬。而业绩报酬是根据投资人的收益计算，投资者收益超过某个门槛值，管理人才能够按比例收取。 “在目前多数融资类产品去预期收益化的趋势下，这种超额分成的管理费模式其实也给许多非标资管的业绩报酬计提方式提供了思路。”一位接近基金业协会的机构人士称。 稀缺的QDIE额度 事实上，这也和首誉光控是首批获得管理层核准的拥有QDIE资格、并且获取相对稀缺的投资额度有关。 “其实获得QDIE资格的的机构有很多，但首誉光控不一样的是，它获得了实际上的投资额度。”上述接近首誉光控人士透露，“到后来因为汇率压力，这个额度央行基本就不怎么批了，所以首誉的这个额度是比较难得的。” 据上述接近首誉光控人士介绍，该公司最早在2015年三季度就完成了首批QDIE额度1.1亿美元的出境和投资。 而在环球臻享所对接的海外地产基金上，该产品也具有自身的投资逻辑。 21世纪经济报道记者获悉，该基金的策略是基于市场基本面选择不动产所在地，即所在市场的经济和人口增长情况应优于美国平均水平，且主要位于美国西部。 同时，“当地办公楼市场的供需情况较好，未来供应有限，且目标物业应位于核心位置。”也是上述基金的遴选标准之一，其主要目标城市为旧金山、洛杉矶、橙郡、圣迭戈、西雅图等地区。 而在资产组合上，上述基金的80%以上投向核心且处于稳定租赁期的物业；20%以下则以持有增值型物业为主，并通过收购改造来吸引优质租户，进而提高地价和租金。 而据一位接近KKR人士透露，基金管理人通过购买和出售物业，将基金的资产包提升到最佳状态，进而通过REIT公开上市退出。“目前基金已经设立好REIT结构，等待资产包到达合适规模、租金稳定后，即可进行IPO，实现公开市场退出。”上述接近KKR人士称。 目前，美国市场公开交易的REIT目前收益率在6%上下，而该基金若完成证券化上市，则获得溢价退出；此外前述人士透露，若公开市场行情不利于REIT进行IPO，基金将“考虑将优质资产包出售至其他公开上市REITs或其他房地产基金”的方式进行转让退出。 在业内人士看来，环球臻享的海外地产+REITs的模式，也有望成为境内资本出海投资的一种新趋势。 “过去出海投资更多是Pre-IPO项目，利用美元投一些中概股，看中的是海外的市场环境，但随着国内资产收益率的下降，海外的房地产的资产价值正在面临重估，特别是国内向海外发达国家的移民、求学等活动的增加，让给境内资本留下了想象空间。”前述接近基金业协会的机构人士称，“未来不排除会有更多资金通过这种方式，投向海外的不动产类资产。”
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　　　新浪财经讯 中国基金业协会公布对首誉光控资产管理公司的纪律处分决定：因该公司合作机构涉及非法活动，基金业协会决定自日起暂停受理该公司资产管理计划备案，暂停期限为3个月。新浪财经获悉，首誉光控推出产品被认定为“飞单”，作为理财顾问的中国存在违规销售。
　　日，首誉光控设立“境外专项资产管理计划”，募集资金5.06亿元，投资于定向发行的“首誉-中金-广发QDII定向资产管理计划”并定向投资于香港某公司非公开发行的私募债券，最终投向LCW公司的油气田资产。天津汉红股权投资基金管理有限公司为上述资产管理计划出具了收益补足的承诺函。
　　中国农业北京分行作为客户理财顾问向天津汉红收取2.5%的理财顾问费，推荐了优先级份额客户；中金公司作为定向计划管理人收取管理费1%，同时按私募债券金额收取佣金0.2%。目前，该资产管理计划出现违约情况，天津汉红因涉嫌非法集资已被公安机关调查。
　　据了解，客户购买时并不是与向其推荐产品的农业银行签订合同，该产品被认定为“飞单”，即存在违规销售。近日，农行门口也出现因为理财纠纷而发生的用户维权事件。
　　首誉光控此前提出申辩，认为该笔业务为“通道业务”，“投资顾问为天津汉红”，“本产品项目端由天津汉红、中金公司发起设计；农行北分经审批后负责向其客户推荐”。天津汉红的违法违规行为与首誉光控和有关资产管理计划无关。首誉光控已经充分向资产委托人揭示了交易结构和风险。首誉光控在风险发生后积极采取了措施，有关纪律处分可能给投资者带来不必要的混淆，加剧处置工作的困难。
　　但自律监察委员会复核后，一致认为，有关资产管理计划一旦因涉嫌违法违规被移送中国[]调查，首誉光控即使不是违法违规行为的施行主体，也不论有关情形是否确实构成违法违规，根据中国证监会的要求和相关自律规则，基金业协会可以暂停首誉光控新业务的备案。天津汉红、农行北分、中金公司在“境外专项资产管理计划”中的角色和作用不能作为首誉光控免除责任的理由。而且，首誉光控未与天津汉红签订任何投资顾问合作协议，存在失职的情况。
　　据财新报道，农业银行北京分行副行长陈英顺因违规代销此(即“飞单”)于近期被免职，其在任时主管个人零售业务。至于为何最终导致资管产品违约，是受累于同期中石油爆发连环腐败案，中石油无法履行购买有关油田的协议；而由于近年来油气价格的大幅下跌，直接影响到该油田的市场价值。由于有关案件比较复杂，资金去向涉及境外、涉及机构较多，除公安介入外，证券稽查人员业已结束相关调查，但已介入调查。
（责任编辑：HF004）
05/28 07:5005/27 03:1505/13 15:2905/08 15:1305/08 14:1405/07 02:0105/06 08:5705/06 07:30
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