拍卖房 你会买吗
威海新闻网·威海晚报
时下，人们经常在报纸、网站等媒体上看到有关拍卖公司受委托拍卖各种房产的信息。那么，都有哪些房产被推上拍卖台?对拍卖房感兴趣的又是哪些人?竞买拍卖房到底有没有风险?记者日前就此开展了调查采访。资料片被拍卖的都是啥房产10月17日上午，记者在市区威胜大厦亲历了一场房产拍卖会。据拍卖方业务负责人宋先生介绍，参与本次拍卖的均为某银行自有闲置房产，其中一处为商业网点房，一处为住宅。“这类房产一般都是现房，提前发布拍卖公告，有意向竞买的单位或个人可以提前到现场进行考察，并与委托方取得联系，了解有关房产情况。”宋先生说，目前，房产拍卖已经形成一定的市场，有人专门从事这个行业的投资，一些懂行、消息又灵通的，经常能通过拍卖的方式取得价格合适的房产。从以往经验看，通过拍卖处置的房产，成交价通常都会低于市场价。据介绍，除了银行委托拍卖房产，还有一种是因为债务纠纷等原因被法院委托拍卖偿债的房产，也有少数是开发商将房产通过拍卖方式来促销的。哪些人在参与竞买17日的这场拍卖会尽管被拍卖标的物不多，但现场参与竞买的人不少。其中第一宗就有8人报名参加，竞买者主要为个体或私营企业老板。第二宗房产的竞买人共有6名，多为普通市民。在拍卖会之前，他们都已按照拍卖公司的要求，了解了拍卖标的物的相关信息，并交付了一定金额的竞买保证金。拍买过程则是冷热不一。其中，第一宗房产的竞价过程从一开始就非常激烈，这套面积为270多平方米的网点房从500万元起拍后，价格一路攀升，经过84轮的连续加价，最终在752万元的高位成交。在与拍卖方签订成交合同后，这宗房产的新主人刘先生，认为这个价格完全在他可接受的价格区间内，是一笔非常划算的交易。与之形成鲜明对比的是，第二宗房产——一套面积为50多平方米的房改房的拍卖则缺乏激烈竞争，在一名竞买人举牌接受拍卖师的起拍价后再无人加价，并最终按起拍价成交。拍卖房风险需自我判断尽管拍卖房产已经成为市场上处置房产的常规方式之一，采访中，一些市民仍然对此表达了非常谨慎的态度。其中，“不了解房产背景”和“不清楚交易程序”等，使得他们对拍卖房敬而远之。对此，拍卖业人士指出，到底是否适合竞买拍卖房，市民或机构确实需要根据自己的能力自我做出判断。一方面，有些被拍卖的房产确实存在瑕疵，但拍卖公司在公告期内或拍卖期间都会披露此类信息。比如上述拍卖会中第二宗房产的竞买未遇竞价，就是因为拍卖师在起拍前明确告知该房产附带的草厦子位置不明，成交后需要竞买人自行寻找并办理确认手续等，这使得其他竞买人打了“退堂鼓”。至于如何确保竞买过程中的出价及成交最划算，富有拍卖经验的刘先生认为，事先对拍卖标的进行深入考察并准确测算其市场价值，这一环节不可或缺。此外，针对法院委托拍卖的各种证件齐全的房产，相关法律人士认为，市民不必过于担心风险，因为只要是法院要求处置的，房产产权一般都比较清晰;但一些个人委托的则需要特别注意，拍卖前应要求卖方提供合法证件包括产权证书、身份证件等，同时应向有关部门申请查验产权、债务以及是否取得共有人同意等信息。(记者 董传葆)◆相关链接拍卖会上淘房子 做足功课是前提通过参加拍卖会选购理想房产，对很多市民来说并不是件容易的事，因为除了可能遇到激烈竞价外，自身对房产标的的不了解以及对拍卖政策掌握不够等，都有可能使你与心仪的房产失之交臂或花大钱买到不值的房子。因此，在参加拍卖会之前，做足相关的准备工作很重要。首先是尽可能全面地搜集本地主流媒体及拍卖公司网站的拍卖公告信息，有条件的话，应尽量多看一些关于房产拍卖的技巧、经验介绍，多积累相关知识，才能在拍卖场上做到拿捏有度。和购买二手房一样，购买拍卖房也要提前看房。可以说，拍卖行是受法院委托的房产中介机构，在挂出拍卖公告时都会设定看房时间，有意向的市民可以跟拍卖行约好时间看房。现场看房的要点和看二手房一样，比如看房子布局，向左邻右舍询问关于房东的情况，向物业公司了解房子的水、电、物业费缴纳情况等。再就是要向拍卖行索取《房产证》复印件、《房产评估报告》以及拍卖房的各种资料。在仔细查看这些资料的同时，也要到房管部门调查该套房屋的真实情况。如何测算拍卖房的价格?除了我们所看到的标的价以外，还有一些可预见的金钱和时间成本。譬如有的房子拖欠了几年的物业费、水电费，这些成本就要几千甚至上万块，然后税费、佣金也是一笔较大的支出。还有就是时间成本，顺利的话，从拍卖结束到房产过户最少需要三个月时间。如果碰上一些手续的补办、费用的补缴，时间就有可能拉长到半年甚至一年。对于这样的房产，急需入住者就要仔细权衡了。此外，现场竞拍也有许多技巧，拍卖加价需要一点点加价和一步到位相结合，普通住宅的加价幅度一般从1000元到1万元不等。业内人士建议，初次竞拍者不要急于第一个出手，可以先看看别人的出价情况，认为尚在自己心理价位范围内，就可以相应小幅加价。加价幅度不是固定的，假如在快接近心理价位的时候，同时又没有其他竞争者，竞买人就可以要求减小加价幅度，以求以更低价格成交。(记者 董传葆 整理)
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[责任编辑：刘艳欣]
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&购买法院拍卖房，有何利弊？
来源：第一财经网站
　　因为房地产市场近几年持续火爆，房价一直居高不下。如何寻找更加价廉物美的房源便成为置业者们面临的头等大事，在这样的背景下通过法院拍卖取得房产的途径成了一个热门的选择，对此人们早已趋之若鹜。那么，凡事都有两面性，有利有弊，今天我们根据以往办理此类案件的经验跟大家分享一下，在律师眼中的利与弊。　　关于“利”的分析　　可以避开限购令，对通过法院拍卖取得房屋所有权的方式，现在没有明确的法律规定或政策规定，是否也按照限购令执行。因此，我们说目前还是一个“灰色地带”。但在实际执行中，房屋竞得人必须拿着法院出具的房产权属变更司法裁定、拍卖成交确认书、协助执行书及身份证等证件，到房屋所在区域的房产主管机关办理过户手续。　　可以规避部分税种，一般来说在办理产权过户时，出具了法院的协助执行书后，通过法院拍卖所得房屋只需缴纳契税，不需缴纳所得税和营业税。但目前这种操作方式尚存一定争议。　　关于“弊”的分析　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条明确规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。　　上述法律规定是我们经过法院拍卖取得房屋的基本法律依据，很多人都认为从法院取得的被拍卖房产应该是非常安全保险的，但实际情况往往事与愿违，因为法院不是专业房屋产权管理机构，因此在实际执行时，经常会出现司法权与行政权“打架”等对于普通购房人来说无法预见的风险。　　风险一：房屋所有权证的办理难以确定　　因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。　　如何判断是否会出现这样的风险？要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。　　那么，如果该房屋在法院查封之前没有办理产权证或初始产权登记，且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，相关政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况，只因不具备主管机关要求的条件而无法办理，那么条件具备后或法院通过强制执行使之能办理所有权登记手续的，购房人也可以办理房屋所有权。　　风险二：房屋质量没保障　　因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。　　一般来说，如果因为开发商资金链断裂延期交房，这种房屋经常会因为在施工时偷工减料，开发商使用的建筑材料以次充好，导致存在质量瑕疵。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用，因此无法发现隐蔽问题。并且这些问题很难通过诉讼解决。因为法院一般会认为，房屋原所有人在拍卖前只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况，拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人，并声明仅以房屋现状拍卖，就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。竞买人对所竞买的物品负有谨慎的注意义务，应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买，所以只要实际参与了，法院就会推定自愿接受这种现实，因此通常情况下，不会支持竞买人的诉求。　　风险三：法律规定的执行回转　　《民事诉讼法》规定“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。”这一规定，就是我们所说的执行回转，法院错判后，可以依据该规定执行。　　通俗地讲，“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，法院重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。　　如何对抗执行回转？我们认为，应该适用善意取得制度来与之相抗衡，法律基本的价值取向应当是保障交易安全，《物权法》设立了善意取得制度。出卖人或者为他人设立担保物权的人，是无权处分人，买受人及取得担保物权人是善意(不知情且无过失)的当事人时，则可善意取得房产的所有权或者担保物权。因此，为了保障交易安全，最大限度保护通过拍卖取得房产的当事人利益，法律应该赋予善意取得对抗执行回转的效力。同时，因错判遭受损失者，应该通过司法途径获得赔偿。　　这种执行回转的情况虽然并不多见，但对竞拍人的损害却是巨大的。因为目前，在这种情况下没有明确的法律规定可以通过善意取得制度来进行救济，所以最现实的办法可能就是选择与相关当事人达成和解协议，做出一定让步了。　　风险四：购房成本风险　　这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。　　其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。　　拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外，还要根据具体成交金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间。　　另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。　　风险五：实际居住人拒绝搬离房屋　　如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。　　这个风险一般是比较少见的，但在我们办理的案件中也曾经出现过。这种情况发生在有银行参与的房屋买卖的连环诉讼中，银行享有房屋的抵押权，通过法院直接拍卖使抵押权变现。但房屋租赁人由于租约未到，拒绝搬离房屋，这种情况下一般要等到租赁合同到期后实际入住人才搬离房屋。或者，房屋所有权人恶意将房屋卖给第二手购买人，由于第二手购买人已经支付了全部购房款，办理了入住手续，并对房屋进行装修，第二手购买人拒绝搬离。这种情况下，过往的判例一般是房主将全款退给二手购买人，拍卖人方可入住。　　以上几点，是我们在日常办理与拍卖房产有关案件时，对经常出现的几种风险类型的总结。希望那些准备参与拍卖的购房人能够提前看看这篇文章，可能对大家有帮助。　　综合起来看，参与法院组织的拍卖竞得房产的方式有利有弊，但具体来看是利大还是弊大，不仅是仁者见仁智者见智，更是一个在实际操作中具体案件具体分析的问题。　　（作者供职于北京铭滔律师事务所）　　作者：孙涛来源财商)
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