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珠海写字楼2.0时代
来源：大家地产全案
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　　写字楼，一个珠海人很难绕过去的符号，写字楼是企业办公的场所，通过写字楼发展情况，反映的是当地经济晴雨表。最近15年，由财政投入主导的新城在中国各地拔地而起，尤其是一线城市。写字楼，特别是超高层写字楼扮演的是当地地标功能，对于二、三、四线城市来说，写字楼高度甚至可以影响招商条件，以建设超高层建筑出名的企业(绿地、宝能)通过地方政府认可，从而获得各种便利条件。反过来，一定规模的高建筑群又会提升区域的美誉度。反观珠海，93年国家调控后至2011年期间，除了住宅建设及销售这种单向经济模式发展良好外，商贸、流通、工业等会形成回路经济的行业发展缓慢，城区扩张规模受限于财政增长速度，我在珠海从事房地产业19年，感受颇深，珠海的写字楼市场，远远落后中国整体发展水平。90年代竣工的光大国际中心， 还曾长时间扮演珠海写字楼的市场标杆，可见市场发展之缓慢。　　　　在珠海房地产结构中(以甲方角度看)，排第一位是住宅，原因是容易变现，市场需求明确，加上涉及开发力量的门槛较低。第二是商业，其中以临街商铺最为甲方接受，原因和住宅相同。珠海二楼商业比不上珠海住宅价格案例比比皆是，原因还是商业不发达，人口集中度低，商业无法向上生长。第三才是写字楼，在珠海很多年里，写字楼和商业三层以上的物业对于甲方来说是鸡肋，一般都会想尽所有办法去调整用途，这些情况在珠海三旧改造规定里可以窥见一二。政策对住宅比例是严格规定的，而对写字楼、酒店等功能比例是不做限制的，在主城区寸土寸金里，占地5万㎡以上三旧项目才配有20%住宅额度，占地8万㎡以上三旧项目才配有25%住宅额度，而这已是最高的比例。而住宅计算标准是按评估地价，写字楼地价可以有优惠，100米以下建筑地价是住宅的30%(不同区域评估价不一样)，100米以上部分建筑更优惠，200米以上部分的基本是不用地价(主城区写字楼单套面积200㎡、临主干道边要400㎡以上才予报规也是拉郎配性质,还好在2015年1月这条无语的条款终于取消了);　　甲乙方现状：乙方拿到项目的第一时间硬命题就是：规划指标、政策联系，如何在不违背国家政策下减少写字楼和3层以上商业的面积和增加项目住宅供应。如果不行，就做灰色地带产品，办公和居住兼得;如果再不行，能否将公寓报成小商铺(评估地价标准出来后，辛辛苦苦做出来的方案又作废了)等等。有这个好，总有那个差，曾经有一个吉大改造项目，我和甲方团队、设计院花了2周做了一个可以写字楼改公寓的方案，连同客户买下来如何让5个租户顺利使用，如何办理分期，如何甲方参与出租分成，如何将买家变合作方等，准备开香槟庆祝的时候，却碰上公共洗手间和公共部分重新明确比例新规定出台，等于前期工作全部白费。其实回头一看，也是好事，一个四不像产品卖得好，也是不健康的。　　我在甲方工作超过十年，所以会很容易比客户更快进入指标规则里，每块地资料甲方一旦给过来，我们公司规定是项目经理首先是要看规划指标和设计要点，发散性思维往往是在政策思维下进行，在2008年到2014年上半年，我们珠海公司深度服务主城区(三旧项目为主)带写字楼项目不下10个。在这个时间段，指标和政策要求是我们思路的起点，尽可能在法规内争取所有的利益点，如楼梯在规范内尽量减少踏步面和提升高度以减低公摊面积，梯间标准如何在紧凑和使用功能上进行妥协，如何在国家规定建筑密度、建筑边框、高度、避难层、地下室顶板设置、防火要求、建筑标高、确权验收等规定找寻利益点，我们做的的更多是行动，而不是思想扩展,而当时我们还认为,这是策划公司应该的,也是对的。　　2013下半年接手一个吉大的三旧项目，甲方(梁总)由于第一次做写字楼，没有太多的框架约束，对我们公司要求也就简单直接，以下3点我记忆颇深：　　到底我们的产品是谁在买?　　买了之后他们的用途是什么?　　如果我们提供后续的服务是否能更有销售力和能否价值再深挖一些?　　这些是我们策划公司每天都在做的事，市场分析、户型真空点、户型配比、产品定位等，然而到后面，都变成赤裸裸的营销导向。我陪梁总谈了2天，大家由于主城区写字楼未来供应量庞大而担心，意见始终无法统一。原因在于如果市场好，怎么都能卖，如果市场不好，没有后续跟进怎么办?围绕这个卖的好怎么办，卖不好又怎么办的问题，我们挑了一个卖得好但“用”得差的项目，我们2个人去北京，在潘总的建外SOHO现场待了2天，其实之前我已经是去了2次，之前去更多是在建筑结构和局部线条借鉴，北京建筑方正感和小区入口仪式感设计的确是全国之冠.建外SOHO卖得很火，但目前商业业态很差。居住和办公混搭的商改住产品原本是历史性的产物，如果不是以纯居住功能作为导向，其商业运营和自身配套难以实施，如高的容积率、低的绿化率、高的物业和水电费(商业标准)，比纯住宅操作的运营成本要高，运营模式也要有突破。目前市面上的商改住项目大多定位不清，缺乏整体的产品规划和后期的运营思路，很难形成纯粹的产品属性。至于原因在这里就不细说了，给我感觉很深刻，我当时觉得，办公、住宅、商业本身的环境生态圈我们经常去尝试突破，总想在规则内找寻最大利益，而经常违背经济规律，而不合理的东西始终要被市场淘汰。如早些年，极其时髦的错层、三错层，在正常平面上人为的增加数级楼梯，当时我是甲方项目负责人，我还专门让营销部、工程部、设计院对项目增加2级各3步的户型，92㎡做了3个物理层，现在回看，极其不好用。　　在写字楼生态圈里，出路只有快销吗?在发达国家写字楼是一个贵重资产，但在珠海乃至全国，却是一个资本包袱吗?在香港，写字楼是一个开发商挑客户的市场，通常高档写字楼买卖都是天文数字，基本都是基金等机构充当主角，并具备众筹、融资、债券主导的功能。如香港97金融风暴前市场涨幅最大的不是半山豪宅，而是甲级写字楼，那我们信心不足的原因是什么?在这种思考下，我开始认真理解亚洲写字楼市场，慢慢形成的结论是，写字楼要验证成功，最重要的因素是租金价格，价值是溢价租金的体现(看到这，估计大家要吐槽了，这事很简单嘛，浪费我们时间)，我理解的溢价租金，不是写字楼建筑本身，而是体现超出硬件本身的功能服务，这方面，做得最好的是新加坡，香港其次。新加坡写字楼建筑材料本身不特殊(比起上海外立面材料差多了)，最重要是非物理层面服务，写字楼本身具备可供租户或用户使用的接待设施，仅次于酒店。是软服务，高档次写字楼会提供多种交流平台。　　以下，是我的一些心得，希望通过朋友圈大家交流一下，我理解的房地产解决项目问题本质都是在物理层面，如买地、建设、销售、物管接管，甲方完成投资和收益的关系，简单理解业务模式是三维度。甲方-产品，产品-用户　　所有问题都在三维度里调节，合理价格购买土地，设计好产品，卖出去，市场价格(自用或出租)，开发商和用户是买卖关系，在经济链条看是单向的，没有回路，我们理解这单向链条代表是一种整体社会对写字楼的开发状态，就像以前开发商的物业公司是给开发部门打下手一样，而没有想过这是社区入口，在这个阶段，我自己把它理解为1年代，在珠海写字楼发展的项目上，我做了一些阶段分析(建成时间做部分参考因素，)以下是我一些自定义理解：　　1.0阶段　　只要把房子建好，交给客户基本就可以了，这阶段特点是工程质量优劣是社会认可的标准，这个阶段代表项目工会大厦、怡华大厦;　　1.1阶段　　这个阶段特点是停车场等配硬件开始在建筑初期就已经纳入未来营运规划，代表项目中珠大厦、光大国际贸易中心;　　1.2阶段　　强调外观设计，并配备酒店、餐厅配套，这个阶段代表项目粤财大厦;　　1.3阶段　　开始在方案设计时，引进银行进驻，以需求反推方案设计，代表项目财富大厦;　　1.4-1.6阶段　　大客户定制、设计标准化，如大堂高度和尺度、电梯采光面比例、这个阶段代表项目上恒和中心、珠海国际科技大厦、泉福大厦、日荣大厦等;　　1.7-1.9阶段是开始写字楼在综合体项目里地位逐步形成自我生态圈;　　1.7阶段　　写字楼摆脱在项目里附属位置，并充当成为拉升项目档次的主角，这个阶段代表项目是心海洲;(这点，其实我很看重，是写字楼走向良性发展的第一步，写字楼是产品配比中地位低下的案例比比皆是，如梅华路华*名宇旧村改造项目，写字楼基本上每层一个土豪办公室，在整个理念中，写字楼只是一个规划指标，是个任务，建成能用就行了);　　1.8阶段　　特点是项目开始配有高端商业、影院等配套，设计思路和理念开始和国际接轨，而且建筑材质是媲美北上深的顶尖项目，这个阶段代表项目是钰海环球中心;　　1.9阶段　　特点是项目逐步具备社交平台雏形，配置丰富，如商务酒店、情景式商业、酒店式公寓、庞大体积的停车场等，基本上满足商贸行业往来情景交流所需要的元素，写字楼是项目主角，指标是写字楼价格比住宅高，这个阶段代表项目是中海富华里，未来的仁恒滨海中心;　　写字楼发展到1.9阶段，可以是三维度开发模式在珠海的顶峰，现在十字门和横琴区域的项目，开发商和用户基本是买卖关系，我的理解这些只是物理层面的建设都是写字楼的1时代;　　我的理解：2时代，是整个开发理念和模式的改变;　　生态构成是2维度。甲方—用户　　企业买下或租下(简称用户)甲方开发物业，目的是什么?就像2013年梁总(我的运营思想导师，在这里，抛开甲乙方关系，借文章一角以表感谢)问我的，买了之后他们是用途?写字楼发展初期都是甲方提供产品，对用户而言是个经营场所，到后期，相关产品越来越多时，去哪里都可以满足办公基本用途，对于用户而言，除了项目本身建筑用材档次够提升企业社会地位外，目前珠海写字楼似乎没有更进一步的长尾动作，而竞争战场基本是区位、用材、配套等物理层面展开，这些物理层面竞赛会很容易触及天花板;　　协助企业提升运营能力，这点，是摆脱物理竞争的第一;　　什么是协助企业提升运营能力?　　试想一下，用户在写字楼里，是每天在支出使用成本，在财务角度理解，办公场所是负值，如果您的办公室是能打通经营的通道，您的生意可以在您办公室收集海量信息源和投资管道的时候，您会为多付点购买价格或租金犹豫吗?如我陈志的饭局要投标你可能多于10元(人民币)都不会参与，但如果是巴菲特的饭局，您会出什么钱?我的饭局代表是饭和菜，是物理层面的，巴菲特代表是你的投资方向;　　再试想想：你的办公室无须电子管控，项目提供中央处理器，写字楼每一个用户除指定电脑外，其他都只是显示功能，无下载功能，并提供反拍照功能。在综合体内，一切商业行为都是以行为记录方式进行，如进餐、购物，无须交付动作，您可以知道，项目提供开放源给你，你公司资源去向(包括员工生活习惯动向)你一清二楚。再想想，项目整体接通云端，您外出所用数据不需外带，您的工作节奏是否加快?　　大家看到上面的想像，您是甲方，可能想到是成本，你是用户，可能认为这只是管控，而我看到是商机，以上，是2.0的管控部分，2.0增值部分是建立资源平台，统一对外争取入口低价(批量优势，如果不够大，就接上已成型的大入口)，提供社交、教导、高端聚会的机会，通过“参与式”增强社交平台的粘度增加附加值;　　成本高吗?以前是，一个会议或碰头，要数不清的差旅费才能达成效果，现在，一个微信群可以解决，还可以留记录，原来搭平台，是要自己做APP，然后推广，事件营销等数年才能见效，现在，你只需要和大流量接口，一切就可以解决，互联网不会改变事情本质，它只是将多维度的事情进行降维，如以前厂长管科长，科长管主任，主任管工人，工人对事件，通过互联(特别是移动互联)快速打通各端口和环节，但厂长管事件的本质没有改变;　　2.0的产生于互联网发展迅速，在2.0生态圈里，互联网是最主要工具。　　你再想想，你在写字楼里还能得到甲方(也可以是项目经营方)提供如协助企业创新、协助中小企业上市，协助企业增资扩股、协助企业完善资金、参与项目众筹、资本投放，国家扶持产业的分析、金融便利通道等国家许可服务。这些，是您一家公司做不了的，但，通过甲方整体去争取(其实，写字楼用户是各大金融机构主要争取对象，也是劵商消息来源，而相关协助我也经历过，甲方是写字楼入口端，拥有强大的议价力量)通过互联网工具，接通各个专业流量入口、专业金融窗口公司，通过自我平台，让本身用户自行交流，你的公司是做支持过程的，而你的楼上是做终端的，平台是可以让您们撮合的，对于开发多个项目的甲方，优势更是明显，如原社区入口给您写字楼用户开放等，　　当你项目营造出互联网+生态圈的生活场景，您还认为，用户会在意多给15%的价格吗?或者说，当旁边项目价格和你一样的时候，它竞争得过你吗?　　以下是我们公司对2.0的一些心得，纯粹是一份自我感悟。　　写字楼2.0的我们公司的执行方式是：　　前期设计包含写字楼经营方向，体现是产品如物理高度、平面度、商业人流分析，来源是国家规范和开发商特点;　　中期推进事情，逐步向市场渗透项目互联网+2.0的方式。引进科技化设备，通过甲方资源配置，设计社交电子化平台，打通场地和经营通道，以衔接设计和经营中环节;　　后期落地并完成设想，搭建运营平台并持续扩大平台资源;　　以上商业构想，感谢横琴十字门中央商务区的民生电子商务中心项目让我们设想逐步落地，珠海未来超过500万㎡以上写字楼相继投向市场，我深信，市场会很大，市场也会很好，未来价值会更高，但改变是必须的。希望我们共同作为珠海房地产从业者，无论甲、乙、丙方、丁方，大家共同对珠海写字楼发展多出一点意见，令美丽珠海更美丽，共同推进珠海写字楼2.0模式落地，共同完善和扩展珠海写字楼生态圈，感谢珠海房地产业内一起奋斗的兄弟姐妹!
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