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泰禾集团的楼盘竟然好到零瑕疵？
[摘要] 房天下 秀活动已于3.14日正式上线，此活动主要从建筑质量、户型、物业和环境这四大方面考量一个楼盘的好坏，目前共包括中联东郡、禹洲天悦湾、博仕后悦府和泰禾金尊府等热门楼盘强势加入。
房天下 秀活动已于3.14日正式上线，此活动主要从建筑质量、户型、物业和环境这四大方面考量一个楼盘的好坏，目前共包括中联东郡、禹洲天悦湾、博仕后悦府和泰禾金尊府等热门楼盘强势加入，网友可以通过自己的判断给这些楼盘匿名投票，终房天下将汇总所有投票结果给各大获奖开发商颁布奖项，所以要是大家有喜欢的楼盘可以让它上榜，不喜欢的直接略过。说了这些多，归纳起来就是两个字：投票。现在就看看截止目前，参赛楼盘各自在选项中获得多少票数。首先是物业篇。说到物业，如果有人不知道是什么意思那只能算个连业余都不称不上的购房者了。简单的比喻：物业就是服务业。比如小区哪颗树被大风吹倒了他们负责整理；公共垃圾桶满了负责清理，还有特别重要、跟大家密切相关的小区的安全性问题也是物业的职责，要是有陌生人要进入，合格的物业会要求提供证明，或是使用门卡，尽管这样会造成有时候的不便利，但是保证了小区整体的安全。另一个值得一说的当然是电梯了，除了负责定期检查维修之外，电梯要是有广告植入那么收入就属于全体业主，可是大部分业主却不知道这一规则。从榜单看来，泰禾红悦、福州院子、金尊府暂时遥遥领先，看来泰禾的物业得到网友的一致好评。接下来，我们看看户型。户型的重要性不言而喻，大家都知道手枪版户型不能要，没有朝南卧室的户型不能要，分区不明的户型也不能要。所以，在买房之前，建议大家先去了解下户型好坏判断的标准，不要被置业顾问欺骗，毕竟他们的目的只是卖房又不管售后服务。令人意外的是在户型这一榜单中，泰禾旗下的楼盘再次领先。不过，负责任的说，这些楼盘的户型都不会太差，不止如此，目前市面上的开发商大多不会设计特别糟糕的户型，但是，保利西江林语没有进前三还真的是有点让小编吃惊，而中庚香山天地、博仕后悦府的户型也都可圈可点。没事，继续下一项建筑质量。这一选项如果有什么特定的标准的话就是楼盘建筑质量的好坏（怎么听着那么像废话），简单点理解可以是：钢筋水泥有没用到位，楼盘会不会塌，总之就是工程队靠不靠谱。大家都知道在中国几乎没有按照严格标准建造的工程，桥都是随便塌的，所以对楼盘质量千万不要太较真，否则你是需要自己去盖的好么。可是，泰禾集团的楼盘再次完胜。小编觉得对这一选项，入住的业主有发言权，期待其他楼盘业主的声音。后一项，环境。活在城市这个巨大的钢筋水泥结构中，楼盘的环境质量直接关系着生活品质的好坏，和空气的清新程度。要是住在北京，就不用想这个了。虽然福州的空气质量经常上榜全国前十，可是并不是所有楼盘的选址都是能符合这一标准。在这个榜单中泰禾还是秒杀其他楼盘，只能说明看来环境并不单单指自然环境，还有其他的生活配套设施，如五四北泰禾的金尊府。综上，泰禾集团可谓赢得大满贯，从全球奖一路直通奥斯卡。但是，这只是暂时的结果，网友的力量从来都不容小觑，其他楼盘一定还有很多拥护者尚未投出手中的选票，如果你没有买泰禾，也不喜欢泰禾全赢的局面，那么动动手指，集体的力量定可以力挽狂澜。房天下 秀，等你来投票。
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福州房产网：大户型房子好不好 选这类房子千万要注意哪些问题
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
随着人们居住品质的提升，大户型日渐受到购房者的亲睐。大户型的优势在于合理的设计能让居住者较大限度地享受居住的舒适感，达到充分利用空间的目的。什么是大户型？大户型有哪些优缺点？选购大户型要注意些什么呢？在购买大户型房子时有哪些技巧？对于大户型又该如何挑选才能避免走进误区？一、大户型的定义大户型是指大、售价高、较低的住宅户型。通常有三个界定标准：一个从面积的大小来界定，比如120平米或者113平米以上的为大户型；二是从售价来界定，比如单价高、档次高的；三是从、容积率来界定，占地面积大、容积率低的低密度住宅。二、选购大户型的技巧1、掌握买房时间一般大户型项目总是先销售部分低及非优质户型，目的在于提纯项目的后期销售房源的品质。所以前期会低些，性价比相对高些。但任何项目不可能一开盘就售完，所以开盘期还是存在一定数量的优质房源，这个时候出手也是合适的。2、性价比较好的房源有分布性价比的概念在大户型项目中主要体现在一些间距不及高档住宅、景观效果稍差但、采光、、安全性、单价等方面没有缺陷的房源中，这些就是购房者选择的主力方向。3、价格围绕楼王向下走靠近楼王的部分房子都是好房子，我们知道，自然环境的优势在大户型项目中具有极其重要的地位，楼层价格差也就比较大，尤其是发生天际线质变的楼层，这些楼层及其以下房源的单价会降不少。4、从大户型的开发与销售时间差可以决定一些抢购机会碰上设计中的卖点比较少的地段型大户型，买尾不买头是好的选择；而对于规划中科技等硬支出比较多的大户型项目，买头不买尾才是正道。因为用支出堆砌的建设成本，从市场接受到销售踊跃之间存在一个时间差。三、选购应避免的四大误区1、大而无用千万不要以为只要是大户型就可以住得很舒服。面积大但狭长的、不实用的（潮湿环境、通风效果差）、蹩脚的中西双厨设计，这些大而无用的大户型不但会降低房子的使用效率，而且会大大提高你的购房预算。另外，一些跃层设计的大户型存在楼梯通道过宽、位置不合理的缺陷也要应该引起注意。2、面宽过小一个房间的通风、采光性能与房子的大小无关，朝向好、大面宽才是最重要的。很多大户型虽然面积很大，但是却存在朝向不理想、面宽过于狭窄的问题。而有一些大户型虽然面宽够大，却只有一扇很小的窗子可以打开通风，这样的大户型住着也是一样不会舒服的。3、各功能区冲突大户型由于房内空间比较充裕，所以功能性要比普通的小户型完善的多。门厅、餐厅、客厅等公共活动区域；、等私人休息区域；健身房、、贮藏室、、阳台等生活辅助区都可以体现在设计之中。所以购房者在挑选大户型时就要特别注意这些功能区域不能发生冲突，以免生活起居受到影响。4、灵活性差使用的灵活性是指户型结构具有一定的变动、调整与更新的余地。房子大并不能满足你所有的个性化需求，装修时很难变通，对于灵活性差的房子，即使买的房子很大，也要充分考虑其灵活性这一面。四、选购大户型的技巧1、价格型买家如果你是价格型买家，不妨选择中意项目的非户型，如朝向/景观尤其是对景观利用度低，与宣扬的大卖点受益面小的房型。这类房型，要谨慎选择！2、舒适型买家买房时间一般大户型项目总是先行销售部分低楼层及非户型，目的在于提纯项目的后期销售房源的品质。所以前期房价会低些，性价比相对高些。但任何项目不可能一开盘就售完，所以开盘期还是存在一定数量的房源，这个时候出手也是合适的。大户型中性价比好的房源分布在哪儿性价比的概念在大户型项目中主要体现在一些间距不及高档住宅、景观参与度小而朝向、采光、日照、安全性、单价等方面没有缺陷的房源中。这些就是你选择的主力方向。围绕楼王向下走楼王的部分房子都是好房子，由于前述，自然环境的在大户型项目中具有重要地位，所以楼层价差是比较大的，尤其是发生天际线质变的楼层，其以下房源的单价会跃降。从大户型的开发与销售时间差可以决定一些投机型消费机会如设计中的卖点比较少的地段型大户型，买尾不买头是好的选择；而对于规划中科技等硬支出比较多的大户型项目，买头不买尾才是正道。因为用支出堆砌的建设成本，市场接受到销售踊跃存在一个时间差。选购大户型不仅有技巧，更有避免走进的误区，不是只有大就能包罗一切你想要的功能，在挑选时购房者还是要多多比较，挑选清楚。
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什么样的房子比较容易升值？
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具有优越地段毋庸置疑，好地段等于好价格!业内有句名言“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”，因为地段具有不可复制性，所以房子所在地段是其能否增值的首要因素。即使当市场下跌的时候，这些楼盘仍表现出良好的保值性，所以是值得购买的。最好的地段是那些有着不少白领上班的地方!一旦形成自发的工作区，那这些房子会在大公司的竞相争租下迅速升值!二、新型交通便捷所谓新型交通自然值得的地铁、轻轨之类的代步工具。从历年房地产市场的高起高落中可以看到，这些房子，在任何一段时期的市场，都是有一定的涨幅的，即使涨幅度可能比不上某些的区域，但交通便捷的地产相比其它地产升值性更强。不过，交通便捷往往会结合地段、区域来考虑。三、跟着政府走这句话有两层含义，一是政府所在的位置。以为例，那自然就是东区;另一个是政府未来的规划政策。对于一些政府投入较大资金、规划清晰、发展速度快且潜力明显大于其他片区的区域，其升值性更具有实际的支撑力。四、文教区毋庸置疑，肯定是最具升值空间的，但首先你要确定子是真正的学区房还是伪学区房。不能让孩子输在起跑线上，有些家长宁愿选择双倍的价格购买学区房，也不愿放低姿态考虑普通房子。即使是二手学区房在历次房价跌幅较大的时期内也依然坚挺。真正的升值、保值!五、城市的边缘地带目前这些地段一般房价比较低，但城市的发展必然使这些地段的基础设施日益完善，使房产升值。如今这些区域的房价相对较低，但相信在不久之后，随着内城拆迁建设速度加快以及人们购房观念的不断更新，居住郊区化的进程加快将会使这些位置的住房出现较大的升值空间。
看配套这个浅显易懂!周边配套相对完善的房子自然升值空间较大。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米(注意，小型)。目前在售楼书上经常见到的“会所”，指的就是住区居民的公共活动空间。如果不是虚假宣传的话，这样的房子会在今后的发展中不断升值!
看私密性住宅之间的距离除考虑、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰，住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，的侧向间距宜大于20米。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象，选择住宅时应予以注意。
看户型当然，除以上几点之外，就要看一些小的细节了。户型说的比较细，如房子的，房子的，光照时间的长短，通风是否顺畅等等等等。一般来说，6、7层的房子被普遍认为是最好的，坐南朝北被认为是最好的，南北通透、阳光充足被认为是最好的，自然，这样的户型升值就快!即使是作为二手房。当然，户型还包括是否双气等等。
看物业好的物业等于好的升值空间!特别在二手场，不少旧小区的提价确是因为物业，听来实在匪夷所思。但这是事实!
看商圈商圈也是决定房价的关键因素，所购房产地处的商圈的成长性将决定该房价的增长潜力。所谓住宅所处的商圈，由几部分构成：其一是就业中心区，即一个能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区。其二，在离就业中心区三至五公里的地带将集中形成一个有规模的统一规划的成片住宅区，一般要超过四五个完整街区。其三，在住宅区中，有一个以大卖场为中心的商业中心，辐射20分钟步程。就业中心区、住宅区、大卖场三者之间将会形成一种互动的关系。与就业中心区的互动成就了住宅区开发的第一轮高潮，而大卖场的选址却是洞悉第二轮增长的关键。
具有优越地段毋庸置疑，好地段等于好价格!业内有句名言“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”，因为地段具有不可复制性，所以房子所在地段是其能否增值的首要因素。即使当市场下跌的时候，这些楼盘仍表现出良好的保值性，所以是值得购买的。最好的地段是那些有着不少白领上班的地方!一旦形成自发的工作区，那这些房子会在大公司的竞相争租下迅速升值!二、新型交通便捷所谓新型交通自然值得的地铁、轻轨之类的代步工具。从历年房地产市场的高起高落中可以看到，这些房子，在任何一段时期的市场，都是有一定的涨幅的，即使涨幅度可能比不上某些的区域，但交通便捷的地产相比其它地产升值性更强。不过，交通便捷往往会结合地段、区域来考虑。三、跟着政府走这句话有两层含义，一是政府所在的位置。以为例，那自然就是东区;另一个是政府未来的规划政策。对于一些政府投入较大资金、规划清晰、发展速度快且潜力明显大于其他片区的区域，其升值性更具有实际的支撑力。四、文教区毋庸置疑，肯定是最具升值空间的，但首先你要确定子是真正的学区房还是伪学区房。不能让孩子输在起跑线上，有些家长宁愿选择双倍的价格购买学区房，也不愿放低姿态考虑普通房子。即使是二手学区房在历次房价跌幅较大的时期内也依然坚挺。真正的升值、保值!五、城市的边缘地带目前这些地段一般房价比较低，但城市的发展必然使这些地段的基础设施日益完善，使房产升值。如今这些区域的房价相对较低，但相信在不久之后，随着内城拆迁建设速度加快以及人们购房观念的不断更新，居住郊区化的进程加快将会使这些位置的住房出现较大的升值空间。
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豪宅开发商 泰禾的“生存术”
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（原标题：豪宅开发商 泰禾的“生存术”）
受新一轮调控政策影响，2017年以来，一二线城市楼市开始进入下行通道。作为一家后起之秀、以豪宅为主要产品线的地产商，截至目前，泰禾集团今年以来的销售增速显著高于同业。今年一季度，泰禾实现销售额241.2亿元，同比增幅达235%，排名上升至全国第14名。此外，泰禾还成了北京市场一季度唯一成交额超过百亿的房企。然而，在限购限价限签日益严厉，地产商融资通道被各种封堵的市场环境中，豪宅开发商受到的压力可能更大，泰禾将如何生存？销售随行就市主打中式豪宅的“院子”系列，是泰禾主流产品的代表。今年一季度，泰禾在北京的丽春湖院子项目以23.3亿的销售额成为全国别墅销冠。面市后百天，认购金额高达65亿元。作为“9·3新政”后上市的纯新盘，这一成绩已不错。迄今为止，泰禾已在14个城市布局了22个院子项目。据泰禾内部人士介绍，目前包括丽春湖院子、杭州院子、姑苏院子在内的泰禾多个豪宅产品仍受到购房者追捧，一季度销售超过了200亿。这得益于上述项目早在调控前便取得了预售证，在一季度的销售窗口期内，可售货源比较充足。而在产品定价方面，也很随行就市。比如丽春湖院子地价2.8万/平方米，销售均价约6.5万，依然有22.46%毛利率。面对愈演愈烈的调控，泰禾亦通过区域布局、产品结构、降低土地成本等多重途径平衡风险。在京沪深等热点城市外，泰禾近年同时在京津冀、长三角、珠三角等城市群内部及福建本土市场的其他城市多点位布局。接近泰禾的人士认为，在热点城市纷纷限价限签的背景下，非热点城市较低的拿地成本和宽松的定价空间，有助于使泰禾的利润率保持在一定水平。同时，其产品线亦呈现多元化趋势。除豪宅外，泰禾还进入了商业地产、自持物业等领域，并在特色小镇、影视文化、智慧城市产业新城等领域发力。泰禾的商业地产项目主要分布于北京、上海、深圳、东莞及福建，定位高端。截至目前，泰禾已在三座城市布局六个商业综合体项目“泰禾广场”。国信证券指出，已经开业的三家泰禾广场客流不断增长，商业经营活跃，并保持较高的出租率，为公司贡献了稳定的租金收入。在土地获取方式上，泰禾改变了此前高举高打的拿地风格。去年以来，由于土地市场竞争日益激烈，除传统招拍挂之外，泰禾更多地采取股权收购及合作开发模式拿地。“公司去年在公开市场上没拿一块地，70%-80%的土地都是收购得来，今年会继续去年的作风，少参与公开拍卖，至少不拿地王。”泰禾集团董事长黄其森曾这样表示。泰禾近期更多地通过并购、受让等间接手段拿地以降低土地成本。今年3月，泰禾连续通过三宗并购获得了济南、杭州的13宗地块，新增土地储备约85.36万平方米。数据显示，截至去年末，泰禾已拿地未开工建筑面积达727万平方米。据估算，其总货值超2800亿元，其中位于三大城市群范围内的货值达2153亿元。中原地产首席分析师张大伟认为，泰禾拥有清晰的战略、充足的土地储备、独特的产品，令其可以对抗未来的市场下滑。展望后市，国海证券指出，泰禾2016年所销售项目多位于涨价幅度较大的一、二线城市，包括丽春湖院子等核心项目相继进入结转周期，预计公司2017年地产结算收入及净利润均将有明显提升。关注资金链进入2017年，金融监管去杠杆，通道类业务大幅收缩，多个流向房地产的资金通道被掐断，房地产行业普遍面临融资难题，泰禾也不例外。值得注意的是，在去年销售大增之下，泰禾的杠杆水平仍在升高。年报显示，去年泰禾资产负债率较2015年提高2.53个百分点，进一步上行至82.40%。据广发证券测算，2016年泰禾的销售回款率仅为52%。该机构指出，这一数据在行业内偏低。相比之下，一线房企的销售回款率多在80%以上，龙头房企甚至能达到90%以上。泰禾的资金需求比龙头房企更加迫切。5月22日，泰禾公告称，其总金额70亿元的两笔中期票据已获准注册。但去年底以来，房企发债已非常困难，泰禾这两笔中期票据最终能否上市仍是未知数。21世纪经济报道记者梳理泰禾近期动向发现，今年泰禾的资金来源或将以合作开发、再融资、销售回款为主。泰禾2016年财报显示，公司去年开始采取了联合开发的模式以节省资金成本。公开资料显示，去年泰禾共有8个项目系通过合作方式获取。其中，丽春湖院子、上海院子、姑苏院子、汀溪院子等项目分别与北科建、信达、华发、世茂等房企合作开发。而在公司债、券商资管、房地产信托等债权融资通道收缩后，股权融资重新受到房企关注，泰禾同样在寻求股权融资。去年泰禾曾公布定增预案，华泰证券指出，受证监会再融资进程影响，泰禾的70亿新定增（定增底价18.2元/股）预计将于2017年一、二季度发行，其中控股股东泰禾投资拟认购10%-30%。但截至目前，泰禾仍未完成这一定增的发行。
在当下市场，销售回款成为房企获取资金的主要渠道，对销售回款率的管控，或许将成为泰禾解决资金问题的关键。国海证券预测，泰禾目前货值超过2000亿，2017年销售额有望达到700亿。若销售回款率达到80%，则泰禾今年可能获得超过500亿的现金。国海证券称，泰禾2017年一季度末的短期借款与一年内到期的非流动负债之和上升至267亿元，有效负债率亦上涨至73.6%，考虑到2017年公司项目热销将产生大量的现金回流，叠加手中货币资金271.5亿元，整体财务水平仍保持稳健。
本文来源：21世纪经济报道
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中国较好的两家房地产公司 为什么钱都花不出去了？
来源：房天下 &&发布时间：
8月22日，万科、中海这两家中国比较具有标杆意义的，在同一日召开了上半年的业绩发布会。 这两家，是中国较好的两家房地产。一家规模较大，500强。一家最能赚钱，净利率多年全行业第1。 具体卖了多少房子，赚了多少钱，我不关心，每年都是同样的套路。我最关心的是两组数据：两家买地的金额和持有的货币资金。
截至6月底，万科的有息负债为914.6亿，净负债率14.18%，处于很低的水平。 而中海更是恐怖，过去10多年来，第1次出现了现金流为正的情况，持有现金超过了1100亿港元。 看这上半年的数据，你较大的感受是什么？ 中国较好的两家房地产，钱都花不出去。 万科一直认为：每年的买地金额占当年销售金额的40%-60%，是一个比较恰当的比例。过去5年，万科每年的买地金额也基本都遵循了这一标准，大概都保持在下限40%左右。 但是，按照40%这个标准，万科今年上半年的买地款应该在700多亿，现在还有300亿没花。中海应该是400亿港元，也只花了一半。 卖了房子，赚了钱，赚了海量的钱，却没有再继续投资，都趴在账上，当活期存款（继续加剧M1和M2的剪刀差啊）。 是不想花钱？ 是花不出去。 因为，想买的地太贵，不敢买。能买到的地卖不掉，还是不敢买。 这1年多以来的市场，对于万科、中海这样的高周转，都是非常尴尬的：三四线城市土地多，又便宜，但市场在去库存，房子不好卖。一二线城市房子好卖，但土地少，地价又太贵，账算不过来。冒然杀进去，你买下的可能不是一个巨大的财富，而是一个巨大的包袱。 话说到这里，一个很有讽刺性的场面出现了。我们去年底开始高调推地产的去库存，期望全国尤其是三四线城市的房子能够赶快卖掉，拉动经济增长。但是现在三个季度过去了，三四线城市的库存还在去，一二线城市的地价倒是涨得不像话了。资本没有一如期望的流入三四线城市帮助加快去库存，反而掉转头全部杀向了一二线。 结果就是：三四线的房子也还是卖不出去，地也还是卖不出去。而一二线的城市，房子涨的普通人买不起了，地也涨的不敢买了。 所以，你别看2016年上半年，地皇那么多。但是真正大型的房地产上市，并不怎么激进拿地。万科、中海基本都撤离了一二线城市的土地公开市场，每一场挂，他们都会“积极”，但也都“重在”。
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